TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Barquisimeto, 29 de Abril de dos mil cuatro.
Años: 193º y 145º.
ASUNTO: KP02-V-2004-159
DEMANDANTE: ERNESTO RENE ROMERO MARTINEZ, Mexicano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.051.148 de este domicilio
ABOGADO PARTE ACTORA: ALEJANDRA RODRIGUEZ ALVAREZ, Venezolana, abogada en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 68.261
DEMANDADO: HENRRICH PHILIPS MENDOZA JIMENEZ, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.322.848.
ABOGADOS PARTE DEMANDADA: Edwin Palencia, inscrito en el I.P.S.A 90174
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
-I-
En fecha 03 de Febrero de 2004, fue introducida ante la Oficina de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Lara, el libelo de la demanda que da inicio a este expediente por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, constante de 2 folios útiles y 2 anexos. En fecha 05 de Febrero de 2004, fue admitida la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO instaurada por ERNESTO ROMERO, Mexicano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.051.148 en su carácter de Director Gerente de INVERMEX S.R.L, asistido por la abogada Alejandra Rodríguez Álvarez inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 68.261, contra HENRRICH PHILIPS MENDOZA JIMENEZ, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.322.484. En fecha 29 de Marzo de 2004, diligenció el alguacil y consignó recibo de citación del demandado debidamente firmado. En fecha 31 de Marzo de 2003, se recibió escrito de contestación a la demanda constante de un folio útil. En fecha 13 de Abril de 2004, se recibió escrito de pruebas presentado por la parte actora. En fecha 14 de Abril de 2004 se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora y se libraron los oficios solicitados.
-II-
Estudiadas las actas procesales que conforman la presente causa, el Tribunal para decidir observa:
Se inició la presente causa mediante demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento intentado por ERNESTO ROMERO, Mexicano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.051.148 actuando en su condición de Director Gerente de INVEMEX S.R.L, firma Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 29 de Mayo de 1996, anotado bajo el Nro. 56, Tomo 185-A, asistido por la abogada Alejandra Rodríguez Álvarez, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro 68.261. Afirma que en fecha 01 de Marzo del 2003, la firma Mercantil antes identificada celebró en representación del ciudadano Luis Dao un contrato de arrendamiento escrito mediante documento privado con el ciudadano HENRRICH PHILIPS MENDOZA JIMENEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.322.484, quien recibió el arrendamiento de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle 14, casa número 15-70 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, la cual se encuentra alinderada de la siguiente manera: NORTE: Parcela Numero 176 que es o fue del parcelamiento Catedral S.A; SUR: Parcela Numero 131 del mismo parcelamiento; ESTE: Calle 14 que es su frente y OESTE: Parcela número 44. En dicho contrato se estableció que la duración de la relación arrendaticia sería de seis (6) meses, improrrogable contados a partir del 01 de Marzo del año 2003. Señala que anteriormente hubo otros contratos con una duración de seis (6) meses a partir de Marzo de 1999, firmándose un contrato a partir del 01 de Septiembre de 1999 con una duración de seis (6) meses, otro desde el 01 de marzo de 2000, otro el 01 de Septiembre de 2000 con una duración de seis (6) meses, otro el 01 de Marzo de 2001 con una duración de doce (12) meses lo que indica que estamos en presencia de un contrato escrito a tiempo determinado el cual venció el 01 de Septiembre de 2003, y afirma, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario goza de un año de prorroga legal. En lo que respecta al canon de arrendamiento, advierte que fue estipulado que el mismo fuese por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) mensuales, pagaderos por adelantado más DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) por gastos de cobranza si no efectuase el pago a tiempo. Asevera que en cuanto al cumplimiento de la cláusula tercera ésta fue violada ya que a la fecha adeuda los meses de ABRIL A DICIEMBRE DEL 2003 y de ENERO y FEBRERO DEL 2004 a razón de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) mensuales. Razón por la cual procede a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento descrito, pidiendo que se obligue al demandado a que devuelva el inmueble libre de bienes y personas, se le condene al pago por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de DOS MILLONES NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.090.000,00) correspondiente a los cánones adeudados, que incluyen los intereses de mora de conformidad con el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También exige el pago de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES diarios estipulados en la cláusula quinta del referido contrato por el atraso en la entrega del inmueble. Solicita el secuestro del inmueble con fundamento en los artículos 585 y 588 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil.
Fundamenta su pretensión en los artículos 34, 38, 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1167 y 1592 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil. Estimando la demanda en DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL OCHOCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS.
SEGUNDO: Cumpliendo con el procedimiento legal, este Tribunal procedió a citar a la parte demandada una vez cumplido con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de comparecer, asistido por el abogado EDWIN PALENCIA, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.174, da contestación a la demanda tempestivamente, donde niega, rechaza y contradice todo lo expuesto por el demandante en el libelo de la demanda.
TERCERO: De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda son: 1.- El original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuya resolución se demanda, folio 3 y su vuelto. 2.- Copia simple de la publicación del Registro de Comercio de la empresa demandada.
Es pertinente destacar que abierta la causa a pruebas sólo la parte actora hace uso de tal facultad. A.- Ratificó el mérito de autos, especialmente el valor probatorio de los documentos que acompañan al libelo. B.- Prueba de informes solicitando que cada uno de los Tribunales del Municipio Iribarren informen sobre si existe consignación arrendaticia realizada por el demandado a favor de la demandante.
En relación a los instrumentos consignados en virtud de no haber sido desconocidos ni impugnados esta Sentenciadora les otorga todo su valor probatorio. Y así se decide.
