REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintisiete de septiembre de dos mil cuatro 194º y 145º ASUNTO : KP02-V-2004-000920 Exp. 12.735 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesto por el ciudadano LUIS DAO, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 66.822, asistido por la abogada en ejercicio Alejandra Rodríguez Álvarez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 68.261 y de este domicilio, en contra de la ciudadana NATIVIDAD CASTILLO PEREZ, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.878.086 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 29-07-2004 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 20-08-04 comparece la demandada de autos asistida por la abogada en ejercicio Adela Campos, quien se encuentra inscrita en el IPSA bajo el N° 71.925 dándose por citada en el presente juicio, compareciendo igualmente en fecha 24-08-04 a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 31-08-04 comparece el demandante y le otorga poder apud acta a la abogada Alejandra Rodríguez ya identificada y consigna escrito en donde señala extemporánea la contestación de la demanda, sin embargo a todo evento subsana y contradice las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal observa: Alega la parte actora como fundamento de su pretensión, que la firma mercantil INVERMEX, S.R.L. la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara bajo el N° 56, Tomo 185-A de fecha 29-05-96, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Natividad Castillo Pérez en fecha 01-03-1999, sobre un apartamento distinguido con el N° 1-6 ubicado en la Avenida 20 entre calles 39 y 40, Edificio Las Américas, 1° piso, de esta ciudad el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: fachada norte del Edificio que da al estacionamiento, SUR: apartamento 1-1 y vacío estructural, ESTE: fachada este del edificio y OESTE: apartamento 1-5 y pasillo interior. En dicho contrato se estableció una duración de un año contado a partir del 01-03-99, sin embargo señala el actor que las partes habían celebrado otros contratos desde el año 1992 lo que indica que es una relación contractual a tiempo determinado la cual venció según el último contrato en fecha 01-03-2000 y que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios goza de dos años de prórroga legal, los cuales se cumplieron el 01-03-2002, por lo que concluye que la relación está vencida. Por otra parte alega que en la cláusula tercera de dicho contrato se pactó un canon mensual de VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS UN BOLIVARES (Bs. 27.601,00) autorizado por la Oficina de Inquilinato, el cual la inquilina pagaría en efectivo en las oficinas de la administradora, siendo que al vencimiento del contrato y de la prórroga, la inquilina quedó adeudando las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2001 así como Enero y Febrero de 2002, incumpliendo igualmente la cláusula cuarta en donde se obliga a entregar el apartamento libre de personas y bienes al vencimiento de la relación contractual. Igualmente afirma el actor que en fecha 01-08-2002 INVERMEX, S.R.L. quien hasta la fecha cumplía con la administración y tenía la cualidad de arrendadora, celebró una cesión con el actor Luis Dao, en la que le traspasó los derechos y obligaciones contraídas en el contrato anteriormente señalado asumiendo desde ese momento las obligaciones derivadas del mismo. Por todo lo anteriormente narrado, es por lo que acude a esta instancia a fin de demandar a la ciudadana Natividad Castillo Pérez a fin de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ambos y en consecuencia se obligue a devolver el inmueble arrendado totalmente libre de personas y bienes, se le condene al pago de costas y costos del proceso. Igualmente se le condene subsidiariamente al pago por concepto de daños y perjuicios de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 331.212,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento adeudados a la fecha del contrato y por el mismo concepto, al pago de las pensiones de arrendamiento vencidas a partir de marzo de 2002 hasta el día en que desocupe el inmueble. Fundamenta su acción en los artículos 38, 39 y 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como en los artículos 1167 y 1592 ordinal 2 del Código Civil. Estima la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 331.212,00). Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y de conformidad con los artículos 361 y 140 del Código de Procedimiento Civil, procede a oponer la falta de cualidad e interés del actor para intentar el presente juicio y la de la demandada para sostenerlo, argumentado que la cesión como instituto jurídico está prevista en el Código Civil para ceder créditos (exclusivamente) según se desprende del artículo 1549 y siguientes de dicho código. Alega que los contratos sólo surten efectos entre las partes y generan, si son sinalagmáticos perfectos como lo es el contrato de arrendamiento, obligaciones y derechos para cada una de las partes, es decir, que cada una de las partes en el contrato es acreedor y deudor de la otra parte. En consecuencia de lo anterior, para que la cesión de las obligaciones del arrendatario surtan efectos contra el arrendador, no basta con notificarlo de la cesión sino que requiere que preste su consentimiento en el contrato de cesión, siendo lo inverso igualmente cierto, de manera tal que una cesión que carezca del consentimiento de una de las partes, no puede considerarse que surte efectos contra ella. Por lo que alega la demandada, que celebró contrato de arrendamiento con INVERMEX, S.R.L., el cual está anexo a la demanda y en donde se observa la cesión celebrada entre ésta y el actor, evidenciándose igualmente que en ningún momento prestó su consentimiento para que se cedieran sus derechos en el contrato de arrendamiento, por lo que el actor no tiene cualidad para intentar el presente juicio en su contra por cuanto no es parte dentro del contrato de arrendamiento celebrado. Señala que para que una parte dentro del contrato sea cambiada por otra debe ocurrir lo que la doctrina denomina animus novandi, que requiere ser expreso de conformidad con el artículo 1315 del Código Civil, y de esta forma si una de las partes dentro del contrato cede sus derechos, que es lo único que puede ceder, sin el consentimiento del cedido el cedente no deja de ser parte en el contrato sino que continúa como tal, por cuanto la cesión no hace que opere la novación subjetiva prevista en el artículo 1314 del Código Civil sino que aun habiendo cedido los derechos que le corresponden dentro del contrato sigue ostentado la cualidad de parte con todo lo que ello implica entre otras cosas, accionar demandas que solo compete en forma exclusiva y excluyentes a las partes contratantes. En consecuencia, por haber intentado el ciudadano Luis Dao la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento se encuentran en un presupuesto de inadmisibilidad porque sólo las partes de los contratos bilaterales pueden hacer uso de este mecanismo procesal, como se establece en el artículo 1167 del Código Civil. En efecto, afirma, que según la doctrina y jurisprudencia cada acción tiene sus presupuestos propios para poder ser intentada. Solicita al Tribunal que declare que el ciudadano Luis Dao no es parte en el contrato celebrado entre su persona y la firma mercantil INVERMEX, S.R.L. y por tal razón no llena los presupuestos procesales para ejercer la acción intentada. Por otra parte alega que la acción intentada no es la procedente ya que por haber operado la tácita reconducción la vía legal procedente es el juicio de desalojo contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Afirma la demandada, que una vez vencido el contrato celebrado con INVERMEX S.R.L., continuó ocupando el inmueble objeto de esta demanda y la aquella recibiendo los cánones de arrendamiento, además en ningún momento fue notificada de la voluntad de la arrendadora de no renovar dicho contrato, más aún que, si como lo afirma la actora, la prórroga legal venció en el mes de marzo de 2002 igualmente opera la tácita reconducción pues, no es sino hasta el mes de mayo del 2004 cuando intentan la presente acción razón por la cual el contrato es a tiempo indeterminado y en consecuencia las normas jurídicas a las que queda sometida la terminación del contrato de arrendamiento no son las de derecho común, vale decir Código Civil, sino las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por lo que solicita al Tribunal que deseche la pretensión deducida. A todo evento procede a contestar al fondo de la demandada negando, rechazando y contradiciendo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Acepta la celebración del contrato de arrendamiento con INVERMEX, C.A. y que una vez vencido el mismo, no le fue notificada la voluntad de la arrendadora de no renovar dicho contrato y por tal continuó en posesión del inmueble arrendado y aquella recibiendo el pago respectivo. Niega que adeude los cánones correspondientes a los meses de abril a diciembre del 2001, enero y febrero de 2002 por cuanto los ha cancelado todos hasta la presente fecha, por lo cual la solicitud de condena por los cánones de arrendamientos vencidos a partir de marzo de 2002 hasta la desocupación del inmueble los rechaza así como los daños y perjuicios por la suma de Bs. 331.212,00 y la estimación de la demanda. