TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiséis de enero de dos mil seis
195º y 146º

ASUNTO : KP02-R-2005-002097

DEMANDANTE: DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA, JULIO STEWART HERNANDEZ PIÑA EVELYN ROMELIA HERNANDEZ PIÑA, FRANCISCO ARQUIMEDES HERNANDEZ PIÑA, EXADIR JEEFFERNIT HERNANDEZ RAMIREZ, DEMSY EMILIO HERNANDEZ RAMIREZ y KARDIE JOSUE HERNANDEZ RAMIERZ, venezolanos, mayores de edad, cedulas de identidad Nros. 4.381.081, 7.034.766, 4.733.392 y 7.373.208, 8.284.803, 13.369.430 y 12.979.491, respectivamente.
APODERADO DE LOS DEMANDANTES: GUSTAVO L. EVIES L, JOSE JESUS HERRERA, ANGEL FERNANDEZ y JONATHAN HERRERA, inscritos en el I.P.S.A. bajo el los Nros. 108.661, 9089, 3.029 y 104.230.
DEMANDADOS: GUSTAVO A. SILVA M. y MARISOL BOADA GARCIA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, cédulas de identidad Nros. 7.599.122 y 12.801.262,
APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: MARIA JOSEFINA MEDINA BORIS FADERPOWER, PABLO III RODRIGUEZ, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 92.488, 47.652, 104.217.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN APELACION POR JUICIO DE DESALOJO DE INMUEBLE

Sube a esta alzada el presente asunto por apelación formulada por el Abg. Gustavo L. Evies L., contra la sentencia dictada en fecha 16-11-2005, por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara.

N A R R A T I V A

En fecha 13-06-2005, el abogado Gustavo L. Evies L., inscrito en el IPSA bajo el Nro. 108.661, en representación de los ciudadanos DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA, JULIO STEWART HERNANDEZ PIÑA EVELYN ROMELIA HERNANDEZ PIÑA, FRANCISCO ARQUIMEDES HERNANDEZ PIÑA, EXADIR JEEFFERNIT HERNANDEZ RAMIREZ, DEMSY EMILIO HERNANDEZ RAMIREZ y KARDIE JOSUE HERNANDEZ RAMIERZ, venezolanos, mayores de edad, cedulas de identidad Nros. 4.381.081, 7.034.766, 4.733.392 y 7.373.208, 8.284.803, 13.369.430 y 12.979.491, respectivamente presentó libelo de demanda por desalojo de inmueble contra los ciudadanos GUSTAVO A. SILVA M. y MARISOL BOADA GARCIA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, cédulas de identidad Nros. 7.599.122 y 12.801.262. En fecha 20-06-2005, se admitió demanda. En fecha 27-06-2005, el Abg. Gustavo L. Evies solicita se comisione al Tribunal Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas en tribunal acuerda lo solicitado remitiéndose despacho de citación. Se agregaron actuaciones correspondientes a la citación en fecha 10-10-2005. En fecha 19-10-2005, el abogado Gustavo L. Evies presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 19-10-2005, el Abg. Gustavo L. Evies solicitan le sean devueltos originales. En fecha 20-10-2005, se admiten las pruebas promovidas por la parte actora, se libraron boletas y despacho de citación. En fecha 24-10-2005, se agregaron actuaciones relacionadas con la citación. En fecha 24-10-2005, se dicto auto fijando oportunidad para oír testigos. En fecha 24-10-2005, la abogada Milagros Josefina Medina, presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 25-10-2005 se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 25-10-2005, alguacil consignó boletas de citaciones. En fecha 01-11-2005, la Abg. Milagros Medina confiere poder a Pablo III Rodríguez. En fecha 01-11-2005, tuvo lugar acto de posiciones juradas. En fecha 01-11-2005, el abogado Gustavo L. Evies consigno inspección judicial. En fecha 01-11-2005, se admiten las pruebas promovidas por al parte actora. En fecha 02-11-2005, tuvo lugar acto de posiciones juradas. En fecha 07-11-2005, la Abg. Milagros Medina presentó escrito. En fecha 09-11-2005, se difiere sentencia. En fecha 16-11-2005, se dicto sentencia, declarando improcedente la pretensión intentada. En fecha 17-11-2005, el Abg. Gustavo Evies apeló de la sentencia. En fecha 25-11-2005, se oyó apelación. En fecha 07-12-2005, se le dio entrada al presente asunto y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
M O T I V A

