REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, nueve de mayo de dos mil cinco 195º y 146º ASUNTO : KP02-V-2004-001736 Expediente:12799/ Desocupación Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Desocupación de Inmueble interpuesta por los abogados Orlando Barrientos y Ana Sophia Chirinos, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.193 y 102.241 respectivamente, en sus carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana NELLY DE TARIBA, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.589.878 y de este domicilio, contra el ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA, de mayor edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 3.730.814 y de éste domicilio. Admitida la demanda en fecha 06-12-2004, se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera ante este tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación, y constare en autos la misma a dar contestación a la demanda. En fecha 21-02-2005, diligencia el alguacil de éste Tribunal consignando recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada. En la oportunidad legal de contestación de la demanda comparecieron los abogados Giovanni Meléndez y Pablo Rodríguez, en su carácter de apoderados judiciales del demandado y consignan escrito en el cual proponen cuestiones previas. Abierta la causa a pruebas, la parte demandada invoca el mérito favorable de los autos, consigna documentales y promueve la ratificación del contenido y firma del documento consignado, evacuándose prueba testifical. En la oportunidad legal para sentenciar, el tribunal dictó sentencia de fecha 18-03-2005, en la que declara Con Lugar la Cuestión Previa de defecto de forma del ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del Artículo 340 del mismo Código; declara Sin Lugar la Cuestión Previa de defecto de forma interpuesta con fundamento en la omisión de lo estipulado en el ordinal 5° del Artículo 340 ibidem e igualmente declara Con Lugar la Cuestión Previa de defecto de forma con fundamento en el Artículo 78 del Código Adjetivo y repone la causa al estado de subsanación de las cuestiones previas declaradas Con Lugar, por lo que en fecha 30-03-05 comparece la parte actora para subsanar las cuestiones previas declaradas con Lugar; en fecha 04-04-2005 el tribunal dicta auto en el que, advierte a las partes que la contestación tendrá lugar dentro de los cinco días de despacho siguientes, subsanada la cuestión previa opuesta. Seguidamente en fecha 11-04-2005, los apoderados de la parte demandada consignan escrito de contestación. Abierta la causa a pruebas, sólo la parte demandada promovió siendo evacuadas en su oportunidad. Igualmente en fecha 14-04-2005, el abogado Orlado Barrientos, en su carácter de autos, comparece para consignar cheque devuelto, por falta de provisión de fondos por la cantidad de Bs. 400.000,00 a favor de la demandante correspondiente al demandado el cual le fue entregado a la demandante conjuntamente con otro cheque de un millón de bolívares, para la cancelación de los meses vencidos y aclara que entre las pruebas que presentó el demandando la solvencia de su defendido la constancia de haber cancelado el condominio del mes de febrero y como se explica en el libelo, resulta que en dicha urbanización existen dos condominios, uno del edificio y otro general que se encarga del mantenimiento de áreas comunes y que el demandado no cancela argumentando diferentes razones por lo que consigna una comunicación de la directiva del condominio a la demandante. Concluidas las etapas del juicio y estando este Tribunal en la oportunidad de sentenciar, pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión que en fecha 11-05-2000 su representado suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Pedro Bracho, por medio del cual dio en alquiler un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 4-C del Edificio Urica, situado en la Urbanización Bararida II, Residencias Venezuela de esta ciudad. El lapso de duración estaba establecido en un (1) año fijo, pero al vencimiento del mismo el inquilino continuó ocupándolo, operando de esta manera la tácita reconducción. Alega que el canon de arrendamiento fue estipulado en la suma de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,00) con aumentos posteriores de mutuo acuerdo verbal, acordando un último arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00). Señala que el arrendatario ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2004, siendo esta su obligación principal tal como lo expresa la cláusula segunda del contrato, en la cual también se indica que por cada día de mora se recargaría la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), por lo cual debe un total de Un Millón Ochocientos Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 1.885.000,00) más los intereses que pudiese generar