REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, Veintiocho de septiembre de dos mil cuatro 194º y 145º ASUNTO: KP02-V-2003-001739 PARTE ACTORA: JOSE GREGORIO GONZALEZ DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.517.479, comerciante, domiciliado en esta ciudad de Barquisimeto. APODERADOS JUDICIALES DEL ACTOR: SIXTO JOSE ZAMBRANO CONTRERAS y DEICY BERNANARDE DOMÍNGUEZ GONZALEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.826 y 53.388 y titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.891.447 y 9.540.627 respectivamente. PARTE DEMANDADA: MARIA ISABEL GIMÉNEZ GIMÉNEZ, venezolana, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 9.600.561 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: ARNOLDO MACARIO MELENDEZ RODRÍGUEZ, Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 3.444.890 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.166. SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA. Se inició el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE VENTA mediante demanda intentada por el ciudadano JOSE GREGORIO GONZALEZ DELGADO, venezolano, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 6.517.479 y de este domicilio, a través de sus Apoderados Judiciales SIXTO JOSE ZAMBRANO CONTRERAS y DEICY BERNANARDE DOMÍNGUEZ GONZALEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.826 y 53.388 y titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.891.447 y 9.540.627 respectivamente, contra la ciudadana MARIA ISABEL GIMÉNEZ GIMÉNEZ, venezolana, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 9.600.561 y de este domicilio, el cual se admitió por los trámites del juicio ordinario el día 20/08/2.004. El 04/09/2.003 el Alguacil consignó la compulsa sin firmar por la demandada, a quien no localizó las veces que se trasladó a su residencia. El 24/09/2.003 se acordó la citación por carteles. El 07/10/2.003 fueron consignadas las publicaciones del cartel. El 10/12/2.003 la Secretaria del Tribunal dejó constancia de la fijación del cartel en la residencia de la demandada. El 12/01/2.004 fue designado Defensor Ad-litem de la demandada el Abogado JOSE MIGUEL COLL quien una vez juramentado aceptó el cargo y prestó el juramento de ley el 29/01/2.004. El 25/02/2.004 el Defensor Judicial designado presentó escrito de contestación de la demanda. El 26/02/2.004 compareció la parte demandada personalmente asistida por el Abogado ARNOLDO MACARIO MELENDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.166 y dio contestación a la demanda en la cual además propuso reconvención. El 05/03/2.004 se admitió la reconvención y se fijó el quinto día de despacho siguiente para su contestación. El día 06/04/2.004 la demandada otorgó poder apud-acta al Abogad ARNOLDO MACARIO MELENDEZ RODRÍGUEZ. El 13/04/2.004 se agregaron las pruebas promovidas por las partes y el 21/04/2.004 se admitieron. El 15/09/2.004 se difirió la sentencia para ser dictada el día de hoy, por lo cual este Juzgado procede a decidir la controversia con base a las siguientes consideraciones: PRIMERO: el demandante señala en el libelo que el día 04/02/2.003 a través de un documento privado dió en venta a la demandada un inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación unifamiliar ubicada en el Barrio 5 de Julio, Carrera 5 esquina de la Calle 05 antes Avenida Bolívar con Carrera 3 de la Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara y el cual le pertenecía según documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 26/02/1.999 inserto bajo el No. 73, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y según Título Supletorio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, de fecha 12/11/2.002 No. KP02-S-2.002-4359, siendo el área aproximada es de 440,17 mts.2 y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: en línea de 13,35 mts. con Carrera 5, que es su frente; SUR: en línea de 12,90 mts. con terrenos ocupados por RAMIRO GIL; ESTE: en línea de 33,45 mts. con terrenos ocupados por ANDRES RAMOS; y OESTE: en línea de 33,65 mts. con la Calle 5. Expresa que el referido inmueble lo ocupa la compradora y demandada de autos desde el mes de Febrero de 2.003 y en relación al precio expone que se acordó en la suma de Bs. 35.000.000,oo que se pagaría de la siguiente forma: una primera parte, de Bs. 18.000.000,oo, de los cuales la compradora sólo pagó la cantidad de Bs. 4.000.000,oo, y posteriormente abonó Bs. 1.080.000,oo, quedando un saldo deudor de Bs. 29.920.000,oo que debe hasta la presente fecha, por lo cual demanda la resolución del contrato así como la indemnización de los daños y perjuicios que le produjo el incumplimiento, que estima en Bs. 5.080.000,oo y los cuales representan la única parte del precio pagada por la compradora, la cual solicita quede en su beneficio; reclama el pago de las costas y costos y solicita la indexación de las cantidades que se condene pagar a la demandada. Estimó la demanda en Bs. 50.000.000,oo y la fundamentó