TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transitode la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de septiembre de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO : KP02-V-2003-001310
El 26 de Junio de 2003 es presentado escrito de demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta interpuesta por los ciudadanos RUBÉN DARÍO GUTIÉRREZ y ALEIDA CHACON DE GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro.17.389.330, y 19.262.123, respectivamente, debidamente representado por los abogados en ejercicio GAMMA BARRETO VIDAL, FÉLIX MONTES OSAL y MARIBEL LAPENTA DE FILIPPO; I.P.S.A. Nros.67.987, 40.538 y 92.388, en los siguientes términos:
1º Que el ciudadano RUBÉN DARÍO GUTIÉRREZ celebró un contrato de arrendamiento privado en fecha 15/01/2000 con la ciudadana YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA, venezolana mayor de edad, portadora de la cedula de identidad Nº. 3.856.445, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización El Recreo, Tercera Etapa, Lote 3, distinguida con el Nº. 84-3, Conjunto Nº. 84, situada en el Municipio José Gregorio Bastidas, Distrito Palavecino del Estado Lara, dicho inmueble tiene un área aproximada de doscientos veinticinco metros cuadrados (225 Mts. 2) y con la siguiente distribución interna: sala, comedor, cocina, área de servicio (lavadero), terraza techada, una (1) habitación principal con baño, dos (2) habitaciones con un (1) baño cada una, una (1) habitación tipo estacionamiento, y con los siguientes linderos: NORTE: Nueve metros (9mts.) con calle en servicio SUR: Nueve metros (9mts.) con parcela 86-6. ESTE: Veinte y cinco metros (25mts.) con la parcela 84-2; y OESTE: Veinte y cinco metros (25mts.) con la parcela 84-4, y le corresponde un porcentaje de Cuatrocientos sesenta y cinco milésimas por ciento (0,465%) en el parcelamiento, ( según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del Estado Lara, el día veintidós (22) de Febrero de 1980, bajo el Nº. 40, folios 275 al 283 Vto., Protocolo 1º tomo 4º,) y las edificaciones en parte a propias expensas y en parte con crédito concedido por el Banco Hipotecario C.A. por un monto de Ciento Cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales.
2º Que dicho contrato venció el 15 de Julio del 2001, luego se le renovó y posteriormente realizan otro contrato por un término de duración de seis (6) meses.
3º Que la ciudadana YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA les manifestó que iba perder el inmueble porque había celebrado una hipoteca de primer grado, con la Vivienda Entidad de ahorro y Préstamo hoy Fondo Común, e iba a ser rematado por falta de pago, así les propuso la venta del inmueble para evitar el remate.
4º Que se acordó la compra del inmueble por un monto de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) el cual se le iría cancelando poco a poco, para que ella no perdiera la propiedad. Acordando una inicial de Nueve millones seiscientos mil bolívares (Bs. 9.600.000,00). El 27/04/2001 Se dio el primero de una serie de abonos culminados el 12/05/2003. Dando así el total de la inicial mencionada.
5º Que realizaron la venta de los únicos vehículos que tenían para trabajar los cuales eran: una camioneta tipo PICK-UP y un automóvil tipo sedán, Marca Ford, año 1978, para poder obtener el dinero de la compra de la vivienda.
6º Que cuando se emplazó a la ciudadana antes mencionada a hacer el contrato de opción a Compra, por notaria para tramitar el crédito restante, ella se negó rotundamente y los amenazó con sacarlos de la vivienda, Les mando un primo a que les prestara un dinero al 36% mensual por intereses, y que les debían de pagar por la casa Veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) más ya que ella se había reservado el precio para hacer lo que ella quisiera después.
7º Que vencido como ha sido el tiempo para regularizar esta venta e infructuosas como han sido las gestiones tendientes para que la propietaria cumpla con la Opción a compra por lo que se demanda a la ciudadana YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA para que convenga o a ello sea condenada a: A: En el cumplimiento del negocio realmente efectuado, cuyo vinculo se exige es decir la tramitación legal pertinente para la venta definitiva de este inmueble. B: En el pago por concepto de daños y perjuicios, de todas las acciones que tenga que realizar para la venta de este inmueble, los cuales han sido calculados en Veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), Ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) de honorarios entre inspecciones, tramitaciones, diligencias entre otras, Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) en lo que respecta el avalúo de la vivienda; más lo que dejaron de percibir por la venta de una camioneta la cual era destinada al trabajo de transporte de carga siendo este el medio de subsistencia de la familia. C: Las costa del proceso.
