TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVACINO Y SIMON
PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 2.663-06

PARTE ACTORA: ANGELINA ASSAL ARGELES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 7.378.200.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CRISTÓBAL GERMÁN CAMARGO CONTRERAS Y ALEXANDER ANTONIO CAMACHO RINCÓN, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 92.270 y 22.667 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SARA VERGARA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.206.029.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PASTOR MUJICA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.365.

MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda de DESALOJO, fue interpuesta en fecha 22-03-06, ante este Tribunal, por la ciudadana ANGELINA ASSAL ARGELES asistida de los Abogados Cristóbal Germán Camargo Contreras y Alexander Antonio Camacho Rincón, en contra de la ciudadana SARA VERGARA, todos identificados en autos.- La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 29-03-06, ordenándose la citación de la demandada, para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.- En fecha 17-05-2006, la parte actora otorga poder Apud-Acta a los profesionales del derecho Cristóbal Germán Camargo Contreras y Alexander Antonio Camacho Rincón, tal como consta al folio 26 del presente expediente.- En fecha 05-10-2006 el Abogado PASTOR MUJICA, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada y suficientemente facultado, como consta en copia de poder que riela a los folios 38 y 39 del presente expediente, se da por citado en nombre de su representada (folio 34). En fecha 18-09-2006, oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada, presenta escrito, el cual contiene: oposición de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, la contestación al fondo de la demanda (folios 41, 42 y 43) .- En fecha 19-09-2006 se dictó sentencia interlocutoria, declarándose SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346, referida a la incompetencia del Tribunal (folios 44 al 46) y, ejercida como fue la regulación de la competencia, se remitió copia de los autos pertinentes al Juzgado Superior Civil de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, quien en fecha 20-10-2006 confirma la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal, cuya copia certificada fue recibida y agregada al presente expediente en fecha 06-11-2006 (folios 83 al 89).- Abierto el lapso a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó en autos de fechas 22-09-2006 y 27-09-2006, los cual riela a los folios 69 y 73 respectivamente.- En fecha 07-11-2006 se declara la presente causa en estado de sentencia.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento previo sobre las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en los términos que se expresan a continuación.

