TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON
PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE Nº 2668-06

PARTE ACTORA: MISDALIA GARAGOZO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.920.275.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ALFONSO MATA CARDENAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 114.394.

PARTE DEMANDADA: KARLA IRENE BODAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.018.154 y de este domicilio.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: YANIRA NOGUERA YÁNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.123.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

NARRATIVA

La presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta ante este Tribunal en fecha 31 de Marzo del año 2006, por la ciudadana MISDALIA GARAGOZO, asistida del profesional del derecho ALFONSO MATA CARDENAS, en contra de la ciudadana KARLA IRENE BODAN, siendo admitida en fecha 05 de Abril del presente año, tal como consta al folio 13. Por diligencia de fecha 10 de Abril del año 2006, la Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación sin firmar por la ciudadana KARLA IRENE BODAN, por cuanto al hacerle entrega de la compulsa, la misma se negó a firmar (folios 14 y 15). Por auto del Tribunal de fecha 18 de Abril del año 2006, el Tribunal acuerda el complemento de la citación de la demandada, conforme lo dispone el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 17). Al folio 19, riela poder Apud-Acta otorgado por MISDALIA GARAGOZO al Abogado ALFONSO MATA CARDENAS. En fecha 20-04-2006, el Secretario del Tribunal deja constancia de haber hecho entrega a YARLINES FREYTEZ, titular de la cédula de identidad N° 7.305.141 de la boleta de notificación librada a la ciudadana KARLA IRENE BODAN (folios 20 y 21).
En fecha 24 de Abril del año 2006, la ciudadana KARLA IRENE BODÀN BACA, asistida de la profesional del derecho YANIRA NOGUERA YÁNEZ, presenta escrito constante de siete folios útiles, el cual contiene: alegatos de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda, lo cual fue agregado a los folios 22 al 28 del presente expediente, junto con recaudos que rielan a los folios 29 al 42.
Abierto el lapso a pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho, sobre las cuales proveyó el Tribunal oportunamente y serán objeto de valoración en la motiva del presente fallo. En fecha 15 de Mayo de 2006, se declara la presente causa en estado de sentencia.

MOTIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora que, tiene celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana KARLA IRENE BODAN, cuyo objeto es un inmueble ubicado en el Conjunto 10 de la Urbanización VILLA ROCA, primera etapa, fase III, situada en la Avenida Intercomunal Barquisimeto-Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara. Que según la cláusula segunda del contrato, la arrendataria se obliga a pagar por alquiler, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000°°), más el condominio y, a la falta de pago, la arrendadora puede pedir la resolución del contrato. Que la arrendataria se atrasó en los cánones de arrendamiento a partir del mes de Enero, estando en mora para la presente fecha con los cánones de arrendamientos y el condominio, dándose los presupuestos de hecho para que sea procedente aplicar las siguientes disposiciones contractuales y legales: Las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento y, la disposiciones contenidas en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil., fundamenta igualmente la demanda en los artículos 28 y 34, literales a, b y e de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es por lo que demanda a KARLA IRENE BODAN para que convenga: a) A dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito; b) A devolver el inmueble totalmente libre de personas y cosas y en el buen y perfecto estado en que lo recibió; d) A pagar por indemnización de daños y perjuicios la cantidad que equivalen a los cánones de arrendamiento adeudados y que corresponden a los meses de Febrero y Marzo, más la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000°°) desde el mes de Abril hasta la definitiva entrega del inmueble y, la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 295.000°°) por concepto de condominio correspondiente a los meses: desde Agosto hasta Marzo; e) A pagar las costas que puedan originarse.- Estima la demanda en la cantidad de UN MILLÒN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000°°).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la demandada KARLA IRENE BODAN BACA, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alega la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido con el requisito que indica el artículo 340 del citado Código, ya que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, esto es, el contrato de arrendamiento que se acompaña en la demanda, el reverso del folio 6 fue completado a mano, transcribiendo la cláusula sexta en forma distinta a la de su original y que tal irregularidad opera en derecho como si no se hubiera presentado el instrumento, pues desvirtúa el contenido del instrumento, generando dudas acerca de su contenido real, por lo tanto, no ha debido ser aceptado por este Juzgado.
Contradice en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada en su contra. Admite haber celebrado contrato de arrendamiento con la demandante, cuyo objeto es el inmueble identificado en los autos. Que se produjo una primera prórroga del contrato a partir del 1° de Agosto del año 2005. Que en fecha 20 de Febrero de 2006, Misdalia Garagozo se presentó en el inmueble con una comunicación fechada 01 de Enero de 2006, en la cual le notificaba que el contrato de arrendamiento no sería renovado y solicitándole que firmara como recibido con fecha 01 de Enero de 2006; que recibió la comunicación pero que colocó la fecha real que fue el 20 de Febrero de 2006 y la ciudadana Misdalia Garagozo le informó verbalmente que podía hacer uso del depósito que le había efectuado al iniciar la relación arrendataria, en el sentido de no cancelar las siguientes dos mensualidades para poder de esta forma tener mayor solvencia para buscar otra vivienda. Que fue presa de su buena fe al creer que la arrendadora estaba haciendo una concesión especial con ella, al permitirle descontar del depósito de tres meses que le canceló, dos de las mensualidades correspondientes a los meses de Febrero y Marzo respectivamente. Que al tratar de cancelar la mensualidad del mes de Abril de la misma manera que lo había hecho habitualmente mediante cheque depositado en la cuenta corriente N° 0108-2413-01-00010625 del Banco Provincial a nombre de Misdalia Garagozo, le informaron que la cuenta había sido cancelada o bloqueada y no se podía hacer transacción alguna y, al llamar a la arrendadora para comentarle lo que había sucedido y que quería cancelarle el mes de Abril, se rehusó a recibir el dinero. Que de no haberle planteado la arrendadora descontar los cánones de arrendamiento del depósito pagado, habría seguido cancelando el inmueble y se hubiera beneficiado del hecho cierto de que no se le notificó en el lapso legal y contractual, pero no pensó que la arrendadora le estaba tendiendo una trampa para declararla insolvente en el cumplimiento del contrato por incumplimiento. En cuanto al pago del condominio, que ha venido haciendo abonos a la deuda, como acuerdo de pago con la administración del condominio que no le exigió el pago inmediato de la deuda sino abonos a cuenta.- Que existe imprecisión entre el relato de los hechos y el derecho en que se fundamenta, lo que crea incertidumbre jurídica para ejercer el derecho a la defensa, que del relato de los hechos pudiera interpretarse que se atrasó en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de Enero y en el pago del condominio, pero al mencionar la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, pudiera interpretarse que se ha negado a realizar reparaciones menores al inmueble, que esta incertidumbre jurídica se acentúa cuando se mencionan las normas legales en las que se fundamenta la arrendadora, específicamente al citar lo previsto en el artículo 28 y literales a, b y d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, el primero hace referencia al establecimiento de cláusulas penales en el contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y, no ha incumplido en la entrega del inmueble por cuanto a la fecha en que fue notificada de resolver el contrato, ya había operado de pleno derecho la renovación del mismo.- La segunda norma legal, la demandante pretende fundamentar la resolución del contrato en tres causales distintas del artículo 32 ejusdem, pero en la relación de los hechos hace mención a la mora en los cánones de arrendamiento, en la obligación de reparaciones menores y en la mora en el pago de condominio y, en ningún caso, menciona que haya expirado el plazo para la entrega del inmueble por vencimiento del contrato, ni que le haya notificado de su necesidad de ocupar el inmueble en beneficio propio o de pariente consanguíneo, ni en el uso o destino distinto a lo pactado en el contrato; que tal confusión persiste inclusive en el petitorio de la demanda, puesto que, en la relación de los hechos se asegura que el atraso en los cánones de arrendamiento se produce a partir del mes de Enero, pero en el petitorio referido al pago de indemnización por daños y perjuicios solicita la cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento adeudados y que corresponden a los meses de Febrero y Marzo.