8º Que estando imposibilitados de actuar en la legalidad del tiempo correspondiente para tramitar la venta definitiva del inmueble y la seguridad de permanencia y derecho a la vivienda la cual ya han cancelado el 65% de su valor, no obstante el daño causado la propietaria cita a un bufete de abogados a los demandantes en donde los amenazan a desalojarlos por falta de pago del arrendamiento el cual había cesado por acuerdo entre las partes desde el momento en que se empezó a cancelar el contrato de opción a Compra es así que le comunican que iban a vender la casa y que le cancelarían Cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) poco a poco y el resto se lo descontarían por concepto del alquiler. Es por lo que se demanda a los ciudadanos YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad Nº. 3.856.445, y solidariamente a su cónyuge: ANTONIO JOSÉ ISEA LÓPEZ venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad Nº.2.855.477, para que convengan al cumplimiento del contrato de compra-venta suscrito. Estimando la presente acción en la suma de Quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00). Solicitando al Tribunal se sirva decretar Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble objeto de la presente acción. El 09 de Julio de 2003 se admite la demanda. En vista de la petición de la parte actora el 28 de Julio del 2003 el tribunal ordena librar las compulsas de citación acordadas en el auto de admisión de la demanda. Vista la negativa del ciudadano demandado a firmar la citación el 06 de Octubre del 2003 se procede a librar la boleta de notificación complementaria.
El 15 de Enero del 2004, comparecen los demandados debidamente asistidos por los abogados en ejercicio CESAR ARNALDO JIMÉNEZ y HAYDEELY CARRASCO , I.P.S.A Nro.12.713, y 70.835, respectivamente siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
1º Convienen en el hecho de haber celebrado contrato de arrendamiento privado sobre el inmueble objeto de esta demanda y el cual es de nuestra propiedad, generándose una relación arrendaticia con los demandantes.
2º convienen en el hecho de haber iniciado una negociación verbal de compra-venta del inmueble up supra, con los demandantes pero no en las condiciones y términos señalados por ellos.
3º Niegan que la negociación se hubiere pactado en los términos alegados por los demandantes es por eso que se niega A: El precio acordado no era la suma de Veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) y mucho menos que el precio del mismo sería cancelado poco a poco. B: Niegan que se les haya emplazado a realizar la opción a compra y mucho menos que se hayan negado a firmar la aludida opción y con amenazar a sacarlos de la casa, ya que lo cierto es, que los demandantes ni siquiera cotizan la Ley de Política Habitacional o por lo menos para esa fecha no lo hacían, los accionantes incumplían con lo pautado, pretendiendo pagar el precio del inmueble en la forma en que ellos querían. C: Niegan que hayan mandado a un primo a prestarle dinero al 36% mensual por intereses, mucho menos que les haya salido pidiendo la suma de Veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) más, ya que desde el principio se había acordado el precio para la venta del inmueble de Veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000,00).
D: Niegan el cumplimiento cabal alegado por los actores respecto a el pago de la inicial pautada por la suma de Nueve millones seiscientos mil bolívares (Bs. 9.600.000,00) ya que es falso ya que jamás se pacto precio alguno por la irrita suma de Veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), los accionantes pretenden atribuirse un cumplimiento cabal de forma unilateral, pretendiendo pagar nuestra casa en cómodas y olvidadizas cuotas.
4º La realidad es que, la negociación pactada entre las partes fue de veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000,00). Y la forma en que sería cancelada era de una inicial de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) pagadas en un lapso de cinco meses contados a partir del 27 de Abril del 2001, acuerdo este que no cumplieron ya que cancelaron la inicial en catorce meses, el resto iba a ser cancelado en dos cuotas de Once millones quinientos mil bolívares (Bs. 11.500.000,00) cada una. En un lapso de doce meses cada cuota, comenzando a contar la primera a partir del día 15 de Noviembre del 2001, y para ello los compradores, irían haciendo abonos mensuales para ir amortizando en el lapso de doce meses el precio de las cuotas referidas.
