TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

Su Juez Natural Msc. Roberto Sarcos Morán, C.I. V-3.468.693.
La Secretaria Titular del Despacho, Abg. Mireya Carmona Torres, C.I. V-8.721.077.

Actuando en sede Civil produce el presente fallo definitivo:

Expediente: 22.193

DE LAS PARTES

Parte Demandante: CENTRO INMOBILIARIO, C.A., constituida originalmente como sociedad de Responsabilidad Limitada, domiciliada en la ciudad de Valera del Estado Trujillo, inscrita en el Registro de Comercio Primero que era llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 19 de Agosto de 1980, bajo el Nro. 36, Tomo 51 de los Libros de Comercio respectivos, transformada en Compañía Anónima según Acta de Fecha 20 de Mayo de 2002, debidamente Registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 12 de Junio de 2002, bajo el Nro. 10, Tomo 6-A.

Parte Demandada: SOCIEDAD MERCANTIL STOP BOUTIQUE, C.A., Registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 13 de Marzo del año 1998, bajo el Nro. 83, Tomo Segundo, representada por su Administradora General ciudadana MARÍA JESÚS BARRIOS ANDRADE, quien es Venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nro. V-9.497.902, domiciliada en la ciudad de Valera del Estado Trujillo y el ciudadano JHONY ALFREDO BRAVO, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nro. V-9.318.360, domiciliado en la ciudad de Valera del Estado Trujillo.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
DE LOS ABOGADOS
Apoderado de la Parte Demandante: JOSÉ LUIS PIMENTEL PÉREZ, venezolano, mayor de edad, casado, con Cédula de Identidad Nro. V-5.778.763, domiciliado en la ciudad de Valera del Estado Trujillo e inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nro. 25.935.
Apoderado de la Parte Demandada: ELÍAS FRANCISCO RAD A., venezolano, mayor de edad, domiciliado en Valera Estado Trujillo, titular de la cédula de Identidad Nro. V-5.497.990 e inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nro. 23.655.

S Í N T E S I S P R O C E S A L
Cumplido el respectivo trámite de distribución, de fecha 18 de mayo de 2006, ingresó el presente expediente procedente del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo; quien se declaró incompetente de conocer la presente causa en fecha, 04 de mayo de 2006.
Este Tribunal recibe la presente causa, y mediante auto de fecha 30 de mayo de 2006 aceptó la competencia para conocer la presente causa.
A los folios 01 al 22, consta escrito de demanda junto a los anexos consignados con la misma, en su texto el apoderado judicial de la parte demandante expuso: Que consta de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Valera del Estado Trujillo, el día 14 de Marzo de 2002, anotado bajo el Nro. 89, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por el despacho notarial, que su mandante antes identificada, suscribió con la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A, representada por su Administradora General ciudadana María Jesús Barrios Andrade y el ciudadano Jhony Alfredo Bravo, las partes ya identificadas, un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte integrante del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, de la ciudad de Valera del Estado Trujillo. Que el local en cuestión está signado con el Número 17 con un área aproximada de Ochenta y Ocho Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros Cuadrados (88,75 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Pasillo de Circulación interno de planta baja con acceso desde el Boulevard de la Avenida Bolívar; SUR: Calle 9; ESTE: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local L-43 y pasillo de circulación Planta Alta; ABAJO: Terreno asiento del Edificio. Que entre las estipulaciones contractuales se convino que: 1) El canon de arrendamiento mensual será la suma de QUINIENTOS VEINTE Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 528.000,00), canon éste que como consecuencia de los sucesivos aumentos ha ido variando; 2) El plazo de duración del contrato se acordó en tres (03) años fijos los cuales vencieron el día treinta y uno (31) de marzo del año 2005. que vencido dicho término la única prorroga que operaría sería la Legal establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo caso el contrato fenecería en fecha 31 de marzo de 2006. que en todo caso el arrendatario, ya identificado, debía entregar a la Arrendadora el inmueble desocupado y en el mismo buen estado en que lo había recibido.
Que la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento fue hecha correctamente por la Empresa Centro Inmobiliario, C.A., la cual es la encargada de la administración del inmueble en fecha 03 de marzo de 2005, tal y como consta de telegrama recibido por Ipostel y el cual fue entregado a la ciudadana María Barrios, ya identificada, en fecha 03 de marzo de 2005.
Que por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expuestas, y en razón de que El Arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado a pesar de haber expirado el periodo que se le otorgó como plazo de arrendamiento y además de haber expirado también el periodo de prórroga legal, el cual ya ha disfrutado, y de conformidad a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil y los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por Cumplimiento de Contrato procede a demandar a la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., representada por su administradora María Jesús Barrios Andrade y al Ciudadano Jhony Alfredo Bravo, suficientemente identificados, para que convengan o sean condenados por este Tribunal a lo siguiente:
Primero: A que cumplan con su obligación de entregar a su mandante, Centro Inmobiliario, C.A., ya identificada, el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, con los servicios públicos totalmente pagados y con sus respectivas solvencias, e igualmente en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno.
Segundo: A Pagar las costas procesales que ocasione el presente juicio.
Por último solicito fuese decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio, estimó la demanda en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).
En fecha 17 de abril de 2006 (Folios 24 y 25), el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque del Estado Trujillo, admitió la presente demanda, ordenando la citación de la parte demandada, de igual manera se abstuvo de decretar la medida de secuestro solicitada.