- Que es notable el exceso con que se sigue comportando la arrendadora, quien antes de utilizar cualquier medio alternativo para solucionar el problema de arrendamiento, como lo disponen las nuevas tendencias jurisdiccionales y sociales, considerando para ello la conducta proba con que ha actuado como arrendadora y su disposición de desocupar el inmueble en un plazo razonable, así como la condición especial que le otorga la ley para proteger a su menor hijo, a quien la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, le garantiza el derecho a un nivel de vida adeudado que asegure su desarrollo integral y, el disfrute de una vivienda digna, segura, higiénica y saludable, insista en solicitar la desocupación inmediata del inmueble sino además el embargo de sus bienes y medida de secuestro, que deben ser practicadas en casos de incumplimiento y probado la mala fe del arrendatario de negarse a cumplir con sus obligaciones.
PUNTO PREVIO:
De conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precede esta Juzgadora a pronunciarse sobre la cuestión previa alegada por la damandada en la oportunidad procesal correspondiente: la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido con el requisito que indica el artículo 340 del citado Código, ya que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, esto es, el contrato de arrendamiento que se acompaña en la demanda, el reverso del folio 6 fue completado a mano, transcribiendo la cláusula sexta en forma distinta a la de su original.
El ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, permite al demandado alegar la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, con el propósito de mejorar el documento escrito, mediante el cual se ha ejercido una pretensión en su contra, en el caso que la demanda no cumpla con los requisitos formales exigidos en el artículo 340 del mismo Código, siendo necesario señalar que, los defectos de forma que se le imputen a la demanda deben tener relevancia jurídica, que no se trate de errores materiales en la elaboración de la demanda como documento; en este sentido, el fundamento de la demandada para el alegato del defecto de forma, es la alteración del contrato de arrendamiento consignado en copia simple por la accionante, como instrumento fundamental de su acción, hecho éste que se evidencia en el vuelto del folio 6 del presente expediente. No obstante, a criterio de quien juzga, la demandada debió recurrir a otros mecanismos procesales establecidos en la ley adjetiva para atacar dicho instrumento, y no recurrir, como lo hizo, a las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6° artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que, el artículo 340 ejusdem señala de manera taxativa los requisitos de forma de la demanda. Así mismo, la propia demandada acompaña copia simple del referido contrato de arrendamiento, el cual fue agregado a los folios 30 al 33 y, la demandante acompaña su original, agregado a los folios 68 y 69 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.- En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
PRONUNCIAMIENTO DE FONDO:
Conforme al libelo de demanda, la pretensión de la parte actora es la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y, consecuencialmente la devolución del inmueble, así como el pago de los daños y perjuicios, fundamentándose en la mora de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, a partir del mes de Enero, hecho éste que quedó expresamente admitido por la demandada, cuando en su escrito de contestación expresa”...fuí presa de mi buena fe al creer que la arrendadora estaba haciendo una concesión especial conmigo al permitirme descontar del depósito, dos de las mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo y, al tratar de cancelar la mensualidad del mes de Abril en el Banco le informaron que la cuenta había sido cancelada o bloqueada y no se podía hacer transacción alguna...”
Según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cursante en original a los folios 68 y 69, valorado en el punto previo del presente fallo, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de naturaleza determinado, el cual comenzó a regir el 1° de Febrero del año 2005, produciéndose una segunda prórroga en fecha 1° de Febrero del 2006, ya que conforme el documento privado consignado por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, cursante al folio 34, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido desconocido por la contraparte, la notificación del desahucio, no fue realizada en el término establecido en la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento.- La demandada consigna igualmente y en la misma oportunidad de la contestación de la demanda, los siguientes documentos: Original de recibo de pago de depósito y una mensualidad por adelantado, el cual guarda relación con el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, el cual, por no haber sido impugnado ni tachado por la contraparte, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, no obstante se desecha por no aportar ningún elemento de convicción; en cuanto a las copias de los recibos y planillas de depósito en cuenta, que fueron agregados a los folios 36 al 41, los mismos se desechan por no tratarse de medios de pruebas escritas conforme al Código Civil y Código de Procedimiento Civil; con respecto a la copia fotostática de la partida de nacimiento agregada al folio 42, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la contraparte, no obstante se desecha por no aportar elementos de convicción alguno que guarde relación con los puntos controvertidos en esta causa.