en los artículos 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil. La demandada en la oportunidad de contestar la demanda presentó escrito de fecha 26/02/2.004 en el cual rechazó, negó y contradijo haber incumplido las obligaciones derivadas del contrato de venta; negó que su incumplimiento le haya causado algún daño grave e irreparable al demandante y negó adeudar Bs. 5.080.000,oo por daños y perjuicios; rechazó la estimación de la demanda por ser exagerada y no tener relación con el valor de lo litigado. Expresamente convino en la existencia de la operación de venta del inmueble en el hecho de adeudar por concepto de precio del inmueble la cantidad de Bs. 29.920.000,oo. Expresó que el vendedor y demandante, le impuso como condición para realizar la compra-venta, que para pagarle el remanente de Bs. 14.000.000,oo debía realizar un pago adicional de Bs. 1.080.000,oo mensuales, que no sería imputado al precio, lo cual representa realmente el pago de intereses al 7,7% mensuales, ilegales e inconstitucionales. Afirmó que presionada por el vendedor aceptó esa cláusula en el contrato, y llegó a pagar en una oportunidad esa cantidad, sin que después le hubiera sido posible realizar el otro pago de Bs. 1.080.000,oo ni el del saldo restante del precio del inmueble. Opuso reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA sobre el mismo inmueble, afirmó que se trató de una verdadera venta, sin embargo no expresó con precisión el contenido de la pretensión de cumplimiento, si bien hizo referencia a que los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan a cumplir todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso ó la ley. Hizo referencia al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a que el Juez debe buscar la intención y propósito de las partes teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y la buena fé Estimó la reconvención en Bs. 29.920.000,oo. El actor al contestar la reconvención, la negó, rechazó y contradijo. Opuso la excepción de contrato no cumplido: “Non adimpleti contractus” prevista en el artículo 1.168 del Código Civil puesto que al no pagar la compradora el precio del inmueble no estaba obligado a cumplir su obligación, a hacer la tradición del inmueble vendido. PUNTO PREVIO Debe este Tribunal en primer término, pronunciarse sobre la impugnación a la estimación de la de la demanda formulada por la parte demandada. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: SIC: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” La Sala de Casación Civil, estableció el nuevo criterio que rige el alcance de la impugnación de estimación de la cuantía de la demanda, en su sentencia de fecha cinco de agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, caso: Zadur Bali Asapchi contra Italo González Russo, al dejar sentado lo siguiente: SIC: “En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: A) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y, finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda ...” (Sentencia del 7 de marzo de 1985, ratificada entre otras en el fallo de fecha 17 de febrero de 1993). En el presente caso, la parte demandada impugnó la estimación de la cuantía de la demanda, en base al argumento que la cantidad de Bs. 50.000.000,oo es exagerada y no tiene relación con el valor de lo litigado. Ello implica por una parte, el cumplimiento de parte de la accionada de las exigencias legales y jurisprudenciales para considerar efectivamente realizada la impugnación de la estimación de la cuantía de la demanda, al exponer las razones por las cuales considera que la misma no se encuentra ajustada a la realidad. Ahora bien, a partir de entonces, la demandada adquirió la carga probatoria de demostrar la base fáctica de su argumento, en este caso el valor en el mercado del inmueble objeto de la resolución de contrato demandada, carga probatoria que incumplió por no haber promovido ni evacuado medio probatorio alguno que demostrara tal circunstancia fáctica, sin que la misma se hubiera acreditado con cualquier otro elemento probatorio que conste en autos, razón por la cual se declara improcedente la impugnación de la estimación de la cuantía formulada por la parte demandada. Así se decide. SEGUNDO: de acuerdo con los términos de la demanda y de la reconvención así como de sus respectivas contestaciones, se tiene que es un hecho no controvertido entre las partes, la compra-venta realizada por ellas sobre el inmueble descrito en el libelo, ubicado en el Barrio 5 de Julio de esta ciudad, por un precio de Bs. 35.000.000, por lo cual el documento fundamental de la demanda cursante en autos a los folios 11 y 12 quedó absolutamente reconocido por la accionada de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. También es un hecho no controvertido, por haber sido expresamente admitido por la accionada que adeuda por concepto de precio del inmueble Bs. 29.920.000,oo. La accionada expresa que fue presionada