TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transitode la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de noviembre de dos mil tres
193º y 144º
ASUNTO : KH03-M-2002-000090
DEMANDANTE: ANTONIO SIMOES PAIXAO, portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-139.911, de este domicilio.
DEMANDADO: COUNTRY HOME, C.A., representada por su Directora Principal, ciudadana EDEN MARIA SANCHEZ DE CORREDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.849.516, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EDGAR GUEDEZ HERRERA y TANIOS ABOU MAROUN, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 8.835 y 66.469, respectivamente, y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO CARRILLO AVELLAN, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 60.670, y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se impulsa en estrado la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO, portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-139.911, de este domicilio, contra la firma mercantil COUNTRY HOME, C.A., representada por su Directora Principal, ciudadana EDEN MARIA SANCHEZ DE CORREDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.849.516, de este domicilio, en el libelo de la demanda la demandante manifiesta haber celebrado un contrato de arrendamiento el día 13 de Julio de 1996, a tiempo determinado de UN AÑO, contado a partir del 15 de Julio de 1996, con la empresa COUNTRY HOME, C.A., este contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado en la Notaria Publica Cuarta De Barquisimeto, en fecha 23 de Agosto de 1996, inserto bajo el numero 84, tomo 30.
El objeto del referido contrato de arrendamiento es un GALPON, distinguido con el numero 27-21, situado en la carrera 1 cruce con la calle 27, de la zona industrial 1 en esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Unión, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara. El galpón esta construido sobre un lote de terreno propiedad de el Arrendador y sus linderos particulares son NORTE: con la carrera 2, SUR: con la carrera 1 que es su frente, ESTE: con terrenos sin construir que fueron UNIVENSA, hoy del ciudadano ANTONIO SIOMOES PAIXAO y OESTE: con galpón N° 2, que fue de UNIVENSA, hoy del ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO. Expone la parte actora que en la cláusula tercera de dicho contrato, se estableció como termino de duración 1 año fijo, se va a considerar en beneficio de ambas partes y que se debe entender prorrogado por un año si alguna de las partes no expresare por escrito a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato, esto debía hacerse con dos meses por lo menos de anticipación del termino o lapso de prorroga si la hubiere, salvo en lo referente al canon de arrendamiento el cual seria incrementado al vencimiento del contrato o de alguna de sus prorrogas.
El canon de arrendamiento mensual fue pactado originalmente y según el referido contrato en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 180.000,00) para los dos primeros meses de arrendamiento y DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 225.000,00) los nueve meses restantes. Este canon de arrendamiento fue aumentado anualmente, según documento privados firmados por las partes así: el 15-05-1997se aumento a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 300.000,00); el 15-05-1998 se aumento a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00); siendo el ultimo aumento convenido entre las partes el firmado el 12-05-1999, de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00), pagaderos mensualmente dentro de los cinco primeros días siguientes al vencimiento de cada mes contractual.
Relata la accionante que el 16 de junio del 2000, la arrendataria, COUNTRY HOME C.A., representada por quien para esa época ejercía el cargo de DIRECTORA PRINCIPAL y debidamente autorizada por los estatutos de la empresa, la ciudadana EDEN MARIA SANCHEZ DE CORREDOR, firmo un documento ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, el cual quedo inserto en los Libros de Autenticaciones respectivos, bajo el N° 60, tomo 48 y en el que se modifica parcialmente el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 23-08-1996, incluyendo las nuevas cláusulas penales, causales de resolución y termino de duración del contrato hasta el 16-09-2000, además de reconocer entre otras cosas lo siguiente:
Adeudar la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS, por concepto de pensiones de arrendamientos vencidas, así: CIENCUENTA MIL BOLIVARES como saldo pendiente del alquiler correspondiente al mes que va desde el 15-11-1999 hasta el 15-12-1999; y DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES correspondiente a cinco pensiones de alquiler comprendidas desde el 15-12-1999 hasta el 15-05-2000, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.00,00), MENSUALES .
A pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta el 15-09-2002 (inclusive).
Que si para el 15-09-2000, la arrendataria no ha cancelado la totalidad de los cánones de arrendamiento vencidos, quedara resuelto el contrato de arrendamiento a partir del 16-09-2000, y si este fuere el caso, la arrendataria tendría un plazo improrrogable y gratuito hasta el 15-10-2000, para desocupar el inmueble y entregarlo a el accionante en las condiciones establecidas en dicho documento.