hasta la entrega material del inmueble, y la indexación si fuere el caso; además de los mencionados tiene una deuda por concepto de condominio que alcanza la suma de Cuatrocientos Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 424.000,00) distribuida de la siguiente manera: Existen dos cuotas de condominio, una del Edifico Urica en la propiedad horizontal que habita el arrendatario, por el cual tiene que pagar Bs. 8.000,00 mensuales, adeudando desde el mes de julio a diciembre del año 2003, y todo el 2004, existiendo igualmente un condominio general por el conjunto por el cual se paga Bs. 16.000,00 adeudando los meses de Abril a Diciembre del año 2003 y todo el año 2004. Por otra parte, manifiesta que el arrendatario ocasionó daños materiales sobre algunos bienes muebles dentro del apartamento, como por ejemplo un mueble de caoba (biblioteca), asimismo dejó perder la línea telefónica de CANTV signada con el N° 0251-2522446. Ahora bien, en vista de todas estas irregularidades se le solicitó la desocupación del apartamento en varias oportunidades, además de que su representada necesita el inmueble por cuanto está viviendo en la casa de su mamá y requiere mudarse. Por todo lo anteriormente expuesto, y debido a que el arrendatario ha incurrido en la causal de desalojo prevista en la letra “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e igualmente la letra “b” del mismo artículo donde se establece la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, demanda la desocupación del inmueble, en cuestión previa la intimación al pago de cuotas insolutas, más las costas procesales. Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación y previa subsanación de las cuestiones previas declaradas con Lugar, opone previamente la perención de la instancia por haber transcurrido más de treinta (30) días entre la admisión de la demanda (06-12-2004) y no es sino hasta el 26-01-2005, cuando consigna los fotostatos del libelo, siendo librada compulsa en fecha 27-01-2005, transcurriendo un mes y veinte días. A todo evento procede a contestar el fondo de la demanda rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos los primeros y contradictorio el segundo, niega y rechaza que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio, agosto y septiembre del 2004, en virtud de que se encuentra solvente en el pago de mismos, por lo que igualmente niega y rechaza que deba el recargo de Bs. 5.000,00 por cada día de mora, rechaza que deba pagar la cantidad de 1.885.000,00, más los intereses que pudieran generar hasta la entrega definitiva del inmueble y la indexación si fuera el caso, niega y rechazan por no ser verdad que su representado adeude por concepto de condominio, la cantidad de Bs. 424.000,00 y que la misma este dividida porque existen dos cuotas de condominio, ya que el mismo se encuentra solvente en el pago de condominio; rechaza y contradice por ser incierto que su representado haya ocasionado daños materiales sobre algunos bienes mubles dentro del apartamento, específicamente sobre una biblioteca de caoba, la cual se encuentra en perfecto estado y se puede demostrar a través de una Inspección Judicial y en cuanto a la línea telefónica la rechaza, porque aunque perdió la línea identificada en el contrato de arrendamiento, sobre ese particular afirma que el propietario y su representado llegaron a un acuerdo para solucionar el problema. Igualmente rechaza y contradice por no ser cierto que la falta de cumplimiento del contrato por parte de su representado a quien se le había solicitado en varias oportunidades la desocupación del inmueble, ni mucho menos consta en las actas de Convenimiento que corren en autos las cuales impugnan ya que al recibírsele el pago de los cánones de arrendamiento, quedarían sin efectos dichos convenimientos, niega y rechaza por ser falso que la arrendadora necesite el inmueble que esta ocupando su representado, en vista de que está viviendo en la casa de su mamá y que requiere el mismo para vivir en él lo más pronto posible, en razón de que ha debido proveer tal situación al dar el inmueble en arrendamiento por tan prologado tiempo. Niega y contradice por no ser cierto que su representado haya incurrido en el incumplimiento de la causal de desalojo, prevista en la letra “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en vista de que se encuentra solvente en el pago de los cánones demandados, al igual que la causal establecida en la letra “b”, niega y rechaza que su representado deba desocupar el inmueble por falta de pago de las cuotas insolutas, ni mucho menos deba pagar cantidad alguna por costas procesales y honorarios profesionales, ya que mal puede interponer demanda cuando el arrendatario se encuentra solvente. Trabados en estos términos la litis este Tribunal para decidir observa: El primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la