TSJ Regiones - Decisión

Síntesis de la controversia
Sube a esta alzada el presente asunto por apelación interpuesta por el ciudadano JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMAN, asistido por el Abogado en ejercicio ANNYE MORLES, contra la sentencia de fecha 06 de Diciembre de 2005, que declara con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Prorroga Legal interpuesta por la ciudadana MIRLA TERAN DE MONTERO, en contra del ciudadano JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMÁN.

Tramitado el procedimiento conforme a la ley estando en el lapso legal para dictar sentencia, entra esta instancia a decidir la presente causa, previa las siguientes consideraciones:
Por escrito del libelo de demanda de fecha 23 de Septiembre de 2005, la ciudadana MIRLA TERAN DE MONTERO, en su condición de Presidente de la Firma Mercantil, INMIRLA C.A, BIENES RAICES, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 08 de Julio de 1997, bajo el N° 33, Tomo 36-A, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio DANIEL GOMEZ, interpuso demanda en contra el ciudadano JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMÁN, en donde expone:

Que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzaba su vigencia a partir del 01 de Septiembre de 2001, con vencimiento el 01 de Marzo de 2002, sobre un inmueble constituido por un apartamento, destinado para vivienda que forma parte del edificio Conjunto Residencia y Comercial Torre Ayacucho, situado en la Ciudad de Barquisimeto, situado en la Carrera 18, entre Calles 23 y 24, en la Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, alinderado de la siguiente manera: Norte: fachada norte de la torre B; Sur: fachada sur y principal del edificio; Este: apartamento N° B6-2 y Oeste: fachada oeste y lateral de la torre B. el cual anexo en original marcado “A”.

Que la Cláusula Cuarta del referido contrato señala que el plazo de duración fijado es de seis (6) meses fijos, prorrogables, de acuerdo a la cláusula cuarta por un periodo igual si ambas partes lo acordaban por escrito, por lo menos con un (01) mes de anticipación a la fecha de vencimiento.

Que ambas partes no acordaron por escrito la prorroga del contrato, y por tal motivo el contrato sufrió múltiples Tacitas Reconducciones, hasta el punto que la relación de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, extendiéndose el mismo por tres (03) años, en dicho tiempo se le notificó al arrendatario en dos (02) oportunidades en fecha 01 de Julio de 2004, la segunda en fecha 13 de Julio de 2004, ambas para informarle que no le sería renovado el contrato, en virtud de que estaba vencido, notificaciones estas que acompaña marcadas con las letras “B y C”. Que el inquilino remitió correspondencia en fecha 30-07-2004, donde manifestó la voluntad acogerse a la Prorroga Legal de un año como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente.
Transcurrido el lapso solicitado de un (01) año que concede la Ley para la prorroga legal, en fecha 03-06-2005, se le notifico por escrito al inquilino que en fecha 01-09-2005 era el vencimiento de la prorroga, y en fecha 03-08-2005, nuevamente fue notificado por el mismo motivo, ambas notificaciones fueron recibidas y firmadas por el inquilino, prórroga legal a la cual se acogió, es por lo que debería hacer entrega del inmueble.

Que demanda al ciudadano JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMÁN para que: 1) convenga a hacer entrega totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble que constituye el objeto principal del mencionado contrato de arrendamiento, con las mejoras o bienhechurías efectuadas al inmueble, in la obligación de tener que pagar suma alguna ni indemnizar nada por estos conceptos al Arrendatario, 2) A pagar la cantidad de DIEZ MIL DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) DIARIOS, por concepto de cláusula penal, establecida en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, desde el 01 de Septiembre de 2006, hasta la total y definitiva entrega material, 3) La cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 14.666,00), diarios, como mora en la entrega de las llaves del inmueble, desde el 01 de Septiembre de 2006, hasta la total y definitiva entrega del inmueble, 4) Pagar las costas que puedan originarse en la presente demanda.

