TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez de febrero de dos mil seis
195º y 146º

ASUNTO : KN01-V-1998-000035

Expediente: 10478/ Resolución de Contrato de Opción a compra
Se inició la presente causa mediante auto de admisión dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, del libelo de demanda interpuesto por la ciudadana ELIZABETH GORDILLO BELLO, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la Cédula de Identidad n° 5.943.962, por Resolución de Contrato de Opción a Compra, contra los ciudadanos OSCAR GARCÍA TORTOLERO Y EDITH LUZ HERRERA FALCÓN, también venezolanos, de mayor edad, titulares de la cédula de identidad 5.280.601 y 7.350.886 ordenándose la comparecencia de los demandados para dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación más un día que se les concedió como término de la distancia para contestar la demanda intentada en su contra. En fecha 23-04-96 el tribunal de primera instancia conforme a la Resolución 619 de fecha 30-01-96 del Consejo de La Judicatura ordena remitir el conocimiento del asunto a un Tribunal de Parroquia de esta Circunscripción por lo que distribuido, fue recibido por el Juzgado Primero de Parroquia avocándose éste al conocimiento de la causa. En fecha 10-06-96 comparece la demandante asistida por el abogado Giovanni Meléndez para consignar el poder que le fuera otorgado a dicho abogado y a los abogados Pablo Rodríguez y Evelin León de Meléndez quienes se encuentran inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 20.440, 17.764 y 22.576, respectivamente. En fecha 25-07-96 la Juez que venía conociendo se declara incompetente por la cuantía y ordena remitir el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción quien una vez que recibe el expediente acuerda devolverlo al Juzgado de Parroquia, por considerar que a su vez no era competente por la cuantía. Una vez recibido el expediente continúa su sustanciación. Cumplidos los trámites de citación personal de la parte demandada compareció en fecha 30-04-97 el abogado Boris Faderpower quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 47.652, para consignar el poder que le otorgaron los demandados a él y al abogado Jorge Eliecer Rondón este último inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 12.485. Seguidamente y dentro de la oportunidad fijada para contestar la demanda comparecieron los apoderados de los demandados para consignar escrito contentivo de la contestación de la demanda. Abierta la causa a pruebas solo la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. En la oportunidad de dictar sentencia procedió el juez de la causa a dictar su fallo, en el que declara sin lugar la demanda intentada siendo esta apelada por lo que subieron los autos a esta alzada quien para decidir observa:
Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión, que según consta de contrato debidamente notariado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto de fecha 28-08-95, n° 33, Tomo 165 del libro de Autenticaciones, el cual se anexa al libelo de demanda, la demandante celebró contrato de opción a compra con los ciudadanos OSCAR GARCIA TORTOLERO Y EDITH LUZ HERRERA FALCÓN, por el cual la demandante se comprometió a comprar un inmueble y ellos a venderle, constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Pedro Maria situado en la intersección de la Calle Juan de Dios Ponte y Juárez de la ciudad de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino distinguido con el N° Dos-B (2-B) ubicado en la parte Norte de la Segunda Planta del Mencionado Edificio, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Con la fachada Norte del Edificio; Sur: Escalera general del Edificio y vacío en la fachada centro norte del edificio; Este: Con la fachada este del Edificio y Oeste: con el apartamento distinguido con el número y letra dos - A (2-A), con una superficie de ochenta y siete metros cuadrados (87mts”) correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el n° nueve (9), ubicada el área del estacionamiento a nivel de la planta baja del mencionado Edificio Pedro Maria, el cual forma parte de un todo indivisible. Dicho inmueble le pertenece a los vendedores según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino de fecha 12-02- 88 registrado bajo el n° 7, folios 1 al frente al 15 vto. Protocolo Primero Tomo sexto. El precio de la venta había sido pactado en la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00) que la compradora se comprometió a cancelar de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de opción a compra, entregando una cuota inicial de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) y el resto a la firma del respectivo contrato de compra venta ante el Registro respectivo. El término de duración del contrato se estipuló en noventa (90) días, contados a partir de la fecha de autenticación (28-08-95) del documento de opción a compra. Se estipulo igualmente en calidad de cláusula penal (cláusula Quinta) del contrato que, si por causa imputable a los vendedores no se finiquitara la negociación, éstos deberían reintegrar en forma inmediata a la compradora la cantidad dada en arras, más una suma igual como indemnización por concepto de daños y perjuicios. Siendo el caso que, vencido el plazo de los noventa días, no fue posible que los vendedores acudieran a firmar el respectivo documento de compra venta por ante la Oficina de Registro del Distrito Palavecino del Estado Lara, pese a las innumerables diligencias que hiciera la demandante entre otras, ubicar personalmente en su domicilio a los vendedores, envío de telegramas a casa de sus familiares que se acompañan a la demanda, notificaciones realizadas a través del diario El Impulso los cuales también se anexan e igualmente se anexa a la demanda inspección realizada en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino donde se dejó constancia que el documento se encontraba totalmente listo para la firma de sus otorgantes. Por todo los señalamientos anteriores los vendedores incumplieron sus obligaciones contenidas en el contrato celebrado enmarcando su conducta dentro de las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil en el sentido de que, a falta de cumplimiento por parte de los vendedores, se faculta a la compradora para pedir la resolución del contrato celebrado y para exigir la cláusula penal establecida en calidad de daños y perjuicios. Por las razones anteriores es por lo que procede a demandar a los ciudadanos Oscar García Tortolero y Edith Luz Herrera Falcón ya identificados para que, convengan o a ello sean condenados por el Tribunal a cancelar a la compradora la cantidad de un millón de bolívares (Bs, 1.000.000.00) recibidos como arras y la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000.00) por concepto de cláusula penal más los intereses vencidos y por vencerse, devengados por dichas cantidades. Así como las costas y costos del juicio.