Con respecto a los informes, quien estos juzga observa que ninguno de los Tribunales dio informe sobre lo solicitado en tiempo oportuno, por lo que tal prueba no puede ser valorada por este Tribunal. Y así se decide.
CUARTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato, si es a Tiempo Determinado o Indeterminado, por cuanto la pertinencia de la vía escogida para la culminación del contrato depende de ello. En particular el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el contrato lo sea a tiempo determinado.
Es así como del contenido de la cláusula CUARTA del contrato cuya resolución se solicita se desprende que la duración del mismo es “...de seis meses, improrrogable, contados a partir del 01 de mayo de 2003”. Al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Igualmente señala el artículo 1.264 ejusdem: " Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención." Se observa en el contrato de arrendamiento que la voluntad de las partes es que la relación fuese a tiempo determinado.
En consecuencia y como ya se analizó más arriba, la resolución del contrato conforme al artículo 38 de la Ley Especial pertinente, exige que el contrato sea a tiempo determinado, cual es el caso. Y así decide.
QUINTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Quien juzga considera pertinente señalar, que el artículo 38 de la Ley adjetiva especial establece la novedad de un plazo de gracia o prórroga legal de la relación arrendaticia, a partir del vencimiento del contrato. Señala Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kirikiadis en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios que, “la prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido: (i) por su carácter potestativo y, (ii) por su uso ultra-convencional del inmueble alquilado y por ende es irrenunciable e irrelajable, por negociación de los interesados. (…) Si el arrendatario se acoge a la prórroga por acto expreso o por conducta consecuente reflejada en su permanencia en el inmueble, no podrá condicionarla a un término menor ni reducir luego su conclusión al momento que él desee; es decir, no puede el inquilino desentenderse de sus obligaciones contractuales mediante la desocupación voluntaria del inmueble”.
La parte demandada simplemente rechaza, niega y contradice, sin aducir razón alguna, todo lo expresado por el actor. Nada alega en su contestación ni prueba en función de esto, ni tampoco la parte actora. En consecuencia conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora concluye que la prórroga legal demostrada en autos es de un año conforme al citado artículo 38 ordinal b del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la relación contractual alegada debía culminar el 01 de septiembre de 2003, pues la misma actora reconoce que existió una relación arrendaticia previa desde marzo de 1999. Y así se decide.
No obstante la vigencia de tal contrato implica el cumplimiento de las obligaciones a él inherente, por lo que en la presente causa tocaba inicialmente a la parte actora probar, específicamente, la relación arrendaticia que invoca y la insolvencia del arrendatario, toda vez que alegó que este adeudaba, al momento de incoar la demanda, los cánones correspondientes a los meses de abril del año 2002 hasta febrero de 2004 (ambos inclusive), razón por la cual fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en los artículos 1167 y 1592 ordinal 2° del Código Civil , y 34, 38 y 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, presentado el contrato de arrendamiento la parte demandada no lo impugnó, quedando tácitamente ratificado el mismo, por lo que se concluye que la relación arrendaticia existente entre las partes ha quedado demostrada. Y así se decide.
Igualmente, puesto que el demandado no expresó en relación a la insolvencia alguna defensa, no negando ese estado, pues aunque en principio negó, rechazó y contradijo la acción interpuesta, lo hizo de manera genérica, no aportando razones ni excusas para no haber cancelado, es forzoso para esta Sentenciadora, concluir que queda demostrada plenamente la insolvencia alegada por la demandante y no contradicha en tiempo oportuno por el arrendatario. Y así se decide.
En relación al pago de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES DIARIOS exigido con fundamento en la cláusula quinta del referido contrato, este establece: “En el caso de retardo o demora en la no devolución del inmueble arrendado en las condiciones estipuladas en este contrato, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR al término de prórroga legal o partir de la fecha en que el ARRENDATARIO pierda en el derecho a la misma, como estimación de daños y perjuicios la suma de Bs. 19.000 diarios hasta la entrega efectiva del inmueble a EL ARRENDADOR”. Por lo que al quedar el contrato de arrendamiento suscrito con plena vigencia ante este Tribunal, esta cláusula también. Y así se decide.
En relación al secuestro solicitado, el mismo se niega por no encontrarse llenos los extremos exigidos por los artículos que sirvieron de fundamento a su solicitud. Y así se decide.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la demanda por resolución de contrato, intentada por el ciudadano ERNESTO RENE ROMERO MARTINEZ, Mexicano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.051.148 de este domicilio CONTRA HENRRICH PHILIPS MENDOZA JIMENEZ, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.322.848, por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento.
2. En consecuencia esta Juzgadora decreta ORDEN DE DESALOJO, del inmueble otorgado en arrendamiento a HENRRICH PHILIPS MENDOZA JIMENEZ, por las razones que anteceden, constituido por una casa, ubicada en la calle 14, casa número 15-70 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, la cual se encuentra alinderada de la siguiente manera: NORTE: Parcela Numero 176 que es o fue del parcelamiento Catedral S.A; SUR: Parcela Numero 131 del mismo parcelamiento; ESTE: Calle 14 que es su frente y OESTE: Parcela número 44. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Se ordena a la parte demandada el pago por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de DOS MILLONES NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.090.000,00) correspondiente a los cánones adeudados, que incluyen los intereses de mora de conformidad con el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4. También se ordena al demandado el pago de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES diarios estipulados en la cláusula quinta del referido contrato por el atraso en la entrega del inmueble desde esta fecha hasta que desocupe el inmueble.
5. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los veintinueve días del mes de marzo de Dos Mil Cuatro (2.004). Años 193° de la Independencia y 145° de la Federación.

Juez Temporal,

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:00 de la tarde.

La Secretaria.