D E L A C I T A C I Ó N
En fecha 27 de abril de 2006 (Folios 31 al 33), el Alguacil del Tribunal de Municipios consignó Boleta de Citación Librada a la parte demandante, la cual fue debidamente cumplida la del ciudadano Jhony Alfredo Bravo, consignando sin firmar la Boleta de Citación la de la ciudadana María Jesús Barrios Andrade.
En fecha 28 de abril de 2006, (Folio 38), el Secretario del Tribunal declarado incompetente, consignó diligencia mediante la cual hace constar que hizo entrega de Boleta de Notificación a la ciudadana María Jesús Barrios Andrade, todo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N
En fecha 03 de Marzo de 2006 (Folios 43 al 190) consta escrito de contestación a la demanda consignada por el Abogado Elías Francisco Rad A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada; en la que la hizo en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda que por Acción de Cumplimiento interpuso contra sus representados la Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, C.A., por ser falsos tanto los hechos como en el derecho la pretensión del actor.
A tenor siguiente alego las siguientes defensas:
1) Cuestión Previa: Incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía; al amparo del artículo 884, en concordancia con el artículo 346 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil opuso la incompetencia del Tribunal por razón de la cuantía. Que conforme consta de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Quinientos Veintiocho Mil Bolívares (Bs. 528.000.00) el primer año. Luego anualmente, se iría incrementando para los dos años de acuerdo al promedio de inflación por índices respectivos del Banco Central de Venezuela, siendo el último de los cánones pagados el de cantidad de Un Millón Cuatrocientos Cuatro Mil Setecientos Treinta y Cuatro Bolívares (Bs. 1.404.735,00).
Que como quiera en el presente caso se alega la nulidad del contrato por el arrendamiento de la cosa ajena, la cual implica, de ser procedente la defensa, la restitución de los cánones pagados a su defendidos, la cuantía en el caso sub lite sería la sumatoria de los alquileres pagados, más los accesorios, es decir, los comprendidos desde el 01 de abril de 2002 hasta el mes de marzo del año 2006, los cuales montan la cantidad de Cincuenta y Dos Millones Ciento Once Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 52.111.220,00), en concepto de alquileres pagados, sin incluir los accesorios, por lo que convierte en incompetente al Tribunal de Municipios en razón de la cuantía.

