TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 17 de Agosto de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO: KP02-V-2003-002361

DEMANDANTE: DELIA ROSA GIL DE BANFI, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.688.316
APODERADO PARTE ACTORA: GRACIANO JOSE BANFI GIL, abogado, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 90.409
DEMANDADO: ASOCIACION CIVIL LINEA EL CUJI, inscrita ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N°. 33 folios 1 al 4, protocolo primero, Tomo 13, en fecha 09-06-83.
APODERADO PARTE DEMANDADA: IVAN JOSE CUBILLAN abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 61.774.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
I
En fecha 10 de Noviembre de 2003, fue introducida ante la Oficina de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Lara, el libelo de la demanda que da inicio a este expediente por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, constante de 1 folio útil y 12 anexos. En fecha 24 de Noviembre de 2003, se admitió la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada por el ciudadano GRACIANO JOSE BANFI GIL, Venezolano, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A bajo el N°. 90.409 actuando en su carácter de representante de la ciudadana Delia Rosa Gil de Banfi, Venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N°, 1.688.316. En fecha 01 de Diciembre de 2003, se recibió diligencia de la parte actora consignando libelo de demanda para la citación. En fecha 4 de Diciembre de 2003, se acordó librar la compulsa y se le hizo entrega al alguacil para la práctica de la misma. En fecha 11 de Diciembre de 2003, diligenció el alguacil donde consigna las compulsas de citación de la parte demandada sin firmar. En fecha 17 de Diciembre de 2003, se recibió diligencia de la parte actora solicitando se libre cartel de citación. En fecha 08 de Enero de 2004, se acordó librar el cartel de citación conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21 de Enero de 2004, compareció la parte actora y retiró el cartel solicitado. En fecha 20 de Enero de 2004, se recibió diligencia de la parte actora donde consigna certificación de gravámenes y solicitó se decrete medida de secuestro. En fecha 26 de Enero de 2004, se recibió diligencia del abogado de la parte actora y consignó 2 ejemplares de los diarios El Impulso y El Informador. En fecha 29 de Enero de 2004, diligenció la secretaria titular donde hace constar que fijó el cartel respectivo conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 5 de Febrero de 2004, el Tribunal niega la solicitud de secuestro. En fecha 13 de Febrero de 2004, el abogado de la parte actora apeló del auto de fecha 05-02-2004. En fecha 16 de febrero de 2004, se niega la apelación por extemporánea de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de Febrero de 2004 comparece la parte demandada y confiere poder apud acta al abogado Iván José Cubillan Baptista, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 61.774. En fecha 17 de Febrero de 2004, se recibió diligencia de la parte demandada donde se da por citado para la contestación al a demanda. En fecha 19 de febrero de 2004, se recibió escrito de contestación a la demanda, constante de 10 folios útiles y 41 anexos. En fecha 09 de Febrero de 2004, se recibió diligencia de la parte demandada en donde consigna cheque de gerencia N° 0010005918 de Central Banco Universal por la cantidad de Un Millón de Bolívares a nombre de la ciudadana Delia Gil de Banfi. El día 26 de Febrero de 2004, se recibió diligencia de la parte actora donde solicita el cómputo de los días de despacho transcurrido desde el día 16-02-2004 hasta la presente fecha. En fecha 01 de Marzo de 2004, se admitió la reconvención formulada por la parte demandada, en esta misma fecha se acordó expedir por secretaria el cómputo solicitado, en esta misma fecha se recibió diligencia de la parte actora. En fecha 10 de Marzo de 2004, se recibió escrito de 3 folios