Si la arrendataria no entregare el inmueble en la fecha antes indicada, se obligaba a pagar TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), a partir del 16-10-2000 por cada día de atraso por concepto de cláusula penal.
Afirma la parte actora, que a pesar de que la arrendataria estableció la cláusula penal antes señalada y además de haberle practicado innumerables gestiones de cobranza, esta adeuda a el accionante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 15 de Julio del año 2000 hasta el 15 de Diciembre del año 2000 (5 meses); los doce meses que van desde el 15-12-2000 hasta el 15-12-2001; y los cuatro meses que van desde el 15-12-2001 hasta el 15-03-2002, todos a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00) cada uno, a excepción del canon de arrendamiento correspondiente al mes que va desde el 15-07-2000 al 15-08-2000 al que le hizo un abono de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 450.000,00), quedando un saldo de CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 100.000,00), lo que da un total de ONCE MILLONES CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 11.100.000,00) y es por esto que la parte accionante acude por ante este Tribunal a demandar a la referida firma mercantil COUNTRY HOME, C.A., en su condición de arrendataria, y ya suficientemente identificada, en persona de su DIRECTORA PRINCIPAL la ciudadana EDEN MARIA SANCHEZ DE CORREDOR, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 5.849.516, comerciante y de este domicilio para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal, en la RESOLUCION DEL REFERIDO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por la falta de pago, además para que convenga o sea condenado a desocupar el inmueble objeto del contrato y entregárselo inmediatamente, debidamente pintado y en las mismas buenas condiciones de habitabilidad, presentación, mantenimiento, funcionamiento de equipos y solvencia de los servicios, en que los recibió al iniciarse el contrato de arrendamiento. La parte accionante estima la presente causa por la cantidad de DIECINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 19.800.000,00), cantidad esta en la que la parte accionante toma en cuenta las pensiones de arrendamiento insolutas y las que faltan para el vencimiento del contrato.
Debidamente admitida la demanda, se ordenó la citación personal de la parte demandada, la cual se verificó en fecha 31 de Julio del 2002, y siendo que en el acto de la contestación de la demanda el demandado se excepcionó manifestado lo siguiente:
Rechaza, contradice y niega, todas y cada una de las pretensiones de la parte demandante, por cuanto las mismas no se corresponden con la realidad de los hechos ocurridos, con motivo de la relación arrendaticia surgida entre la demandante y el demandado, así como por carecer la acción intentada de fundamento legal alguno.
Expone, que en razón a esa relación arrendaticia, a tiempo determinado, y como lo confiesa la demandante, ella venia cumpliendo con los pagos acordados en el documento de alquiler del 13 de Julio del año 1996 y el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 23-08-1996, inserto con el N° 84, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y que posteriormente en el documento que autenticaron por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, en fecha 16-06-2000, inserto con el N° 60, tomo 48, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y en la que modificaron parcialmente y de mutuo acuerdo el contrato existente y en el que establecieron en la CLAUSULA TERCERA y que textualmente dice lo siguiente:
“La deudora” se compromete a pagar toda la deuda vencida y la que se vaya venciendo hasta el 15 de septiembre del 2000 inclusive, mediante depósitos en dinero en efectivo que deberá hacer en la Cuenta de Ahorros N° 43386156-C que “el acreedor” mantiene con el Banco de Lara situado en la avenida Los Leones de este ciudad…”, pero que el ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO, no le hizo notificación alguna, cerró, para que la parte demandada no pudiera perfeccionar dichos pagos. El cierre de dicha cuenta Bancaria según la parte accionada demuestra la intención del arrendador de incumplir con el contrato de alquiler suscrito entre ambas partes y que según la parte demandada establece que en ningún momento existió, lo que la parte actora denomina como “gestiones de cobranza”, sino por el contrario, le demuestra a la parte demandada el deseo unilateral de rescindir el contrato antes señalado.
Afirma la parte demandada que ella no se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento, lo que ocurrió es que el arrendador les ha imposibilitado su cumplimiento al cerrar la cuenta bancaria antes señalada.
La parte demandada opone la excepción de cumplimiento, doctrinariamente conocida como la exception non adimpleti contractus, con el efecto de suspender, lo que para ella es lógico, la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones asumidas por las partes, ya que la excepción que oponen excluye a la parte demandada el deber de cumplir, hasta tanto su contraparte no haya cumplido con su obligación.