5º Visto el incumplimiento del pago en la forma convenida, en mayo del 2002 se reunieron a establecer nueva forma de pago, y la ciudadana actora les manifestó que el pago lo haría ella por su cuenta y que no quería firmar ningún documento de opción o de venta, hasta que no supiera que iba a pasar con su matrimonio debido a que tenia unos problemas maritales. Por lo que ella propuso cancelar el saldo de la negociación de la siguiente forma: 1.- Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) para mayo del 2002. 2.- Tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) para Agosto del 2002. 3.- un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) para Diciembre del 2002. 4.- Tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) para Febrero del 2003. 5.- un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) para mayo del 2003. Debido al reiterado incumplimiento por parte de los actores y viendo que no tienen capacidad para adquirir el inmueble, ni ninguna seriedad ni intención de hacerlo, nos reunimos y les planteamos que la negociación tenía que resolverse ya que su incumplimiento nos estaba ocasionando graves daños patrimoniales como morales.
6º De acuerdo con el art. 1381, ordinal 3º del Código Civil, Tachan de falso, el contenido del documento que cursa al folio 20 del presente expediente por cuanto es nuestra firma pero dicho cuerpo de escritura presenta alteración material, el precio estaba escrito y le fue borrado. Por lo cual reconviene en los siguientes términos:
1º Que la ciudadana YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA celebro un contrato de arrendamiento privado en fecha 15/01/2000 con el ciudadano RUBÉN DARÍO GUTIÉRREZ, sobre el inmueble mencionado.
2º Dicha relación arrendaticia se sostuvo por un lapso de un año, hasta el quince de enero del 2002 y en esta fecha suscribimos nuevo contrato por seis meses. En esta ocasión se les comunicó el deseo de vender el inmueble y siendo ellos arrendatarios tenían la primera opción a compra. Es entonces que para marzo del 2002 le manifestaron el interés de comprarlo y en fecha 27 de Abril del 2002 celebraron contrato de opción a compra de forma verbal y privada.
3º Que incumplieron la forma acordada de pago, acordándose nuevamente un contrato con la ciudadana ALEIDA CHACÓN DE GUTIERREZ la cual también incumplieron.
4º Que su incumplimiento les ha causado daños morales y materiales, al dejar de percibir ingreso alguno por el concepto del canon de arrendamiento ni el pago por dicha venta. Establecimos los 33 meses que han venido usufructuando su inmueble a razón de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) mensuales la cual representa una cantidad de nueve millones novecientos mil bolívares (Bs.9.900.000,00) además exigimos la indemnización de los daños morales y materiales. Es por eso que reconvenimos en la demanda intentada y los demandamos formalmente para que convenga de la siguiente manera:
1º En resolver y dejar sin efecto alguna el contrato de opción a compra iniciado en fecha 27 de Abril del 2002.
2º en que entreguen el inmueble objeto de la presente demanda.
3º que les cancelen por concepto de daños y perjuicios la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00).Y el pago de las costas del proceso. El 26 de Enero del 2004 se admite la reconvención. En fecha 03 de Febrero del 2004 la parte actora contesta la reconvención negando todo lo dicho por la parte demandada y notificando que nuevamente fue citado el ciudadano RUBÉN DARÍO GUTIÉRREZ al Escritorio Jurídico de la abogada de la parte demandante y se le comunicó que de no conseguir el dinero faltante iban a proceder a vender la casa que les pagarían los Cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como a ellos les diera la gana y no se le reconocería los Cuatro millones seiscientos mil bolívares(Bs. 4.600.000,00) restantes. Solicitando que la reconvención sea declarada sin lugar. El 03 de Marzo del 2004 la parte demandada reconveniente promueve las pruebas. El 16 de Marzo del 2004 se admiten las pruebas y se cita a los ciudadanos LUCILA BARRERA, GABRIEL FRANCISCO LEDESMA, MARTHA OLIVO CIPULLO, JOSEFINA CORDERO Y FANNY ALVARADO.
El 18 de Marzo del 2004 se nombran los expertos grafotécnicos y avaluadores y se envía oficio al Banco Mercantil a fin de que remita información referente al caso. Los días fijados los testigos no se presentaron. El 29 de Junio del 2004 las partes presentaron informes.
Siendo a oportunidad para dictar sentencia este tribunal observa:

Primero: De la fuerza de los Contratos:

Existe en materia contractual el principio de que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido Derecho Romano “pacta sunt servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra en el artículo 1269 del Código Civil venezolano vigente; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado. En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que no viola para nada disposiciones de orden público o de las buenas costumbres, por lo que lo señalado en él, es ley absoluta para las partes contratantes, aunado a esto, ambas partes son contestes en sostener la validez jurídica de dicho contrato, por cuanto en la presente causa no fue tachado ni desconocida la relación jurídica contractual a que se contrae el cumplimiento invocado en el presente juicio; este Tribunal lo aprecia en toda su extensión probatoria en arreglo a lo establecido en el dispositivo contenido en el artículo 1363 del Código Civil venezolano vigente, de donde se infiere la existencia real del contrato aducido por el actor, y así se decide.

Partiendo de lo antes dicho, este Tribunal debe decidir acerca del verdadero sentido y alcance de lo acordado entre las partes en las cláusulas contenidas en la relación contractual. En este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”

En estricta sintonía con lo expuesto por nuestro legislador y lo aclarado por el autor patrio, debe este juzgador hacer un análisis exhaustivo del contrato que se ventila en estrado, y observa quien juzgas que no hay ambigüedad en su objeto, ya que son muy explicitas en cuanto a los elementos que vienen a configurar la institución jurídica de la compra-venta, por lo que antes de pasar a resolver el fondo de la cuestión planteada, es menester para quien juzga, determinar el tipo de contrato por el cual se acude en esta oportunidad a los Órganos de Administración de Justicia; por lo que es necesario e impretermitible establecer la naturaleza del contrato en cuestión. Perera Planas, en su “Código Civil Venezolano”, lo define como:

“... un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero” (pg. 882).

Esta definición es dada en estricta sintonía con lo pautado por el legislador civil patrio en su artículo 1474. Del análisis de la norma in comento, se puede, sin lugar a dudas llegar concluir que: 1. para que exista la venta como contrato, debe haber dos sujetos: el comprador y el vendedor. 2. debe mediar la manifestación de voluntad, 3. debe haber la transferencia de la propiedad u otro derecho; y 4. debe haber un pago en dinero.

En cuanto al primer numeral, los sujetos, en el presente contrato de preventa, observa quien juzga, que esta dado el primer supuesto de forma expresa e indubitable, pues se está en presencia de un comprador, que en este caso es el demandante reconvenido; y de una vendedora, por lo que es entonces procedente determinar el segundo numeral, es decir; la existencia de la manifestación de voluntad de las partes o sujetos intervinientes en el acto jurídico, siendo que ambas partes sostiene la existencia y la validez de la relación contractual, tal como se señaló anteriormente, este tribunal lo aprecia en todo su extensión probatoria de conformidad con lo señalado en párrafo anterior, de donde se desprende que ambas partes expresaron su consentimiento, libre de vicios, por lo que entiende quien juzga que tal consentimiento reúne todos los requisitos legales, para que el mismo tenga validez, jurídica. Por otro lado, en cuanto al tercer y último aspecto, la manifestación dada en el presente contrato bajo estudio, se observa que la misma pretendió por un lado, la de adquirir la propiedad de un inmueble, ya identificado suficientemente, y la otra el de recibir un precio en dinero por el traslado de la propiedad, por lo que reunido los requisitos exigidos por el legislador patrio, para la existencia y validez del contrato de compraventa, concluye quien juzga, que las partes dieron a celebrar un contrato de compra-venta perfectamente válido, por lo que la pretensión del actor debe prosperar y así se decide.

Ahora bien, es necesario destacar que en cuanto al precio, la parte actora alega el incumplimiento por parte de la demandada de la obligación de hacer la tradición del inmueble dado en venta, y siendo que la relación jurídica procesal discutidas en estrados, es un relación bilateral o como la denomina la doctrina internacional “contrato sinalagmático perfecto”, debe ajustarse a lo establecido en el dispositivo contenido en el artículo 1167 del código Civil venezolano vigente, de aquí que entienda quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver de la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