PUNTO PREVIO

Primero: Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La representación Judicial de la demandada, ciudadana SARA VERGARA, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” En este sentido, sostiene que se le violó el derecho de preferencia ofertiva previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no se le notificó como lo exige la Ley, de la oferta de venta ni la venta del inmueble arrendado, pretendiendo ahora violar los derechos de sus poderdante con la traslación de la propiedad del mismo, por lo que, mal puede ANGELINA ASSAL ARGELES, tener derechos como arrendador y tener capacidad para demandar. Por otra parte, en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento las partes establecieron que, el contrato es “intuito persona”, por lo tanto, no se puede traspasar ni ceder el presente contrato.
Al respecto, según el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por sí o por medio de apoderados.- El ordinal 2° del artículo 346 ejusdem prevé esta cuestión previa para el caso que el actor o demandante, inicie un proceso judicial, careciendo de la capacidad necesaria para actuar en juicio, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión. La capacidad procesal constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, sin que tenga nada que ver con la relación jurídico material que pretenda hacerse valer en esta causa, por eso en Doctrina se conoce como “legitimatio ad procesum”
Esta cuestión previa no debe confundirse con la falta de cualidad en el demandante “legitimatio ad causam” que es una excepción procesal perentoria.
Con sentido pedagógico, cito sentencia N° 1454 del 24 de Septiembre de 2003, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia:
“Al respecto, observa la Sala que el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de que si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos.
Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de los argumentos aportados por la parte demandada, esta Sala considera que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de la parte actora para sostener el juicio….La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender- siguiendo las enseñanzas del Dr. LUIS Loreto- como aquélla “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…” (En sayos Jurídicos “Contribución al Estudio de la Excepción de inadmisibilidad por Falta de Cualidad” Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial JURÍDICA Venezolana, Caracas 1987, p.183).
Con fundamento en las consideraciones ya expresadas, es por lo que este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no constituir el medio de defensa procesal idóneo según las razones en que se fundamentó para oponerla. Y así se declara.
Segundo: Con respecto a la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada a través de su representación judicial, opone igualmente la prejudicialidad, fundamentándose en la existencia de una demanda por Retracto Legal Arrendaticio que cursa ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta misma Circunscripción Judicial, por el derecho que le da la Ley de subrogarse en las mismas condiciones en que adquirió la propiedad la ciudadana ANGELINA ASSAL ARGELES, lo cual le acreditaría a su poderdante el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción. Acompaña copia certificada del asunto N° KP02-V-2006-2989, expedida por el Secretario del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, agregado a los folios 49 al 66 del presente expediente, al cual ha de dársele el valor probatorio, conforme al artículo 111 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la prejudicialidad procede únicamente frente a otro proceso judicial, pues son las sentencias judiciales dictadas en procesos contenciosos las susceptibles de adquirir el carácter de cosa juzgada, como lo señala la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 323 del 14 de Mayo de 2003:
“Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventila dicha pretensión; y, c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesaria resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla. En el caso concreto, si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimientos no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto Tribunal una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se suspenda hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro Tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final que ha de dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente en un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso judicial distinto y ello hace improcedente la cuestión previa.”
En el caso en estudio, consta que la arrendataria demandada, ciudadana SARA VERGARA ejerció la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO para subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad del inmueble a la ciudadana ANGELINA ASSAL ARGELES, no obstante, la decisión que haya de dictarse no influye absolutamente en la decisión que deba dictarse en el presente juicio.
En consideración a todo lo antes expuesto, la presente cuestión previa, no debe prosperar. Y así se decide.
Resueltas como han quedado las cuestiones previas opuestas y, como las mismas fueron declaradas SIN LUGAR, en consecuencia, se procede a conocer sobre el fondo de la presente causa, en los términos que se expresan a continuación:
Alega la parte actora lo siguiente:
1) Que en fecha 01-06-94, su difunto padre YEAN ASSAL ASSAL dio en arrendamiento a SARA VERGARA una vivienda situada en la calle 2 entre avenidas 2 y 3 de la Urbanización La Mata, Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara., según consta de contrato de arrendamiento que consigna en copia simple y, cursa a los folios 6 y 7 del presente expediente, el cual se desecha por no tratarse de medio de prueba escrita, conforme a la ley.
2) Que en el año 1999, previa oferta preferente efectuada a la arrendataria, adquirió de su difunto padre la referida vivienda, según consta en documento protocolizado que acompaña en copia simple, agregado al folio 8 del presente expediente, el cual ha de tenerse como fidedigno al no haber sido impugnado por la contraparte.
3) Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado a partir del 30 de Marzo del año 1995, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.600 al 1.604 , 1.614 y 1.615 del Código Civil.
4) Que el canon de arrendamiento establecido inicialmente fue incrementándose año a año hasta alcanzar, a partir del año 2000, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, el cual se ha mantenido hasta la presente fecha.
5) Que la arrendataria ha cesado injustificadamente en el pago de los cánones de arrendamientos, encontrándose pendiente por cancelar a la presente fecha los cánones de arrendamientos consecutivos desde el mes de Enero de 2003, observando en dicha vivienda un lamentable y marcado deterioro de la infraestructura del inmueble, derivado del mal uso y abandono de las obligaciones como arrendataria, contraviniendo las cláusulas cuarta, quinta y sexta del contrato de arrendamiento original.
6) Que es por las razones de hecho y de derecho expresadas, inscribiéndose en las causales identificadas en los literales a y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que procede a demandar en DESALOJO del inmueble identificado, a la ciudadana SARA VERGARA, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal: a) A desalojar y entregar el inmueble; b) A pagar la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.800.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de pagar, correspondiente a los meses de Enero 2003 a Marzo 2006 y, los que se causen hasta la definitiva entrega del inmueble. c) A entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica, agua, teléfono y aseo urbano. d) A pagar las costas del presente juicio.
7) Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.940.000,oo).
Por su parte, la demandada SARA VERGARA, en la oportunidad de la contestación de la demanda, conviene en la existencia del contrato de arrendamiento que suscribió con el difunto YEAN ASSAL ASSAL desde el año 1994 y, que el mismo está a tiempo indeterminado; por lo cual tales hechos quedan fuera del debate probatorio. Y así se decide.
Alega que en ningún momento se consintió la subrogación del contrato de arrendamiento a un nuevo arrendador. Al respecto, el artículo 20 de la Ley de la materia, establece la posibilidad de que el inmueble arrendado por cualquier causa pueda pasar a ser propiedad de otra persona distinta a la del propietario arrendador, siendo que dicha norma contempla la obligación para el nuevo propietario de respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, sin que se requiera del consentimiento del arrendatario.
Niega, rechaza y contradice: a) que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos desde Enero de 2003 hasta la presente fecha; que su poderdante haya incumplido sus obligaciones como arrendataria; que su poderdante deba desalojar el inmueble; que su el mismo deba pagar la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.800.000,oo) por concepto de cánones de arrendamientos dejados de pagar, y el pago de las costas; y que haya incumplido las cláusulas cuarta, quinta y sexta del presente contrato
Análisis de las pruebas:
• Pruebas de la parte demandada:
Invoca el principio de la comunidad de la prueba, en especial los documentos consignados con las letras a y b, sobre los cuales ya hubo un pronunciamiento sobre su valoración por parte de quien suscribe el presente fallo.
Promueve el expediente N° 215-06 de este mismo Tribunal, donde hace las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de Julio y siguientes.- Quien juzga procede a la revisión del expediente de consignación N° 215-06 de la nomenclatura interna de este Tribunal, previa la solicitud del mismo al archivo de este Tribunal, al considerar que tal revisión es necesaria para el pronunciamiento del presente fallo, siendo que, de dicha revisión se observa que, dicho expediente está encabezado por el escrito de consignación arrendaticia, presentado por el Abogado PASTOR MUJICA en su carácter de Apoderado Judicial de la demandada SARA VERGARA en beneficio la sucesión del ciudadano YEAN ASSAL ASSAL y, que corresponde al canon de arrendamiento del mes de Julio del presente año 2006, dicho escrito fue presentado al Tribunal en la misma oportunidad en que el referido profesional del derecho, se da por citado en la presente causa, es decir, que la consignación arrendaticia se efectúa después de la interposición de la presente demanda y, en la misma oportunidad en que queda trabada la litis.
