TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transitode la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecisiete de marzo de dos mil cinco
194º y 146º

ASUNTO : KP02-V-2004-001790
En fecha 26 de Octubre del 2004, fue presentado escrito de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por el ciudadano MICHELE CALANDRIELLO, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-81.121.647, debidamente asistido por la abogada en ejercicio GABRIELA TROVATO SPATAFORA, I.P.S.A Nº 90.166, en los siguientes términos:
1º que es propietario de un inmueble constituido por un terreno y las edificaciones sobre él construidas, el cual se denomina “EDIFICIO SANTA ANNA”, ubicado en la carrera 18 esquina calle 33, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, tal como se evidencia de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 50, Tomo 12, Protocolo Primero, de fecha 13 de Junio de 1991, y bajo el Nº 5, Tomo 22, Protocolo Primero, de fecha 29 de Diciembre de 1995.
2º que en fecha 01 de Julio del 2003 celebró contrato de arrendamiento privado, con la ciudadana CARMEN TERESA CALLES DE PÁEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.307.154, cuyo objeto consistía en un local comercial distinguido con el Nº 7, ubicado en el citado edificio, estableciéndose en la cláusula cuarta del contrato suscrito: “El canon mensual de arrendamiento de el presente contrato ha sido estipulado en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00) mensuales, que serán cancelados por LA ARRENDATARIA puntualmente, en el lugar que EL ARRENDADOR designe, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes...” Dicho contrato fue pactado por el lapso de un año fijo, habiendo culminado su vigencia en fecha 30 de Junio de 2004. Por lo que el contrato se encuentra vencido y sin derecho a prorroga.
3º que la arrendataria incumplió con la cláusula cuarta del mencionado contrato al no haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2003, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2004. Habiendo resultado infructuosos todos los intentos de cobro de dichos cánones de arrendamiento en reiteradas oportunidades. Es por lo que demanda a la ciudadana CARMEN TERESA CALLES DE PÁEZ, por cumplimento de contrato para que convenga a: 1º entregar el inmueble totalmente libre de personas y cosas y solvente de todo pago sobre los servicios de energía eléctrica, aseo, agua. 2º la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00) por cada mes, así como de los meses que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble. 3º los intereses de mora correspondientes. 4º las costas y costos del proceso. Estima la demanda en Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.200.000,00).Solicita se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato.
El 22 de Noviembre del 2004, se admite la demanda. En auto de fecha 23 de Noviembre del 2004 es negada la medida de secuestro solicitada. El fecha 25 de Noviembre del 2004 la actora apela dicho auto y el 13 de Diciembre del 2004 es declarada inadmisible la apelación formulada. El 15 de Diciembre del 2004 comparece la parte demandada asistida por el abogado FRANKLIN RAFAEL ESCOBAR EREÚ, I.P.S.A Nº 90.364, y contesta la demanda en los siguientes términos:
1º Admite que celebró contrato de arrendamiento con el actor.
2º Niega que dicho contrato se encuentre vencido y sin derecho a prorroga. Por cuanto la cláusula segunda de dicho contrato establece que podrá ser prorrogado por lapsos iguales en forma automática, siempre y cuando alguna de las partes no haya comunicado por escrito por lo menos con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo.
3º Niega que haya incumplido con la cancelación de los meses descritos, por cuanto si fueron cancelados, excepto el mes de Noviembre del 2004, debido a que el arrendador hasta la fecha no ha acudido a retirar dicho canon.
4º Niega rechaza y contradice todo lo alegado en su contra por la parte actora. El 11 de Enero del 2004 la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas. Y el 13 de Enero del 2005 la parte demandada promueve las suyas. El 17 de Enero del 2005 fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes. El 25 de Enero del 2005 el actor impugna la prueba promovida por la demandada de la relación de pago de canon de arrendamiento, por cuanto están adulterados y están hechos a nombre de una tercera persona quien no es parte en la relación contractual objeto de la presenta causa. El 26 de Enero del 2005 el tribunal aclara su negativa en cuanto a la prueba de inspección judicial solicitada por la parte actora. El 10 de Febrero del 2005 fue agregado a los autos el oficio de Enelbar, prueba promovida por la parte actora. El 22 de Febrero del 2005 la parte actora presenta su escrito de conclusiones.
Antes de pasar a decidir el fondo de la controversia, este tribunal estima conveniente señalar el siguiente particular:

Único: De la fuerza de los Contratos:

Existe en materia contractual el principio de que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido principio del Derecho Romano Romano “pacta sunt servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra en el artículo 1269 del Código Civil venezolano vigente; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado. En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares, que al no ser desconocida dicha relación contractual y aunque la misma consta en documento copia simple de documento privado, el cual no puede apreciar este sentenciador, no obstante la parte demandada al contestar la demanda admite y reconoce la existencia de la relación contractual locativa y siendo que la misma no viola para nada disposiciones de orden público o de las buenas costumbres, debe declarar la existencia de la relación contractual arrendaticia por cuanto la misma no fue objeto del debate procesal probatorio y así se decide.