declaración de perención formulada por el demandado en su contestación, con fundamento en la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 6 de julio del 2.004, y que este tribunal comparte. En este sentido es necesario señalar que, dentro de los aspectos que se explanan en ese fallo y que resulta relevante a la hora de aplicar la perención, es en relación al carácter restrictivo de esta institución, en ese sentido señala la Sala lo siguiente: “…El legislador impone una dura sanción a la negligencia de las partes, lo cual evidentemente redunda en agilizar los procesos, puesto que obliga a los litigantes a impulsarlos bajo amenaza de la perención, evitando así en gran medida las paralizaciones de las causas por largos períodos, tal y como ocurría anteriormente. Ahora bien, dada la severidad del castigo este Supremo Tribunal ha considerado de aplicación e interpretación restrictiva, las normas relativas a la perención y bajo estos lineamientos ha establecido, mediante su doctrina (refiriéndose a la perención de 30 días), que por cuanto la Ley habla de las obligaciones que debe cumplir el demandante, basta que éste ejecute alguna de ellas a los efectos de la práctica de la citación, para evitar que se produzca la perención..”; en sentencias anteriores se había señalado que además de pagar el arancel, el demandante tenía que señalar el domicilio del demandado, donde la citación debía practicarse, al cumplir una de ellas dentro de los 30 días, evitaba la perención de 30 días, al suprimirse el pago de arancel se señaló que era carga del actor el señalamiento del domicilio del demandado, obligación que sigue vigente y que al ser cumplida impide la ocurrencia de la perención de 30 días. En este caso el demandante cumplió con esa carga procesal, que permite impulsar la citación del demandado con lo que impidió que se consumara la perención de 30 días, por lo que la solicitud de perención breve prevista en el artículo 267, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil debe ser desechada y así se decide. Resuelto el punto anterior, corresponde a esta juzgadora resolver el fondo de lo planteado y siendo el primer aspecto que se debe resolver, el relativo a la naturaleza jurídica del contrato celebrado, ya que la pretensión deducida se fundamenta en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en este sentido se observa que el actor produjo conjuntamente con su libelo el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, el cual al no ser impugnado surte pleno valor probatorio en este juicio, conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicho contrato en la cláusula cuarta estipula lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir del 11 de mayo del 2.000 y vence sin necesidad de desahucio o notificación alguna el 11 de mayo del 2.000.”. Entendiendo quien dictamina que la duración estaba pactada en forma improrrogable y definitiva de un año, el cual se venció el 11 de mayo del 2.001, por lo que, conforme al artículo 1614 del Código Civil se produjo la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, siendo ésta su naturaleza jurídica y así queda establecido debiendo quedar asentado igualmente que, como lo señala el artículo, el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. Ahora bien, afirma el actor que demanda el desalojo del inmueble, en virtud de que el inquilino ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2.004, así como el condominio particular del apartamento desde Julio a Diciembre del 2.003 y todo el año 2.004; el Condominio General de Abril a Siembre del 2003 y todo el año 2.004. Igualmente señala que necesita el inmueble para ocuparlo. Por su parte el demandado niega los hechos alegados y afirma que no se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones, niega igualmente que sea cierto que el actor necesite el inmueble para ocuparlo personalmente. Por lo que se hace necesario examinar las pruebas traídas a los autos, ya que como dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la Ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Conforme a esta disposición legal debemos decir que esta probada la obligación de pago que tiene el arrendatario con el contrato que fue traído a los autos en el cual se pactó no sólo la obligación de pagar el canon mensual sino también en la cláusula novena se estipuló que sería por cuanta del arrendatario los gastos mensuales de condominio y así se establece. En cuanto al pago de las obligaciones, antes señaladas observa ésta Juzgadora que durante el lapso probatorio la parte demandada trajo a los autos tres comprobantes de depósito bancarios, tales documentos se valoran, sin embargo, si bien estos corresponden a cantidades de dinero que fueron depositados en una cuenta de ahorros. Ellos no demuestran por sí solos que correspondan a los pagos