LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO
Expediente N° 11.372
PARTE DEMANDANTE: LUIS ALEJANDRO BRICEÑO MEDINA,
N° V- 13.897.658, asistido por el DR. JOHNNI
NEGRÓN, I.P.S.A. N° 16.009.
PARTE DEMANDADA: HILDEMARX RONDÓN SILVA, 7.342.067,
Asistido por el DRA. YOLEIDA C. DURÁN P.
I.P.S.A. N° 38.847.
MOTIVO: DESALOJO Y ENTREGA DE INMUEBLE POR
FALTA DE PAGO.
FECHA DE ADMISIÓN: 01 DE AGOSTO DEL 2006. –
NARRATIVA
En fecha Primero (01) de Agosto de Dos Mil Seis (2.006), fue admitida por ante este Tribunal Demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, incoará el ciudadano: LUIS ALEJANDRO BRICEÑO MEDINA, titular de la Cédula de Identidad N° 13.897.658, asistido por el Abogado en ejercicio JOHNNI NEGRÓN SALAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.009, en contra del ciudadano: HILDEMARX RONDÓN SILVA, titular de la Cédula de Identidad N° 7.342.067, alegando en su Escrito de Demanda, lo siguiente:
“El día 21 de Agosto de 2.001, mi madre por mi autorizada verbalmente celebro un contrato de arrendamiento….con el ciudadano Hildemarx Rondón Silva,….por el termino de un año, …por un canon mensual de…Bs. 80.000,oo… se elevo el canon…a Bs. 130.000,oo…Omissis
…hasta la fecha adeuda…Bs. 390.000,oo debido a atraso en …3 meses….además no a depositado en ningún Tribunal…Omissis
…estimamos la presente demanda en la cantidad de…Bs. 2.000.000,oo….Omissis
El objeto de la pretensión en este caso es obtener…el Desalojo del inmueble arrendado…Omissis” (Folios 1 y 2)
En fecha Ocho (08) de Agosto de Dos Mil Seis (2.006), el Alguacil de este Tribunal dejó constancia por medio de diligencia, trató de localizar al Demandado de autos y fue imposible localizarlo, por lo que en fecha Veintiuno (21) de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006), diligenció consignado el Recibo de Citación sin firmar por cuanto la Parte Demandada no lo quiso hacer, acordando el Tribunal en fecha Veinticinco (25) de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006), librar Boleta de Notificación comunicándole lo narrado por el Funcionario.-
En fecha Veintiocho (28) de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006), la Parte Demandada, asistido por la Abogada en ejercicio YOLEIDA DURÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.847, consignó Escrito de Contestación de la Demanda, en los términos siguientes:
“Rechazo, niego y contradigo…la demanda incoada en mi contra…
Rechazo a todo evento que la ciudadana…madre de la parte actora, haya actuado para celebrar contrato de arrendamiento con mi persona…, pues no existe autorización alguna…Omissis
Es cierto…, que tengo pactado un contrato…, por el término de un año…, se consideraría prorrogado automáticamente…cosas que ha sucedido hasta la presente fecha.
Rechazo…, que tenga el retraso en..3 meses…y que además no haya depositado en ningún tribunal…en vista que la ciudadana NELLY MEDINA BASTIDAS arrendadora…, se ha negado rotundamente a recibirme cantidad alguna por concepto de canon…, me vi en la imperiosa necesidad de consignar ante el TRIBUNAL….Omissis
Rechazo…el desalojo…, no he dejado de pagar …Omissis” (Folios 41, 42 y 43)
Abierto a Promoción de Pruebas el presente Procedimiento, ambas Partes consignaron sus respectivos Escritos, la Parte Demandante consignó en fecha Dos (02) de Octubre de Dos Mil Seis (2.006) y en fecha Tres (03) de Octubre de Dos Mil Seis (2.006), la Parte Demandada.-
Siendo el día de hoy para dictar la Sentencia, este Tribunal realiza las siguientes Consideraciones:
M O T I V A
PRIMERO
1.1.-LA NORMATIVA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, ES DE ORDEN PÚBLICO Y SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA
El artículo 7 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala, que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”
La anterior normativa permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún órgano del Estado, ni siquiera por los órganos jurisdiccionales venezolanos.
El Orden Público, es:
“Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un Estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrán. En: Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, 1.982. Pág. 224. PP.713.).
Orden Público, es:
“Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. (S.f.) Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518. PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:
“Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).
Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:
“El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).
Así mismo lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia patria, al señalar, que:
“Las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos Inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. Así se establece. –
1.2.- SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye, que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las argumentaciones, excepciones y defensas hechas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el órden público; y en este caso el Orden Público Inquilinario.
Y del análisis que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta, encuentra que la pretensión consiste, a decir del Actor, en el “Desalojo del inmueble arrendado al ciudadano HILDEMARX RONDÓN SILVA…”(Vto., al f. 1).; “Acción” que fundamenta en el Literal 1° del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1.592 del Código Civil; evidenciándose así que dicha “Acción”, es de naturaleza civil por excelencia,; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus alegatos y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.
La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.”
La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.)
SEGUNDO
NATURALEZA DEL PLAZO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN
Para analizar la procedencia de la presente acción, se hace necesario analizar y verificar si existe entre las Partes una “Relación Arrendaticia”, y de existir, verificar la naturaleza del plazo para determinar el tipo de Contrato de Arrendamiento existente entre las Partes; y consecuencialmente la procedencia o no de la presente acción; y para ello debe tomarse en cuenta lo que señalan las Partes y el Contrato de Arrendamiento en torno al plazo estipulado para el arrendamiento. Ya que desde el mes de Abril de 1987, la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MIGUEL UGUETO; señalo lo siguiente:
“No cabe duda, que cuando el órgano judicial al recibir una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado,… (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1999. Pág. 96. pp 452.).”
