TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transitode la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintinueve de enero de dos mil cuatro
193º y 144º

ASUNTO : KH03-M-2001-000080

En fecha cinco de junio de 1998, los ciudadanos CARMEN PERAZA y CARLOS MOLINA, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: 9.256.180 y 6.359.531, respectivamente, asistidos por las abogadas Nelly Cuenca y Milexa Linares, inscritas en el I.P.S.A. bajo los números: 14.632 y 25.992, respectivamente; presentaron demanda de cumplimiento de contrato contra la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiuno de marzo de 1994, anotado bajo el Nº: 31, Tomo: 87-A-Sgdo. Manifiesta la parte actora que en fecha seis de septiembre de 1997 suscribió un contrato de opción a compra con la ciudadana Maritza Ines Urrecheaga Lagas, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº: 4.738.835, actuando en su carácter de representante de la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., ya identificada, sobre un inmueble constituido por casa y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida, distinguida con las siglas: S-24, ubicada en la Urbanización La Arboleda Sur, en la población de La Piedad, calle 07 entre carreras 02 y 03; teniendo la parcela una superficie de ciento cincuenta y dos metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (152,60 mts.2), comprendidos dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de seis metros con noventa y cinco centímetros (6,95 mts.), con la Avenida Sur de la urbanización; Sur: en línea de seis metros con noventa y seis centímetros (6,96 mts.), con la carrera 02; Este: en línea de veintitrés metros con cuarenta y seis centímetros (23,43 mts.), con la parcela identificada con las siglas: S-22; y, Oeste: en línea de veintitrés metros con ochenta y ocho centímetros (23,88 mts.), con la parcela identificada con las siglas: S-26. Que el precio de venta se estableció en la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo), el cual sería pagado de la siguiente manera: 1) una inicial de tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000,oo), pagada de la siguiente manera: a) quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), al momento de la firma del contrato de opción, mediante cheque Nº: 62472834 del Banco Industrial de Venezuela; y, b) tres millones cien mil bolívares (Bs. 3.100.000,oo), a los treinta días de la firma del contrato de opción, mediante cheque Nº: 62472848 del Banco Industrial de Venezuela; y, 2) el saldo del precio, es decir, la cantidad de ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 8.400.000,oo), mediante un crédito otorgado por Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, el cual sería tramitado por la misma empresa vendedora. Que el préstamo fue aprobado por Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, en Comité de Créditos, en fecha dieciocho de diciembre de 1997, y por la Junta de Directores en fecha seis de enero de 1998, en sesión Nº: 228; en virtud de lo cual procedieron a abrir una cuenta de ahorros, identificada con el Nº: 001-4316-45-0, en la cual efectuaron dos depósitos, uno por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), y el otro por la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo). Que en virtud del contrato suscrito la vendedora debía notificar a los compradores con ocho días de anticipación, la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, obligación que no fue cumplida por la vendedora, por cuanto conforme se desprende de inspección judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, en fecha diez de febrero de 1998, el documento fue presentado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha nueve de enero de 1998, para ser otorgado ese mismo día. Que a pesar de los hechos antes mencionados se ha tratado de que se otorgue el documento definitivo de venta, pero las gestiones necesarias han sido nugatorias, por cuanto la ciudadana Maritza Urrecheaga Lagas, ya identificada, en nombre de la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., les manifestó que a los fines de otorgar ese documento debían pagar una cantidad adicional de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo), mas los intereses generados que esa empresa a tenido que pagar a Casa Propia, hasta la fecha del otorgamiento del documento, a lo cual se negaros. Que por esas razones es por las que acuden por ante los Tribunales a demandar el cumplimiento del contrato celebrado, a los fines de que la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., ya identificada, convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, a cumplir con el contrato celebrado, y en consecuencia: a) otorgar el documento definitivo de compraventa; b) mantener el precio de venta en la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo); c) a financiarles el saldo del precio no pagado, es decir, la cantidad de ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 8.400.000,oo), en caso de que no se puede hacer uso del financiamiento por parte de Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo; d) que ese financiamiento se haga en las mismas condiciones que otorgaría Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo; y, e) que les pague una cantidad equivalente a la suma de dinero que le deban pagar a Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo; con motivo de la aprobación del crédito hipotecario. En fecha treinta de junio de 1998 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara admite la demanda y ordena citar al representante de la empresa demandada, la cual se verifico mediante notificación de la Secretaria del Juzgado de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha siete de octubre de 1998. En fecha diez de marzo de 1999, comparece la abogada Milexa Linares, actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos CARMEN PERAZA y CARLOS MOLINA, ya identificados, y presento escrito de reforma de la demanda. En fecha once de marzo de 1999 se admitió la reforma de la demanda. En fecha veintiuno de julio de 1999, comparece el abogado José René Márquez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº: 58.065, actuando en su carácter de apoderado de la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., ya identificada, y presenta escrito de contestación al fondo de la demanda, donde rechaza y contradice las pretensiones de la parte actora, alega que la parte actora falsea los hechos por cuanto en verdad los mismos no ocurrieron tal como los exponen los demandantes, que efectivamente el precio se estableció en la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo), pero las condiciones de pago no son como las exponen en el libelo los demandantes, sino que de acuerdo a lo establecido en el contrato, el precio sería pagado de la siguiente manera: 1) una inicial de tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000,oo), la cual sería pagadera de la siguiente manera: a) quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), al momento de otorgarse el contrato de opción a compra; y, b) el saldo restante, es decir, la cantidad de tres millones cien mil bolívares (Bs. 3.100.000,oo), dentro de los treinta días siguientes a la firma del contrato; y, 2) el saldo del precio, es decir, la cantidad de ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 8.400.000,oo), en un plazo no mayor de noventa días, a contar desde la fecha de otorgamiento del contrato de opción a compra; que en verdad los demandantes pagaron los primeros quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), al momento de suscribir el contrato de opción, mediante cheque Nº: 62472834 del Banco Industrial de Venezuela; pero la segunda parte de la inicial, es decir, la cantidad de tres millones cien mil bolívares (Bs. 3.100.000,oo), que debían pagarse dentro de los treinta días siguientes a la firma del contrato de opción, es decir, a mas tardar el seis de octubre de 1997, fue pagada una vez vencido ese plazo, a los cuarenta y cinco días, el veintiuno de octubre de 1997; mientras que el saldo del precio, es decir, la cantidad de ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 8.400.000,oo), debía pagarla a mas tardar a los noventa días después de firmado el contrato de opción, plazo que se vencía el seis de diciembre de 1999, fecha en la cual no se efectúo dicho pago; que la razón por la que no se efectúo ese pago se debió a que los demandantes no consignaron completos los recaudos necesarios para tramitar la aprobación del crédito, y además, luego se determino que el codemandante, ciudadano Carlos Molina aparecía registrado en el Sistema Integrado Central de Riesgo (SICRI) por ser beneficiario de otro crédito, por lo que este tuvo que solucionar dicha situación, lo cual no realizó antes de vencerse el plazo establecido en el contrato, motivo por el cual solo se pudo lograr la aprobación definitiva del crédito por parte del Comité de Crédito de Casa Propia, para el dieciocho de diciembre de 1997 y por la Junta de Directores el veintiocho de enero de 1998; que en virtud del contrato la aprobación del crédito no era determinante para el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio de ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 8.400.000,oo), ya que en el mismo contrato, en la cláusula sexta, se dice que la obtención del crédito se haría “en caso de ser necesario”; que a pesar de los incumplimientos de los demandantes, una vez obtenida la aprobación del comité de crédito de Casa Propia, se les informó de manera verbal a los demandantes sobre la firma del contrato definitivo de compraventa, siempre y cuando cumplieran con la obligación establecida en la cláusula séptima del contrato, en virtud de la cual si el contrato no se firmaba dentro de los plazos establecidos por causa imputable a los compradores, estos debían pagar la alícuota correspondiente a los intereses de financiamiento que tenga que pagar la vendedora a Casa Propia, por el préstamo a constructor concedido a la vendedora; y por cuanto los compradores se negaron a ello fue que no se firmo el contrato definitivo de compraventa; que por estas razones solicita se declare sin lugar la demanda, y reconviene a los ciudadanos CARMEN PERAZA y CARLOS MOLINA, ya identificados, para que convengan, o en su defecto ello sea declarado por el Tribunal, en la resolución del contrato de opción a compra celebrado, y en pagar a titulo de indemnización de los daños y perjuicios sufridos por ese incumplimiento, la cantidad de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,oo) En fecha dos de agosto de 1999 se admite la reconvención interpuesta. En fecha diez de agosto de 1999, comparece las abogadas Nelly Cuenca y Milexa Linares, apoderadas de los ciudadanos CARMEN PERAZA y CARLOS MOLINA, ya identificados, y proceden a contestar la reconvención interpuesta, rechazando y contradiciendo las pretensiones de la demandada-reconviniente. Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas. Siendo la oportunidad de decidir, éste Tribunal observa:

