TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA.-

Expediente No. 1133-06.

Parte Demandante: MIGUEL DIAZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.964, domiciliado en la calle 26 entre carreras 16 y 17, Torre Ejecutiva, piso 10, oficina 105, Barquisimeto Estado Lara, en su carácter de Apoderado del ciudadano OSCARL ALBERTO BURGOA GILA, venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° 6.847.246.

Parte Demandada: JOSE MANUEL MONTAÑO IBARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.328.508, domiciliado en el Parque Residencial La Mora, Conjunto 401-C, Apartamento C-1, Planta baja, Municipio Palavecino del Estado Lara.

Motivo: Sentencia Definitiva juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Narrativa:

Por libelo presentado por ante este Tribunal en fecha 22/09/06, el ciudadano MIGUEL DIAZ SANCHEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.964, actuando en su carácter de Apoderado del ciudadano OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, venezolano, mayor de edad, Docente, titular de la cédula de identidad N° 6.847.246, demandó al ciudadano JOSE MANUEL MONTAÑO IBARRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 22.328.508, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, al cumplimiento inmediato e incondicional del contrato de arrendamiento, comprendiendo en su reclamación, la entrega del inmueble dado en arrendamiento con todos sus accesorios señalados en inventario que se estipula en el contrato suscrito por las partes; pago de las costas y costos procesales; devolución del inmueble solvente respecto de los servicios de agua, luz, y aseo urbano y domiciliario, estimando su acción en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). Acompaña a su demanda, recaudos, constantes de siete (7) folios útiles, que incluyen documento-poder y contrato de arrendamiento, ambos debidamente autenticados por ante las Notarías Públicas Tercera de Barquisimeto, y Notaría Pública de Cabudare, Estado Lara, respectivamente.
En fecha 26 de septiembre del 2.006, se admitió la demanda, fijándose el segundo dia de Despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del demandado, dentro de las horas de Despacho correspondientes, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Cumplidos los trámites legales referentes a la citación del demandado, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, a cuyo efecto la parte accionada, a través de su Apoderado Judicial, Abogado EUCLIDES MUJICA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65.589 consignó escrito constante de dos (2) folios útiles, mediante el cual rechaza y contradice en todas sus partes la demanda incoada en contra de su defendido, alegando no haber recibido el aviso o notificación contentivo de la solicitud por escrito, realizada por el arrendador al arrendatario, respecto a la desocupación del inmueble. Asimismo advierte que el contrato de marras se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, quien sigue percibiendo los cánones de arrendamiento. Por otra parte afirma que la demanda no se encuentra fundamentada en norma legal aplicable al caso, solicitando su declaratoria sin lugar.
Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió a través de escrito presentado al efecto, el mérito que se evidencia de autos; documentales marcadas con las letras “A”, “B”, y “C”, contentivas de notificaciones escritas originales hechas al ciudadano JOSE MANUEL MONTAÑO, parte demandada en este juicio, por parte del ciudadano OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, arrendador y parte actora en esta causa, por las cuales hace saber al arrendatario su intención de no continuar la relación arrendaticia, mucho antes del término del contrato; notificación marcada como anexo “D”, hecha por la Junta de condominio, en el cual se le informa a su representado, las diferentes quejas que existen respecto del inquilino que ocupa el apartamento, por parte de los vecinos del Conjunto residencial; testimonial de la ciudadana NURA NORELDIN. En la misma fecha se admitieron las pruebas promovidas, verificada como fue su legalidad y pertinencia, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 2 de noviembre del 2.006, tuvo lugar el acto de declaración de la testigo promovida por la parte actora, ciudadana NURA MARIA NURELDIN GOMEZ, ampliamente identificada en autos, por lo que encontrándose la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, en los términos que a continuación se insertan:

MOTIVA

Se trata en el presente caso, de una demanda por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, habiéndose realizado el procedimiento conforme a las normas pautadas para el juicio breve, por mandato del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se cumple a cabalidad en el presente caso, con la normativa vigente respecto a la competencia tanto por la materia, valor y territorio, que permiten la sustanciación y conclusión que asume este ente jurisdiccional. Como consecuencia de la legitimidad expuesta, procede éste órgano de justicia, al análisis detallado de los autos, y de las pruebas avanzadas por las partes, con el objeto de dilucidar la cuestión controvertida. En esa tarea, se halla, como se dijo con antelación, que estamos en presencia de una reclamación por cumplimiento de contrato de arrendamiento, basamentada conforme se desprende del estudio del libelo de la demanda, en el cumplimiento del plazo del contrato, y en la cláusula cuarta del mismo que expresa, que si al vencimiento del término fijo o de las prórrogas que pueda sufrir este contrato, una de las partes contratantes no hubiere dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por terminado este contrato, éste se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración; no obstante EL ARRENDADOR queda en libertad de exigir la desocupación del inmueble arrendado al vencimiento de cualquiera de los plazos de duración del contrato, avisándole al arrendatario, con un mes de anticipación. Alega además la parte actora, que la cláusula novena del contrato en cuestión, establece, que al terminar el presente contrato, por cualquier causa que sea, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas. De esta manera, la parte actora afirma que en su carácter de arrendador solicitó por escrito al arrendatario, es decir a la parte demandada en este juicio, ciudadano JOSE MANUEL MONTAÑO IBARRA, la desocupación del inmueble arrendado en mas de una oportunidad, cumpliendo con la normativa establecida en las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Mas adelante afirma la parte actora, que la desocupación a (sic) sido fundada por innumerables quejas que le han hecho a mi representado “El arrendador”, por parte de la junta de condominio y vecinos de la comunidad, sobre la conducta asumida tanto por el arrendatario como por las personas que ocupan el inmueble, las cuales incurren en actos que perturban la paz y tranquilidad del Conjunto Residencial, siendo entre otras: música a volumen alto y por largos períodos del dia; parrillas con humos fuertes; golpes de puertas, rejas lanzadas fuertemente; ocupan puestos de estacionamiento de otros propietarios e inquilinos; peleas fuertes, gritos en alta voz; la mascota, la sueltan a hacer las necesidades en áreas comunes del edificio. Todo este arsenal de quejas afirma la parte actora en su libelo, dan por descontada la violación sistemática por parte del arrendatario, de las cláusulas del contrato de arrendamiento cuya violación se reclama.
En relación con la defensa planteada por la parte demandada, a través de su apoderado Judicial EUCLIDES MUJICA R, Abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65589, negando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho, afirmando que su representado no ha recibido aviso o notificación alguna, de desocupación del inmueble arrendado, por parte del arrendador. Alega además que la desocupación sólo puede solicitarse por vía judicial y mediante las causales taxativamente señaladas en la Ley, rechazando la afirmación de que su mandante no cumpla con las normas de convivencia aducidas por la parte actora, ya que su conducta es decorosa y no afecta la libre convivencia. Al mismo tiempo, dá cuenta la parte demandada en su escrito de contestación, de la dubitación exhibida por el actor en su libelo, cuando expresa: “Anteriormente había pensado en solicitarle la desocupación al arrendatario JOSE MANUEL MONTAÑO IBARRA...” agregando que tal manifestación podía interpretarse como un perdón a la falta cometida por el ofensor, y por la causa no podría alegar ese hecho como cumplido como causa de un petitorio. Por ultimo luego de diversos alegatos en descarga de las denuncias formuladas por el actor en cuanto a la conducta inadecuada asumida por el demandado, que según su criterio se consideran violatorias de la normativa contractual suscrita entre las partes, la parte accionada entiende y así lo reseña que el contrato existente entre las partes se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y que el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin oposición del arrendador quien ha continuado percibiendo, religiosamente las pensiones de arrendamiento, por lo cual no se puede aplicar las normas de desalojo establecidas en la Ley de la materia, además que la demanda no está fundamentada en norma legal aplicable al caso. Expuestas como han sido las posiciones antagónicas y contradictorias en todos los puntos, de las partes en el proceso, salvo por lo que respecta a la existencia del contrato de arrendamiento, que no se niega por la parte demandada, sino que se esgrime el argumento, conforme al cual éste se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la prórroga sucesiva del mismo, y por las razones precedentemente anotadas. Como consecuencia de lo anterior se hace necesario analizar las pruebas que puedan