TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de abril de dos mil cuatro
193° y 145°

ASUNTO: KP02-V-2003-002141

PARTE ACTORA: COLOMBO JOSE YANEZ, CESAR ALBERTO YANEZ PEREZ, LEONALDY JOSE YANEZ PEREZ y ANA MARIA YANEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 801.134, 7.383.378, 11.268.013 y 12.023.766 respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ELAINE PEREZ, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 102.194.

PARTE DEMANDADA: RAFAEL ALVAREZ SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.863.656 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: ANTONIO CARVALLO GARCIA, RAFAEL ALVAREZ ALMAO y JAVIER CARVALLO CRISTO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.310, 71.592 y 88.178 respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO.

Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO mediante demanda intentada por los ciudadanos COLOMBO JOSE YANEZ, CESAR ALBERTO YANEZ PEREZ, LEONALDY JOSE YANEZ PEREZ y ANA MARIA YANEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 801.134, 7.383.378, 11.268.013 y 12.023.766 respectivamente, contra el ciudadano RAFAEL ALVAREZ SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.863.656 y de este domicilio, admitido por los trámites del juicio breve el día 22/10/03. El 12/11/03 el demandado compareció personalmente y otorgó poder apud-acta y el día 14/11/03 presentó escrito de contestación de la demanda. El 21/11/03 se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por el demandado. El 03/12/03 se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante. El 20/01/04 se agregó resultas de prueba de informes requerida al Municipio Iribarren del Estado Lara, Oficina de Inquilinato. El 22/01/04 el demandado presentó informes. Transcurrido como fue íntegramente el lapso para decidir, pasa este Juzgado a dictar el fallo definitivo previas las siguientes consideraciones:

PRIMERO: los actores exponen en el libelo que desde hace aproximadamente veinte años dieron en arrendamiento al demandado un anexo de la casa (garaje) para ser utilizado como consultorio médico, ubicado en la Urbanización Brisas del Obelisco, Carrera 2° con Calle 3 con Casa No. 2-67, y que ahora, desean resolver de manera definitiva el contrato de arrendamiento, por lo cual el 25/08/00 a través de una notificación judicial participaron al arrendatario su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, de manera que empezó desde esa fecha a correr el lapso de la prórroga legal, la cual se cumplió el día 25/09/03, razón por la cual, de conformidad con los artículos 1.579 y 1.615 del Código Civil y 39 y 34, Parágrafo Segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandan el cumplimiento del contrato por vencimiento del término.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el accionado la contradijo y alegó que ciertamente existe un contrato de arrendamiento desde hace aproximadamente 20 años sobre el anexo del inmueble descrito en el libelo y que se destina como consultorio médico, pero que existe solamente con el ciudadano COLOMBO YANEZ, titular de la cédula de identidad No. 801.134 y no con los demás demandantes, razón por la cual opuso de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad de los restantes actores. Expresó que la demanda infringe la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente desde el 01/01/2.000, la cual establece en el artículo 34 taxativamente las causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, sin que en el presente caso se verifique ninguna de esas causales. Agregó que el actor fundamenta la demanda en una norma que ha sido derogada, cual es la contenida en el artículo 1.615 del Código Civil, que perdió vigencia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual opuso la cuestión a que se refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para ser resuelta en la sentencia definitiva. Afirmó que en caso de ser aplicable el artículo 1.615 del Código Civil, no fue notificado de la manera establecida en esa norma e impugnó las copias fotostáticas presentadas con la demanda.

En los términos en que quedó planteada la controversia, resulta claro que ambas partes reconocieron la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble, a tiempo indeterminado, quedando controvertida la cualidad de actores de los ciudadanos CESAR ALBERTO, LEONALDY JOSE y ANA MARIA YANEZ PEREZ, como arrendadores, y correspondiendo al Tribunal decidir, como un punto de derecho la procedencia ó no de la pretensión contenida en la demanda, de acuerdo con los fundamentos esgrimidos por la parte accionante. Así se decide.

SEGUNDO: por razones de técnica procesal debe este Juzgado en primer lugar decidir la alegada falta de cualidad activa de los ciudadanos CESAR ALBERTO, LEONALDY JOSE y ANA MARIA YANEZ PEREZ, por haber negado el demandado haber celebrado con ellos contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente acción.

Según una parte de la doctrina, la cualidad en el actor tiene que ver con la titularidad que éste ostenta del derecho deducido en la demanda. Es una defensa de fondo dirigida contra uno de los requisitos constitutivos de la sentencia favorable al actor, su objetivo es negar el hecho de su verificación, que supone la existencia, para el momento de la introducción de la demanda del derecho subjetivo y la insatisfacción de tal derecho. Es inherente al fondo de la controversia.

Según el maestro LUIS LORETO, la cualidad activa y pasiva está constituida por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra la cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que si existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia.