útiles contestación a la reconvención. En fecha 11 de Marzo de 2004, se recibió escrito de pruebas constante de 5 folios útiles. En fecha 12 de Marzo de 2004, se agregaron y admitieron las pruebas salvo su apreciación en la definitiva, en esta misma fecha se recibió diligencia de la parte actora donde solicita la nulidad de los actos procesales a partir de la admisión de la reconvención. En fecha 17 de Marzo de 2004, se recibió escrito de pruebas de la parte actora constante de 2 folios útiles y 2 anexos. En fecha 17 de Marzo de 2004, se agregaron y se admitieron las pruebas de la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva, fijándose el 3er día de despacho siguiente al de hoy para la comparecencia del testigo Graciano Banfi Falzarano a las 9:00 a.m y el cuarto día de despacho siguiente al de hoy para la práctica de la Inspección Judicial solicitada. En fecha 18 de Marzo de 2004, se dictó sentencia interlocutoria en donde se niega la nulidad planteada. En fecha 19 de Marzo de 2004, se recibió diligencia de la parte actora donde otorga poder especial a las abogadas Haydee Daza Artigas, Deudelis Benite, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros. 15954 y 90455 respectivamente. En fecha 23 de Marzo de 2004, siendo día y hora para oirle declaración al ciudadano Graciano Banfi Falzarano este compareció y el Tribunal se abstiene de oirle declaración por cuanto el mismo es cónyuge de la demandante. En fecha 23 de Marzo de 2004, se recibió diligencia de la parte actora donde apelo de del auto. En fecha 25 de Marzo de 2004, consta auto del Tribunal. En fecha 25 de Marzo de 2004, consta auto del Tribunal donde se abstienen de practicar la Inspección Judicial para el día de hoy vista la recusación planteada. En fecha 25 de Marzo de 2004, se recibió escrito de la parte actora. En fecha 25 de Marzo de 2004, se recibió escrito de la parte demandada. En fecha 26 de Marzo de 2004, consta auto del Tribunal. En fecha 21 de Abril de 2004 fue recibido por el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren y le dio entrada. En fecha 01 de Abril de 2004 consta acta de inhibición del Juzgado Cuarto de Municipio y fue remitido con oficio a la URDD, a quien le correspondió el turno al juzgado Primero de Municipio. Al folio 130 consta auto de inhibición de la Juez primera de Municipio. En fecha 15 de Abril de 2004, consta auto del Juzgado Segundo de Municipio donde se avoca al conocimiento de la presente causa. En fecha 21 de Mayo de 2004, diligenció el alguacil y consignó boleta de notificación de Graciano Banfi. Al folio 134 consta resultas de la inhibición. En fecha 31 de Mayo de 2004, diligenció el alguacil y consigno boleta de notificación del abogado Iván José Cubillan. Al folio 146 constan resultas de la inhibición. Del folio 159 al 173 consta resultas de la incidencia de recusación el cual fue declarada Sin lugar. En fecha 08 de Julio de 2004 consta auto del Tribunal participando que no ha transcurrido ningún día de despacho. En fecha 07 de Julio de 2004 consta diligencia del actor. En fecha 08 de Julio de 2004, consta oficio del Juzgado Segundo de Municipio. En fecha 12 de Julio de 2004, consta auto del Tribunal. En fecha 15 de Julio de 2004, consta auto de avocamiento de la Juez Patricia Riofrío. En fecha 22 de Julio de 2004, consta auto del Tribunal. Seguidamente la parte accionante otorga poder a la abogada Ana Teresa Andara, en esta misma fecha diligenció la parte actora donde solicita planilla para pagar la multa y se fije día y hora para la práctica de la Inspección Judicial. En fecha 26 de Julio de 2004, se consta auto del Tribunal acordando lo solicitado. En fecha 27 de Julio de 2004, consta acta de la Inspección Judicial solicitada. En fecha 29 de Julio de 2004, consta diligencia de la parte actora. En fecha 04 de Agosto de 2004, se difirió la sentencia para el 6to día de despacho siguiente al de hoy por el cúmulo de trabajo, en esta misma fecha se recibe diligencia de la parte demandada.
