TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de febrero de dos mil cinco
194º y 145º

ASUNTO : KP02-R-2005-000015

PARTE ACTORA: ALEJANDRINA DEL CARMEN COLON, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.877.059, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: REGULO ANTONIO GARCIA GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 4.317.213, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: GLISEY YURIMA MELENDEZ Y MANUEL RICARDO MENDOZA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N0s. 90.105 y 90.106, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JAVIER MONTES DE OCA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.227.
MOTIVO: DESALOJO.

El 13 de diciembre del año 2004, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, declaró Sin Lugar la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana ALEJANDRINA DEL CARMEN COLON contra el ciudadano REGULO ANTONIO GARCIA GARCIA, antes identificados y condenó en costas a la parte perdidosa.- La anterior decisión fue apelada por el abogado Manuel Mendoza, con el carácter que tiene acreditado en autos y por tal razón, oída como fue dicha apelación en ambos efectos, fue remitida la causa a la URDD, para su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a esta alzada, quién le dio entrada, y siendo esta la oportunidad de decidir, este Juzgado Superior, observa;
PRIMERO; Se inició el presente juicio, mediante formal demanda interpuesta por la ciudadana ALEJANDRINA DEL CARMEN COLON, asistida de abogado contra el ciudadano REGULO ANTONIO GARCIA GARCIA. Aduce la demandante que es propietaria de un inmueble de su exclusiva propiedad conformado por una casa y un local comercial, ubicado en la Población de Arenales, Parroquia Espinoza de los Monteros, Municipio Torres del Estado Lara, determinado dentro de los siguientes linderos NORTE: Con Calle Transversal; SUR: Con Casa solar de Gerardo Da Silva; ESTE: Con casa solar de Pedro Briceño; OESTE: Con Calle Principal, que es su frente; que dicho inmueble fue adquirido mediante documento debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Torres del Estado Lara en fecha 20 de junio del 2004, anotado bajo los Nºs 26 y 27, Tomo 2, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del 2004; que en fecha 01/06/2002, celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Régulo Antonio García García, en el cual el arrendatario se obligó a cancelar un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 500.000, el cual cancelaría los cinco primeros días de cada mes (según la cláusula cuarta) y que una vez vencido el contrato entregaría el inmueble en perfectas condiciones y que en caso de no entregarlo cancelaría la cantidad de Bs. 20.000, según la Cláusula Décima Primera del contrato en referencia; que a partir del mes de febrero del año 2004 hasta la presente fecha, el arrendatario se ha negado rotundamente a cancelar los cánones de arrendamiento previamente convenidos, adeudándole la cantidad e Bs. 3.000.000.00, por concepto de Cláusula Penal, contados desde el 01-08-04 hasta la presente fecha, es por lo que procede a demandarlo por desalojo estimando la demanda en la cantidad de Seis Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 6.400.000,00). Finalmente solicitó, que la demanda fuera admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Admitida la demanda, emplazados el demandado para darle contestación a la misma; En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada ejerció su derecho, consignando escrito en el que convino en haber suscrito el contrato de arrendamiento, pero negó, rechazó y contradijo, que le adeude a la actora las cantidades reclamadas por concepto de cánones de arrendamiento y concepto de Cláusula Penal, igualmente negó, rechazó y contradijo que tuviere que entregar el referido inmueble y la cancelación de honorarios profesionales. En el lapso probatorio, solo la parte actora ejerció su derecho. Vencido el lapso probatorio, en su oportunidad el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, emitió el fallo correspondiente, que fue objeto de apelación; consecuencialmente, corresponde a esta alzada, analizar con detenimiento las actas procesales, a fin de determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido, se observa:
SEGUNDO: Conforme a lo expuesto por la ciudadana ALEJANDRINA DEL CARMEN COLON, intentó demanda contra el ciudadano REGULO ANTONIO GARCIA, por desalojo de un inmueble ubicado en la Población de Arenales Parroquia ESPINOZA DE LOS MONTEROS Municipio Torres del Estado Lara, y el cual se encuentra determinado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Calle Transversal; SUR: Con Casa solar de Gerardo Da Silva; ESTE: Con casa solar de Pedro Briceño; OESTE: Con Calle Principal, que es su frente. Dicho inmueble fue adquirido mediante documento debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Torres del Estado Lara, de fecha 20 de Junio del 2.004, anotado bajo los números 26 y 27, Tomo 2, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del 2.004, se acompañó como documento fundamental de la demanda un contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, en fecha 1º de julio de 2002, el cuál no fue impugnado, que se valora de acuerdo a lo establecido en el Art. 444 del Código de Procedimiento Civil, donde en la cláusula tercera establece lo siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato es de dos (2) años fijos e improrrogables, lapso que se computará a partir del 1º de julio del 2002, hasta el 1º de julio del 2004”. Indudablemente que este contrato se inició y fue siempre a tiempo determinado o fijo, ya que al haber comenzado a regir el contrato en fecha 01-07-2002, los dos años finalizaron el 01-07-2004, así se declara.
