TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 30 de junio de dos mil cuatro
193º y 145º
ASUNTO: KP02-V-2003-2253

DEMANDANTE: CATERINA BOLOGNA DE VALENTI, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 3.534.446
ABOGADO DE LA PARTE ACTORA: FRANCIA YAÑEZ QUINTERO, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 63.462.
DEMANDADO: DARIO CARRASCO PEREZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.918.659 y de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Winston Villavicencio, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 18.425
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
I
En fecha 22 de Octubre de 2003, fue introducida ante la Oficina de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Lara, el libelo de la demanda que da inicio a este expediente por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO constante de 3 folios útiles y 2 anexos. En fecha 27 de Octubre de 2003, fue admitida la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada por CATERINA BOLOGNA DE VALENTI, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil ROMAIRE S.A., asistida por la abogada Francia Yañez Quintero inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 63.462 contra Darío Carrasco Álvarez venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 2.918.659. En fecha 17 de Diciembre de 2003, diligenció el alguacil titular consignando compulsa de citación sin firmar. En fecha 21 de Enero de 2004, compareció la parte actora asistida de abogado y consigno escrito donde confirió poder apud acta a la abogada Francia Yañez Quintero, contentivo de 12 anexos, en esta misma fecha diligenció la abogada de la parte actora y solicitó se libre carteles de citación conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 22 de Enero de 2004, se acordó librar el cartel de citación. En fecha 11 de Febrero de 2004, diligenció la secretaria e informó al Tribunal que fijó el cartel respectivo. El día 12 de febrero de 2004, la parte actora recibe cartel de citación, para ser publicado en el diario. En fecha 27 de Febrero de 2004, diligenció la parte actora donde consigna el cartel publicado, en los diarios El Informador y El Impulso. En fecha 15 de Abril de 2004, diligenció la parte actora y solicitó se designe defensor ad litem. En fecha 20 de Abril de 2004, se acordó designar a la abogada Ana Victoria Aranguren como defensor ad litem del demandado. En fecha 03 de Mayo de 2004, diligenció el alguacil y consignó boleta de notificación debidamente firmada por la defensora ad litem. En fecha 06 de Mayo de 2004, diligenció la abogada Ana Victoria Aranguren aceptando el cargo del cual ha sido designada. En fecha 10 de Mayo de 2004, compareció la parte actora y solicitó la citación a la defensora ad litem, en esta misma fecha diligenció la parte demandada asistido del abogado Winston Villavicencio y se dio por citado en el presente juicio. En fecha 12 de Mayo de 2004, se recibió escrito de contestación de la demanda, constante de 3 folios útiles y 11 anexos. En fecha 15 de Junio de 2004, se recibió escrito de pruebas de la parte actora constante de 2 folios útiles. En fecha 16 de Junio de 2004, se agregaron y se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 17 de Junio de 2004, se recibió escrito de pruebas presentado por la parte demandada constante de 2 folios útiles y 66 anexos. En data 21 de Junio de 2004, se agregaron y se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva, en esta misma fecha se recibió diligencia de la parte demandada. En fecha 28 de Junio de 2004, se recibió escrito de informe de la parte actora constante de 3 folios útiles.
II
Estudiadas las actas procesales que conforman la presente causa, el Tribunal para decidir observa:
PRIMERO: La parte demandante, CATARINE BOLOGNA DE VALENTI, arriba identificada, procedió a incoar demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO aduciendo que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado en fecha 01 de octubre de 2002, con el ciudadano DARIO CARRASCO ALVAREZ, ut supra identificado, sobre dos locales, identificados con los números 6 y 7, ubicados en el Centro Comercial Romaire, avenida Pedro León Torres con calle 58-A, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Afirma que el término de duración del contrato sería de un año, prorrogable automáticamente por periodos de un año convenidos desde la suscripción del referido contrato, siempre y cuando una de las partes notifique por escrito y por lo menos con un mes de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Alega que en la cláusula Novena del contrato de arrendamiento se estipula como canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, pagaderos los primero cinco días calendario de cada mes. Aduce que el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre del 2003, lo que según sus dichos evidencia un incumplimiento a lo estipulado en la cláusula antes señalada y por ende con su obligación principal, es por ello que procede a demandar a la persona de arrendatario, ya identificado para que convenga en la resolución de contrato suscrito y en consecuencia la entrega material del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió desocupado de personas y cosas. De igual forma solicita la entrega de los recibos solventes de servicios de energía eléctrica, agua y aseo urbano. Asimismo pide el pago de los siguientes conceptos: 1.- Indemnización por las pensiones de arrendamiento insolutas hasta la fecha, las cuales, según el demandante, ascienden a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 600.000,00). 2.- Por gastos de cobranza la cancelación de VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 20.000,00). 3.- Por concepto de interés de mora estipulada en la cláusula novena del contrato de arrendamiento la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 6.000,00). 4.- La cancelación por todos los meses que transcurran desde la introducción de la demanda hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado equivalente al canon mensual y por último protesta las costas y costos del proceso. Asimismo estima la demanda por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTISEIS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 626.000,00).