existir en autos que arrojen luz sobre el debate judicial señalado. En esa tarea el Tribunal, pasa a analizar las pruebas indicadas y encuentra en primer lugar que el actor en este juicio, trajo a los autos, original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por el inmueble identificado como apartamento C-01, ubicado en el Parque Residencial La Mora, Conjunto 401-C, Planta Baja, Municipio Palavecino del Estado Lara, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 2 de septiembre del 2.005, inserto bajo el N° 42, Tomo 49, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. El indicado documento, no fue objeto de desconocimiento ni impugnación por parte del demandado, en el acto de contestación de la demanda, oportunidad en la cual podía haberse ventilado tal circunstancia, por lo cual se tiene como comprobación efectiva de la convención existente entre las partes, al tratarse como en efecto se trata de un documento público, con fuerza probatoria indubitable, a tenor de lo preceptuado por los artículos 1.357 y siguientes del Código civil en relación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
En cuanto a las pruebas promovidas en la secuela del proceso, encontramos, que solamente la parte actora, hizo uso de tal derecho, pasando de seguidas este Juzgador a su análisis detenido. En efecto, la parte actora promueve como pruebas documentales, notificaciones originales marcadas “A”, “B”, y “C”, mediante las cuales, según afirma la parte actora, le avisa al demandado JOSE MANUEL MONTAÑO, su intención de no continuar la relación arrendaticia. Efectuada la revisión de tales documentales, se evidencia que se trata, todas y cada una de ellas, es decir, las referidas notificaciones, de mensajes enviados al ciudadano JOSE M. MONTAÑO IBARRA, C.I. 22.328.508, suscritos por el Arrendador Propietario OSCAR BURGOA, C.I. 6.847.246, y ostentando dos de ellas, tanto la comunicación enviada en fecha 25 de enero del 2.006 como la de fecha 15 de marzo de 2.006, una firma al pie, luego de la literatura siguiente “No aceptó firmar el dia 29/01/2006” y “no quiso firmar comunicación el 15 de marzo 2.006”, respectivamente, suscribiendo ambas comunicaciones en calidad de testigo, una persona que se indica como NURA NORELDIN DE SENTIN, C.I. 7.508.294, ostentando la comunicación restante fechada el 13 de febrero de 2.006, sellos del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) OPT Acarigua Portuguesa. En tal situación se hace necesario el estudio a profundidad del contrato de arrendamiento, con el objeto de confrontar la convención de las partes con la pretendida notificación formulada. En esa tarea el Tribunal encuentra que la cláusula de vigencia del contrato de arrendamiento, tantas veces mencionado, es la Cuarta, que expresa la duración del contrato en seis meses a partir del dia 15 de septiembre de 2.005 hasta el 15 de marzo de 2.006, y que si al vencimiento del término fijo o de las posibles prórrogas, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por terminado este contrato, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Asimismo establece dicha cláusula: “Este aviso debe darlo el Arrendatario, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, o de cualquiera de las prórrogas”. Por otra parte de ser el arrendador, el interesado en la desocupación, establece la señalada cláusula, que éste queda en libertad de exigir la desocupación del inmueble arrendado, al vencimiento de cualquiera de los plazos de duración del contrato, avisándole al arrendatario, con un mes de anticipación. Como se ha descrito con antelación, las comunicaciones dirigidas a la parte demandada, que se vienen analizando, no se encuentran suscritas por dicha parte, de manera que mal puede tomarse tal probanza como eficaz, en cuanto a la pretendida notificación de la parte demandada, ya que solo ostentan en su parte inferior, dos de ellas, la firma de un tercero, extraño al juicio, que si bien es cierto y se evidencia de autos, fue promovido como testigo de prueba, no es precisamente ésta una prueba como tal, ya que al hablarse de notificación, ésta debe ser personal en el sentido en que lo establecen las partes en su contrato de arrendamiento, no bastando en consecuencia el argumento de la negativa a la suscripción de tales comunicaciones por el demandado, como para hacer pensar, que la notificación se efectuó cabalmente en la persona del demandado, por lo cual se desestiman tales documentos, por ser totalmente contrarios a derecho, y así se decide.
En cuanto a la prueba promovida por la parte actora en el punto segundo de su escrito de pruebas, consistente en el documento marcado con la letra “D”, mediante el cual se le expresa a su representado, es decir la parte actora, las diferentes quejas que existen y que han llegado a la oficina de condominio del inquilino que ocupa el apartamento, por parte de los vecinos del conjunto Residencial, se aprecia que dicha comunicación dirigida en efecto, por la ciudadana ING. NURA NORELDIN, al ciudadano OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, propietario del apartamento dado en arrendamiento, es un documento privado emanado de tercero, que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, no siendo apreciado por esta Instancia, ya que no cumple con el dispositivo previsto por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse promovido con especialidad su ratificación mediante la prueba testimonial, por lo cual se desestima a tenor de lo previsto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