En este sentido es preciso observar que en particular, de un contrato de arrendamiento puede definirse varios tipos de demanda: Juicio de Desalojo previsto en el Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; demanda de cumplimiento; demanda de resolución; demanda de cobro de bolívares; demanda de resarcimiento de daños y perjuicios; demanda de nulidad etc. Siendo las más comunes las tres primeras nombradas, ya que persiguen como objetivo fundamental la extinción del contrato locativo y la consecuente entrega del inmueble.
El juicio de desalojo procede únicamente en los contratos a tiempo indeterminado y por las causales previstas en el citado artículo. En estos contratos la acción resolutoria, de cumplimiento, o cualquier otra acción, puede ejercerse cuando las causal es de incumplimiento o violación de la ley no sean coincidentes con los casos previstos en los literales de dicho artículo, conforme lo señala el Parágrafo Segundo, ejusdem el cual dispone: "quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo".
En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado no puede tener aplicación el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el Juicio o Acción de Desalojo, pero si su procedimiento; pues el procedimiento breve es común para cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, independientemente de su cuantía (Art. 33 ejusdem) por así indicarlo la ley especial señalada (Art. 881 C.P.C). Lo procedente en el señalado caso, de contratos a tiempo determinado, será la acción de resolución de contrato o la de cumplimiento, según el caso, a los fines de que el inquilino entregue el inmueble, ello en virtud de que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello (Art.1167 C.C.). Igualmente es permitido decir, que también la demanda procedente en el supuesto de que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga señalada en el contrato, sin haberse operado la tácita reconducción y sin existir una causa legal que lo convierta en un contrato a tiempo indeterminado, es la acción de cumplimiento de contrato (acción de extinción por vencimiento del término; la cual podrá ejercerse cumplida la prórroga legal). (Art. 38, Ley de Arrendamientos inmobiliaria). Ejercer la acción de resolución en estos casos sería un grave error si se toma en cuenta que al no existir el contrato en virtud del vencimiento en el tiempo, mal puede intentarse una acción de resolución sólo procedente en los casos de vigencia convencional.
De la misma manera procederá la acción de resolución en los contratos a tiempo determinado cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato; por ejemplo, en los casos siguientes:
1. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1592 Ord. 2º del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
2. Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble.
3. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador. (Art. 15 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
4. Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato
TERCERO: Así las cosas, revisado el libelo de demanda, se observa que en la misma hubo un planteamiento indebido de la acción intentada por el actor y evidente contradicción en la pretensión deducida del derecho que reclama, porque siendo el caso que nos ocupa un contrato a tiempo determinado, no era procedente intentar la acción de desalojo de inmueble, puesto que la misma está reservada, a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por consiguiente el demandante debe cargar con el resultado que su error produce con fundamento en la máxima jurisprudencial de que “electa una vía la parte corre con las consecuencias de la vía electa”, así se decide.
CUARTO: Ahora bien, en relación al alegato esgrimido por la parte demandante de que en el presente caso se produjo confesión, ciertamente se observa que la parte demandada no asistió al acto de la contestación de la demanda en el plazo de Ley, así como tampoco promovió prueba de alguna naturaleza, pero no se cumplió con uno de los requisitos establecidos en el Art. 361 del Código de Procedimiento Civil, referido a la confesión ficta como es que la pretensión no sea contraria a derecho ya que en el caso que nos ocupa de acuerdo a lo analizado supra, el actor equivocó la vía a seguir en el presente juicio cuando asimiló su pedimento con una acción no acorde con la realidad de los hechos y no subsumidas en los presupuestos fácticos establecidos en la Ley. Aunado a ello es de advertir que esta materia es de orden público cuyo cumplimiento es de estricta observancia, por el cual se debe tomar en cuenta esta circunstancia para concatenarlo con la pretensión que ha sido desestimada y definitivamente concluir que en el caso sublitis no se produjo la confesión ficta, así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MANUEL RICARDO MENDOZA contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 13 de diciembre del 2004, en consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana ALEJANDRINA DEL CARMEN COLON contra el ciudadano REGULO ANTONIO GARCIA G. identificados en autos.
Queda así confirmada la sentencia apelada, excluyendo solamente las costas procesales que este sentenciador no las decreta dada la naturaleza del fallo.
De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
El Juez Provisorio,
El Secretario,
Dr. Saúl Darío Meléndez Meléndez
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg Julio Montes