II
Estudiadas las actas procesales que conforman la presente causa, el Tribunal para decidir observa:
PRIMERO: El demandante DELIA ROSA GIL DE BANFI, ut supra identificada, procedió a incoar demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, alegando que el 01 de Mayo de 2003, cedió a tiempo determinado en arrendamiento a la SOCIEDAD CIVIL “LINEA EL CUJÍ”, inscrita en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 33, folios 1 al 4, protocolo primero, tomo 13, en fecha 09/06/83, representada por los ciudadanos Ángel Giovanny Peroza y Rafael Alberto Parra Torres, venezolanos, jurídicamente hábiles, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad N° 4.727.078 y 5.254.246 respectivamente, un inmueble de su propiedad, constituido por un local construido sobre un terreno propio, ubicado en la calle 32 entre carreras 24 y 25, N° 24-72, de esta ciudad de Barquisimeto, del Estado Lara. Aduce que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento sucrito se fijó como término un año no prorrogable. Afirma que en el contrato de arrendamiento se convino como cláusula segunda, un canon mensual con vencimiento para el pago en lapsos anticipados, por lo que expresa que la aquí demanda debería cancelar dentro de los primeros cinco días de cada mes de disfrute. Señala que por espacio de seis meses la accionada mantuvo una conducta regular en el cumplimiento de sus obligaciones, pero los reveses económicos producidos en el país, supuestamente influyeron en el cumplimiento de la obligación contraída, lo que no constituyeron excusa a la aplicación de la cláusulas cuarta y décima quinta literal C. Afirma que su retardo fue producto de su actitud displicente y hasta intencional para causar daño ante la buena fe que se le dispensó en virtud del ultimo pago de fecha 15/10/2003, siendo que la arrendataria conocía la situación económica de la actora.
Solicita la parte demandante, con fundamento en los artículos 1159,1160 y 1167 del Código Civil, y los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que este Tribunal condene la resolución del contrato de arrendamiento, así como el cese de los efectos y por ende la desocupación de personas y bienes de dicho inmueble, de igual forma que sea condenado al pago de los cánones vencidos y no pagados por concepto de dos meses, lo cuales arrojan la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). Asimismo solicita que cancele por daños y perjuicios la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), que constituyen según este los cánones por vencer hasta el término de expiración del presente contrato. Finalmente, solicita que este Juzgado acuerde medida de secuestro, fundamentándose en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, y estima la demanda en TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.500.000,00).
SEGUNDO: Cumpliendo con el procedimiento legal, el Tribunal de la causa procedió a citar a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de dar respuesta a la demanda, comparece IVAN JOSÉ CUBILLÁN B., con el carácter de apoderado de la Asociación Civil Línea El Cují, ut supra ya identificada, quien niega, rechaza y contradice por temeraria, infundada y plagada de falsos e inventados alegatos, en todas y cada unas de sus partes la demanda incoada. Alega que hace más de siete años, la Asociación que él preside ha celebrado continuos contratos escritos de arrendamientos con el accionante y el propietario exclusivo de los terrenos, ciudadano Graciano José Banfi Gil, ut supra identificado, desde el 1° de abril de 1997 hasta el 1° de mayo de 2003. Expresa que el contrato varias veces ratificado ha tenido por objeto según su contenido, un local y terreno vacío en la ciudad de Barquisimeto, Calle 32 entre carreras 24 y 25, N° 24-72, Municipio Iribarren del Estado Lara, según consta en contratos cuyas copias anexa, pero en la realidad el arrendamiento sólo ha recaído sobre un terreno vacío, tal y como consta en recibos sucesivos de los años 2000 y 2001 elaborados de puño y letra del arrendador y accionante GRACIANO JOSÉ BANFI GIL los cuales anexa. Afirma que las mejoras han sido realizadas por su representada con la plena autorización verbal del actor. Adiciona que conforme a la cláusula segunda del contrato firmado en fecha 09/04/1997, el tiempo de duración es de un año fijo pero el mismo según éste ha sido prorrogado a través de contratos sucesivos por períodos iguales por disposición expresa de la cláusula antes citada. Aduce que el libelo de demanda se deja ver la mala fe e intención de utilizar falsos alegatos que no se adaptan a la realidad ya que la accionada es arrendataria del inmueble desde el 09/04/1997 y no desde el 01/05/2003, tal como consta en contratos notariados anexos.
