TSJ Regiones - Decisión

Sube a esta alzada por apelación interpuesta por la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ, asistida por la abogado ADRIANA GISELA FERRER TOBO, contra la sentencia de fecha 25 de Abril del 2006, que declara con lugar la presente demanda de Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano WILLIAM RAFAEL MEDINA RODRÍGUEZ, asistido por el Abogado en ejercicio DAVID VILLALONGA, contra la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ.
Tramitando el procedimiento conforme a la ley estando en el lapso legal para dictar sentencia, entra esta instancia a decidir la presente causa, previa las siguientes consideraciones:
En fecha 06 de Marzo del 2006, el ciudadano WILLIAM RAFAEL MEDINA RODRÍGUEZ presento demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, asistido por el abogado DAVID VILLALONGA quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 114.836, en contra de LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ, en donde expone que: Que en fecha 31-12-2005 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ sobre un inmueble propiedad del ciudadano WILLIAM RAFAEL MEDINA TORRES, constituido por un apartamento identificado con el N° 1-1 situado en la planta baja del Edificio Residencias Los Abuelos de la Urbanización Las Acacias, ubicada en la Avenida Intercomunal con carrera 3. Afirma, siendo el caso que la arrendataria en contravención a lo estipulado en el contrato suscrito, específicamente la cláusula octava, ha perturbado el orden público y la tranquilidad social del edificio ya que utiliza el equipo de sonido a un volumen inadecuado, lo que ha originado desavenencias con el resto de los vecinos hasta el punto de que han colocado rejas que impidan su acceso a los pisos superiores, En ese mismo sentido, alega que la demandada salía de su apartamento y dejaba las llaves de agua abierta a los fines de que el agua del tanque se terminara y quedaran los vecinos sin agua. Alega que en fecha 17-02-06 se presentó una situación de agresiones físicas y verbales entre la demandada y una vecina del edificio que la demandada quiso incursionar a la fuerza y utilizando violencia al segundo piso, lo que requirió la intervención de los funcionarios policiales, resultando de dicho procedimiento el establecimiento de una caución a las partes involucradas en el altercado agraviada y agraviante. De lo cual consignó copia certificada de la denuncia identificada con el N° 282-6, Folio N° 349 de la misma fecha. Así mismo alegó que la demandada ha incumplido la cláusula cuarta del contrato referente al pago de la cuota de mantenimiento y vigilancia, Que en fecha 03 de Marzo del 2006 recibió comunicación de la Tesorería de la Asociación de Vecinos de la Urbanización las Acacias en donde se expresa la insolvencia por parte de la arrendataria. Afirmo que no solo incumplió con esa cláusula sino que también ha incumplido con la cláusula décima segunda, en virtud de que se encuentra insolvente en el pago de la energía eléctrica lo que ameritó la interrupción de dicho servicio. Por todo lo anterior señalado por el actor es que este pasa a demandar a la arrendataria, fundamentando su acción en la cláusula décima del contrato y en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil solicitando la resolución del contrato suscrito y en consecuencia, le sea devuelto el inmueble arrendado en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió, libre de bienes y personas, pidiendo además la respectiva condenatoria en costas.
En fecha 10-03-2006 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada a fin de dar contestación a la demanda. Una vez citada la demandada personalmente, estando en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada MAYLIC MACHADO GALINDEZ asistida por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, inscrito en el IPSA bajo el N° 61.681 lo hace en lo siguiente términos:
1. Rechaza, niega y contradice en toda y cada unas de sus partes los alegatos realizados por la parte actora en el libelo de demanda
2. Señala que si es cierto que en fecha 31 de Diciembre del 2005 celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano WILLIAM RAFAEL MEDINA RODRÍGUEZ, que no es meno cierto que viene ocupando el inmueble desde el 31 de Diciembre del año 2002. a través de una series de ininterrumpida de contratos todos celebrados a nombre de su concubino y padre de su hijo, que el ciudadano ABRAHAM ERNESTO HOFFMAN PARADA celebro en el año 2002 contrato con el padre del demandante ciudadano WILLIAM RAFAEL MEDINA TORRES, del cual anexó contrato, de igual forma alego y anexo una comunicación la cual fue dirigida a su padre JORGE MACHADO, riela en el folio 26, marcado letra “B” por la demandada.
3. Alega que es completamente falso que haya alterado el orden público y la tranquilidad social del edificio, por la utilización de un equipo de sonido en un volumen inadecuado, hecho que según el demandante ha generado desavenencia con los vecinos rechazó lo alegado por el hecho de vivir en la planta baja del edificio solo sube a los pisos de arriba cuando tiene alguna necesidad o cuado va a cancelar alguna deuda que tiene pendiente con los vecino que nunca ha tenido ningún reclamo o queja por parte de los vecinos, el cual lo demuestra con una carta que consigno al expediente donde ellos le dan el apoyo marcado letra C, riela folio 27, alega que es falso que haya dejado la llave del agua abierta para vaciar el tanque, en cuanto al hecho del 17 de Febrero 2006, señalo que es cierto que ese día ocurrió un altercado entre su persona y una vecina del edificio hermana de señor William Rafael Medina Torres, (Dueño del apartamento) la cual le impidió el paso para arreglar la antena del televisor insultándola y luego llamo a la policía tras dejarla encerrada en la segunda planta con su hijo, luego después de todo firmaron una caución en la comisaría 21 ubicado en la Ruezga Sur de esta Ciudad, alego además que es falso que haya incumplido con el pago de las cuotas de mantenimiento y vigilancia ya que el mismo según el ultimo contrato corría a cuenta del arrendador quien se descontaba la cuota del canon de arrendamiento como el siempre se atrasaba lo transfirió a ellos siendo el caso que los administradores de la urbanización están fuera del país y no hay a quien pagarle, expreso que no es cierto que tenga una deuda con la Energía eléctrica pues fue el señor WILLIAM RAFAEL MEDINA TORRES quien conecto el hidromántico al medidor de su casa y al salir el recibo por una suma muy alta decidió el mismo conectarme al apartamento de alado para no asumir la deuda, aduciendo la demandada que es él quien se encuentra en estado de ilegalidad. Consigno a la contestación recibo de los años 2002, 2003, 2004 en donde consta que el canon de arrendamiento no se ajusta a los requerimientos de impuesto por el SENIAT, además de que los recibos que otorgan por cancelación del canon de arrendamiento no se ajustan a los requerimientos del SENIAT por lo que asume que están evadiendo impuestos al fisco nacional. Alega haber pagado al día todos sus compromisos como arrendataria incluyendo el canon mensual, para lo cual se vale de terceras personas ya que el administrador se niega a recibir dicho pago de sus manos
Estando en la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, ambas partes promovieron las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal.
Pruebas de la parte actora:
Merito Favorable de los autos, en especial lo siguientes:
1. El que emerge del instrumento donde se evidencia que los vecinos de residencia “Los Abuelos” están contestes en afirmar que la demandada ha incumplido con la cláusula cuarta del contrato.
2. El que emerge de la comunicación de fecha 3 de Marzo del 2006, dirigida a mi persona por parte de la tesorera de la asociación de vecinos de la urbanización las acacias
3. El que emerge del recibo emanado por la Energía Eléctrica de Barquisimeto.
Solicita al Tribunal de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie:
1. Consultaría Jurídica de Energía Eléctrica de Barquisimeto.
2. A la comisaría 21 de la Ruega Sur, zona policial N° 2 de las fuerzas armadas policiales del Estado Lara.