En estricta sintonía con lo expuesto por nuestro legislador y lo aclarado por el autor patrio, debe este juzgador hacer un análisis exhaustivo de la cláusula establecidas por las partes, en tal sentido alega la actora que el precio total y definitivo por el cual se pactó la venta fue por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000.00) para la cual trajo a los autos documento privado y que corre inserto al folio 20 del presente expediente, el cual al ser tachado de falso por la parte demandada fue sometido al examen pericial, y que este Juzgado de mérito debe por ende referirse a la validez o no de la prueba de experticia, y para ello debe concatenar la misma con los dispositivos contenidos en los artículos 445, 446 y 447 en relación a la prueba misma de experticia contenida en los artículos 451 y siguientes del Código de procedimiento Civil en concordancia con los dispositivos contenidos en los artículos 1422 y siguientes del Código Civil venezolanos vigentes. En razón de lo expuesto, Ricardo Henriquez La Roche, en su obra “Código de procedimiento Civil” Tomo III, señala el alcance de la prueba de experticia cuando expresa:
“Mediante la experticia se suministran al Juez argumentos o razones para la formación de su convencimiento respecto de ciertos hechos cuya percepción necesita instrumentos especiales o cuyo entendimiento escapa a las aptitudes del común de la gente. Los expertos verifican hechos y determinan sus características y modalidades, sus cualidades, sus relaciones con otros hechos las causas que los produjeron y sus efectos. Se trata de actividad de personas especialmente calificada por su experiencia o por sus conocimientos técnicos, artísticos o científicos, en relación con hechos relevantes a la litis, cuyas causas o consecuencias deben ser determinados”. (pg.440)

Siendo ello así, según la consideración doctrinaria, y visto como fue no fue impugnado el examen de los expertos, debe este tribunal valorar el carácter técnico científico del examen pericial realizado, para poder así determinar la validez jurídica del mismo, en tal sentido, observa quien juzga que ciertamente consta en autos que la entrega del informe pericial fue el día 01 de Junio del 2004, el autor en comento, hace una serie de clasificaciones referidas a la realización de la prueba en de experticia, y observa quien juzga que de los parámetros que emergen de la misma, se evidencia a todas luces, que los expertos la realizaron, ajustándose a parámetros técnicos, que permiten llegar a la conclusión, que para la práctica de la misma, se hizo uso de los medios científicos pertinentes para la obtención de las conclusiones presentadas por ellos en su informe, y el mismo se encuentra suscrito por los tres (3) expertos designados a tal fin, sin que se haya manifestado por parte de cualesquiera de ellos, divergencia, disconformidad o algún otro elemento que haga presumir contrariedad en los elementos usados para el estudio del documento tachado, y por cuanto ley sustantiva civil, faculta al Juez de mérito de desechar o estimar la prueba, si la misma le trae o no convicción alguna de certeza, entiende quien Juzga que en el presente caso, la misma aporta convicción suficiente y fehaciente de veracidad de lo expuesto por los expertos, en cuanto al que documento ciertamente fue adulterado, por lo que por fuerza de lo expuesto debe este juzgador desechar el mismo, por lo que debe concluir éste juzgador que el precio pautado para la venta del inmueble fue en realidad por la cantidad de veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000.00) según lo señala la parte actora, máxime si de la experticia que determinó el precio actual y real del inmueble, y que se aprecia con arreglo a lo arriba señalado, se estableció como valor real del inmueble la cantidad de veintisiete millones setecientos veinticuatro mil ciento noventa y seis bolívares (Bs. 27.724.196.96) y así se decide.

Segundo: De la Reconvención.

En este mismo sentido, fue por lo que la parte demandada reconviene a la actora, y en cuanto a la reconvención el autor patrio La Roche, citado ut supra, en el Tomo III, dice al respecto:

“...es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas –la originaria y la deducida por vía reconvencional- es menester que exista una conexión entre amabas. En tal sentido el Código Modelo Procesal para Iberoamérica (Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal) señala que la reconvención procederá únicamente cuando de formularse en proceso separado, procedería la acumulación (art. 126.1.b). esa conexión no es identidad de las personas (eadem personae), pues el actor y el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial: en la demandad original, el actor se reputa acreedor y el demandado el deudor, y el reconvencional ocurre a la inversa; por tanto no se da la identidad del carácter de las personas que indica el artículo 1.395 del Código Civil. Sin embargo si existe conexión entre las causas en el sentido de que a los dos litigantes les atañen ambas causas en orden a la cualidad; por lo que siendo el Juez competente para conocer de amabas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido del artículo 52) ni de titulo ni de objeto.
Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente “lo determinará como se indica en el artículo 340”. Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención será inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple. (151)