2) Falta de Cualidad: Arrendamiento de la Cosa Ajena: Al amparo del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil opone la Falta de Cualidad en el actor para intentar y sostener la presente demanda, en virtud, que el arrendador, Centro Inmobiliario C.A., no está autorizado de manera expresa por el propietario en el contrato para arrendar el inmueble de marras, ya que, el mismo pertenece en propiedad a la Sociedad Mercantil Inversiones y Desarrollo S.R.L., según consta del documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo el 065 de diciembre de 1985, bajo el Nro. 32, Protocolo 1, Trimestre 4, y para poder arrendar como administradores del propietario se requiere señalarlo de manera expresa en el contrato.
Que no consta, en ninguna parte del contrato de marras, la cualidad que tiene el Centro Inmobiliario, C.A., por su propietario, Inversiones y Desarrollo S.R.L, para acreditar en su nombre la facultad de poder arrendar, el referido inmueble, siendo por demás, una exigencia de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el de acreditar tal carácter, tal como los dispone el artículo 11, Parágrafo Único.

3) Nulidad del Contrato por arrendamiento de la cosa ajena.
3.1) Nulidad del Contrato en contra de prohibición legal: Al amparo del artículo 1.346 del Código Civil opuso la nulidad del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera Estado Trujillo de fecha 14 de Marzo de 2002, anotado bajo el Nro. 89, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones, en el sentido de que el mismo esta inficionado de nulidad, en virtud de que el Centro Inmobiliario C.A., no tiene la capacidad de actuar en nombre del propietario para poder arrendar, en razón de que no consta la facultad expresa del propietario para obrar en su nombre, tal como así lo dispone el artículo 11, Parágrafo Único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que nos encontramos ante arrendamiento de la cosa ajena, y por otra parte, el contrato en mención está inficionado de nulidad absoluta, porque, partiendo del supuesto negado que tuviera facultad en nombre del propietario para poder arrendar, por aplicación del artículo 1582 del Código Civil, en que tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.

3.2) La acción no es de cumplimiento porque el contrato se convirtió en indeterminado: De los recaudos producidos por el actor, ciertamente, se constata que no fue notificado del desahucio por parte de la actora, el ciudadano Jhony Bravo. Que habiendo celebrado el Centro Inmobiliario C.A., contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Stop Boutique y el ciudadano Jhony Bravo por ser la relación arrendaticia, materia de orden público, cuyo objeto y finalidad es proteger a los arrendatarios, y por tal razón sus derechos se consideran irrenunciables por aplicación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lógicamente, la arrendadora debió notificar al ciudadano Jhony Bravo de la entrega del inmueble al vencimiento de los términos natural del contrato o el de su prorroga, porque de lo contrario operaría la tácita reconducción por aplicación del artículo 1600 del Código Civil, trayendo como consecuencia jurídica la improcedencia de la acción de cumplimiento intentada, en virtud, que el contrato de marras se convirtió a tiempo indeterminado.
Que no consta, de los recaudos producidos por la actora al momento de incoar la demanda, la notificación de desalojo al ciudadano Jhony Bravo, por lo que, se debe considerar al contrato celebrado entre las partes, sin determinación de tiempo, siendo improcedente la acción de cumplimiento intentada.

4) Reconvención: Pago de la Indebido y enriquecimiento sin causa: En nombre de su representada Stop Boutique C.A., reconvino a la sociedad de Comercio Centro Inmobiliario C.A., ya identificada, para que convenga o en su defecto fuese condenada por este Tribunal a reintegrar a su representada por concepto de pago de lo indebido y enriquecimiento sin causa la cantidad de CIENTO TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 103.985.058,00), que comprenden pago de alquileres montantes a la cantidad de SESENTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 67.956.079,00) calculados desde el inicio del contrato, 01 de abril de 2002 hasta el 01 de marzo de 2006; la cantidad de DIECISÉIS MILLONES VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 16.028.979,00) en concepto de intereses, calculados por igual término y la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) en concepto de impensas.
D E L A D E C L I N A T O R I A D E C O M P E T E N C I A
Una vez contestada la demanda por el apoderado judicial de la parte demandada, el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque del estado Trujillo, procedió a resolver la cuestión previa alegada por la demandada, en razón de la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía; siendo resuelta por el Tribunal antes mencionado mediante sentencia de fecha cuatro (04) de mayo de 2006, cursante a los folios 192 al 195, mediante la cual el mismo se declaró incompetente de conocer la presente causa en virtud de la cuantía de la misma; ordenando remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Causas de los Tribunales de Primera Instancia.
Siendo recibido por este Juzgado, quien se aboco al conocimiento de la presente causa aceptando su competencia; tal como consta al folio 199, mediante auto de fecha 30 de mayo de 2006; mediante el cual por las razones en el mismo expuestas se declaró inadmisible la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.