Por su parte los demandados en la oportunidad de contestar la demanda proceden a rechazar la misma en todas y cada una de sus partes, con fundamento en que, de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción a compra celebrado entre las partes, los vendedores concedieron a la demandante la opción de adquirir el inmueble de su propiedad en el término de noventa (90) días a contar desde el otorgamiento del contrato de opción el cual se verificó el 28-08-95, por lo que el término de duración de la opción feneció el 26-11-95. Antes de esa fecha, la opcionada se encontraba en la obligación de realizar todos los trámites administrativos destinados al otorgamiento del documento definitivo de venta, la obtención de un crédito a través de la Ley de Política Habitacional con el cual pagaría el remanente del precio y finalmente notificar a los vendedores del cumplimiento de dichos requisitos y de la fecha en que debía verificarse el otorgamiento del documento definitivo de venta. Sin embargo, la opcionada ciudadana Janeth Elizabeth Gordillo Bello ya identificada, no cumplió debidamente con sus obligaciones contractuales, por cuanto según se desprende de los mismos documentos presentados por ella como fundamentales de la demanda incoada, ella se comprometió con los vendedores en que el precio de la venta sería de cinco millones doscientos mil Bolívares (Bs 5.200.000,00) de los cuales pagó la cantidad de Un Millón de bolívares (Bs. 1.000.000.00) mientras que el remanente es decir la cantidad de Cuatro Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 4.200.000.00) los pagaría al momento de suscribir el documento definitivo de compra venta en la siguiente forma: Dos Millones seiscientos cuarenta y seis mil Bolívares (Bs.2.646.000.00) mediante un crédito otorgado por la Ley de Política Habitacional y la cantidad de Un Millón Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 1.554.000.00) en dinero efectivo; todo lo cual se desprende de la cláusula segunda del contrato celebrado entre las partes. Continúa afirmando la parte demandada que, según se desprende del documento presentado por la demandante, conjuntamente con el libelo de demanda, ella pretendió que los vendedores suscribieran un documento de venta donde vendían el inmueble identificado en autos por la suma de tres millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 3.750.000.00) de los cuales supuestamente los vendedores habían recibido la cantidad de Un Millón Doscientos Cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000.00) y recibirían al firmar el documento la suma de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000.00) por lo que la demandante al momento de elaborar el documento de compra venta no respetó los términos establecidos en la opción disminuyendo de manera significativa el precio de la venta del inmueble y sin que los vendedores hayan sido informados de esa circunstancia ni de la razón que tuvo la demandante para realizar el cambio unilateral de las condiciones del contrato. Adicionalmente señalan los demandados, aparece al final del documento que la demandante pretendía que los vendedores firmaran, que el otorgamiento debía ser el 05-11-95, pues de lo contrario Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo estaría liberada de la obligación de financiar la compra que pretendía realizar la demandante, no siendo sino hasta el inicio del presente proceso al tramitarse la citación de los demandados cuando estos se enteran que la demandante pretendió cumplir con el contrato de opción a compra y que en ningún momento fueron informados sobre el cumplimiento de sus obligaciones contractuales por lo que desconocían la fecha en que debía suscribirse el contrato. A lo anterior se debe agregar el hecho de que, dada la confianza existente entre los vendedores y la compradora, no se estableció la obligación contractual de realizar la notificación de la fecha del otorgamiento del contrato de compra venta la cual debía regirse por el principio general de que toda notificación debe efectuarse en el domicilio de las partes por lo que no se enteraron los vendedores de las notificaciones publicados en El Impulso, además de que dichas publicaciones son posteriores a la fecha que se estableció en el contrato para que la entidad bancaria otorgara el préstamo, por lo que tales publicaciones no pueden ser consideradas como válidas, igualmente en cuanto a los telegramas que supuestamente la demandante envió a los venderos el 2 0-11-95 participando de la fecha del otorgamiento del documento definitivo además de ser igualmente extemporáneo en cuanto a la fecha como las publicaciones de prensa el mismo no está emitido por ella sino por una empresa (CONVERGENCIA DE NEGOCIOS C.A.), la cual no es parte en la presente negociación por lo que debe desecharse el telegrama. En otro orden de ideas en cuanto a la inspección que fuera acompañada a la demanda debe ser igualmente rechazada por ser una actuación realizada a espalda de la parte demanda por todo lo cual la presente demanda debe ser declarada sin lugar por no haber cumplido la demandante con lo preceptuado en el contrato de opción a compra, por lo que al vencerse el plazo de la opción, los vendedores quedaron liberados de la misma no estando por tanto obligados a vender el inmueble opcionado por lo que la demanda no debe prosperar y así piden sea declarado.