de los meses que se le imputan como insolutos al demandado, y por lo tanto no tienen ningún efecto liberatorio en este juicio; en cuanto a la documental inserta al folio 44, la cual se valora por no haber sido impugnada, observado quien decide que este es un recibo de pago otorgado por la arrendadora al arrendatario, por la cancelación de los meses de agosto, septiembre, octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.004, por lo se encuentra demostrado mediante esta documental que el demandado canceló los meses que allí se especifican dentro de los cuales se encuentran Agosto y Septiembre del 2.004, los cuales alega el actor que se le adeudan. En cuanto a los documentos insertos a los folios 45 y 46 correspondientes al pago de condominio, éste tribunal los valora, ya que siendo documentos emanados de terceros, los mismos fueron ratificados mediante prueba testifical como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, tal como consta al folio 50, por constatarse del contenido de los mismos que estos corresponden al pago de condominio y muy especialmente debe señalarse que el instrumento inserto al folio 46 acredita solvente al inquilino en el pago del condominio hasta Febrero del 2.005, por lo tanto mal podría imputarse estado de insolvencia en los períodos que señala el actor y así se establece. Respecto al cheque producido por el demandante y que corre inserto al folio 66, éste tribunal debe señalar que el mismo no guarda correspondencia con los hechos debatidos pues el demandado en todo caso, no ha hecho valer ningún pago a través de dicho cheque, ni dentro de los alegatos del libelo se desprende que el actor haya reclamado el pago del monto contenido en el titulo valor, por lo que nada prueba esta documental y así queda establecido, por último en cuanto a la documental que corre a los folios 67 y 68, este tribunal la desecha por ser un documento emanado de terceros, que no cumple con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por último en cuanto a las documentales que fueron acompañadas al libelo y que corren insertas del folio 13 al 22, este tribunal las desecha por ser simples copias documentos privados que carecen de valor probatorio en este juicio de desalojo que se sustenta en la falta de pago de los meses que se especifican en el libelo y en la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble. Analizadas como han sido las pruebas anteriores, observa quien decide que quedó demostrado que el demandado se encuentra solvente en el pago de condominio, previsto en el contrato en el cual no se hizo ninguna distinción entre condominio general del inmueble y condominio particular del apartamento, ni fue tampoco probado durante el proceso. Igualmente quedó probado que el demandado cumplió con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento de agosto y septiembre del 2.004, sin embargo, alegó igualmente el demandante que el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Junio y Julio del 2.004, observando quien decide que ninguna de las pruebas evacuadas lograron desvirtuar esta circunstancia y como quiera que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su literal a, establece que podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas es procedente declarar con lugar la demanda intentada y así se establece. En cuanto a la segunda causal de desalojo invocada por el demandante en su libelo, este tribunal considera que no es necesario analizarla, ni hacer pronunciamiento al respecto, puesto que además de no haber sido evacuada por el actor prueba alguna que demostrara su necesidad de ocupar el inmueble, tal hecho no es relevante por la circunstancia de haberse declarado con lugar la demanda de desalojo, con fundamento en la falta de pago y así se establece. En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: Parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta la ciudadana NELLY DE TARIBA contra el ciudadano PEDRO BRACHO HERRERA, ambos identificados al inicio de este fallo. Se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento signado con el n° 4-C del Edificio Urica, situado en la Urbanización Bararida II, Residencias Venezuela de esta ciudad de Barquisimeto libre de personas y cosas. Se le condena igualmente por vía indemnizatoria al demandado, al pago de los cánones de arrendamientos insolutos a razón de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) mensuales equivalentes a los meses de junio y julio del 2004, mas la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) diarios por cada día de demora .No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Publíquese y Regístrese. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los nueve (09) días del mes de Mayo del año dos mil cinco (2005). Años: 195° y 146°. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 12: 42 p.m. La Sec.