D E L A S P R U E B A S
En fecha 08 de junio de 2006, (Folios 202 al 224), las partes intervinientes en el presente proceso consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas salvo su apreciación en la definitiva.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) A fin de Probar la falta de Falta de Cualidad Alegada Promovió:
Documental y Prueba de Informes: Promovió el Documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Publico de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo de fecha 05 de Diciembre de 1985, anotado bajo el Nro. 32, Protocolo 1, Trimestre 4, el cual promueve junto al contrato de marras, para lo cual pidió fuese oficiado a la Oficina Subalterna de Registro Publico de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo a fin de que informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil si el local Nro. 17 ubicado en e Centro Comercial Edivica II, situado entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera Estado Trujillo referido en dicho contrato de Condominio pertenece en propiedad a Inversiones y Desarrollos S.R.L.

2) A fin de Probar la Nulidad del Contrato por Arrendamiento de la Cosa Ajena Promovió:
El contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera Estado Trujillo de fecha 14 de marzo del 2002, bajo el Nro. 89, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones, en el sentido, que el mismo está inficionado de nulidad, en virtud, que el Centro Inmobiliario, C.A., no tiene capacidad de actuar en nombre del propietario para poder arrendar, en razón que no consta la facultad expresa del propietario para obrar en su nombre.

3) A fin de probar que la Acción no es de Cumplimiento porque el Contrato se volvió indeterminado Promovió: La totalidad de los recaudos producidos por el actor al intentar la demanda donde se constata, ciertamente, que no fue notificado del desahucio por parte de la actora, el ciudadano Jhony Bravo.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
I
Punto Previo: Invocó el mérito favorable que se desprende de los autos, especialmente en que se deriva de las contradicciones contenidas en el escrito de contestación y que consisten en alegatos infundados en que incurre la parte demandada en su escrito.
II
Pruebas Documentales:
1. De conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Valera del Estado Trujillo en fecha 14 de Marzo de 2002, anotado bajo el Nro. 89, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por el despacho notarial y el cual riela a los folios 11 al 18 del presente expediente.

2. Promovió en copia certificada documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo en fecha 30 de Junio de 1995, bajo el Nro. 9, Tomo 11, Protocolo Primero

3. Promovió en copia certificada documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera en fecha cuatro de septiembre del año 2002, anotado bajo el Nro. 46, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por el despacho notarial.

III
Otros Documentos:
Primero: Promovió documento consistente en telegrama enviado por su representada a la Arrendataria de fecha 03 de marzo de 2005, en donde se le informa que a partir del 01 de abril del año 2005, estará disfrutando de su derecho de prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente se le informa de tal beneficio y según el mandato expreso de la Ley es de un año el cual se vencerá el día 31 de Marzo del 2006 fecha en la cuál deberá hacer entrega del inmueble. Dicho documento corre agregado al folio 19 del presente expediente.

Segundo: Telegrama enviado a su representada por la Oficina Postal en donde se le informa que el telegrama supra indicado fue correctamente recibido por la ciudadana María Barrios, con cédula de identidad Nro. 9.497.902. Dicho documento corre agregado al folio 20.

Tercero: Comunicación de fecha 08 de marzo del año 2005 donde su representada le informa a la Arrendataria que durante la vigencia de la prorroga legal que se encuentra disfrutando el canon de arrendamiento a pagar será ajustado en base al Índice de Precios al Consumidor dado por el Banco Central de Venezuela. Dicha comunicación fue correctamente recibida por la arrendataria en fecha 07-03-2005, tal y como se evidencia en el sello húmedo de la Arrendataria que fue colocado al margen derecho inferior de la comunicación en referencia y la cual riela al folio 21 del presente expediente.