Fundamenta estos alegatos en lo establecido en las cláusulas quinta, novena y décima cuarta del contrato respectivo, que acompaña al libelo, así como también en las disposiciones contenidas en los artículos 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil Venezolano.
SEGUNDO: Cumpliendo con el procedimiento legal, el Tribunal de la causa procedió a citar a la parte demandada. En la oportunidad de dar respuesta a la demanda, comparece DARIO CARRASCO, ya identificado, asistido en este acto por el abogado WINSTON VILLAVECENCIO, debidamente identificado a fin de dar contestación a la presente demanda. Negó, rechazo y contradijo tantos los hechos como el derecho. Alega el demandado, que suscribió contrato de arrendamiento con la empresa Mercantil BOLOGNA C.A., la cual se encuentra inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado 2do de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Trabajo del Estado Lara en fecha 06-02-68, el cual quedo anotado bajo el Nro. 18, del Libro de Comercio Nro. 1 adicional y posteriormente ante el Registro Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 31 de Marzo de 1981, quedando anotado bajo el Nro. 52, Tomo 3-B quien estuvo representada en ese acto por la Inmobiliaria Pineda y Cisneros S.R.L la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara el 11 de Marzo de 1977, anotado bajo el Nro. 44, Tomo 1 B y representada por su Director Miguel Angel Gauthier, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.796.672. Afirma que por el cumplimiento fiel de sus obligaciones arrendaticias en el año 2001 le arrendaron el local contiguo signado con el Nro 6 cancelando los cánones con la regularidad requerida, como lo expresa, según sus dichos, la arrendadora en el contrato que se prorrogó en fecha 2002 y con vigencia hasta el 31 de Septiembre de 2003. Siendo que esta fecha recibió una notificación de aumento en el canon de los dos locales arrendados, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) por cada uno, dando un total de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales hecho este al cual se opuso. Aduce que la arrendadora le conmino un tiempo para discutir las razones que motivaron el aumento del canon de arrendamiento, por lo que en este tiempo la arrendadora aprovechó para dejarlo en un plano de insolvencia de dos meses. Alega que en vista de la temeridad de esta demanda introdujo una demanda en contra de la Inmobiliaria Pineda y Cisneros S.R.L y la ciudadana Caterine Valenti en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil Romaire antes identificada. En donde asevera queda evidenciado lo siguiente: PRIMERO: Que estamos en un contrato a tiempo indeterminado. SEGUNDO: Que dicho inmueble se encuentra regulado por la Dirección de Inquilinato Adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren donde constata que la última Regulación practicada en los locales en cuestión, es decir, los locales Nros. 6 y 7 del Centro Comercial Romaire, fue en fecha 09 de Abril de 1992, lo cual se evidencia de los acuerdos Nros. 198 y 199, tomada en sesión de cámara Nro. 28 en donde establece un monto para el local Nro. 6 Bs. 4.167,00 y Bs. 5.334,00 para el local Nro. 7 los cuales anexa. TERCERO: Que no adeuda canones de arrendamiento al actor, por el contrario me encuentro solvente y por lo tanto solicita por las razones expuestas se declare SIN LUGAR la demanda interpuesta.
TERCERO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato, es decir determinar si es a Tiempo Determinado o Indeterminado, a fin de establecer el procedimiento legal a aplicar de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
Es así como del contenido de la cláusula décima segunda del contrato que sirve como fundamento a la presenta acción, se desprende que la duración del mismo “... es de un año a partir de la fecha del 01-10-2002, prorrogable automáticamente por periodos de un año convenidos desde ahora, siempre y cuando una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con un mes de anticipación, su deseo de de no prorrogarlo(…) pues es claro nuestro deseo que el tiempo durante el cual dure este arrendamiento sea siempre fijo y detreminado”. Al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Se observa en consecuencia del contrato de arrendamiento que la voluntad de las partes es que la relación fuese a tiempo determinado. Y así se decide. Siendo el contrato a tiempo determinado, puede la parte demandante solicitar el cumplimiento o resolución según la naturaleza de la acción. En el caso que nos ocupa la parte actora exige la resolución del contrato por incumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos vencidos de los meses de septiembre y octubre de 2003, y en consecuencia el pago respectivo y la desocupación del inmueble. Siendo por ende la vía judicial escogida la correcta con respecto al contrato suscrito. Y así se decide.