PRIMERO:
En el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, el que las pretensiones aducidas sean declaradas con lugar; ahora bien, para que esto se produzca, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos, por lo que en base a las reglas de la distribución de la carga probatoria, en caso de que la parte interesada no cumpla con su obligación de demostrar los hechos que sirven de fundamento a sus alegatos, necesariamente los mismos deben ser desechados por el Tribunal. Así se establece.

SEGUNDO:
Establecido lo anterior, éste Tribunal observa que en el caso de autos, dada la forma en que fue planteada la controversia entre las partes, la parte demandante-reconvenida tenía la carga probatoria de demostrar que la parte demandada-reconviniente no cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato de opción a compra celebrado, dentro de los plazos establecidos; y, por el contrario, la parte demandante-reconviniente tenía la carga probatoria de demostrar que efectivamente si cumplió con sus obligaciones contractuales dentro de los plazos establecidos en el convenio celebrado. Así se establece.

TERCERO:
La parte demandante-reconvenida acompaño al libelo con las siguientes pruebas: 1) Copia del contrato de reservación u opción a compra celebrado con la parte demandada-reconviniente, inserta a los folios 05 al 06, la cual es una copia simple de un documento privado, que es idéntica a la copia simple del mismo que consigno la parte demandada-reconviniente, al momento de contestar al fondo de la demanda y que se encuentra a los folios 137 a 138, por lo que a criterio de este Tribunal, dado que ninguna de las partes trajo a los autos el original del contrato suscrito, pero ambas partes traen copias simples del mismo que coinciden o son idénticas, este Tribunal debe considerar que con dichas copias simples se encuentra demostrada la celebración del contrato de opción a compra sobre el inmueble identificado en la parte narrativa de esta sentencia, siendo el precio de venta la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo), siendo las condiciones de pago de este precio, las siguientes: al momento de firmar el contrato de reservación, la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo); dentro de los treinta días siguientes al seis de septiembre de 1997,la cantidad de tres millones cien mil bolívares (Bs. 3.100.000,oo); y, dentro de los noventa días siguientes al seis de septiembre de 1997, la cantidad de ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 8.400.000,oo); de igual manera, se estableció que la vendedora le notificara a los compradores, con ocho días de anticipación, la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compraventa; que los compradores pagarán todos los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa; que los compradores pagaran una comisión del uno por ciento del precio de venta, el cual no es imputable al precio; que los compradores entregarían a la vendedora, dentro de los quince días siguientes al seis de septiembre de 1997, todos los documentos y recaudos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario, en caso de ser necesario, de o que se tiene que no se vinculo el pago del precio con la aprobación del crédito hipotecario; de igual manera, se estableció que en caso de que no se firme el documento definitivo de compraventa dentro de los sesenta días siguientes al seis de septiembre de 1997, los compradores debían pagarle a la vendedora la alícuota correspondiente a la casa siglas S-24, de los intereses pagados por la vendedora con motivo del financiamiento para la construcción de la urbanización concedido a la vendedora por una institución financiera, hasta la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa hasta el plazo máximo de noventa días a contar desde el seis de septiembre de 1997; que si no se otorgare el documento definitivo de compraventa dentro del plazo máximo de noventa días siguientes al seis de septiembre de 1997, por causa imputable a los compradores, la vendedora haría suya la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) recibida al momento de firmar el contrato de reserva como indemnización de los daños y perjuicios sufridos. Así se establece. 2) Copia simple de inspección judicial extralitem realizada en fecha diez de febrero de 1998, por el Juzgado de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, en la sede de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, la cual se encuentra inserta a los folios 07 al 12, y de la misma se tiene que el documento definitivo de venta del inmueble identificado en autos fue presentado para su otorgamiento en fecha nueve de enero de 1998, e iba a ser otorgado en esa misma fecha; ahora bien, en el contrato suscrito entre las partes se establecía la obligación de que dicho documento definitivo de compraventa se debía otorgar a mas tardar a los noventa días siguientes al seis de septiembre de 1997, es decir, el seis de diciembre de 1997, por lo que dicha presentación fue realizada fuera del plazo establecido en el contrato; por otra parte, en relación con la anticipación de ocho días establecidas en el contrato, es bueno destacar que dicha anticipación, según el contrato, se refiere al conocimiento sobre la fecha para el otorgamiento del documento que debían tener los compradores, pero no la fecha en que se debía presentar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente. Así se establece. 