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación debemos señalar que, la pretensión de la demandante consiste en que se declare judicialmente resuelto el contrato de opción a compra suscrito con los demandados por no haber estos cumplido con los términos del mismo y en consecuencia se les condene al pago de una cantidad de dinero que corresponde al pago efectuado por concepto de arras y al pago de la cantidad de dinero previsto por concepto de incumplimiento. Al examinar el contrato traído a los autos el cual se declara reconocido por haber sido aceptado expresamente por los demandados en la contestación de la demanda, tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se constata, de los términos de sus cláusulas que se trata de un contrato preliminar o de opción a compra, en el cual las partes se comprometieron a celebrar una futura venta de un inmueble bajo las condiciones de pago y otorgamiento allí expresadas; observándose además que, entre otras las partes en la cláusula segunda dispusieron que los vendedores se comprometían a vender con carácter exclusivo a la compradora un inmueble propiedad de aquellos y la compradora se comprometía a adquirirlo por el precio de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs.5.200.000.00) pagados en dinero efectivo de circulación legal, describiéndose claramente dentro de las condiciones de pago que, la compradora debía cancelar la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000.00) al momento de la firma de la opción y el saldo es decir cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000.00) serían pagaderos de la siguiente forma: dos millones seiscientos cuarenta y seis mil bolívares (Bs. 2.646.000.00) tramitados a través de la ley de Política Habitacional y un millón quinientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 1.554.000.00) pagaderos en efectivo al momento de la firma del documento definitivo de compraventa. Así mismo en la cláusula tercera se estableció que el plazo de duración de la opción sería de noventa días contados a partir de la fecha de autenticación de la opción. Ahora bien, observa esta juzgadora que, conforme lo señala la parte demandada la actora pretende imputar el incumplimiento a la parte vendedora, manifestando que ésta no acudió al otorgamiento del documento definitivo en la oportunidad pactada sin embargo de la inspección que fuera evacuada en el Registro Subalterno del Distrito Palavecino y que esta sentenciadora valora puede constarse que el documento que fue introducido en esa oficina no contiene los lineamientos bajo los cuales las partes pactaron la opción, en efecto se observa que las condiciones de pago, el monto y lapso fueron cambiados sin que haya constancia en juicio que los vendedores hayan consentido tales modificaciones tal como lo expresa la opción a compra; esta prueba debe adminicularse con las afirmaciones hechas por la propia demandante en su libelo en donde expresa que llevado el contrato definitivo de compraventa a la Oficina de Registro Público, se notificó de ello a los vendedores para que concurrieran el día fijado para el otorgamiento lo que significa que efectivamente la redacción del documento fue hecha por cuenta de la compradora entonces mal podría esta conminar a los vendedores a realizar una operación de compraventa en términos distintos a los pactados en la opción como tampoco podría hacerlo un Tribunal puesto que sería violatorio del propio acuerdo celebrado inicialmente por las partes y como sabemos en materia de contratos uno de los elementos para la validez de estos, es que el consentimiento haya sido expresado libremente. Por otra parte claramente establece el artículo 1264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que es improcedente pretender resolver un contrato por incumplimiento de una de las partes cuando lo exigido es un cumplimiento de una obligación en forma distinta a como se había pactado, por lo que la demanda intentada debe ser desechada y así queda establecido. Se desecha el telegrama traído a los autos por cuanto nada prueba en esta causa al haber emanado de un tercero que no tiene relación con la causa además de que, como se expresó antes, ninguna notificación podría obrar contra los demandados si le otorgamiento no era hecho en la forma pactada en el contrato de opción a compra y así se establece.
En fuerza de los razonamientos antes expuestos este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de contrato de opción a compra intentada por la ciudadana JANETH ELIZABETH CORDILLO BELLO, contra los CIUDADANOS OSCAR GARCIA TORTOLERO y EDITH LUZ HERRERA FALCON, todos identificados en la narrativa de este fallo. Se condena en costas a la parte demandante conforme se establece en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda confirmado el fallo apelado. Por cuanto contra la presente decisión no existe recurso alguno se ordena remitir el presente expediente al Juzgado de la causa una vez publicado el fallo.
Publíquese y regístrese
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil seis (2006). Años: 195º y 146º.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 10:15 a.m.
La Sec.,