Alega la parte actora en el libelo de demanda Que sus representados son propietarios de un inmueble ubicado en la Urbanización El Paraíso calle 4, Manzana 7-D, casa Nro. 25, Municipio Palavecino del Estado Lara, sobre el cual se materializó una relación arrendaticia desde el día 15-12-2003, con los ciudadanos GUSTAVO A. SILVA M. y MARISOL BOADA GARCIA, quienes han ocupado el inmueble desde la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, estableciéndose en la cláusula quinta:
“El término del arrendamiento es por el lapso de tres meses fijos e improrrogables, contados a partir de la protocolización de este documento, el hecho de que por cualquier circunstancia “El Arrendatario” no haya desocupado o entregado el inmueble al término de este contrato, no implica que el mismo se prorrogue” .
Que es pacto expreso y así queda entendido que el presente contrato fenecerá el día 15-03-2004, y que la entrega del inmueble al término del contrato deberá hacerse sin mas tramites. Establecidas la condiciones en el contrato se estima que la fecha han sobrevenido reiteradas prorrogas, el tiempo de duración del contrato hasta la presente, que el mismo se haya convertido a tiempo indeterminado tal como lo establece el Art. 1614 del Código Civil, entendiéndose que el presente contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, debiéndose ajustarse a la norma establecida en el Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente alega el actor que el arrendador celebró y suscribió contrato de Arrendamiento con los ciudadanos Gustavo Silva y Marisol Boada García en el cual fue pacto expreso y así quedó entendido y convenido que el pago del canon de arrendamiento deberá hacerse puntualmente y a la falta de cancelación de una mensualidad dará lugar la Resolución de pleno derecho del presente contrato sin que haya necesidad de desahucio, quedando el Arrendatario en la obligación de entregar el inmueble al Arrendador por medio de quien sus derechos representen en el mismo buen estado de uso conservación y mantenimiento.
Que al arrendador ciudadanos Gustavo Silva y Marisol Boada García han dejado de pagar o consignar los cánones de arrendamiento con respecto a los meses de Diciembre 2004, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2005, y cuya suma asciende a la cantidad de 1.120.000,00 por lo que de conformidad con el Art. 1592 ordinal Segundo del Código Civil vigente, en concordancia con la cláusula Cuarta y Novena del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y con lo establecido en el articulo 34 ordinal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solicita el desalojo del inmueble arrendado.
Que los prenombrados demandados han venido realizando una serie de reformas al Inmueble Arrendado sin el consentimiento del Arrendador incluso de forma arbitraria ya que se les manifestó la inconformidad de las construcciones realizadas al inmueble, con lo que se materializa el supuesto de derecho consagrado en el artículo 34 literal “E” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala que la ciudadana Maria Victoria Piña, es copropietaria del Inmueble Arrendado y la misma es una persona de la tercera edad que cuenta con mas de 70 años de edad, que la misma presenta trastornos cardiovasculares y de presión sanguínea que amerita una atención especial y habitar en un ambiente armónico, y que en los actuales momentos no es posible brindarle un ambiente adecuado para una persona de su edad, de allí que sea necesario que la ciudadana Maria Victoria Piña se traslade y habite el inmueble en cuestión, lo cual llena el extremo establecido en el 34 ordinal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicita el desalojo del inmueble arrendado y que la demandada sea condenada a entregar y/o desalojar el inmueble libre de bienes y personas, que pague la suma de Un Millón Ciento Veinte Mil Bolívares (1.120.000,00) por concepto de cánones atrasados, vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Diciembre 2004, Enero, Febrero, Marzo. Abril. Mayo, y Junio de 2005 y los que sigan causando hasta su total y definitiva cancelación. Que sean condenados las costas y Costos Judiciales de la demanda, estimando la demanda en 1.120.000,00.