Expresa que el demandante trata de esconder las verdaderas características del inmueble arrendado para así poder accionar por el procedimiento pautado en el artículo 33 del Decreto de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que por tratarse de un terreno vacío quedaría excluido de la aplicación de esas disposiciones. Asevera que de conformidad a la cláusula segunda del contrato firmado en fecha 09/04/1997 el tiempo de duración del mismo es de un año fijo pero se ha prorrogado a través de contratos sucesivos. Señala que si bien se convino parcialmente el nuevo canon arrendaticio, no es cierto que sólo en ese año se modificara el contrato, pues afirma que los contratos que anexa se convino a pagar desde la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mensuales por pensión de alquiler, que según él fue modificada año tras año hasta llegar a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) y además expresa que hubo mutuo acuerdo tácito en que los cánones se pagasen por mensualidad vencida o en forma bimensual o trimestral, lo que se demuestra por los recibos emitidos por el arrendador de su puño y letra lo cuales oponen y anexan. Aduce que su representada ha cancelado bimensual y trimestralmente, y afirma que los recibos le han sido expedidos por mensualidades vencidas, esto es los quince de cada mes. Alega que los meses de abril, mayo y junio de 2003 fueron recibidos todos el 23 de junio de 2003, como ya se había convenido, ya que se podía cancelar la pensión bimensual y trimestralmente. Al igual que los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2000 los cuales fueron recibidos dos meses después del mes trascurrido. Lo mismo aduce ocurrió con los meses de febrero a mayo de 2001, que fueron cancelados al abogado GRACIANO BANFI, ut supra identificado, dos meses después, expresando que al no haberse demandado dichos montos el ciudadano antes citado reconoce dicho pago.
Alega que a partir del mes de octubre del año 2003, la parte actora deseaba rescindir el contrato, con el objeto de efectuar la venta del inmueble, tal y como consta en oficio de fecha 02/09/03, recibido en la sede de la demandada en fecha 15/10/03. Indica que ese día se hizo el último pago, lo que reconoce la actora en el escrito de demanda. Afirma que a partir de entonces se negó a recibir los cánones arrendaticios correspondientes a Noviembre y Diciembre, por lo que optó por recurrir a la consignación arrendaticia, conforme al procedimiento previsto en el articulo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, lo que hizo en el Tribunal Primero de Municipio y para lo cual anexa escrito recibido por la URDD. Aduce que el accionante conociendo la solvencia hasta el mes de octubre, interpone esta demanda los primeros días del mes de noviembre intentando sorprenderlos en su buena fe. Señala que rechaza la aplicación de sanciones por incumplimiento.
Finalmente, el demandado propone la RECONVENCIÓN en el presente asunto, por cuanto afirma que ha quedado destruido el falso fundamento de insolvencia por parte del arrendatario en el pago de los cánones arrendaticios y por cuanto esta demanda responde a una artimaña del accionante con el fin de lograr la desocupación anticipada del terreno para su inmediata venta como oportunamente afirma que se demostrara, exigiendo: 1. Cumplimiento del contrato de arrendamiento. 2. Preferencia ofertiva de venta del bien arrendado. 3. Respeto a la prórroga legal. 4. Daños y perjuicios a la imagen de la asociación civil por publicaciones para su citación. 5. Prevención para el nuevo adquirente de respeto a la relación arrendaticia. En razón de ello, pide se desestime la solicitud de secuestro hecha por la actora y estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00).