3) Copia simple de la primera página de una libreta de cuenta de ahorros identificada la libreta con el Nº: 218042 y la cuenta con el Nº: 001-431645-0, inserta al folio 13, de la cual se tiene indicio de que los demandantes-reconvenidos son titulares de una cuenta de ahorro en Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo. Así se establece. 4) Copia simple del servicio de teléfonos expedido por la empresa Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela, correspondiente al número: 51-623112, inserta al folio 14, y de la cual se tiene indicios de que ese el número telefónico correspondiente al inmueble identificado en autos, y que el mismo esta a nombre de la codemandante, ciudadana Carmen Peraza, lo cual es un elemento que no es pertinente con los hechos trascendentes con el presente juicio, por lo que se desecha esta prueba. Así se establece. 5) Copias simples de telegramas y acuses de recibo de los mismos, insertas a los folios 15 al 20, y de los mismos se tiene prueba de que en fechas cuatro de febrero de 1998, seis de marzo de 1998 y 20 de marzo de 1998, los demandantes-reconvenidos enviaron telegramas a la demandada-reconviniente, donde le informaban las fecha en que ellos iban a estar presentes en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, para firmar el documento definitivo de compraventa, no indicándose en los telegramas las fechas en que estarían presentes en dicha oficina para dicho otorgamiento. Así se establece.

CUARTO:
La parte demandada-reconviniente, acompaño a su escrito de contestación al fondo de la demanda, las siguientes pruebas: 1) Copia del documento constitutivo de la empresa CONSTRUCTRA ANAMIR C.A., ya identificada, inserta a los folios 113 al 136, de la cual se tiene prueba de la constitución conforme a derecho de dicha empresa. Así se establece. 2) Copia simple del contrato de reservación u opción a compra suscrito por las partes, inserta a los folios 137 y 138, la cual ya fue apreciada por este Tribunal. Así se establece. 3) Copia simple de estado de cuenta de ahorros Nº: 001-4316450, de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, inserta al folio 139, la cual se aprecia como un indicio de que el codemandante, ciudadano Carlos Manuel Molina Mendoza, es el titular de dicha cuenta, que la misma fue abierta en fecha veintitrés de septiembre de 1997, con un depósito efectuado el veinticuatro de octubre de 1997 por la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) en cheque, y un saldo disponible de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), apareciendo como domicilio del titular la siguiente dirección: urbanización Piedra Azul, sector dos, casa Nº: 95. Así se establece. 4) Copias de recibos expedidos por la demandada-reconviniente a favor de los demandantes-reconvenidos, de los cuales se tienen indicios de que los compradores le pagaron a la vendedora las siguientes cantidades: a) quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), mediante cheque Nº: 62472834 del Banco Industrial del Venezuela, en fecha seis de septiembre de 1997, es decir, en la fecha de suscripción del contrato de reserva u opción a compra; y, b) tres millones cien mil bolívares (Bs. 3.100.000,oo), mediante cheque Nº: 62472848 del Banco Industrial de Venezuela, en fecha veintiuno de octubre de 1997, es decir, después de vencidos los treinta días establecidos en el contrato para efectuar dicho pago. Así se establece. 5) Copias de documentales insertos a los folios 141 al 153, de los cuales se tiene que a los compradores no se les tramito el crédito por cuanto el codemandante-reconvenido, ciudadano Carlos Manuel Molina Mendoza, tenía un crédito hipotecario bajo la modalidad de política habitacional con Maracay Entidad de Ahorro y Préstamo, habiendo dicho ciudadano renunciado a sus derechos sobre el inmueble adquirido con ese crédito, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Aragua, en fecha trece de diciembre de 1998, cuando ya se había vencido el plazo máximo de duración de la reserva u opción a compra. Así se establece. 6) Documentos de adquisición del lote de terreno donde se construyó la Urbanización Residencias La Arboleda, del documento de parcelamiento y de su aclaratoria, insertos a los folios 153 al 174, de las cuales se tiene el cumplimiento de los requisitos legales a los fines de adquirir la propiedad y vender en parcelas el lote de terreno adquirido. Así se establece.