a pagar cuotas mensuales de Bs. 1.080.000,oo en relación al pago de la segunda parte del precio del inmueble, es decir en relación al pago de Bs. 14.000.000,oo, como consta en la Cláusula Cuarta del Contrato privado de venta reconocido, sin embargo, de la lectura del libelo se tiene que la cuota que por Bs. 1.080.000,oo canceló la demandada fue imputada al precio del inmueble, y así expresa el actor, que la demandada sólo pagó Bs. 4.000.000,oo en una primera oportunidad y además la cantidad de Bs. 1.080.000,oo, lo cual sumado representa Bs. 5.080.000,oo que a su vez deducido del precio de venta del inmueble de Bs. 35.000.000,oo arroja un saldo no pagado de Bs. 29.920.000,oo respecto al cual ambas partes están de acuerdo, por lo tanto no puede este Juzgado establecer a pesar de la existencia de la Cláusula Cuarta del Contrato Privado de Venta, que se esté exigiendo en el presente juicio, el pago de intereses ilegales n i ha sido objeto de las pretensiones contenidas ni en la demanda, por demás expresamente admitido. Así se decide. TERCERO: el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” La doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de resolución se encuentra sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1°) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2°) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y, 3°) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión del demandante. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el del incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución. Sobre el incumplimiento, JOSE MELICH ORSINI, en su obra: “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa: SIC: “… Por “incumplimiento” se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el cumplimiento. Pero la propia letra del artículo 1.167 C.C. cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución, y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea, culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra, Nº 339) no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la “teoría de los riesgos” a los que deberemos acudir. …” (pp.737 y 738) En este mismo orden de ideas, el JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra: “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, expresa: SIC: “… En el sistema del Código Civil francés, no todo “retardo” puede dar lugar a una acción resolutoria, pero es al juez a quien le corresponde hacer la concreta discriminación de cuáles son aptos para justificarla y hacer la concreta discriminación de cuáles son aptos para justificarla y cuáles no lo son, discriminación que resulta de otorgar un plazo de gracia. … Omissis … “Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia –escriben los Mazeaud-, no entraña necesariamente resolución: el juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución. El apreciará si este modo de reparación excede o no del daño … La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución: o bien el juez rechazará la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si él ofrece cumplir en el curso del proceso, aún en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada”. … Omississ … Esta misma idea la hallamos en Marty y Raynaud, quienes expresan: “La resolución es facultativa para el juez. Hemos observado que los jueces aprecian las condiciones de la inejecución de que se queja el acreedor, así como el carácter satisfactorio de las ofertas del deudor. Si las condiciones de la inejecución no le parecen cumplidas, ellos pueden rehusar pronunciarla; si les parecen solo parcialmente cumplidas, pueden pronunciar una resolución parcial. En caso de impedimento de ejecución transitorio, pueden decidir suspender simplemente el contrato. …” (p.p 160 a 162) En cuanto a la posibilidad que ante la demanda de resolución del contrato, el demandado alegue su intención de cumplir el mismo, y esta defensa haga nugatoria la pretensión de resolución, el citado autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra: “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, expone lo siguiente: SIC: “… Laurent plantea todavía el siguiente problema: “¿podrá el demandado impedir la resolución ejecutando su compromiso, y hasta qué momento puede hacerlo? Se enseña, con razón, que el deudor tiene el derecho a pagar hasta que el juez haya pronunciado la resolución del contrato. En efecto, el acreedor no tiene jamás un derecho estricto a la resolución, porque no es en virtud del contrato por lo que ella ha lugar, sino que es el juez quien la pronuncia por consideraciones de equidad. De ello que, aunque una primera sentencia hubiera concedido un lapso y el deudor lo hubiere dejado pasar sin ejecutar sus compromisos, todavía podrá pagar él en el curso de la segunda instancia: el contrato subsiste, y en tanto que el contrato no haya sido resuelto, debe admitírsele al deudor el derecho a ejecutarlo. Es más, la resolución no deviene definitiva hasta que la