Durante el lapso de pruebas ambas partes promovieron y evacuaron pruebas, siendo la oportunidad de decidir, este Tribunal observa:
PRIMERO:
Como se dijo anteriormente, se impulsa en estrados la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO, portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-139.911, de este domicilio, contra la firma mercantil COUNTRY HOME, C.A., representada por su Directora Principal, ciudadana EDEN MARIA SANCHEZ DE CORREDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.849.516, de este domicilio, por el hecho de que el demandando se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento acordados, desde el 15 de Julio del año 2000 hasta el 15 de Diciembre del año 2000 (5 meses); los doce meses que van desde el 15-12-2000 hasta el 15-12-2001; y los cuatro meses que van desde el 15-12-2001 hasta el 15-03-2002, todos a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00) cada uno, a excepción del canon de arrendamiento correspondiente al mes que va desde el 15-07-2000 al 15-08-2000 al que le hizo un abono de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 450.000,00).
Por su parte el demandado se excepciona con la cláusula non adimpleti contractus, manifestando que el arrendador le ha imposibilitado el hacer efectivo los pagos de los cánones de arrendamientos, por haber cerrado la cuenta en la cual debía este depositar como arrendatario.
SEGUNDO:
Ahora bien a los fines de proceder a dictaminar la presente causa, se debe proceder a revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama carga de la prueba. Así se decide.
Este principio de la carga de la prueba se encuentra expresamente consagrado no solo en el código sustantivo civil sino también en nuestro ordenamiento jurídico procesal civil, estableciendo lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objetos de prueba.”
De las normas antes transcritas se tiene que en el caso de marras la parte actora según su libelo de demanda tenía la carga probatoria de demostrar los hechos constitutivos en la misma referidos a la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, y su condición de arrendador del inmueble objeto de la presente acción de resolución.
Por su parte la parte demandada según su contestación tiene la carga de probar que se la falta de cumplimiento de su parte, entiéndase, cancelación de los cánones de arrendamientos al arrendador se debió a la falta de cumplimiento del accionante por haber cerrado la cuenta en la cual se le debía cancelar dichos cánones de arrendamientos, en su defecto debió haber probado la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que alega el actor que se encuentran insolutos y que originaron la interposición de la presente demanda.
TERCERO:
Entonces, en este orden de ideas este Tribunal procede a valorar las pruebas debidamente consignadas en el lapso de promoción de pruebas y evacuadas en el presente proceso.
La parte demandante consigna en autos contrato de arrendamiento debidamente suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso de fecha 23 de Agosto del año 1996, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nro. 84, tomo 30, corriente a los folios 08 al 10, así como la modificación de dicho contrato, debidamente suscrito entre las mismas partes intervinientes en el presente proceso, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, el 16 de Junio del año 2000, quedando anotado bajo el Nro. 60, tomo 48, folios 11 y 15, instrumentos estos que no fueron desvirtuados en ningún estado del proceso, por lo que deben ser valorados y surten todos sus efectos legales de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil venezolano vigente y por ende demuestran la existencia de la relación jurídica contractual arrendaticia alegada por el accionante. Así se decide.
Por su parte, la demandada durante el lapso probatorio consigna en autos copia simple de recibos de pagos correspondientes a los meses de 15 de septiembre del año 1999 al 15 de Abril del año 2000, y planilla de depósito de fecha 30 de Noviembre del año 2000, por un monto de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.600.000,00), de la cuenta de ahorro Nro. 0111-2433-0200096623, del Banco Provincial a nombre del señor Antonio Simoes Paixao. Pruebas estas que fueron impugnadas por la parte demandante por encontrarse las mismas insertas en copia simple, por lo que se desechan dado a que tenía el promovente de las mismas la carga de hacerlas valer en el proceso por los parámetros establecido por nuestro legislador adjetivo civil, para que surtieran plenos efectos jurídico dentro de la relación jurídica procesal planteada en estrados, aunado al hecho de que las mismas nada aportan al presente proceso por cuanto los meses de la insolvencia alegada por el accionante en el libelo de la demanda son a partir del 15 de Julio del año 2000, y no de los meses comprendidos entre el 15 de septiembre del año 1999 al 15 de Abril del año 2000, como aparecen en los recibos consignados.
Por otra parte, promueve prueba de informe el demandante, agregándose a los autos la misma en fecha 12 de Febrero del año 2003, consistente en el oficio emanado de la entidad financiera Banco Provincial, en el cual informan a este despacho que la cuenta Nro, 0111-2433-0200096623 perteneciente al señor Antonio Simones Paixao, del Banco Provincial fue cancelada el día 31 de Agosto del año 2001.