Estando en lapso legal para la dar contestación a la demanda, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial, Abg. Milagros Josefina Medina, niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos alegados en la demanda. Invoca y hace valer a favor de sus representados la falta de cualidad e interés que los codemandantes tienen para sostener el presente juicio. Niega rechaza y contradice la demanda. De los hechos en que conviene conforme al Art., 361 del C.P.C., que es cierto que sus representados suscribieron contrato de arrendamiento autenticado, es cierto que el tiempo de duración del referido contrato de arrendamiento era de tres (3) meses fijos e improrrogable contados a partir de su otorgamiento (15-12-2003). De los hechos que niega y rechaza y contradice conforme al Art., 361 del C.P.C. es falso que sus representados suscribieran contrato de arrendamiento con los ciudadanos DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA, JULIO STEWART HERNANDEZ PIÑA EVELYN ROMELIA HERNANDEZ PIÑA, FRANCISCO ARQUIMEDES HERNANDEZ PIÑA, EXADIR JEEFFERNIT HERNANDEZ RAMIREZ, DEMSY EMILIO HERNANDEZ RAMIREZ y KARDIE JOSUE HERNANDEZ RAMIREZ, ya que con los únicos que suscribieron contrato de arrendamiento fue con los ciudadanos DIEGO HERNANDEZ TOVAR y MARIA VICTORIA PIÑA DE HERNANDEZ, representados por su hijo ciudadano Diego Ramón Hernández. Que es falso que al vencimiento del contrato de Arrendamiento sus representados tuviesen que hacer entrega del inmueble ya que el mismo se suscribió con la única intención de que los arrendadores obtuviesen un lucro mientras se tramitaba el crédito hipotecario para la adquisición del inmueble tal y como consta de contrato autenticado de Opción de Compra suscrito entre las partes, contrato que no se ha materializado por cuanto los vendedores no han cumplido con sus obligaciones contractuales. Que en el presente caso el contrato de opción de compra nació en derecho primero que el arrendamiento lo cual se enmarca dentro del axioma jurídico de que “lo accesorio corre la suerte de lo principal”, quedando sin efecto la intención de los vendedores de hacer valer un contrato que ya no surte efecto por su naturaleza contractual.
Que es falso que sus representados hayan realizado una serie de reformas al inmueble arrendado sin consentimiento del Arrendador, que las mismas solo consistieron en el enrejado del frente, permeabilización del techo, y arreglo de tuberías, con pleno consentimiento de los dueños. Que es falso que sus representados adeuden la cantidad de Bs. 1.120.000,00, por concepto de canon de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2004, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio, como producto de la insolvencia del canon de arrendamiento multiplicado por la cantidad de Bs. 160.000,00 mensuales, por cuanto sus representados son propietarios del bien objeto del presente procedimiento y de los cuales no prospera pago alguno por cuanto inexistente derecho del contrato de arrendamiento por efecto del emplazamiento que sobre este produce la cláusula del contrato de venta a plazo, celebrado en la misma oportunidad que la del contrato de arrendamiento, fecha 15-12-2003, por ante la misma notaria publica Cabudare pero otorgado mediante anterioridad bajo el Nro. 34, Tomo 62, de los libros de autenticación llevados por esa notaria.
Estando en lapso procesal para promover pruebas ambas partes ejercen ese derecho, la parte ACTORA promueve:
-Por intermedio del abogado Gustavo L. Evies impugna, rechaza y desconoce la supuesta representación de los ciudadanos Abg. MILAGROS JOSEFINA MEDINA y BORIS FADERPOWER, en representación de los demandados. Esta juzgadora observa que no obstante la impugnación a la representación del poder otorgado a los abogados MILAGROS JOSEFINA MEDINA Y BORIS FADERPOWER, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas consignó original del poder otorgado por los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO SILVA MARIN Y MARYSOL DEL VALLE BOADA GARCIA a los abogados BORIS FADERPOWER Y MILAGROS MEDINA ante la Notaría Pública de Cabudare Estado Lara, en fecha 31 de enero de 2005, razón por la cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
-Solicita se declare la Confesión Ficta de los demandados conforme al artículo 362 del C.P.C.
- Promueve el merito favorable de autos, el cual esta juzgadora se abstiene de valorarlas por cuanto no constituye medio de prueba.
-Consigna recibos de impagos de los cánones de arrendamiento del inmueble.
-Solicita exhibición de documento que acredite la supuesta y temeraria propiedad del bien inmueble objeto de litigio. Prueba que no fue evacuada.
-Consignó informes médicos emitidos a favor de la copropietaria y codemandante ciudadana MARIA VICTORIA PIÑA DE HERNANDEZ. El cual este Tribunal no aprecia por no haber sido ratificados de conformidad con lo establecido por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
-Consigna factura emitida por la firma mercantil Construcciones Metalúrgicas Sánchez, C.A., marcada con la letra “B”. El cual este Tribunal no aprecia por no haber sido ratificados de conformidad con lo establecido por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para los documentos emanados de terceros y ASI SE DECIDE.
-Inspección judicial que fue negada por el a-quó.
-Posiciones Juradas absueltas por ambas partes, las cuales este Tribunal aprecia de conformidad con las reglas de la sana crítica.
-Testimoniales de los ciudadanos CARLOS ELIAS OTTOLINA MONASTERIOS y AFRA ELENA VILLASMIL, los cuales este Tribunal aprecia como idóneos de conformidad con el artículo 508 del Código Civil.
De la pruebas de la DEMANDADA:
-Actos y actas que contiene este expediente que favorezcan a sus representados.
-Poder original, donde consta la representación de los ciudadanos Marisol de Valle Boada de Silva y Gustavo Silva Marín, valorado supra.
-Copia certificada del Contrato de arrendamiento en el cual se demuestra la falta de cualidad de los ciudadanos DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA, JULIO STEWART HERNANDEZ PIÑA EVELYN ROMELIA HERNANDEZ PIÑA, FRANCISCO ARQUIMEDES HERNANDEZ PIÑA, EXADIR JEEFFERNIT HERNANDEZ RAMIREZ, DEMSY EMILIO HERNANDEZ RAMIREZ y KARDIE JOSUE HERNANDEZ RAMIREZ. Al cual se le otorga pleno valor probatorio como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Al cual se le otorga pleno valor probatorio como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
-Copia certificada del Contrato de Opción de Compra, suscrito entre Diego Hernández Tovar y Maria Victoria Piña de Hernández, representada por su hijo Diego Hernández Piña. Al cual se le otorga pleno valor probatorio como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
-Copia del talón de cheque de gerencia con el Nro. 32608597 y cuenta Nro. (0134-0326-11-2120210001). El cual esta juzgadora aprecia en todo su valor probatorio.
-Copia de la sentencia de fecha 30-04-2002 dictada por el Magistrado Franklin Arrieche, decisión donde se reitera y afianza el criterio que afirma a las Opciones de Compras sobre bienes inmuebles como Venta a Plazo decisión ésta vinculante a los efectos de este y cualquier otro proceso judicial.
Nos enseña la Doctrina y nuestra norma adjetiva en el Art. 1.579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado de ésta se obliga a pagar aquella”.