CUARTO: De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa esta Juzgadora que el instrumento probatorio consignado por la parte actora con el libelo de la demanda es: El original del contrato privado de arrendamiento cuya resolución se demanda, folio 4 y 5. En el escrito de contestación de la demanda el demandado consigna: Copia simple del libelo de la demanda incoada en marzo de 2004 por él contra la firma mercantil INMOBILIARIA PINEDA Y CISNEROS S.R.L. y CATHERINA VALENTI, arriba identificadas y copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito el 01-04-1994 por el demandado con INMOBILIARIA BOLOGNA C.A., representada por INMOBILIARIA PINEDA Y CISNEROS S.R.L., representada por su director MIGUEL ANGEL GAUTHIER TORRES con tres anexos del mismo, de fechas 01-04-1996, 01-04-1998 y 01-04-1999 respectivamente, que rielan en el expediente KPO2-V-2004-340, del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal facultad promoviendo tempestivamente las pruebas. La parte demandante: 1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos. 2.- Ratifica el original del contrato de arrendamiento, el cual riela en el folio cuatro y cinco. 3.- Promueve los contratos de arrendamientos y sus anexos consignados por el demandado, los cuales rielan en el folios 48 al 53, aduciendo que nada tiene que ver con la relación arrendaticia actual. 4.- Promueve la declaración realizada por el demandado en el escrito de contestación que riela en los folios 41 y 42, en el cual expresa que existió un “tiempo en el cual fue sorprendido en mi buena fe y que aprovechó la arrendadora para colocarme en un plano insolvente”, fundamentándose en el artículo 1401 del Código Civil.
Mientras que la parte demandada: 1.- Promueve el mérito favorable de los autos. 2.- Ratifica y Promueve el contrato de arrendamiento consignado en el escrito de contestación el cual riela en el folio cuarenta y ocho (48). 3.- Copia simple de las resoluciones emanadas de la Dirección de Inquilinato, adscrita a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 09 de Abril de 1992, signados bajo los N° 198 y 199, sesión de Cámara N° 28. 4.- Avisos de cobro y recibos de pago, cuarenta y ocho en total, cuyo membrete es de la Inmobiliaria Pineda & Cisneros, S.R.L. desde agosto del 2000 hasta julio del 2002. 5.- Trece recibos de pago cuyo membrete pertenece a Romaire S.A. desde agosto del 2002 hasta agosto del 2003. 6.- Consigna en original la constancia emanada por la empresa Inmobiliaria Pineda y Cisneros S.R.L. donde ésta expresa que el aquí demandado es arrendatario de la misma por los locales cuyo arrendamiento aquí se discute de la siguiente manera: desde el 07.04.94 del local 7 y desde julio de 2001 del local 6.
El original del contrato privado de arrendamiento cuya resolución se demanda, folio 4 y 5. En el escrito de contestación de la demanda el demandado consigna: Copia certificada del libelo de la demanda incoada por él contra la firma mercantil INMOBILIARIA PINEDA Y CISNEROS S.R.L. y CATHERINA VALENTI, arriba indentificadas y de contrato de arrendamiento con tres anexos del mismo que rielan en el expediente KPO2-V-2004-340, del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.
En relación al original del contrato de arrendamiento, el cual riela en el folio cuatro y cinco, quien juzga considera preciso señalar que el artículo 444 lex citae dice:
La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento. (Resaltado y subrayado del Tribunal)
En el caso bajo estudio, la parte demandada no hace manifestación formal de negar el documento aquí examinado, es decir el contrato de arrendamiento, por lo que al haber silencio al respecto quedó reconocido el mismo. Y así se decide.
Con respecto a las copias simples y las certificadas de los folios 44 al 54 del expediente N° KPO2-V-2004-340, referidas al libelo de la demanda y contrato de arrendamiento con sus anexos, el cual se encuentra en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, por no haber sido tachadas ni impugnadas quien juzga también le da todo su valor probatorio. Y así se decide.