Hechos este planteamiento literario, y del análisis exhaustivo del escrito de reconvención, concluye quien juzga, que la misma, se encuentra perfectamente circunscrita a una nueva petición, es decir, a la resolución del contrato de compra-venta, y a tal efecto, con arreglo a lo señalado acerca de la carga de la prueba, debe la parte reconveniente probar haber dado cumplimiento a su obligación, salvo que la misma éste supeditada a una condición o término posterior que la de la parte actora, en este sentido, ambas partes son contestes en sostener que el pago sería realizado por cuotas, y ello se observa de la aceptación tácita que hiciere la reconviniente de los recibos de pagos que corren insertos a los folios 12 al 19 del presente expediente, por cuanto los mismos no fueron desconocidos ni tachados de falsos, en tal sentido, también puede observarse que ciertamente la parte actora ha cancelado a la demandada la cantidad de nueve millones seiscientos mil bolívares (Bs. 9.600.00.00), y aunque la parte reconviniente señaló que era falso que el precio haya sido convenido a pagarse por cuotas, y cierto es que el acreedor no está obligado a recibir pagos parciales o diferentes a lo acordado, en razón de los principios de identidad e integridad del pago, también es cierto, y ello se desprende de los recibos arriba valorados que la parte demandada había aceptado el pago parcial, pretender lo contrario sería pretender desconocer los pagos efectuados por la actora, y siendo que el contrato de marras es un contrato de forma verbal, debe por fuerza de ello, presumir éste juzgador que ciertamente los pagos fueron acordados según lo expresa la parte actora y así se decide.

Según lo expuesto, debe concluir éste Juzgador, que: primero: las partes dieron en celebrar un contrato de compra venta de un inmueble identificado así: un inmueble ubicado en la Urbanización El Recreo Tercera Etapa, Lote 3, distinguida con el Nº. 84-3, Conjunto Nº. 84, situada en el Municipio José Gregorio Bastidas Distrito Palavecino del Estado Lara, dicho inmueble tiene un área aproximada de doscientos veinticinco metros cuadrados (225 Mts. 2) y con la siguiente distribución interna: sala, comedor, cocina, área de servicio (lavadero), terraza techada, una (1) habitación principal con baño, dos (2) habitaciones con un (1) baño cada uno, una (1) habitación tipo estacionamiento, y con los siguientes linderos: NORTE: Nueve metros (9mts.) con calle en servicio SUR: Nueve metros (9mts.) con parcela 86-6. ESTE: Veinte y cinco metros (25mts.) con la parcela 84-4 y le corresponde un porcentaje de Cuatrocientos sesenta y cinco milésimas por ciento (0,465%) en el parcelamiento, ( según documento protocolizado en la Oficina subalterna de Registro del Distrito Palavecino del Estado Lara, el día veintidós (22) de Febrero de 1980, bajo el Nº. 40, folios 275 al 283 Vto., Protocolo 1º tomo 4º,) y las edificaciones en parte a propias expensas y en parte con crédito concedido por el Banco Hipotecario C.A; que el precio real fue por la cantidad de veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000.00); que el pago sería cancelado por cuotas indefinidas; que la parte demandante ha cancelado por concepto de inicial la cantidad de nueve millones seiscientos mil bolívares (Bs. 9.600.00.00) quedando a deber la cantidad restante para un total de dieciocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 18.400.000.00), por último observa quien juzga que ambas partes se contradicen en cuanto al lapso otorgado para el pago, y no existiendo documento fidedigno alguno que haga presumir a éste juzgador la existencia de una fecha cierta y determinada para dicho cumplimiento, y en razón de la investidura que tiene los jueces de mérito para la interpretación de los contratos, establece de conformidad con lo establecido en el dispositivo contenido en el artículo 1212, el cumplimiento inmediato de dicha prestación una vez definitivamente firme la presente decisión, obligación esta que deberá ser cancelada por la actora y vencida dicha oportunidad se entenderá la parte actora en mora compradora en la presente causa, y hecho el pago deberá la parte demandada realizar la efectiva tradición del inmueble según lo acordado.