La consecuencia de la consignación legítimamente efectuada, es considerar al arrendatario en estado de solvencia, conforme el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, el artículo 53 de la citada Ley, señala los requisitos que debe contener el escrito, entre ellos, el motivo por el cual se efectúa la consignación, entendiéndose que, en caso de ignorar la motivación de la negativa, se deberá señalar expresamente que se ignora la razón; tal no es la situación en el caso del expediente de consignación bajo estudio, puesto que, el consignante expresamente manifiesta que efectúa la consignación en vista de la demanda de desalojo intentada por Angelina Assal Argeles y de la negativa de recibir el pago de arrendamiento correspondiente al mes de Julio.- A consideración de quien juzga, la consignación arrendaticia es una actividad de jurisdicción voluntaria, no contenciosa, que contiene un conflicto de competencia entre las partes, pero que en el momento en que el arrendatario se dirige al Tribunal para hacer la consignación, es necesario que todavía sea posible que se evite el contradictorio. Razón por lo cual, en consideración de que la consignación arrendaticia fue efectuada con posterioridad al juicio de desalojo que hoy se decide, mal puede considerarse a la arrendataria en estado de solvencia. Y así queda establecido.
Consigna copia certificada del asunto N° KPO2-V-2.006-2989 agregada a los folios 49 al 66, sobre la misma, hubo pronunciamiento de esta Juzgadora en el presente fallo.
Promueve las testimoniales de las ciudadanas: SANDRA ISABEL RODRIGUEZ BASTIDAS y YULITZA ROMERO, quienes en la oportunidad fijada por el Tribunal, comparecieron a rendir declaraciones, las cuales rielan a los folios 70 y 71 respectivamente, las mismas se desechan por cuanto en sus propias declaraciones manifiestan su parentesco de afinidad con la parte que los ha promovido, de conformidad con el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil., por otra parte, el encabezamiento del artículo 1.387 del Código Civil establece: “no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”
• Pruebas de la parte actora:
Invoca el principio de la comunidad de la prueba y, las testimoniales de los ciudadanos JULIO CESAR CATARI, RENNE ABOUAD, DAVID ALIRIO SANGUINETTI y NELIDA AURORA ROJAS DE RODRIGUEZ, quien no comparecieron al Tribunal en la oportunidad fijada.
Consideraciones para decidir:
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece de manera taxativa las causales de desalojo, siendo una esas causales “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” (literal a).
La presente acción está fundamentada en la falta de pago de las mensualidades de arrendamiento desde el mes de Enero del año 2003 hasta la presente fecha, siendo que del análisis de las actas procesales que integran el presente expediente, la insolvencia alegada por la parte actora no quedó desvirtuada por la inquilina demandada, a quien le correspondió la carga de la prueba mediante la presentación de los recibos correspondientes; por otro lado, la presunción de pago de las mensualidades anteriores a las consignadas ante este Tribunal, a que se refiere el artículo 1.296 del Código Civil, referido al pago en general, no opera en este caso, por cuanto fue realizada después de ejercida la presente acción, y no consta en el expediente de consignación arrendaticia analizado, la conformidad de la arrendadora. Por tanto, la demandada no trajo a los autos elemento de convicción alguno que desvirtuara la falta de pago de los meses que señaló la actora en su escrito libelar para fundamentar su acción de Desalojo.- Razón por la cual, a criterio de quien juzga, la presente acción debe prosperar. Y así se decide.
Por otra parte, la accionante demanda el pago de los cánones de arrendamientos dejados de pagar, correspondiente a los meses Enero 2003 a Marzo de 2006, lo cual asciende a la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.800.000,oo)., en este aspecto, se observa que, desde el mes de Enero del 2003 al mes de Marzo de 2006, cuando se interpone la presente demanda, transcurrieron más de tres (3) años, por lo que, operó a favor de la arrendataria la prescripción de la obligación de pagar los atrasos del precio del arrendamiento, por disponerlo así el artículo 1.980 del Código Civil, el cual establece: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más corto. Siendo que la prescripción constituye un medio de liberación inquilinario efectivo después de haber transcurrido más de tres años, contados desde el vencimiento de la obligación.- En razón a éstas consideraciones se declara SIN LUGAR el pago de la cantidad reclamada por concepto de los cánones de arrendamientos no pagados. Y así se decide.

DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO, interpuesta por ANGELINA ASSAL ARGELES en contra de SARA VERGARA, ambas identificadas en autos. En consecuencia, se condena a la demandada SARA VERGARA, titular de la cédula de identidad N° 5.206.029:
A desalojar y entregar a la parte actora ANGELINA ASSAL ARGELES el inmueble arrendado, ubicado en la Urbanización La Mata, calle 2 entre avenidas 2 y 3, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, totalmente desocupado de personas y cosas. Así como solvente en todos los servicios públicos.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Dieciséis (16) días del mes de Noviembre del año 2006. Años: 196° y 147°

La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal.

El Secretario

Abg. Daniel González.

Publicada en su fecha, a las 3:20 p.m.

El Secretario

Abg. Daniel González.