En relación a la prueba de confesión alegada, ciertamente esta es la declaración que hace una parte ante el juez, competente o no, sobre un acto propio vinculado a una determinada relación jurídica que es desfavorable a su interés. No obstante debe advertirse que la confesión no es un medio de prueba que deba predominar sobre las demás, debe apreciarse y valorarse en conjunto con las otras pruebas aportadas al proceso. Así las cosas es de una claridad meridiana que la declaración hecha por la parte demandada en la contestación a la demanda, en la cual expresa que existió un tiempo en el cual fue sorprendido en su buena fe y que aprovechó la arrendadora para colocarlo en un plano insolvente, de interpretación directa de sus palabras destaca que el arrendatario no ha cancelado algunos cánones de arrendamiento y por ende, encuadra dicha manifestación dentro del tipo de prueba, señalada por la parte demandada está establecida en el artículo 1401 del Código Civil. Y así se decide.
Con respecto a las resoluciones emanadas de la Dirección de Inquilinato, adscrita a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 09 de Abril de 1992, signados bajo los N° 198 y 199, sesión de Cámara N° 28, este Tribunal observa: en razón de que sólo son objeto de prueba los hechos controvertidos, conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil y siendo que en este litigio la controversia, según el libelo de demanda y la contestación a la misma, estriba en la naturaleza de la contratación existente entre las partes y la morosidad del arrendatario, y por cuanto las referidas resoluciones versan sobre la regulación de los cánones de arrendamiento de los locales en cuestión, esta Sentenciadora no valora dichas pruebas como pertinentes en esta contienda legal. Y así se decide.
Sobre los avisos de cobro y recibos de pago, cuarenta y ocho en total, cuyo membrete es de la Inmobiliaria Pineda & Cisneros, S.R.L. desde agosto del 2000 hasta julio del 2002, y la constancia emanada por la empresa Inmobiliaria Pineda y Cisneros S.R.L. donde ésta expresa que el aquí demandado es arrendatario de la misma por los locales cuyo arrendamiento aquí se discute de la siguiente manera: desde el 07.04.94 del local 7 y desde julio de 2001 del local 6, siendo que no fueron ratificados por los terceros a esta causa, INMOBILIARIA PINEDA Y CISNEROS S.R.L., de conformidad con lo pautado con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sentenciadora desechar tal probanza. Y así se decide.
En relación a los trece recibos de pago cuyo membrete pertenece a Romaire S.A., desde agosto del 2002 hasta agosto del 2003 al no haber sido impugnados de forma alguna, tienen para quien todo esto juzga todo su valor probatorio. Y así se decide.
QUINTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En razón de no haber sido impugnado el documento que sirve como instrumento fundamental de la pretensión es forzoso para quien esto juzga concluir que existe una relación arrendaticia entre las partes, la cual está fundamentada en el documento en cuestión, el cual como se estableció más arriba es un contrato a tiempo determinado, por lo que aun cuando existen otros contratos suscritos por el demandado con otras personas sobre el mismo inmueble, éstos no invalidan aquel, máxime si se destaca que en las anteriores convenciones siempre se pactó a tiempo determinado. Y así se decide.
En relación a la insolvencia esgrimida por la actora, el demandado convino en la misma, aduciendo que fue sorprendiendo en su buena fe, cosa que no demostró. Demostrando sólo su solvencia hasta agosto de 2003, a través de los trece recibos valorados ut supra. Por lo que es de una claridad meridiana que ha incumplido con su obligación principal, cual es pagar los cánones de arrendamiento. Y así se decide.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la demanda por resolución de contrato, intentada por CATERINA BOLOGNA DE VALENTI Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 3.534.446 CONTRA DARIO CARRASCO PEREZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.918.659 y de este domicilio.
2. En consecuencia, SE ORDENA al demandado entregar los dos locales, identificados con los números 6 y 7, ubicados en el Centro Comercial Romaire, avenida Pedro León Torres con calle 58-A, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara desocupado de personas y cosas, así como la entrega de los recibos solventes de los servicios de energía eléctrica, agua y aseo urbano.
3. Asimismo SE CONDENA al demandado a pagar las cantidades de: SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.600.000,00) por indemnización a las mensualidades insolutas, así como VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 20.000,00) por concepto de gastos de cobranza y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.6.000,00) por concepto de intereses de mora, estipulados en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, y la suma equivalente al canon mensual de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por cada uno de los meses transcurridos desde noviembre de 2003, inclusive hasta la entrega definitiva del inmueble.
4. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los treinta días del mes de Junio de Dos Mil Cuatro (2.004). Años 193º de la Independencia y 144º de la Federación.

La Juez

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:25 de la mañana.

La Secretaria