Tercero: De los Daños y Perjuicios Demandados

Por otro lado, tanto la actora reconvenida quien demanda el cumplimiento del contrato como la demandada reconviniente demandan la indemnización de daños y perjuicios, aduciendo cada parte que el incumplimiento se debió a la conducta u omisión de la otra, y por ello demandan, la primera la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000.00) por concepto de honorarios entre inspecciones, tramitaciones, diligencias entre otras y un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000.00) en lo que respecta al avalúo de dicha vivienda, y por la parte reconviniente la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000.00) con arreglo a lo establecido en el artículo 1185 del Código Civil venezolano vigente, y en ninguno de los casos, las partes probaron la existencia de los daños aducidos por ellas, ni especificaron a ciencia cierta en que consistieron los mismos con arreglo a lo establecido en el dispositivo contenido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, es decir, por lo que los mismos deben ser declarados improcedente y así se establece.

En este orden de ideas, ambas partes hacen presumir la existencia de los daños arribas indicados en la existencia de una relación contractual arrendaticia, de donde deba señalar este Tribunal que la misma no fue de ningún modo materia a ser decidida en la presente causa, máxime si se entiende que la acción de cumplimiento o resolución que si fueron ventiladas en estrados, no se corresponde de ningún modo con las acciones que puedan devenir de una acción arrendaticia, por ser materia no afines, y ventilarse por juicios y procedimientos totalmente distintos, lo que cualquier decisión al respecto haría incurrir a este juzgador en inepta acumulación de pretensiones, por lo que los contratos de arrendamientos presentados debe ser desechados, es así que debe igualmente desechar éste juzgador los oficios emanados del Banco Mercantil, pues de los mismo no puede llegarse a inferir cumplimiento o incumplimiento alguno por la parte actora y así se decide.

Decisión:

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato intentada por la parte demandada ciudadana YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA contra la parte actora ciudadanos RUBÉN DARÍO GUTIÉRREZ y ALEIDA CHACON DE GUTIÉRREZ y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda presentada por cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos RUBÉN DARÍO GUTIÉRREZ y ALEIDA CHACON DE GUTIÉRREZ contra la ciudadana YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA todos identificados. En consecuencia se condena a la demandada YUDITH CRISTINA D’ ANGELO DE ISEA hacer la efectiva tradición un inmueble ubicado en la Urbanización El Recreo, Tercera Etapa, Lote 3, distinguida con el Nº. 84-3, Conjunto Nº. 84, situada en el Municipio José Gregorio Bastidas, Distrito Palavecino del Estado Lara, dicho inmueble tiene un área aproximada de doscientos veinticinco metros cuadrados (225 Mts. 2) y con la siguiente distribución interna: sala, comedor, cocina, área de servicio (lavadero), terraza techada, una (1) habitación principal con baño, dos (2) habitaciones con un (1) baño cada una, una (1) habitación tipo estacionamiento, y con los siguientes linderos: NORTE: Nueve metros (9mts.) con calle en servicio SUR: Nueve metros (9mts.) con parcela 86-6. ESTE: Veinte y cinco metros (25mts.) con la parcela 84-2; y OESTE: Veinte y cinco metros (25mts.) con la parcela 84-4, y le corresponde un porcentaje de Cuatrocientos sesenta y cinco milésimas por ciento (0,465%) en el parcelamiento, ( según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del Estado Lara, el día veintidós (22) de Febrero de 1980, bajo el Nº. 40, folios 275 al 283 Vto., Protocolo 1º tomo 4º,) y las edificaciones en parte a propias expensas y en parte con crédito concedido por el Banco Hipotecario C.A., una vez la parte actora haga la efectiva cancelación del saldo restante definitivamente firme como sea el presente fallo, siendo que, en caso de no producirse el cumplimiento voluntario de dichas prestaciones la presente sentencia habrá de servir de titulo de propiedad de la parte actora consignada como sea en el expediente el saldo restante de la negociación, vale decir, la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 18.400.000,00).
No hay condenatoria en costa procésales por no haber vencimiento total.
Regístrese y Publíquese y déjese copia certificada en el Tribunal de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los 23 días del mes de Septiembre del año dos mil cuatro (2004). Años 194º y 145º.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
Dr. Julio Cesar Flores Morillo
Greddy Eduardo Rosas Castillo

Publicada hoy 23 de Septiembre del año 2004, a las 2:30 p.m.
El Secretario