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, éste Tribunal para decidir observa: Como primer punto debe resolver este tribunal la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada según el cual el demandante no tiene cualidad para interponer la presente acción por no formar parte de la relación que nació del contrato de arrendamiento celebrado con INVERMEX S.R.L. y por no haber en ningún momento dado la demandada su consentimiento al sedicente contrato de cesión sus derechos, cesión que no le puede ser opuesta por cuanto el demandante no es parte en el contrato. La cesión a que hace referencia la demandada consta en el contrato de arrendamiento y establece la demandada que si bien es cierto que es válida entre cedente y cesionario no es eficaz contra ella porque ella en ningún momento prestó su consentimiento para que cedieran sus derechos en el contrato de arrendamiento en el que reza la nota de cesión. En este sentido como lo sostiene pacíficamente la doctrina nacional acogiendo la tesis del Dr. Loreto, que la Cualidad se refiere a una relación de identidad lógica entre la persona a quien en abstracto la Ley otorga el derecho de accionar y aquella que se presenta en juicio en forma concreta para ejercitar su derecho llamada cualidad activa. Y la persona que en abstracto es llamada por la ley para defenderse y aquella contra quien en concreto se propone la reclamación. En el presente caso se afirma para sustentar la falta de cualidad, el que el demandante no es la persona con la que contrató la arrendataria y que en todo caso la cesión que alega no le es oponible; sin embargo si observamos el contrato traído a los autos y que fue suscrito en forma privada, (folios18 y 19) en él se observa la cesión de que fue objeto el contrato, siendo el cesionario precisamente el demandante por lo que es el quien tiene cualidad para ejercer las acciones que se deriven de la celebración del contrato que sirve de fundamento a este proceso, pues hay una relación de identidad entre la persona a quien la ley da acción y la que concretamente se ha presentado en el proceso a ejercitarla. Adicionalmente debemos señalar que es pacifica y diuturna la jurisprudencia patria que ha establecido, que “la cesión de un arrendamiento es igual a la cesión de un crédito. El requisito obligatorio de la aceptación por el deudor se cumple demostrando que éste conoce la transmisión que se ha efectuado, sin formalismos especiales, según lo establece el artículo 1.550 del Código Civil, no es necesario que la notificación sea escrita o que se haga por medio de un Tribunal. La misma demanda que intenta el cesionario contra el deudor cedido, para el cobro de la deuda sirve como notificación.” Consta en autos en copia certificada que riela a los folios 58 y 59 que INVERMEX S.R.L., en fecha 1 de Agosto del 2002, le notificó a la demandada que los derechos del contrato de arrendamiento vigente se habían cedido al demandante, lo que significa que no hubo la falta de notificación anterior a la demanda y además esta última no quita el derecho al cesionario a demandar al deudor cedido; por lo que la defensa de falta de cualidad activa debe quedar desechada y así se declara. Resuelta la defensa anterior debe proceder esta juzgadora a resolver el fondo de lo planteado y en este sentido se observa que el demandante ha argumentado que el contrato suscrito se encuentra vencido así como el plazo de prorroga legal y a pesar de ello el arrendatario se niega a cumplir el contrato celebrado. Esto nos lleva a analizar las cláusulas del contrato el cual al no haber sido impugnado surte todos sus efectos probatorios en este juicio; constatándose que en la cláusula cuarta del contrato que corre inserto a los folios 18 y 19 se estableció: “El tiempo de duración de este contrato es de UN (01) AÑO contados a partir del 01 de marzo del año 1.999.” Evidentemente que la forma de redacción de la cláusula contractual fue hecha con suficiente claridad para no dejar posibilidad alguna de una interpretación distinta a la que se desprende de ella, esto es que el contrato es a tiempo determinado y que al vencimiento se considera concluido por lo que esa es la naturaleza del contrato que sirve de fundamento a esta causa y así se establece. En cuanto a la duración del mismo, de esta cláusula se infiere que el vencimiento se produjo el 01-03-2000, consignando la parte actora contratos de arrendamientos anteriores a el cual es objeto de esta demanda comprobándose en autos que la relación arrendaticia existe desde noviembre de 1992 y que conforme lo dispone el artículo 38 literal “c” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondían dos años adicionales de prorroga legal por lo que el vencimiento definitivo de la relación arrendaticia sería el 01-03-2002 fecha en la cual la arrendataria estaba obligada a entregar el inmueble y no lo hizo por lo tanto es procedente demandar el cumplimiento del contrato celebrado como lo dispone el derecho sustantivo que establece no solo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que estas deben cumplir lo contemplado en ellos sino que el artículo 1.599 del Código Civil también