Ahora bien, quedando planteada la controversia en los términos establecidos con anterioridad así como de las pruebas consignadas en autos, quien Juzga establece que nuestra Legislación y doctrina han sido uniforme al establecer que en toda relación jurídica de carácter contractual la diligencia que debe aportar las partes intervinientes en dicha relación para lograr el cumplimiento de las obligaciones asumidas será la diligencia de un bonus pater familie, es decir, la diligencia de un buen padre de familia, por lo que mal podría alegar el demandado como excepción perentoria la excepción non adiplenti contractus cuando nuestra legislación en materia especial de arrendamiento inmobiliario establece la posibilidad de que en el caso de que el arrendador se negare a recibir los cánones de arrendamientos por cualquier motivo, podrá verificarse las consignaciones de los mismos por ante el Juzgado de Municipio correspondiente, para así desvirtuar cualquier posibilidad de insolvencia frente a aquel arrendador que quiera rescindir del contrato de forma unilateral, específicamente se encuentra regulada esta situación en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho este que no ocurrió por lo tanto entiende quien Juzga que en ningún momento el arrendatario observo la diligencia de un buen padre de familia para dar cumplimiento a la obligación principal que tiene el arrendatario frente al arrendador, la cual no es otra que el pago de los cánones de arrendamiento.
Por otra parte, claramente se evidencia que de la prueba de informe solicitada por la propia parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, que la cuenta en la cual debía hacer los depósitos los arrendatarios fue cerrada, ciertamente, pero en fecha 31 de Agosto del año 2001, por lo que mal podría alegar la excepción non adiplenti contractus, por cuanto los meses de morosidad que tiene el arrendatario frente al arrendador, comienzan desde el mes de Julio del año 2000, hasta el mes de Abril del año 2002, con la debida salvedad que el canon de arrendamiento correspondiente al mes que va desde el 15-07-2000 al 15-08-2000 la parte demandada hizo un abono de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 450.000,00), quedando adeudar la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), en lo que respecta a ese mes, por lo que se evidencia claramente de los hechos y pruebas consignadas en autos la insolvencia por parte de los arrendatarios en el cumplimiento de su obligación principal, la cual no es otra que los pagos puntuales de los cánones de arrendamientos a los arrendatarios, por lo que resulta forzoso concluir que la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento debe prosperar y así se decide.
En base a las anteriores consideraciones, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO, portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-139.911, de este domicilio, contra la firma mercantil COUNTRY HOME, C.A., representada por su Directora Principal, ciudadana EDEN MARIA SANCHEZ DE CORREDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.849.516, de este domicilio, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso de fecha 23 de Agosto del año 1996, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nro. 84, tomo 30, corriente a los folios 08 al 10, así como la modificación de dicho contrato, debidamente suscrito entre las mismas partes intervinientes en el presente proceso, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, el 16 de Junio del año 2000, quedando anotado bajo el Nro. 60, tomo 48, folios 11 y 15. Así mismo se condena a la firma mercantil demandada COUNTRY HOME, C.A., hacerle entrega al ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO, portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-139.911, de este domicilio, el siguiente inmueble constituido por un GALPON, distinguido con el numero 27-21, situado en la carrera 1 cruce con la calle 27, de la zona industrial 1 en esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Unión, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, construido sobre un lote de terreno propiedad de el Arrendador siendo sus linderos particulares de dicho inmueble los siguientes: NORTE: con la carrera 2, SUR: con la carrera 1 que es su frente, ESTE: con terrenos sin construir que fueron UNIVENSA, hoy del ciudadano ANTONIO SIOMOES PAIXAO y OESTE: con galpón N° 2, que fue de UNIVENSA, hoy del ciudadano ANTONIO SIMOES PAIXAO, totalmente libre de bienes y de personas, debidamente pintado y en las mismas condiciones de habitabilidad, presentación, mantenimiento, funcionamiento de equipos, para el momento del inicio de la relación arrendaticia, debiendo igualmente estar solvente dicho inmueble con todos los servicios públicos.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente.
Notifíquesele a las partes de la presente decisión, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Se ordena dejar copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los 06 días del mes de Noviembre del año dos mil tres. Años 193º y 144º.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
Dr. Julio Cesar Flores Morillo
Greddy Eduardo Rosas
- Publicada hoy, 06-11-2003, a las 1:45 p.m.
El Secretario