Promovió documentales:
1. Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de Diciembre del 2002
2. Comunicación de fecha 25 de Marzo del 2006emanada de la Asociación de Vecinos Las Acacias, suscrita por la presidenta DINA Soler.
3. Reglamento de la Asociación de Vecinos.
4. Comunicación de la ciudadana Yulmi Josefina Troccoli de fecha 15/11/05
5. Contrato de arrendamiento suscrito por Yulmi Josefina Troccoli y su persona.

Testimoniales:
Promovió los testimonios de los ciudadanos: JORGE LUIS ROMERO, FELIPE RODRIGUEZ, WISAM ABU AMAR AMMAR, EDUARDO VERA MALVACIA, JENNY JIMENNEZ, YULMI JOSEFINA TROCCOLI, RENA DASA adscrito a la policía. A la comisaría 21 de la Ruega Sur, zona policial N° 2 de las fuerzas armadas policiales del Estado Lara.

Promueve : Documento público consistente en denuncia realizada por la ciudadana Esmeralda de Vera, cónyuge del ciudadano Eduardo Vera contra la demandada.

Pruebas promovida por la demandada:
Reproduce el merito favorable de todos y cada uno de los documentos presentados con el escrito de contestación de la demanda.

Estando en la oportunidad de dictar sentencia para ello este tribunal observa:
I

Manifiesta la parte actora que en fecha 31-12-2005 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALÍNDEZ sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 1-1 situado en la planta baja del Edificio Residencias Los Abuelos de la Urbanización Las Acacias, ubicada en la Avenida Intercomunal con carrera 3 de esta ciudad de Barquisimeto.

Siendo los términos anteriormente señalados de la demanda y los de la contestación, este Tribunal observa que la presente acción se contrae con el fin de lograr la resolución de un contrato de arrendamiento, por efecto del incumplimiento en que ha incurrido la arrendataria por haber perturbado la paz social del inmueble objeto del arrendamiento, así como al estar insolvente en el pago de tres mensualidades correspondiente a los gastos de vigilancia y de mantenimiento así como en el pago del consumo de energía eléctrica y, por ende, se ordene judicialmente a la demandada la entrega del inmueble..