señala que si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado concluye el día fijado sin necesidad de desahucio; concatenándolo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que ordena acordar una prorroga legal pero que al mismo tiempo le impone al arrendatario entregar el inmueble una vez vencida esta; de manera que es un mandato legal y contractual lo que obliga al demandado a cumplir con la entrega del inmueble. De no hacerlo como quedó comprobado en este caso es procedente demandar judicialmente el cumplimiento tal como lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil según el cual, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Con referencia a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, existen signos inequívocos en autos que evidencian y demuestran que está no operó, es decir, que no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado ya que el hecho de que la parte demandada una vez vencido el contrato de arrendamiento haya continuado ocupando el inmueble arrendado y de que el arrendador a partir del vencimiento del contrato no haya inmediatamente procedido a intentar la presente acción de cumplimiento de contrato no es un indicativo de que el contrato en autos sea a tiempo indeterminado y establece el articulo 1599 de nuestro Código Civil que si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Por lo tanto en este caso con el solo hecho de la interposición de la presente demanda se desprende el acto expreso del arrendador que determina su deseo de que la relación arrendaticia que venció el 01-03-2002 no continúe, existen manifestaciones inequívocas de que su voluntad es que al vencimiento del contrato la arrendataria hubiese cumplido con la entrega del inmueble y además no existe plazo alguno donde se establezca cuando se puede ejercer la acción. Así se establece Con referencia al depósito bancario hecho en la entidad bancaria Banco del Caribe que riela en lo folio 55 realizado a nombre de Ernesto Romero y depositado por una persona distinta a la demandada, es desechado debido a que se encuentra establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que el lugar de pago será en las oficinas de la administradora, no establece como lugar de pago, ninguna cuenta de ahorros de una entidad bancaria, y además dicho depósito es hecho en una cantidad no coincidente, es decir, un monto totalmente diferente al del canon de arrendamiento y en una fecha que no representa ninguna secuencia periódica de pago y si la parte demandada tenia estos depósitos originales, ha debido exigir al arrendador el canje de los depósitos bancarios por los recibos correspondientes a los meses de canon de arrendamiento que estaba cancelando para que así se demostrara la tácita reconducción. A los efectos de probar el pago de las mensualidades correspondientes, ha debido la demandada proceder a consignarlos por ante el tribunal de municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal y como lo establece el articulo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios vigente. Así se decide. Además es procedente reclamar como lo ha hecho la actora, el pago de una cantidad igual al monto mensual de arrendamiento por vía indemnizatoria por los meses insolutos y por todos los meses en que continúe el arrendatario en el disfrute del inmueble desde la fecha en que debió entregarlo y hasta que se produzca la entrega definitiva pues solo de esa manera restituirá al arrendador el provecho injusto que ha tenido de un bien que no es de su propiedad y del que el arrendador ha dejado indebidamente de percibir los frutos. En fuerza de todo lo expuesto es por lo que la presente acción debe prosperar y así se declara. En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de Arrendamiento intentada por LUIS DAO contra NATIVIDAD CASTILLO PEREZ, todos identificados en la parte narrativa de esta sentencia; en consecuencia, se condena a esta última a la entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 20 entre calles 39 y 40, Edificio Las Americas, Primer Piso, apartamento N° 1-6 de esta ciudad y cuyas demás especificaciones constan al inicio de este fallo. Igualmente se condena a la demandada al pago de los daños y perjuicios causados equivalentes al monto de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 331.212,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos y adeudados a la fecha del vencimiento del contrato. Igualmente por el mismo concepto mensual de arrendamiento desde marzo del año 2002 y hasta que se produzca la desocupación del inmueble. Por último se condena al demandado a pagar las costas procesales tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año dos mil cuatro. Años 194º y 145º. La Juez Suplente Especial, Dra. DORY AGÜERO TORRES La Secretaria: Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 12:30 p.m. La Sec.