El Profesor MARIO PESCI ELTRI MARTINEZ, en su obra ESTUDIOS DE DERECHO PROCESAL CIVIL (2° Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas. 2.000. p. 70) expresa lo siguiente:

SIC: “ La titularidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer con la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda”

ARISTIDES RENGEL-ROMBERG, en su Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. II. p. 140 señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos sino entre aquéllos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Dice que para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y si realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

Teniendo en cuenta estos conceptos, es posible afirmar que la condición de arrendador del ciudadano COLOMBO JOSE YANEZ, está sustentada en autos no sólo con la expresa admisión que de ella realzó el demandado al contestar la demanda, lo cual la convierte en un hecho no controvertido, y por lo tanto, al margen de lo discutido, sino además, emerge de las documentales emanadas de la Dirección de Inquilinato del Municipio Iribarren del Estado Lara, correspondientes al expediente administrativo de Solicitud de Regulación de Alquiler del inmueble arrendado, presentada por el arrendador el 21/01/00 y decidida el 18/03/02, cursantes en autos a los folios 20 al 52, y de la información remitida por la Directora de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, solicitada por vía de informes, agregada a los autos el 20/01/04, y que cursa a los folios 77 al 92, concordante plenamente con aquéllas, las cuales se valoran de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; pero, la cualidad de los restantes demandantes, objetada en la oportunidad de la contestación de la demanda, no fue debidamente acreditada en ninguna forma, resultando impertinentes a estos fines tanto el original y copia del Justificativo de Propiedad evacuado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto el día 17/02/1.975 como el original y copia del documento contentivo de Data de Posesión, emanado de la Sindicatura Municipal el día 14/07/1.975, porque ellos están referidos a un hecho diferente al que ha sido planteado en este juicio; no versan de ninguna forma sobre la alegada relación arrendaticia que dicen les une con el demandado, y es importante destacar que en esta materia no siempre el propietario es el arrendador, éste último puede ser el administrador del inmueble, razón por la cual, no constando en autos los caracteres de arrendadores de los ciudadanos CESAR ALBERTO YANEZ PEREZ, LEONALDY JOSE YANEZ PEREZ y ANA MARIA YANEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.383.378, 11.268.013 y 12.023.766 respectivamente, es procedente declarar respecto a ellos, la defensa alegada de falta de cualidad activa, debiendo continuar el examen de los restantes elementos del juicio, traídos por las partes, solamente en lo que respecta al ciudadano COLOMBO YANEZ, titular de la cédula de identidad No. 801.134 como actor, con respecto al demandado. Así se decide.

TERCERO: alegó el demandado, en segundo lugar, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con fundamento en que las normas invocadas por el actor no están vigentes y los hechos narrados en el libelo no son subsumibles en ninguna de las causales que taxativamente señala el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Considera este Juzgado que tal motivo no es causa de inadmisibilidad de la presente demanda, porque la regla es que se admiten todas mientras no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres ó a alguna disposición expresa de la ley, sin que la pretensión contenida en la demanda pueda por vía de excepción calificarse como contraria al orden público ó a las buenas costumbres, ni exista una norma legal que prohiba expresamente su admisión, siendo que el asunto planteado, es decir, la procedencia ó no del cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, debe resolverse en la oportunidad de sentenciar el fondo de la causa, con los elementos que aporten ambas partes a lo largo del debate probatorio, razón por la cual se declara improcedente esta defensa. Así se decide.

CUARTO: en cuanto a la aplicabilidad del artículo 1.615 del Código Civil al presente caso, tenemos que esta norma señala que en los contratos celebrados a tiempo indeterminado, si el arrendador quiere la desocupación del inmueble, debe darle al arrendatario un plazo de noventa días, si se trata de inmuebles arrendados para el comercio o industrias; y un plazo de sesenta días si el inmueble fue arrendado para vivienda del arrendatario; y que iguales plazos deben darse para aumento de los cánones de arrendamiento.

La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena, mediante sentencia de fecha 01/02/1.982 decidió que la primera parte del artículo 1.615 del Código Civil había quedado tácitamente derogada por las contradicciones insalvables entre lo dispuesto en ella y lo dispuesto en el artículo 2°, y en el artículo 1°, literal a del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas respecto a los plazos concedidos al inquilino para la desocupación, porque el artículo 1.615 del Código Civil otorgaba al inquilino un plazo de sesenta o noventa días, el artículo 2° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, contemplaba un lapso de tres meses, prorrogable por otro lapso igual como máximo; y porque mientras el artículo 1.615 citado dispone que no se concederá plazo alguno al inquilino cuando esté insolvente ó cuando la casa se esté arruinando, el artículo 1° del mencionado Decreto, en su literal d, concedía al arrendatario insolvente un plazo de gracia de quince días; y el artículo 2° del mismo Decreto contemplaba un lapso de tres meses al inquilino en caso de demolición del inmueble, de modo que por tales contradicciones inconciliables que hacían imposible aplicarlas simultaneamente a una misma situación, se declaró que las normas del Decreto privaban sobre las disposiciones del Código Civil, operando entonces la derogación tácita por la cual debían considerarse como no escritas las normas contenidas en la primera parte del artículo 1.615 del Código Civil, en lo referente a los indicados plazos concedidos al arrendatario para la desocupación de los inmuebles en los contratos a tiempo indeterminado.