Las obligaciones de los contratos nacen de la voluntad de las partes contrayentes, quienes son las que suscriben el mismo, El contrato obliga, produce obligaciones porque tanto el arrendador como el arrendatario han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones, es decir, hay una obligación que se ha creado.
De lo anteriormente transcrito, se desprende que en esta relación contractual se evidencia la relación entre arrendador y arrendatario y ASÍ SE DECIDE

El juez como operador de justicia debe atenerse a lo alegado y probado en autos de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código De Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 506 ejusdem, estableciendo este último que: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En este sentido, se observa que ambas partes promovieron en la oportunidad las pruebas y al respecto esta juzgadora pasa analizarlas de la siguiente forma:

El instrumento de soporte consignado por el actor con el libelo de demanda es de naturaleza privada, al cual esta juzgadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debido a que el mismo no fue impugnado, ni tachado por la demandada. Y así se decide.
En cuanto a los documentos anexados al libelo de demanda marcado con letras “B” “C” y “D” por el demandante y que rielan en el folios 8, 13 y 14 Se desechan en virtud a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de documentos provenientes de terceros. Así mismo de conformidad al mismo artículo anteriormente señalado se desechan las pruebas documentales insertas a los folios 27,28, 29, 30,31 45 y 50. Por no haberse ratificado con testimoniales. Y así se establece
Esta Juzgadora desecha las pruebas insertas en los folios 07, 09, 10, 11, 12, 24, 25, 26, 43, 44,46, 47, 48, 49 y 51 por no aportar ningún elemento probatorio a este proceso en donde lo discutido es el incumplimiento de las cláusulas contractuales por parte de la inquilina del contrato. Y así se decide.

En cuanto a las pruebas testimoniales esta juzgadora observa:

En fecha 07 de Abril del año 2006. se evacuo las declaraciones de los ciudadanos JORGE LUIS ROMERO MENDOZA, y YULMI JOSEFINA TROCCOLI, quines fueron contestes en afirmar en las preguntas tercera ¿Diga la testigo si la ciudadana antes mencionada utiliza equipos de músicas a un volumen inmoderado durante los últimos meses de su estadía en el edificio, perturbando el orden público y la tranquilidad del Edificio?, cuarta ¿ Diga la testigo como era la relación existente entre la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ y el resto de los vecinos? Al la que contesto Algunas veces era armoniosa pero otra veces no…. Esta juzgadora estima lo dicho por estos testigos de conformidad con la facultad que le da a los jueces la norma contenida en los artículos 508 del código de procedimiento civil. Y SI SE DECIDE. Por lo que cabe concluir que la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ si había tenido problemas personales con otros inquilinos y que además utilizaba equipos de música a un volumen inmoderado perturbando el orden y la paz en el Edificio, lo que ella misma afirmo en su escrito de contestación de la demanda.

En cuanto a las cuotas que adeuda la demanda por razón de mantenimiento y vigilancia que asciende a la cantidad de treinta mil bolívares mensuales, así como la luz eléctrica, el contrato indica en la cláusula cuarta: que el arrendatario “…… Igualmente deberá cancelar Treinta Mil Bolívares (30.000, 00) mensuales por concepto de pago de cuotas de mantenimiento y vigilancia de la urbanización “Las Acacias”. Y Quince Mil Bolívares (15.000,00) mensuales para el pago del servicio de agua. Dichas cantidades serán canceladas por mensualidades vencidas dentro de los cinco días siguiente a su vencimiento”. Por lo que se concluye que dichos pagos estaban bajo la responsabilidad de la arrendataria y aun cuando esta alego en su contestación no haberlo cancelado debido a que la administradora se encontraba fuera del país dicho alegato no la exonera del pago de la deuda, Y así se decide, de conformidad a lo establecido en el artículo 1160 del Código de Procedimiento Civil que señala:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresados en ello, sino a toda las consecuencias que se deriven de los mismos contrato, según la equidad el uso y la ley”.

Dado lo anteriormente señalado forzoso es concluir que la parte demandada arrendataria del inmueble, incumplió con sus obligaciones contractuales y legales resultando procedente dicha acción y así se declara.

II
Demostrado como quedó en autos el incumplimiento de la arrendataria en lo establecido en las cláusulas cuarta y décima de dicho contrato. La presente acción de Resolución de Contrato debe prosperar y la apelación interpuesta por la parte demandada debe ser declarada Sin lugar y confirmada la decisión impugnada. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones y consideraciones antes expuesta este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ, asistida por la abogado ADRIANA GISELA FERRER TOBO, contra la sentencia de fecha 25 de Abril del 2006, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró: Con lugar la demanda de Resolución de contrato interpuesta por el ciudadano WILLIAM RAFAEL MEDINA RODRIGUEZ en contra de la ciudadana LEYDDY MAILYC MACHADO GALINDEZ, ambos identificados al inicio de este fallo. Queda Resuelto el contrato celebrado. En consecuencia se condena a la última de las nombradas a entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento identificado con el N° 1-1 situado en la planta baja del Edificio Residencias Los Abuelos de la Urbanización Las Acacias, ubicada en la Avenida Intercomunal con carrera 3, de esta ciudad. Se condena en costas a la demandada por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la decisión.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de las costas del recurso.
Publíquese, regístrese. Bajese oportunamente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintisiete días del mes de Julio del dos mil seis.
Años: 196° y 147°
LA JUEZ,

ABG. TANIA MARIA PARGAS CANELÓN
EL SECRETARIO
ABG. EDWARD RAMOS CEDRES

Publicada en su fecha a las 3:20 p.m.
EL SECRETARIO