Admitida la demanda, citadas las partes dentro del lapso legal para la contestación de la demanda; la parte demandada lo hace dentro de los siguientes términos: “Rechazo, me opongo e impugno todas y cada una de las partes de la presente demanda”:
En fecha 06 de Diciembre de 2005, el juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicto sentencia definitiva declarando con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Prorroga Legal.
Oportunamente en fecha 09/12/2005, el ciudadano JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMAN, apeló de la Sentencia. Por auto de fecha 13/12/2005, se oyó la apelación en ambos efectos y se remite la causa a la Unidad Receptora de Documentos Civil y distribuida la causa le correspondió a este Tribunal para su conocimiento. En fecha 12 de Junio de 2006, se le dió entrada y se fija para dictar Sentencia. Llegada la oportunidad para decidir se observa:

I
La acción esta orientada a lograr el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de naturaleza privada que al no ser desconocido, tachado ni impugnado, quedo reconocido conforme al articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1364 del Código Civil Venezolano.

Indudablemente que los contratos son instrumentos creados por el hombre por cuanto ellos son fiel expresión de las voluntades de quienes participan la autonomía de la voluntad como hecho generador de derecho y obligaciones, en el caso de autos observamos que el arrendador cede un inmueble para el uso y disfrute del arrendatario previo cumplimiento de cierta obligaciones estipuladas en el contrato así como la entrega del inmueble por parte del arrendatario al vencimiento de la prorroga legal que ambas partes acordaron.

La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento establece: “El plazo para este contrato es de seis (6) meses contados a partir del 1 de Septiembre del 2001, y podrá ser prorrogado, por un lapso igual si la parte manifiesta su voluntad de prorrogarlo...”

En tal sentido tenemos, que la parte actora acompaño a su demanda inserto a los folios 6 al 16, lo siguientes documentos privados:

1. contrato de arrendamiento
2. Correspondencia en donde el arrendador le manifiesta al arrendatario que el contrato de arrendamiento vence el 1 de Septiembre del 2004, y que mismo no será renovado a la fecha de su vencimiento, en esta correspondencia se evidencia que el demandado se negó a firmar, junto a esta correspondencia se anexo comprobante de telegrama, riela en los folios 10, 11, 12, y 13.
3. Correspondencia de fecha 30 de Julio del 2004, y 02 de Mayo del 2005, riela en los folio 15 y 16 en donde el demandado solicita de conformidad al articulo 38 de del decreto con fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, la prorroga legal de un (1) año.
4. Correspondencia de fecha 02/08/05, folio 15 y 16 en donde el demandante acuerda la prorroga legal solicitada por el arrendatario y le manifiesta al mismo que el lapso de vencimiento de la prorroga será el 01 de Diciembre del 2005, y que para esa misma fecha debería entregara el apartamento desocupado.

Es precisamente el no cumplimiento de la entrega del inmueble por parte del arrendatario una vez vencida la prorroga legal lo que origina la intervención del órgano jurisdiccional por iniciativa de la parte actora.
Nuestro sistema civil se rige por el principio dispositivo en donde las partes están obligadas a probar lo dicho y así se convence al juez de lo mismo quien en definitiva deberá decidir conforme a la regla del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil , para ello las partes están obligadas a probar conforme el articulo 1354 del Código Civil Venezolano en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil.

II
Dado que en el caso de autos, no hubo actividad probatoria por ninguna de las partes, esta Juzgadora decide conforme a lo alegado y probado en los autos.
Por cuanto la parte demandada se limitó solo a rechazar, oponerse e impugnar genéricamente toda y cada una de las partes de la demanda, no aportando ninguna prueba que la favoreciera y que desvirtuará los instrumentos acompañados por la parte actora en su escrito libelar, aunado a ello que en la formulación de la apelación tampoco formalizó la misma, este tribunal le da a los documentos pleno valor probatorio, constatándose en el contrato de arrendamiento que corre agregado a los folios 6 y 9 la relación arrendaticia existente entre el demandante y el demandado, así como el vencimiento de la prorroga legal acordada por ambas partes según lo establecido en la ley especial que regula la materia, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se invoca el Artículo 38 el cual señala “ En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas … ordinal b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Por su parte el artículo 39 eiusdem, establece “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.igualmente señala el Artículo 40 “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.
En consecuencia, por lo observado y analizado en la normativa que regula esta materia se infiere que la prorroga legal precluyó el 01 de Septiembre del 2005 y que el actor no cumplió con la entrega del inmueble al arrendador conforme a lo convenido en el contrato de arrendamiento. Y así se decide.
En consecuencia, en base a los razonamientos antes dichos, se condena al accionado hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un apartamento, destinado para vivienda, y que forma parte del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL TORRE AYACUCHO, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, del Estado Lara, distinguido con el N° B6-1, ubicado en el lado oeste de la sexta planta de la torre B del conjunto y alinderado de la siguiente manera: NORTE: fachada de la Torre B; SUR: fachada sur y principal del edificio; ESTE: Apartamento N° B6-2 y OESTE: Fachada oeste y lateral de la torre B, totalmente desocupado de personas y cosas.
De conformidad con lo estatuido en los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben:
Artículo 1159:
“El contrato tiene fuerza de ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Artículo 1.167:

“En el contrato bilateral, si una de las pares no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hay lugar a ellos”
Se condena al demandado a pagar la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES DIARIOS (Bs. 10.000, oo), por concepto de cláusula penal, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, hasta la fecha en que se verifique la entrega definitiva del inmueble arrendado. Y así se decide.
En cuanto al pago de una cantidad equivalente al Doscientos Por Ciento (200%), del canon de arrendamiento diario, por cada día que transcurra después del vencimiento, que equivalen a la cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 14.666, oo) diarios, tal como fue calculado por el actor en su escrito libelar, derivados como mora en la entrega de las llaves del inmueble, conforme a lo estipulado entre las partes en la Cláusula Penal del referido contrato de arrendamiento.
En cuanto a esta cláusula penal del contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendatario y el arrendador, de acuerdo a lo estipulado en nuestra norma sustantiva que establece:
Artículo 1.257: Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.
Artículo 1.258: La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si lo la hubiere estipulado por el simple retardo. “
Artículo 1.277: A falta de convenio en la obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.”
Dicho pedimento se declara Sin lugar .Y así se decide.
DECISIÓN
En razón de lo ante expuesto este tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley. Declara SIN LUGAR la apelación formulada por JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMÁN en contra de la sentencia dictada en fecha 06 de Diciembre del 2005, por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, intentada por la ciudadana: MIRLA TERÁN DE MONTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.318.240, Ingeniero y de este domicilio, en su condición de Presidente de la Firma Mercantil, INMIRLA C. A., BIENES RAÍCES, en contra del ciudadano: JULIO ALFREDO RODRÍGUEZ ALEMÁN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° 950.532.- En consecuencia, se condena al accionado hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un apartamento, destinado para vivienda, y que forma parte del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL TORRE AYACUCHO, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, del Estado Lara, distinguido con el N° B6-1, ubicado en el lado oeste de la sexta planta de la torre B del conjunto y alinderado de la siguiente manera: NORTE: fachada de la Torre B; SUR: fachada sur y principal del edificio; ESTE: Apartamento N° B6-2 y OESTE: Fachada oeste y lateral de la torre B, totalmente desocupado de personas y cosas. Asimismo, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, se condena al demandado a pagar la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES DIARIOS (Bs. 10.000, oo), por concepto de cláusula penal, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, hasta la fecha en que se verifique la entrega definitiva del inmueble arrendado. SEGUNDO: Se declara improcedente el pago establecido en la Cláusula Penal del contrato de arrendamiento, referente al pago de una cantidad equivalente al DOSCIENTOS POR CIENTO (200%) del canon de arrendamiento, por cada día que transcurra, como mora en la entrega de las llaves del inmueble objeto del presente litigio.- TERCERO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte apelante.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese. Bajese oportunamente.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Veintiocho días del mes de Junio del dos mil seis. Años: 196° y 147°
LA JUEZ
ABG. TANIA MARIA PARGAS CANELON
EL SECRETARIO
ABG. EDWARD RAMOS CEDRES
Publicada en su fecha a las 3:00 p.m.
EL SECRETARIO SUPLENTE
Abg. EDWARD A. RAMOS CEDRES