El 16/02/1.982 la Sala de Casación Civil dictó sentencia por la que declaró que el artículo 1.615 del Código Civil quedaba derogado tácitamente por el artículo 1° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, en cuanto ambos regulaban un presupuesto común como es el arrendamiento de casas y demás edificios, manteniendo el artículo 1.615 citado, su vigencia en todo lo que se trate de arrendamientos de cosas no comprendidas dentro del ámbito de aplicación del artículo 1° del referido Decreto Legislativo, por ejemplo, los terrenos sin construcción.

Es decir, las comentadas sentencias reconocieron que el Código Civil y la legislación especial de inquilinato tenían campos de aplicación diferentes, como ha quedado ahora, claramente establecido con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresamente señala que quedan fuera de su campo de aplicación, entre otros, los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, los cuales continúan rigiéndose por el Código Civil. De manera que, el artículo 1.615 del Código Civil está vigente en un todo, pero se aplica exclusivamente a los inmuebles que no están regulados por la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el presente caso, no hay contradicción entre las partes respecto a que el inmueble constituido por el anexo de la casa, (garaje), ubicado en la Urbanización Brisas del Obelisco, Carrera 2° con Calle 3, Casa No. 2-67 de esta ciudad de Barquisimeto, está destinado a un consultorio médico, y en tal razón le es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo artículo 1° señala lo siguiente:

SIC: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o sub arrendados totalmente o por partes”.

Tampoco hay diferencia entre las partes respecto al hecho que la relación arrendaticia que las vincula es a tiempo indeterminado o indefinido; es decir, no establecieron el lapso de duración del contrato y por lo tanto no se sabe cuánto habrá de durar, lo cual resulta determinante para concluir que para obtener la desocupación del inmueble, sólo podrán invocarse las causales taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
a) falta de pago de dos meses de cánon de arrendamiento;
b) necesidad del propietario ó de sus parientes de ocupar el inmueble;
c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición ó reparación que amerite la desocupación;
d) que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos,
e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal;
f) que el arrendatario haya incumplió con el Reglamento Interno del inmueble y
g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento del arrendador.

Estas causales son de carácter taxativo y la razón de ser de las mismas obedece a principios de orden público como protección del arrendatario ante el arrendador que no podrá deshacer el contrato de arrendamiento, a menos que exista una causa legalmente prevista. En cuanto al Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de acuerdo con el cual queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en dicho artículo, ya mencionadas anteriormente, se refiere a que pueden ejercerse otras acciones derivadas del contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que no impliquen el desalojo del inmueble, por ejemplo, cobro de bolívares; daños y perjuicios; cumplimiento de alguna cláusula contractual, de obligaciones legales etc., porque para demandarse el desalojo en las relaciones arrendaticias indefinidas, sólo es procedente por alguna de las siete causales, taxativamente expresadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (VARELA PEREZ, JOSE LUIS. ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIRIOS. 1° Edición. Caracas. 2.000. p. 127).

Tales consideraciones, permiten concluir que la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en un contrato a tiempo indefinido o indeterminado, no es procedente; porque para lograr la desocupación del inmueble en este tipo de contrato debe invocarse y probarse cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; como tampoco es procedente la prórroga legal en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, porque el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la consagra solamente en los contratos a tiempo determinado. Así se declara.

QUINTO: debe este Tribunal dejar constancia que se desechan las copias certificadas cursantes en autos a los folios 61 al 66, aportadas por el actor al juicio para demostrar el cumplimiento de la notificación realizada al arrendatario el 25/09/00 a los fines de participarle de de la voluntad del arrendador, entre otras personas, de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y a partir de la cual el arrendador computó un lapso de prórroga legal de tres años, porque como ya se expresó, no es ése el procedimiento para obtener la desocupación de un inmueble arrendado por tiempo indeterminado. Así se decide.

DECISION

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD alegada por el demandado contra los co-demandadantes CESAR ALBERTO YANEZ PEREZ, LEONALDY JOSE YANEZ PEREZ y ANA MARIA YANEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.383.378, 11.268.013 y 12.023.766 respectivamente, y DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO intentada por COLOMBO JOSE YANEZ contra RAFAEL ALVAREZ SUAREZ, ambos plenamente identificados en autos. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES la presente decisión, advirtiéndoles que una vez conste en autos la última notificación, empezará a computarse el lapso para que ejerzan los recursos que consideren pertinentes contra la misma. Líbrense boletas de conformidad con el artículo 233 del Código de procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara con sede en Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de Abril de dos mil cuatro (2.004). Años 193° y 145°.

La Juez

TAMAR GRANADOS IZARRA

La Secretaria Accidental

MARIA FERNANDA ALVIAREZ ROJAS

En la misma fecha se publicó siendo las 12:30 p.m. y se dejó copia.

La Sec. Acc.