Partiendo de lo antes dicho, este Tribunal debe decidir acerca del verdadero sentido y alcance de lo acordado entre las partes en las cláusulas contenidas en la relación contractual. En este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”.

Ahora bien, sin lugar a dudas que, unas de las características del arrendamiento dentro de la clasificación de la teoría de los contratos, es la de ser un contrato de ejecución continuada o de tracto sucesivo, en los cuales el contrato solo logra el efecto perseguido con su celebración, mediante la duración de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad, de distribuirse el contrato en el tiempo no es algo accidental, sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar, característica esta deducible también de la definición de arrendamiento dada por nuestro Código Civil venezolano vigente en su artículo 1579, cuando establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble ó inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella, de tal suerte que, el plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, sería todo lo contrario, con la salvedad que si se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.
Por otra parte, por la naturaleza misma del arrendamiento, vale decir, el de ser un contrato de ejecución continuada en el cual se requiere el tiempo como factor esencial del contrato (el arrendamiento perpetuo esta proscrito del sistema jurídico occidental) como se expuso precedentemente; y siendo el arrendamiento un contrato consensual poco importa a los fines del perfeccionamiento del mismo la determinación ó no del tiempo de duración, o que se haya celebrado en forma escrita o verbal, en este sentido, los contratos de arrendamiento según la ejecución de la duración de sus prestaciones y a los fines de la aplicación del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se clasifican en contratos de arrendamiento a tiempo determinado y a tiempo indeterminados, según los contratantes hayan fijado ó no la duración del mismo, ó según el contrato habiendo sido originalmente a tiempo determinado se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado por voluntad de las partes ó por causas legales, tal como ocurre con la denominada tácita reconducción. Así se establece.
En este sentido, advierte quien juzga, que en la presente causa en la relación locativa cuyo cumplimiento se impulsa en estrados, las partes convinieron en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya existencia no aparece controvertida en estrados, que el lapso de duración del contrato es de un año contados a partir del 01 de Julio del año 2003 hasta el 30 de Junio del año 2004, y podrá ser prorrogado por periodos iguales en forma automática siempre y cuando alguna de las partes no haya comunicado por escrito con por lo menos 30 días de anticipación su voluntad de no prorrogar, y siendo que, el accionante requiere en sede judicial el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por la parte demandada, por vencimiento del término, sin que conste en autos su voluntad escrita de no prorrogar la relación locativa, carga esta que le correspondía al actor, frente al alegato del accionado orientado a sostener la prorroga automática del contrato, en estricta sintonía con los parámetros que emergen del dispositivo contenido en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente y con la teoría de la dinámica de la carga de la prueba, magistralmente sostenida por Muñoz Sabaté y exacerbada por la Escuela Argentina, forzoso resulta concluir que la pretensión principal de cumplimiento por vencimiento de término resulta improcedente, y ello en virtud que, si el contrato está sujeto a prorrogas automáticas y sucesivas por espacios de tiempos determinados, aquel seguirá siendo a tiempo determinado durante cada una de esas prorrogas, por lo demás, y conforme a la facultad que le confiere el artículo 1167 del Código Civil venezolano vigente, el actor pretende que se le indemnicen a titulo de daños y perjuicios el monto de los cánones que invoca como insolutos dentro de la relación contractual, lo que resulta improcedente también, pues estos pretendidos daños se encuentran en estricta congruencia lógica y jurídica a la desechada pretensión de cumplimiento deducida en estrados, so pena de incurrir en una errónea interpretación del dispositivo sustantivo in comento, por lo que la presente demanda no debe prosperar. Y así se decide.

DECISIÓN:

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por el ciudadano MICHELE CALANDRIELLO contra la ciudadana CARMEN TERESA CALLES DE PÁEZ, ambos ya identificados.
Se condena en costas a la parte actora por haber vencimiento total.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES de la presente decisión, advirtiéndoseles que una vez conste en autos la última notificación comenzaran a correr los lapsos procésales a los fines de que interpongan el recurso que consideren conveniente contra la presente decisión; líbrense las correspondientes boletas, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese Copia certificada de la presente decisión todo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los 17 días del mes de Marzo del año dos mil cinco. Años: 194º y 145º.
EL JUEZ
El Secretario
Dr. Julio César Flores Morillo
Greddy Eduardo Rosas Castillo
Publicada hoy: 17-03-2005, a las 1:30 p.m.

El Secretario