TERCERO: La parte demandante contesta la reconvención propuesta por la contraparte, siendo considerado por este Tribunal hecha en tiempo oportuno a través de auto definitivamente firme de fecha 18 de marzo de 2004. La misma niega, rechaza y contradice que haya quedado destruida la insolvencia demostrada por la demandada reconviniente, pues los recibos originales consignados por la demandada que rielan en el folios 74,75,76,77 y 78 de la presente causa, luce al pie de ellos las siguientes leyendas 1/12 2/12; 3/12; 4/12 y 5/12, sin incluir los cánones que constituyen el monto de la obligación insoluta que dio origen a esta acción en fecha 10 de Noviembre de 2003. Aduce que de la consignación de los recibos indicados sin atención a la secuencia temporal se evidencia que la parte demandada reconviniente no respetó en su producción el orden de los mismos y trató con esa suspicacia de confundir la identidad de quien funge hoy como abogado Apoderado, con quien según este siendo copropietario del bien, era su anterior arrendador en la serie de contratos extinguidos que produjo a su vez y, los cuales en nada perturban el presente procedimiento, porqué según este quien signa los recibos en secuencia como comprobante de pago del contrato de arrendamiento que se discute, no es la misma persona que suscribiera los negocios jurídicos mencionados con la demandada reconviniente hasta el 01/05/03, asegura que todo esto se demuestra en el contrato producido en el folio 64. Señala que la demandada-reconviniente sabe y conoce que el abogado apoderado de la actora es hijo de Graciano Banfi Falzarano y Delia Rosa Gil de Banfi, quien desde el mes de marzo del 2002 se ha encargado de la representación judicial y extrajudicial de los asuntos y conflictos patrimoniales de la familia Banfi. Afirma que no es verdad que la demandada- reconviniente, haya contado con la autorización en cuanto a la realización de mejoras, dado que la fecha indicada por ella como realizada, su representada no era la administradora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Aduce que los contratos de arrendamiento son intuito personae, por lo que al haber habido cambio de arrendador, el último contrato suscrito con la nueva administradora, no tiene relación con los anteriores y en consecuencia no existen defensas derivadas de relaciones consensuales anteriores. Señala que la demandante no tiene interés en enajenar el inmueble arrendado. Afirma que no cabe prórroga alguna, por cuanto la demandada-reconviniente se encuentra insolvente desde octubre de 2003. Niega el daño alegado contra la reputación de la inquilina por el cumplimiento del debido proceso al momento de citación por publicación. Negó que exista un nuevo adquirente del inmueble de marras y rechazó la estimación de la demanda por exagerada.
PUNTO PREVIO
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte reconvenida.
Al respecto este Juzgador observa: En la oportunidad de contestar la reconvención, el actor rechazó la estimación realizada por la demandada-reconviniente de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS.
Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber:
OMISIS
b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: 'La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega'. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.
Así, en razón de la contradicción con respecto a la valoración de la reconvención, y las consecuencias que de ello se deriva, con fundamento en los artículos 12, 19 y 38 ejusdem, toca a este Sentenciador determinar la cuantía de la misma al momento de iniciarse este recorrido procesal. Por tanto, en base al monto estimado por la parte actora, TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, aunado a lo que significa estar sometidas las partes al seguimiento a una reconvención junto al juicio principal desde febrero de 2004 hasta agosto de 2004, quien juzga estima en esta misma cantidad la reconvención. Y ASÍ SE DECIDE.
CUARTO: De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa este Juzgador que la parte actora consigna con el libelo de la demanda: 1. Poder otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia. 2. Contrato notariado de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de junio de 2003, traído en copia certificada. Con respecto a los instrumentos mencionados anteriormente, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece que los mismos se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, impugnación que no ocurrió en el presente caso, razón por la cual se les reconoce pleno valor probatorio. Y así se decide.
Junto a la contestación de la demanda, se consignaron: A. Cuatro (04) contratos de arrendamiento, sobre el inmueble aquí discutido su alquiler. Los primeros tres son suscritos entre la demandada y GRACIANO BANFI FALZARANO, venezolano, mayor de edad, casado y titular de la cédula de identidad 10.410.435 y el último fue firmado por la accionada y la aquí demandante DELIA ROSA GIL DE BANFI, arriba identificada. B. Dieciocho (18) recibos de pago. C. Comunicación dirigida a la demandada donde GRACIANO BANFI FALZARANO, oferta el inmueble en cuestión. D. Copia simple del libelo de demanda. E. Escrito recibido por la URDD Lara, consignando canon arrendaticio en cheque de gerencia.
En relación a los contratos presentados, a la copia simple del libelo de demanda y al Escrito recibido por la URDD Lara, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece que los mismos se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, impugnación que no ocurrió en el presente caso, razón por la cual se les reconoce pleno valor probatorio. Y así se decide.
Con respecto a los recibos de pago, sólo los primeros seis no fueron impugnados tempestivamente por la parte demandante, por lo que exclusivamente estos continúan firmes en su valor probatorio, los cuales rielan en los folios 74 al 79. Y así se decide.