Igualmente contempla el artículo 1133 del Código Civil vigente:

“El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

Igualmente para que exista un contrato de venta se necesita que exista el consentimiento de las partes, tan pronto como las partes convienen sobre la cosa y precio, nace el contrato de venta, nace la obligación de dar y, toda obligación de dar trae como consecuencia una obligación de hacer. Las reglas contenidas en el Art. 1.474 del Código Civil establecen, lo que es un contrato de venta.
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Ahora bien, para esta Juzgadora se hace indispensable verificar, primeramente, la prelación de los contratos suscritos y la subsistencia jurídica que cada uno de ellos debe mantener a partir de su celebración. En ese sentido, se evidencia que existen dos contratos: uno de arrendamiento y otro de venta; sin embargo del libelo de demanda se desprende que la presente acción versa sobre el desalojo del inmueble con fundamento en los literales “A”, “B” y “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Quien juzga pasa a analizar el Contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2003 suscrito por ante la Notaría Pública de Cabudare, entre los ciudadanos DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA actuando por poder otorgado por DIEGO HERNANDEZ TOVAR Y MARIA VICTORIA PIÑA DE HERNANDEZ con los ciudadanos SILVA MARIN GUSTAVO ADOLFO y MARISOL DEL VALLE BOADA GARCIA ya identificados.
Prevé el artículo 11 de la Ley de Arrendamiento lo siguiente:
“A los fines del procedimiento administrativo se considera interesados:
a) El Propietario.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y usufructuario.
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legitimo y directo en el procedimiento…”

De tales normas se desprende que para suscribir un contrato de arrendamiento el arrendador debe ser propietario ó actuar bajo mandato del mismo. En el caso de autos se desprende de la confesión del demandante DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA, que en fecha 15 de diciembre de 2003, celebró un contrato de opción a compra y un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública de Cabudare sobre el inmueble objeto de este litigio. Igualmente admitió haber recibido cheque de gerencia signado con el Nro. 32608579 por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,oo). Esta Juzgadora observa que cumplidas las formalidades establecidas de la opción a compra venta entre las partes, tal como se desprende de la cláusula 4 del referido contrato consignado por la parte demandada, correspondía a éstas hacer uso de los medios legales previstos para materializar la venta en los términos en que fue pactada.
En ese sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que el Juez –entre otras facultades- al momento de interpretar los contratos o actos que presenten ambigüedad, debe atenerse al propósito y a la intención de las partes ó de los otorgantes, teniendo siempre en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Por ello, no cabe para quien acá decide, que la intención ulterior y manifiesta de ambas partes fue la celebración de un contrato de venta sujeta a ciertas modalidades, por lo cual, carece de sentido y validez jurídica la celebración de un contrato de arrendamiento, puesto que al celebrarse este contrato de venta los vendedores pierden su condición o cualidad para arrendarlo con posterioridad sin mediar autorización para ello.
De esta manera, esta Alzada, aplicando los postulados establecidos en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y en la búsqueda de la verdad, observa que la demandante erró al interponer la presente demanda, con base a un contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la venta realizada; pues sí la intención de la misma era recuperar el bien vendido ha debido hacerlo mediante otra vía procesal distinta a la del arrendamiento (vgr. Resolución de contrato de venta, cumplimiento de contrato de venta, etc.), y no por la vía del desalojo y ASI SE ESTABLECE.
Es por ello que a juicio de este Tribunal, la apelación interpuesta no puede prosperar y ASÍ SE DECIDE.
D I S P O S I T I V A
En razón de lo expuesto este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado GUSTAVO EVIES representante de la parte actora contra sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 16 de noviembre de 2005. En consecuencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la mencionada sentencia dictada la cual declaró IMPROCEDENTE la demanda intentada por los ciudadanos DIEGO RAMON HERNANDEZ PIÑA, JULIO STEWART HERNANDEZ PIÑA EVELYN ROMELIA HERNANDEZ PIÑA, FRANCISCO ARQUIMEDES HERNANDEZ PIÑA, EXADIR JEEFFERNIT HERNANDEZ RAMIREZ, DEMSY EMILIO HERNANDEZ RAMIREZ y KARDIE JOSUE HERNANDEZ RAMIREZ, contra los ciudadanos GUSTAVO A. SILVA M. y MARISOL BOADA GARCIA, todos identificados supra. Se condena en costas al apelante por haber resultado totalmente vencido.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiséis días del mes de Enero del año Dos Mil Seis. Años: 195° y 146°
LA JUEZ
(fdo)
ABG. TANIA MARIA PARGAS CANELON
EL SECRETARIO ACCIDENTAL
(fdo)
ABG. ROGER JOSE ADAN CORDERO
Publicado en su misma fecha a las 3:25 p.m.
El Sec.