QUINTO:
Durante el lapso probatorio la parte demandante-reconvenida promovió las siguientes pruebas: 1) Copias simples de los cheques números: 62472834 y 62472848, por las cantidades de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) y tres millones cien mil bolívares (Bs. 3.100.000,o), respectivamente, emitidos en fechas seis de septiembre de 1997 y veintiuno de octubre de 1997, respectivamente, así como de los respectivos recibos emitidos por la vendedora a favor de los compradores, insertas a los folios 278 y 279, de los cuales se tiene que el segundo pago fue realizado fuera del plazo establecido en el contrato. Así se establece. 2) Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, en fecha veinticinco de junio de 1999, inserta a los folios 281 al 292, y de la cual se tiene que la vendedora intento un interdicto de restitución contra los compradores por estos ocupar el inmueble objeto del contrato celebrado entre ellos, habiendo sido declarada sin lugar la acción intedictal intentada. Así se establece. 3) Copia de inspección judicial realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, en la sede de Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, con motivo del juicio por querella interdictal antes mencionado, cuyas resultas corren insertas a los folios 293 al 294, y del mismo se tiene que la solicitud de crésito presentada por los compradores demandantes-reconvenidos fue aprobado por el Comité de Crédito en fecha treinta y uno de diciembre de 1997, y por la Junta de Directores en fecha dos de febrero de 1998, fecha que son muy posteriores al vencimiento del plazo de noventa días establecidos en el contrato de reserva u opción a compra celebrado entre las partes. Así se establece. 4) Copias de otras actuaciones relacionadas con el proceso interdictal antes mencionado, insertas a los folios 295 al 300, desechándose las mismas por cuanto de ellas no se desprenden elementos de convicción a favor ni en contra de las pretensiones de las partes relacionadas con los hechos trascendentes del presente juicio. Así se establece. 5) Declaración testifical del ciudadano Arwal José Moreno Salamanca, inserta al folio 329 vuelto al 330 vuelto, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desechándose la misma por cuanto del contenido de la declaración no se tienen suficientes elementos de convicción a los fines de demostrar que la parte demandante-reconvenida haya cumplido sus obligaciones dentro de los plazos establecidos en el contrato, ni lo contrario, es decir, no se tienen elementos de convicción a los fines de considerar procedentes ni los argumentos de la parte actora-reconvenida ni de la parte demandada-reconviniente. Así se establece. 6) Declaración testifical de la ciudadana Carmen Elizabeth Mejías Figueroa, inserta al folio 335 frente al 338 vuelto, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desechándose la misma por cuanto del contenido de la declaración no se tienen suficientes elementos de convicción a los fines de demostrar que la parte demandante-reconvenida haya cumplido sus obligaciones dentro de los plazos establecidos en el contrato, ni lo contrario, es decir, no se tienen elementos de convicción a los fines de considerar procedentes ni los argumentos de la parte actora-reconvenida ni de la parte demandada-reconviniente. Así se establece.