En lo que se refiere a la testimonial promovida por la parte actora, de la ciudadana NURA MARIA NORELDIN GOMEZ, se desestima la misma, por carecer el testigo de imparcialidad, así vemos que durante el desarrollo del interrogatorio de prueba, a la pregunta señalada como Cuarta, que es: Sabe Usted sobre si el señor OSCAR BURGOA, propietario del inmueble ha notificado al señor JOSE MANUEL MONTAÑO, su intención de no seguir con la relación arrendaticia, breve reseña. La testigo contesta: “En enero se le pasó el primer comunicado, y el señor MONTAÑO se negó a firmar, y el segundo comunicado se le pasó en marzo porque el contrato se vencía el 15 de marzo del 2.006, también se negó a firmar. Igualmente al responder la repregunta formulada por la contraparte, señalada como quinta, que es: Diga la testigo, que interés tiene en este acto. La testigo, contesta: “Testigo de los actos que de una manera sana se le alquiló el apartamento al señor MONTAÑO, se le determinó el tiempo que era por seis meses, ellos alegaron que tenían una casita que iban a estar ahí seis meses y ahora no quiere desalojarlo”. Como se evidencia de la respuesta dada por la testigo, además de no responder efectivamente, lo que constituye la interrogante formulada como repregunta quinta por la parte demandada, se aprecia un interés que resulta en el subrayado que hace de que el demandado no quiere desalojar, a pesar de que se le alquiló el apartamento de una manera sana. Tal manera de responder evidencia un interés aunque sea indirecto en las resultas del juicio, dando por momentos la sensación de que la testigo actuó en alguna oportunidad como administradora o representante de la parte actora, ya que ofrece respuestas en primera persona. Por tal situación, la testigo además de tratarse de una testigo singular que en el caso presente, responde en forma ambigua o no responde simplemente la interrogante formulada, permite a este Juzgador, dudar razonablemente de su imparcialidad, motivo por el cual se desestima, al no poderse adminicular su deposición en forma concordante por tratarse como se ha expresado de una testigo singular, ni con las demás pruebas de autos, de conformidad con lo previsto por los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Como resultado de lo anteriormente estudiado, se tiene que al no haberse realizado una comprobación eficaz de los presupuestos que se definen en el libelo de demanda, por no existir en criterio de este Juzgador, forma de entender que el arrendatario en el caso de especie haya sido notificado por su arrendador, y parte actora en este juicio, pues tal aviso de acuerdo a lo precedentemente examinado debía ser hecho en forma personal, al no haberse señalado ningún procedimiento especial a seguir por las partes contratantes, como para considerar el contrato de arrendamiento llegado a su término, de acuerdo en un todo a la literalidad del contrato de arrendamiento suscrito, tantas veces mencionado en esta decisión, que como se sabe tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley conforme a lo dispuesto por el artículo 1.159 del Código Civil. Por consiguiente, la presente demanda no cumple con la causal alegada por la parte actora, fundamentada en el artículo 39 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta del aviso que debía prevenir dirigido por el arrendador y parte actora en este juicio, ciudadano OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, al ciudadano JOSE MANUEL MONTAÑO IBARRA, parte demandada en el mismo, ampliamente identificados en autos, y por otra parte, no se consideran demostrados tampoco los extremos referentes a la causal contenida en el literal “F” del artículo 34 ejusdem, por no haberse hecho la comprobación eficaz de las afirmaciones efectuadas por la parte actora en su escrito libelar, por lo cual se hace procedente la declaratoria sin lugar de la misma, y así se decide.

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos que anteceden este Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda intentada por ante este Despacho, en fecha 22/09/06, por el ciudadano MIGUEL DIAZ SANCHEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.964, actuando en su carácter de Apoderado del ciudadano OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, venezolano, mayor de edad, Docente, titular de la cédula de identidad N° 6.847.246, contra el ciudadano JOSE MANUEL MONTAÑO IBARRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 22.328.508, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, del inmueble constituído por el Apartamento signado bajo el N° C-1, ubicado en el conjunto 401-C del Parque Residencial La Mora, Planta baja, Municipio Palavecino del Estado Lara, propiedad de la parte actora.
Se condena en costas a la parte actora perdidosa por haber resultado totalmente vencida en esta litis, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Los Rastrojos, a los diez días del mes de noviembre del Año Dos Mil Seis. Años: 196° y 147°.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

El Juez,

Abog. Antonio J. Illarramendi M.
La Secretaria,

Abog. Juana Goyo
En la misma fecha siendo las 2:30 P.M., se registró y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

Abog. Juana Goyo