Cuarto: Comunicación que su representada le hace a la arrendataria de fecha 25 de marzo de 2005, en donde le recuerda que su prorroga legal vence el día 31 de marzo del año 2006. Donde consta que fue debidamente recibida por la arrendataria tal como consta el sello húmedo en la misma y la firma de su representante legal dicha comunicación riela al folio 22 del presente expediente.

D E L A O P O S I C I Ó N A L A S P R U E B A S P R O M O V I D A S
En fecha 14 de junio de 2006, (Folios 225 al 234) el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito, mediante el cual Impugnó por Extemporáneas los recaudos producidos por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, cursantes a los folios 213 al 217 y 219 y siguientes del expediente, concretamente: 1) Documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, de fecha 30 de junio de 1995, anotado bajo el Nro. 9, Tomo 11, Protocolo 1, Trimestre 2; 2) Documento Autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo de fecha 04 de Septiembre del 2002, anotado bajo el Nro. 46, Tomo 77.
A los fines de la impugnación efectuada la misma la hace en base a lo dispuesto en los artículos 15 del Código de Procedimiento Civil y 434 ejusdem, e igualmente consignó copia simple de Sentencia de fecha 25 de Febrero de 2004 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

C O N S I D E R A C I O N E S P A R A D E C I D I R
P U N T O P R E V I O
Antes de entrar a decidir al fondo la presente causa, procede este Juzgador a resolver los puntos previos alegados en la presente causa como lo son:
Falta de cualidad: Al amparo del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil opuso la Falta de Cualidad en el actor para intentar y sostener la presente demanda, en virtud, que el arrendador, Centro Inmobiliario C.A., no está autorizado de manera expresa por el propietario en el contrato para arrendar el inmueble de marras, ya que, el mismo pertenece en propiedad a la Sociedad Mercantil Inversiones y Desarrollo S.R.L., según consta del documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo el 05 de diciembre de 1985, bajo el Nro. 32, Protocolo 1, Trimestre 4, y para poder arrendar como administradores del propietario se requiere señalarlo de manera expresa en el contrato.
Que no consta, en ninguna parte del contrato de marras, la cualidad que tiene el Centro Inmobiliario, C.A., por su propietario, Inversiones y Desarrollo S.R.L, para acreditar en su nombre la facultad de poder arrendar, el referido inmueble, siendo por demás, una exigencia de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el de acreditar tal carácter, tal como los dispone el artículo 11, Parágrafo Único.
Pasa este Tribunal a resolver sobre la Falta de Cualidad alegada, y al respecto establece:
Con el escrito de demanda la parte actora acompaño las siguientes documentales:
- Instrumento Poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Valera del Estado Trujillo, en fecha 11 de septiembre del año 2002, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 80 de los Libros de autenticaciones llevadas por ese despacho.
- Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera Estado Trujillo, de fecha 14 de Marzo de 2002, anotado bajo el Nro. 89, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho.
- Oficio emitido por Centro Inmobiliario, C.A., sin fecha , dirigido a Stop Boutique, C.A., informando sobre el comienzo del disfrute del Derecho de Prorroga Legal.
- Telegrama de fecha 03 de marzo de 2005, emitido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en el cual le participa al Abogado José Luis Pimentel Pérez, representante del Centro Inmobiliario de la entrega de telegrama de fecha 03 de Marzo de 2005.
- Oficio emitido por Centro Inmobiliario, de fecha 08 de marzo de 2005, dirigido a Stop Boutique, C.A., en el que le participa el ajuste del nuevo canon de arrendamiento.
- Oficio emitido por Centro Inmobiliario, de fecha 25 de agosto de 2005, dirigido a Stop Boutique, C.A., en el que le que el vencimiento de la prorroga legal es en fecha 31 de marzo del 2006 haciéndole saber que debe hacer los preparativos para hacer entrega de dicho local en la referida fecha.
Ahora bien, en la etapa probatoria de la presente causa, promueve:
1. Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Valera del Estado Trujillo en fecha 14 de Marzo de 2002, anotado bajo el Nro. 89, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por el despacho notarial y el cual riela a los folios 11 al 18 del presente expediente.