La parte actora dentro del lapso probatorio, promueve los siguientes documentos: Dos copias simples de depósitos en cuenta, agregadas al folio 46 los cuales se desechan por no tratarse de medios de pruebas escritas conforme al Código Civil y Código de Procedimiento Civil; relación de depósitos y cancelación de la casa Villa Roca I, N° 10-09, cursante a los folios 47 y 48, el cual se desecha por cuanto al no estar suscrito, no es oponible a las partes. Una notificación expedida por la Prefecta del Municipio Palavecino del Estado Lara, la cual guarda relación del futuro matrimonio de los ciudadanos LEONARDO PEREZ GARAGOZZO y VANESA HERNÁNDEZ LIPORACCI, la cual se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, no obstante se desecha por cuanto la misma no guarda relación con los hechos alegados por las partes; constancia expedida por el Padre Eloy Guijarro Abajo, Párroco de la Parroquia Sagrado Corazón de Jesús, cursante al folio 50, el cual se desecha por cuanto el mismo es emanado de un tercero que no es parte en el juicio y, no fue ratificado mediante la prueba testimonial, conforme a la Ley; copias simples de expediente matrimonial, pasajes aéreos y fotocopia de cédula de identidad, todo lo cual riela a los folio 51 al 53, los mismos se desechan por no tratarse de medios de pruebas escritas conforme al Código Civil y Código de Procedimiento Civil; comunicación dirigida a MIGDALIA GARAGOZZO en fecha 18 de Abril del año 2006, por Lucila Ontiveros, secretaria de la Junta Directiva del Condominio Villa Roca, cursante al folio 54, y anexos agregados a los folios 55 y 56, lo cual se desechan por cuanto emanan de un tercero que no es parte en el juicio y, no fue ratificado mediante la prueba testimonial, conforme a la Ley; por la misma razón se desechan los movimientos de cuenta cursante a los folios 59 al 63; comunicación dirigida a MIGDALIA GARAGOZZO en fecha 23 de Marzo del año 2006, por Alexander Vargas, Secretario de la Junta Directiva del Condominio Villa Roca, cursante al folio 66, el cual se desecha por cuanto el mismo es emanado de un tercero que no es parte en el juicio y, no fue ratificado mediante la prueba testimonial, conforme a la Ley.
En cuanto a los hechos alegados por la demandada en la contestación de la demanda: De los supuestos de hechos: “...la ciudadana Misdalia Garagozo me informó verbalmente que podía hacer uso del depósito que le había efectuado al iniciar nuestra relación arrendataria, en el sentido de no cancelar las siguientes dos mensualidades para poder de esta forma tener mayor solvencia para buscar otra vivienda. Que fui presa de su buena fe al creer que la arrendadora estaba haciendo una concesión especial conmigo, al permitirme descontar del depósito de tres meses que le cancelé, dos de las mensualidades correspondientes a los meses de Febrero y Marzo respectivamente. Que al tratar de cancelar la mensualidad del mes de Abril de la misma manera que lo había hecho habitualmente mediante cheque depositado en la cuenta corriente N° 0108-2413-01-00010625 del Banco Provincial a nombre de Misdalia Garagozo, me informaron que la cuenta había sido cancelada o bloqueada y no se podía hacer transacción alguna y, al llamar a la arrendadora para comentarle lo que había sucedido y que quería cancelarle el mes de Abril, se rehusó a recibir el dinero. Que de no haberle planteado la arrendadora descontar los cánones de arrendamiento del depósito pagado, habría seguido cancelando el inmueble y me hubiera beneficiado del hecho cierto de que no se me notificó en el lapso legal y contractual, pero no pensé que la arrendadora me estaba tendiendo una trampa para declararme insolvente en el cumplimiento del contrato ...” (cursiva mía). Tales hechos no fueron probados en durante el desarrollo del presente juicio. Y, en cuanto a los alegatos de fondo: “...Que existe imprecisión entre el relato de los hechos y el derecho en que se fundamenta...” La calificación jurídica que haga el actor en su libelo de demanda, no es vinculante para el Juez., en forma reiterada ha sostenido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia que, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión; ello es así porque el Juez, sin atender siempre a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, está obligado a aplicar el derecho que estime procedente.
En lo que respecta al incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago del condominio, alegado por la parte actora, si bien es cierto que, conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a pagar por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000°°) más condominio, y la admisión de incumplimiento respecto de esa obligación por parte de la demandada en la oportunidad de la contestación, no obstante, no menos cierto es que, cuando ha habido incumplimiento de las obligaciones derivadas del reglamento interno de los inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, el propietario es responsable de las violaciones efectuadas por quien está poseyendo precariamente el inmueble en su nombre. Igualmente no está prevista en la Ley, acción alguna para demandar al arrendatario el cumplimiento del pago de las cuotas de gastos comunes generados en el inmueble, ya que en este caso, la administradora deberá demandar al copropietario, tal como lo dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es así, independientemente de que, en los casos de contratos de arrendamientos de inmuebles no sujetos a regulación del canon, el inquilino haya pactado con el arrendador el pago de dichas cuotas, razón por la cual, en lo que concierne al pago por este concepto, considera esta Juzgadora que esta pretensión no es procedente. Y así se declara.
En consecuencia, la presente acción debe prosperar sólo parcialmente. Y así se decide.
DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por MISDALIA GARAGOZZO en contra de KARLA IRENE BODAN BACA, ambas plenamente identificada en autos.- En consecuencia, declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y condena a la demandada KARLA IRENE BODAN BACA, titular de la cédula de identidad N° 15.018.154, a lo siguiente:
1) A entregar a la actora el inmueble arrendado, ubicado en el Conjunto 10 de la Urbanización Villa Roca (Primera Etapa, Fase III), situada en la avenida Intercomunal Barquisimeto-Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara., libre de personas y cosas y, en el buen estado en que lo recibió.
2) A pagar a la parte actora por concepto de indemnización de daños y perjuicios, las siguientes cantidades: OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000°°) que corresponden a la suma equivalente a los cánones de arrendamiento no pagados, referidos a los meses de Febrero y Marzo del año en curso, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000°°), más la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs. 400.000°°) que corresponde al canon de arrendamiento del mes de Abril del corriente año y, CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000°°) mensuales, que corresponden a canon de arrendamiento, desde el mes de Abril exclusive, hasta la definitiva entrega del inmueble.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total de la parte demandada.
Publíquese y regístrese.
Expídase por Secretaría, copia certificada del presente fallo, para el Archivo de este Juzgado.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Veintidós (22) días del mes de Mayo del Año Dos Mil Seis (2006). Años: 196° y 147°. La Juez.

Dra. Coromoto J. de Del Nogal.

El Secretario.

Abg. Daniel González.

Publicada en la misma fecha, a las 9:00 a.m.

El Secretario.

Abg. Daniel González.