sentencia haya adquirido autoridad de cosa Juzgada” … Omissis … En primer lugar, no parece que pueda ponerse en duda que posprincipios que rigen el proceso (arts. 12, 21 y 162 del C de P.C.) determinan que la apreciación que deberá hacer el juez para verificar si se da o no el incumplimiento del demandado que debe servir de base necesaria a su sentencia de resolución, no puede referirse por este arbitrariamente a argumentos de hechos que no hayan ido alegados en el libelo y en la contestación, así como que tampoco le es posible al juez fundarse, para dar por comprobados o desmentidos tales hechos, en elementos de prueba que no hayan sido regularmente traídos a los autos. Pero así como no puede ser obstáculo a la resolución judicial la oferta de cumplimiento del deudor hecha aun antes de la introducción de la demanda, cuando los hechos mismos le permitan al juez considerar que ha habido una violación contractual sustancial, suficiente como tal para justificar el rechazo del acreedor a la prestación que se le ofrecía, asimismo creemos que la potestad que se le reconoce al juez en materia de resolución judicial para valorar la suficiencia o no del incumplimiento a los fines de servir de fundamento a su sentencia, le permite apreciar el ofrecimiento (y más aún, el objetivo comportamiento del deudor demandado),aun si estos son posteriores al momento de admisión de la demanda, para calificar la suficiencia o no del retardo a los efectos de fundar una sentencia de resolución. No se trata, por supuesto, de afirmar como un criterio general que el deudor en mora tenga, después de haber sido demandado en resolución, un derecho a cumplir tardíamente su prestación en especie con solo agregare los daños y perjuicios moratorios, sino de hacer resaltar que el derecho a la resolución que pertenece a la parte fiel, no es puramente potestativo, que el mismo está sometido a condiciones objetivas cuyo control ejerce el juez y que se concretan en la idoneidad o no que corresponda atribuir al comportamiento aun tardío del deudor, para satisfacer los intereses legítimos tutelados por el contrato. En otras palabras: se trata de que aun a la “parte fiel” no le está permitido arrepentirse del contrato mediante la simple excusa de un retardo insignificante de su co-contratante, y el despliegue de una especial diligencia en acudir cuanto antes a la demanda de resolución. Si se admitiera tal cosa, se desdibujarían totalmente los perfiles de las resolución judicial y sería imposible discernirla de otros institutos afines como la cláusula resolutoria expresa, la resolución legal, etc. …” (pp. 295 a 298) CUARTO: la reconvención por su parte tiene por objeto el cumplimiento del contrato y el actor opuso la “exceptio non adimplenti contractus”, respecto a la cual, JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra: “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa: SIC: “… En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.” … Omissis … El artículo 1.168 C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da “en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define el artículo 1.134 C.C. como aquel contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato. El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término “contrato con prestaciones correspectivas”. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autores (p. ej,: De Ruggiero) estos dos conceptos se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámbito de los contratos unilaterales onerosos, por ejemplo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el Art. 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso. La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio). Para aquellos que admiten que la categoría de contratos bilaterales o sinalagmáticos no se agota en los contratos en que la co-rrespectividad e interdependencia de las obligaciones de las partes son elementos naturales del contrato, sino que admiten que en un contrato normalmente unilateral (p.ej.: el mandato o el depósito) pueden pactarse –en uso de la autonomía privada- como co-rrespectivas e interdependientes las contrapuestas obligaciones de las partes (p. ej..: mandato remunerado, depósito remunerado), la acción de resolución y la exceptio pueden concebirse perfectamente en contratos de esta última especie. Quedarían excluidos tan sólo los contratos unilaterales en que no pueda predicarse de las obligaciones de las partes que son co-rrespectivas e interdepedientes entre sí, pues aunque llegare a surgir una obligación para la parte que inicialmente no tenía obligación a su cargo, ella habría surgido con posterioridad al momento de perfeccionamiento del contrato y sólo como consecuencia de eventos sobrevenidos durante la vida del mismo. Tal sería el caso del mandato o del depósito gratuitos en los supuestos de los artículos 1.699 o 1.733 del Código Civil o el del comodato en el caso del artículo 1.733 C.C. … Omissis … Condiciones de aplicación. Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo que ambos incumplimientos deban ser de la misma magnitud, sino que –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- “habida cuenta de las circunstancias”, la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. “En definitiva –escribe- realmente se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transfomarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”. …” (Op. Cit. Págs. 769 a 785). Realizadas las anteriores consideraciones, este Tribunal observa que de acuerdo con los términos del contrato, la forma de pago se convino sería fraccionada: una primera parte de Bs. 18.000.000,oo de los cuales se pagaron Bs. 4.000.000,oo al momento de suscribirse el documento privado, y el saldo de Bs. 14.000.000,oo de ese primer pago, generaría un pago mensual de Bs, 1.080.000,oo que no se se consideraría como amortización del capital, hasta el momento de su pago total; y los restantes Bs. 17.000.000,oo serían cancelados a partir de la cancelación total de aquella primera parte, sin estipular pagos fraccionados hasta un lapso de tiempo de 180 días hábiles y no generarían interés alguno quedando un lapso igual de prórroga. El actor al demandar reconoce el pago de Bs. 1.080.000 realizado el día 16/04/2.003 y lo imputa al precio del inmueble, por lo tanto, como ya se expresó no puede establecerse que se estén reclamando intereses indebidos, y dado que la accionada reconoció adeudar del precio total del inmueble la cantidad de Bs. 29.920.000,oo, su incumplimiento por una parte, hace procedente la acción de resolución de contrato demandada, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil así como el pago de los daños y perjuicios, por cuanto tal incumplimiento no fue consecuencia ni de un caso fortuito ni de fuerza mayor, que exoneran al deudor de conformidad con el artículo 1.272 del Código Civil, y por otra parte, dicho incumplimiento, expresamente admitido, hace procedente la defensa de contrato no cumplido opuesta por el actor a la pretensión de cumplimiento de contrato, y consecuencialmente determina la improcedencia de la reconvención. Así se decide. QUINTO: en cuanto al monto de los daños y perjuicio reclamados, el actor en el libelo los estima en Bs. 5.080.000,oo que se corresponde con la suma entregada por la demandada como parte del precio, lo cual no fue discutido por la accionada y en este sentido es procedente como indemnización a favor del actor por el incumplimiento de la compradora en el pago del precio, por lo cual dicha cantidad debe quedar en su beneficio. Así se decide. SEXTO: en cuanto a la indexación de la cantidad que se ordena pagar por concepto de daños y perjuicios, solicitada en la demanda, estima este Juzgado es improcedente por no tratarse de una obligación de valor, es decir, de aquella que plantee la impreterible necesidad de colocar al acreedor en la misma situación patrimonial que registraba para el momento de surgir la obligación, como son las derivadas de la responsabilidad aquiliana; de las relaciones laborales y las derivadas de estimaciones e intimaciones de honorarios profesionales y así se declara. DECISIÓN En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA DE LA DEMANDA REALIZADA POR LA DEMANDADA Y PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por JOSE GREGORIO GONZALEZ DELGADO contra MARIA ISABEL GIMÉNEZ JIMÉNEZ ambos suficientemente identificados en autos. SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO PRIVADO DE VENTA suscrito entre las partes en fecha 04/02/2.003 cuyo objeto fue la venta de un inmueble constituido por una casa de habitación unifamiliar ubicado en el Barrio 5 de Julio, Carrera 5 esquina de la Calle 05 antes Avenida Bolívar con Carrera 3 de la Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara cuya área aproximada de 440,17 mts.2 y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: en línea de 13,35 mts. con Carrera 5, que es su frente; SUR: en línea de 12,90 mts. con terrenos ocupados por RAMIRO GIL; ESTE: en línea de 33,45 mts. con terrenos ocupados por ANDRES RAMOS; y OESTE: en línea de 33,65 mts. con la Calle 5 y, consecuencialmente se condena a la demandada a entregar al actor el inmueble antes identificado, totalmente desocupado y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió. La cantidad de CINCO MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.080.000,oo) recibida por el demandante como parte del pago del precio, quedará en su beneficio como indemnización por los daños y perjuicios causados por la compradora al incumplir sus obligaciones contraídas en el contrato. SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCION que por cumplimiento del contrato opuso la accionada. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre de dos mil cuatro (2.004). Años 194° y 145°. La Juez TAMAR GRANADOS IZARRA La Secretaria MARIA FERNANDA ALVIAREZ ROJAS En la misma fecha se publicó siendo las y se dejó copia.