2. Copia certificada documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo en fecha 30 de Junio de 1995, bajo el Nro. 9, Tomo 11, Protocolo Primero

3. Copia certificada documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera en fecha cuatro de septiembre del año 2002, anotado bajo el Nro. 46, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por el despacho notarial.

Otros Documentos:
Primero: Documento consistente en telegrama enviado por su representada a la Arrendataria de fecha 03 de marzo de 2005, en donde se le informa que a partir del 01 de abril del año 2005, estará disfrutando de su derecho de prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente se le informa de tal beneficio y según el mandato expreso de la Ley es de un año el cual se vencerá el día 31 de Marzo del 2006 fecha en la cuál deberá hacer entrega del inmueble. Dicho documento corre agregado al folio 19 del presente expediente.

Segundo: Telegrama enviado a su representada por la Oficina Postal en donde se le informa que el telegrama supra indicado fue correctamente recibido por la ciudadana María Barrios, con cédula de identidad Nro. 9.497.902. Dicho documento corre agregado al folio 20.

Tercero: Comunicación de fecha 08 de marzo del año 2005 donde su representada le informa a la Arrendataria que durante la vigencia de la prorroga legal que se encuentra disfrutando el canon de arrendamiento a pagar será ajustado en base al Índice de Precios al Consumidor dado por el Banco Central de Venezuela. Dicha comunicación fue correctamente recibida por la arrendataria en fecha 07-03-2005, tal y como se evidencia en el sello húmedo de la Arrendataria que fue colocado al margen derecho inferior de la comunicación en referencia y la cual riela al folio 21 del presente expediente.

Cuarto: Comunicación que su representada le hace a la arrendataria de fecha 25 de marzo de 2005, en donde le recuerda que su prorroga legal vence el día 31 de marzo del año 2006. Donde consta que fue debidamente recibida por la arrendataria tal como consta el sello húmedo en la misma y la firma de su representante legal dicha comunicación riela al folio 22 del presente expediente.