Sobre la comunicación presentada, y enumerada aquí como letra C, la misma no puede ser valorada por ser un documento emanado de terceros y no ratificado por prueba testimonial, de conformidad al 431 Código de Procedimiento Civil, queda desechado. Y así se decide.
Abierta la causa a pruebas la parte demandante: 1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales. 2. Ratifica el contrato de arrendamiento que acompañó con el libelo. 3. Reconoce los recibos de pagos que rielan en los folios 74 al 78. 4. Consigna en original partida de nacimiento del apoderado actor. 5. Solicita inspección judicial para constatar: A Si existe un local que funge de oficina, sede social y administración de la demandada. B. Distribución, funcionamiento y personas que se encuentran en ella. C. Extensión de terreno que forma parte del inmueble y su estructura y distribución para prestar servicio de estacionamiento para prestar el servicio público de pasajeros. 6. Testifical de GRACIANO BANFI FALZARANO, arriba identificado.
Sobre las pruebas recién señaladas 2 y 3, esta Sentenciadora se pronunció previamente. Con respecto a la prueba 4, esta Juzgadora no encuentra relevancia alguna en relación con lo aquí debatido, por lo que la misma queda desechada. Y así se decide. Asimismo en virtud de que el testimonio del ciudadano BANFI FALZARANO no se evacuó por estar impedido legalmente para ello, nada tiene este Despacho que señalar al respecto. Y así se decide.
La inspección realizada se hizo conforme a derecho y en razón de no haber sido impugnada ni tachada, la misma tiene para quien juzga todo su valor probatorio. Y así se decide.
Por su lado, la parte demandada hace uso de tal facultad, así: 1.- Reprodujo el mérito favorable de las actas procesales. 2.- Ratificó documentales que acompañan al escrito de contestación de la demanda por el principio de la comunidad de las pruebas, los cuales fueron examinados supra.
QUINTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato, si es a Tiempo Determinado o Indeterminado, por cuanto la pertinencia de la vía escogida para la culminación del contrato depende de ello.
Señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Igualmente señala el artículo 1.264 ejusdem: " Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención." Se observa en el contrato de arrendamiento que sirve de fundamento al escrito libelar, reconocido por ambas partes, que la voluntad de las mismas es que la relación fuese a tiempo determinado. Siendo el contrato a tiempo determinado, puede la parte demandante solicitar el cumplimiento o resolución según la naturaleza de la acción. En el caso que nos ocupa la parte actora exige la resolución del contrato y a la entrega libre de personas y cosas. Siendo la vía escogida por tanto la correcta. Y así decide.
Por otro lado, la demanda reconviniente exige por su parte el cumplimiento del contrato y el respeto de la prórroga legal. Siendo en definitiva el contrato a tiempo determinado, esta exigencia también se corresponde con la vía procesal escogida. Y así se decide.
Debe quien juzga resaltar que en la primera petición de la reconvención, la demandada señala el cumplimiento del contrato a tiempo indeterminado, (subrayado del Tribunal) pero estima esta Sentenciadora, en razón de las demás aseveraciones presentadas, que se trata de un error de transcripción. Y así se declara.
SEXTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
La arrendadora exige la resolución del contrato por falta de pago. Ésta advierte que en el vuelto del folio uno, línea 14, la parte actora indica el “último pago de fecha 15/10/2003”. Por lo que de conformidad con los artículos 1401 y 1405 del Código Civil, es forzoso para quien esto decide, valorarlo como confesión.
La demandada en su contestación asegura haber cancelado en efectivo el canon correspondiente al mes de octubre en esa fecha, señalando lo indicado por la parte actora en el libelo, y que posteriormente la arrendadora no le quiso recibir pago alguno.