SEXTO:
Durante el lapso probatorio la parte demandada-reconviniente trajo a los autos las siguientes pruebas: 1) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Mariño y Libertador del Estado Aragua, inserta a los folios 305 al 311, y de la cual se tiene que el codemandante, ciudadano Carlos Manuel Molina Mendoza, tenía un crédito bajo la Ley de Política Habitacional, por la adquisición de una vivienda en la Urbanización El Orticeño, situada en la población de Palo Negro, Estado Aragua, con fecha veintiocho de mayo de 1988. Así se establece. 2) Inspección judicial realizada en la sede de Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, cuyas resultas se encuentran a los folios 332 al 333, desechándose la misma por cuanto del contenido de la declaración no se tienen suficientes elementos de convicción a los fines de demostrar que la parte demandante-reconvenida haya cumplido sus obligaciones dentro de los plazos establecidos en el contrato, ni lo contrario, es decir, no se tienen elementos de convicción a los fines de considerar procedentes ni los argumentos de la parte actora-reconvenida ni de la parte demandada-reconviniente. Así se establece. 3) Declaración testifical de los ciudadanos Maritza Ines Urrecheaga Lagas, inserta al folio 315 frente al 316 vuelto, José Luis Bustamante Niño, inserta al folio 316 vuelto al 317 frente, las cuales se desechan por cuanto de las mismas declaraciones se tiene que los testigos tienen vínculos con la empresa CONSTRIUCTORA ANAMIR C.A., que hacen tener serias dudas sobre la imparcialidad de dichos testimonios. Así se establece.

SEPTIMO:
Establece el artículo 1.159 del Código Civil:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.”

De acuerdo con el artículo 1.159 “eiusdem”:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Indica el artículo 1.167, “ibídem”:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

De las normas antes citadas y de su concatenación con los alegatos de las partes y las pruebas traídas a los autos, necesariamente se debe concluir en que los compradores no cumplieron con las obligaciones establecidas en el contrato de reserva u opción a compra celebrado, dentro de los plazos de tiempo establecidos por lo que la defensa de “exceptio non adienti contractus” alegada por la vendedora, así como su pretensión de resolución de contrato deben prosperar. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios aducida en su reconvención por la vendedora, este Tribunal observa que en el caso de autos, ni se especificaron en la reconvención en qué consistieron esos daños, y cual era su incidencia económica, ni tampoco se trajeron a los autos pruebas en tal sentido; a lo que se debe agregar que en el contrato de reserva u opción a compra celebrado entre las partes, se estableció que la cuantía de la indemnización de los daños y perjuicios causados con motivo de un incumplimiento imputable a los compradores sería equivalente a la cantidad entregada al momento de suscribir el contrato de reserva u opción a compra, por lo que habiéndose establecido de mutuo acuerdo un límite a dicha indemnización, no le es dable a la vendedora exigir una cantidad adicional. Así se declara.
Por las razones antes expuestas, éste Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos CARMEN PERAZA y CARLOS MOLINA contra la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., todos ya identificados; y, SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención intentada por la empresa CONSTRUCTORA ANAMIR C.A., contra los ciudadanos CARMEN PERAZA y CARLOS MOLINA, todos ya identificados; en consecuencia, SE DECLARA RESUELTO el contrato de reserva u opción a compra celebrado entre las partes en fecha seis de septiembre de 1997. No se condena en costas por no haber vencimiento total.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES de la presente decisión, advirtiéndoseles que una vez conste en autos la última notificación comenzaran a correr los lapsos procesales a los fines de que interpongan el recurso que consideren conveniente contra la presente decisión; líbrense las correspondientes boletas de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los 29 días del mes de enero del año dos mil cuatro. Años: 192º y 143º.
EL JUEZ
El Secretario
Dr. Julio César Flores Morillo
Greddy Eduardo Rosas Castillo

Publicada hoy: 29-01-2004, a las 02:10 p.m.
El Secretario