Establece el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil que, “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentre, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos” (Cursivas y Negrillas del Tribunal)
Igualmente el Artículo 435 del Código de Procedimiento Civil que: “Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellas la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes” (Cursivas y Negrillas del Tribunal)
Con respecto a la Cualidad de la parte actora para intentar la presente causa, en Sentencia del 20 de octubre de 2004 del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, promovido por Inversiones Gha, C.A., contra Licorería del Norte C.A.
“(omissis) Señala la formalizante, que la recurrida incurrió en un error al aplicar falsamente las normas jurídicas mencionadas, pues confundió los términos “instrumentos fundamentales de la acción” y “titulo de la acción”.
Expresa, que en el presente caso, Inversiones… demandó la resolución de una supuesta prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Venezolana de Alquileres S.A., (VENASA), con el carácter de arrendadora y su mandante, Licorería…, con el carácter de arrendataria; y que esta última alegó como defensa perentoria la falta de cualidad de Inversiones… para incoar y sostener la acción resolutoria que nos ocupa. Afirma, que a pesar de no haber acompañado con la demanda ni en el lapso de promoción de pruebas el documento que la acreditaba como propietaria del inmueble cuya titularidad ha invocado, promoviéndolo la actora en la segunda instancia de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, fue valorado por el Juez de alzada como plena prueba, por no haberse percatado de que se trataba de un documento fundamental que debió ser promovido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 del mismo Código, violando el referido artículo por falta de aplicación, sin importar que el mismo sea un documento público, por ser éste el título fundamental de la acción, inobservándose igualmente los artículos 435, 7, 893 y 520 eiusdem, el primero por falta de aplicación, y los restantes por falsa aplicación.
Para decidir la Sala observa:
A pesar de que la formalizante no cumplió con los requisitos mínimos exigidos por el legislador para fundamentar su delación, este Alto Tribunal pasa a conocerla y a tal efecto observa del examen realizado a la denuncia contenida en el presente capítulo, que lo que le imputa a la recurrida en primer lugar, es la infracción de los artículos 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil por falsa aplicación; porque supone que el documento de propiedad del inmueble arrendado debe ser considerado como el fundamental de la acción.
Asimismo, denuncia la infracción de los artículos 893 y 520 del mismo Código, con la misma argumentación.
La Sala ha indicado que para determinar si un instrumento es un documento fundamental, debe encajar dentro del supuesto del ordinal 6° artículo 340 citado, es decir, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse con el líbelo.
Así, ha sostenido que son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca la dificultad para que el demandado conozca los derechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse.
En el caso que nos ocupa se observa, que si bien es cierto que fue promovido en la alzada el documento que acreditaba a la parte actora como propietaria del inmueble, el mismo no puede considerarse fundamental en este tipo de acciones, al no ser obligatorio ostentar la cualidad de propietaria para poder incoar la resolución de contrato de arrendamiento. Ciertamente, este tipo de demandas puede ser ejercida también por un mandatario o por un comisionista o intermediario de aquel, entre otros.” (Negrillas del Tribunal)
Acogiendo el criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de febrero de 2004, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, consignada por la parte demandada, que señala que: “Al no presentarlos junto con la demanda ni tampoco hacer uso de las excepciones que contempla el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora perdió la oportunidad para producir eficazmente estos documentos, siendo extemporáneos por haber sido presentados en el lapso de promoción de pruebas...”(Cursivas y Negrillas del Tribunal).
Asimismo, estableció A. Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, Pág. 32 lo siguiente: “En la doctrina clásica, la legitimación es considerada como un requisito constitutivo de la acción, en tal forma que el defecto de legitimación provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la demanda, porque la acción no puede nacer sin la legitimación.
Pero esta posición que corresponde a la teoría de la acción en sentido concreto, según la cual la acción solamente corresponde al que tiene razón, como derecho a la sentencia favorable, confunde la legitimación con la titularidad del derecho controvertido.
Para nosotros, que hemos distinguido la acción de la pretensión y de la demanda, la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, esto es, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda por falta de cualidad o legitimación” (Negrillas y Cursivas del Tribunal)
La Cualidad, según el procesalista Luis Loreto, es una relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto a quien la Ley le atribuye el derecho de accionar y aquel que efectivamente se presenta ejerciéndola y a su vez, es la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto al cual la Ley coloca como destinatario de la acción y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige.
Y visto que la parte actora no acompaño con su escrito de demanda, los documentos fundamentales de su acción, como es la autorización expresa del propietario del inmueble arrendado, para arrendar o administrar el mismo, ni tampoco señaló en su escrito de demanda, ni en el Contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte integrante del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, dicho local está signado con el Número 17 con un área aproximada de Ochenta y Ocho Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros Cuadrados (88,75 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Pasillo de Circulación interno de planta baja con acceso desde el Boulevard de la Avenida Bolívar; SUR: Calle 9; ESTE: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local L-43 y pasillo de circulación Planta Alta; ABAJO: Terreno asiento del Edificio., lo procedente en derecho es declarar Con Lugar la falta de Cualidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.-
DECISION
Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
Primero: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD OPUESTA por la parte demandada en la presente causa.
Segundo: Se Condena en Costas a la parte actora, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Tercero: Notifíquese a la partes de esta decisión, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Copiese. Dada, firmada y sellada en la Sala donde Despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo, a los doce (12) días del mes de Julio del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

El Juez,

Msc Roberto Sarcos Moran

La Secretaria,

Abog Mireya Carmona Torres

En la misma fecha se publicó el fallo siendo las:

La Secretaria,

Abog Mireya Carmona Torres