Ahora bien, indica el contrato de arrendamiento, aceptado por ambas partes, en su cláusula segunda que los pagos están convenidos “por mensualidades adelantadas, los cinco primeros días de cada mes”. Es decir que habiendo la locataria cancelado por última vez el 15 de octubre de 2003, debía cancelar lo correspondiente al mes de noviembre en los primeros cinco días. Pero establece la normativa adjetiva especial que en caso de que el arrendador no quiera recibir el pago, como aduce la inquilina sucedió, puede hacer una consignación arrendaticia, que en el caso en autos tocaba a más tardar el 20 de ese mes, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala al respecto ROBERTO HUNG CAVALIERI, en su libro El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág. 181: “El pago por consignación deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la oportunidad en que estaba obligado a pagar el respectivo canon de arrendamiento”
Así las cosas, observa esta Juzgadora, y así lo señala la defensa de la locataria, que la acción de resolución fue incoada el 10 de Noviembre de 2003. Es decir, que la parte accionada aún no se encontraba en estado de insolvencia cuando fue intentada contra ella esta demanda. Y así se decide.
SÉPTIMO: Respecto a la reconvención propuesta, la demandada-reconviniente propone contra la actora-reconvenida el cumplimiento del contrato, no especificando en su primer pedimento en qué se basa para su pretensión, cuál es exactamente su petitum. Añadido a ello esta Juzgadora comprobó a través de la inspección judicial realizada que la accionada hace uso y goce del inmueble arrendado. Y así se declara.
Este Tribunal considera pertinente señalar, que el artículo 38 de la Ley adjetiva especial establece la novedad de un plazo de gracia o prórroga legal de la relación arrendaticia, a partir del vencimiento del contrato. Señala Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kirikiadis en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios que, “la prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido: (i) por su carácter potestativo y, (ii) por su uso ultra-convencional del inmueble alquilado y por ende es irrenunciable e irrelajable, por negociación de los interesados. (…) Si el arrendatario se acoge a la prórroga por acto expreso o por conducta consecuente reflejada en su permanencia en el inmueble, no podrá condicionarla a un término menor ni reducir luego su conclusión al momento que él desee; es decir, no puede el inquilino desentenderse de sus obligaciones contractuales mediante la desocupación voluntaria del inmueble”.
Así, en el caso bajo estudio la relación contractual culminaría según la cláusula tercera del contrato suscrito, el 01 de mayo de 2004. Y siendo la reconvención intentada el 19 de febrero de 2004, aún no había nacido para la reconviniente el derecho a solicitar dicha prórroga.
Con respecto al solicitado derecho de preferencia establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Sentenciadora observa que de autos no se desprende la venta realizada o por realizarse del inmueble, por lo que esta pretensión debe ser desechada. Y así se decide.
Es interesante, por otro lado que la reconviniente exija indemnización por daños y perjuicios en razón de una actuación procesal, publicación de cartel de citación, en procura de mantener el derecho a la defensa de la parte demandada. No encontrando esta Juzgadora, elemento alguno que dé aunque sea un atisbo de daño por el cumplimiento de una actividad procesal ajustada a derecho. Y así se decide.
La demandada reconviniente exige que a un futuro adquiriente, desconocido en autos, se le ADVIERTA que debe respetar el contrato de arrendamiento. Lo cual por inejecutable, no se puede acordar. Y así se decide.
alega que esta prórroga legal le corresponde y que se debe tomar en consideración adicionalmente los contratos suscritos con GRACIANO BANFI FALZARANO, arriba identificado. La actora reconvenida señala que estos contratos no tienen valor alguno por haber sido suscritos con una persona diferente a la actual administradora del inmueble.

-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1) SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano GRACIANO JOSE BANFI GIL, Venezolano, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A bajo el N°. 90.409 actuando en su carácter de representante de la ciudadana DELIA ROSA GIL DE BANFI, Venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N°, 1.688.316 contra la ASOCIACION CIVIL LINEA EL CUJI, inscrita ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N°. 33 folios 1 al 4, protocolo primero, Tomo 13, en fecha 09-06-83.
2) Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
3) SIN LUGAR la reconvención propuesta por cumplimiento de contrato por la ASOCIACION CIVIL LINEA EL CUJI contra la ciudadana DELIA ROSA GIL DE BANFI, ambas partes suficientemente identificadas en las actas procesales.
4) Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 17 días del mes de agosto de Dos Mil Cuatro (2.004). Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.

La Juez

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:30 de la tarde.

La Secretaria.