Por ello es que al analizar la naturaleza del plazo, implica al mismo tiempo, constatar si existe o no una Relación Arrendaticia entre las Partes en la Controversia; y de existir, el verificar si es a “Tiempo Determinado o Fijo” o si por el contrario es un contrato por “Escrito a Tiempo Indeterminado o en su defecto Verbal”.
Por lo que este Tribunal debe constatar lo que dice la Parte Demandante, en su Demanda y lo que dice Parte Demandada, en su Escrito de Contestación a la Demanda, con respecto al tipo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas Partes, en el caso de existir el mismo; así como el analizar el Contrato de Arrendamiento que hayan producido en la presente Causa, con el expreso fin de verificar el plazo y la procedencia o no de la presente “Acción”. Así se decide.
2.1.- EN CUANTO A LA DEMANDA
La Parte Actora con respecto a la Relación Arrendaticia, dice en su Libelo de Demanda, que:
“El día 21 de Agosto de 2.001, mi madre por mi autorizada verbalmente celebro un contrato de arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Valera…..bajo el N° 47, Tomo 74……., con el ciudadano Hildelmarx Rondon Silva, omissis, por el término de un año, contado a partir de esa fecha, omissis, dicho inmueble se encuentra ubicado en la calle 54, No 1-95, Sector 01, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo…………
En consecuencia de lo anteriormente expuesto ciudadano juez y fundamentándome en los artículos 34 ordinal Primero de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y ordinal segundo del artículo 1.592 del Código Civil acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando al Ciudadano Hildemarx……para que convenga o en su defecto el tribunal así lo determine ordene el desalojo, del contrato de arrendamiento…….”(Folio 1 y su Vto.).
2.2.- EN CUANTO A LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Mientras que por su lado, la Parte Demandada, ciudadano HILDEMARX RONDÓN SILVA, con respecto a la supuesta Relación Arrendaticia, dice en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
“CAPITULO II
Es cierto ciudadano Juez, que tengo pactado un contrato de arrendamiento suscrito entre mi persona y la Ciudadana NELLY MEDINA BASTIDAS, C.I. N° 4.659.687, por él término de un año, no obstante si al vencimiento del término, las partes no expresaban su deseo de darlo por resuelto, se consideraría prorrogado automáticamente por él término de un año y así sucesivamente, cosas que ha sucedido hasta la presente fecha.”(Folio 41.).
Por lo que corresponde ahora referirse al Contrato de Arrendamiento producidos por la Parte Actora.
2.3.- EN CUANTO A LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre: NELLY MEDIDA BASTIDAS---que a decir del Actor --en su señora madre; por una parte; y por la otra el Demandado de autos, ciudadano: HILDEMARX RONDÓN SILVA; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 21 de Agosto del 2001, inserto bajo el N° 47 del Tomo 74, que corre a los folios 6 al 8; en cuya Cláusula Tercera se estipula el plazo del mismo y que dice lo siguiente:
“Tercera: El plazo de duración del presente Contrato es de un (01) año, contado a partir del 21 de agosto del 2001. No obstante, si al vencimiento del término, las partes no expresan su deseo de darlo por resuelto, se considerará prorrogado automáticamente por el término de un año y así sucesivamente, sin embargo, es potestativo de la “ARRENDADORA” otorgar o no prórrogas al presente contrato, para lo cual así lo hará saber a “EL ARRENDATARIO” utilizando medios idóneos para ello.”
2.4.- INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, especialmente su único parágrafo, establece lo siguiente:
“Los jueces tendrán por norte la vendad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”(Negritas del Tribunal).
De lo expuesto por las Partes tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma y de lo estipulado en el citado Contrato de Arrendamiento; y del sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí en los mismos, como lo establece el artículo 4 del Código Civil; este Tribunal infiere, que:
1.- Que el Actor manifiesta que autorizó a su madre a la celebración de un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano HILDEMARX RONDÓN SILVA, sobre un inmueble de su propiedad.
2.- Que el Actor manifiesta que el Contrato de Arrendamiento era por el plazo de un (1) año contados a partir del día 21 de Agosto del 2001.
3.- Que el Actor Interpone “La Acción” por Desalojo, basada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Que la Parte Demandada señala que es cierto que suscribió un Contrato de Arrendamiento por el término de un año, no obstante si al vencimiento del término, las partes no expresaban su deseo de darlo por resuelto, se consideraría prorrogado automáticamente por él término de un año y así sucesivamente, cosas que ha sucedido hasta la presente fecha.
5.- Que la Cláusula Tercera del referido Contrato de Arrendamiento, estipula como plazo inicial del arrendamiento, un (1) año contados a partir del día 21 de Agosto del 2001 al día 21 de Agosto del 2002; y en consecuencia la Relación Arrendaticia consistía en un “Contrato de Arrendamiento por escrito y a Tiempo Determinado”.
6.- Que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes, preveía la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos que las Partes decidieran darlo por resuelto; en todo caso es potestativo del ARRENDADOR conceder o no prórrogas para lo cual lo hará saber al ARRENDATARIO por cualquier “medio idóneo”.
7.- Que el Tribunal no consigue por ningún lado, que las Partes hayan decidido dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento; como tampoco consigue que el ARRENDADOR haya decidido no otorgar prórrogas.
8.- Que el Contrato de Arrendamiento se mantiene a “Tiempo Determinado”
De la interpretación que hace el Tribunal y de lo expuesto anteriormente, queda plenamente demostrado que Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, consiste en un Contrato de Arrendamiento y a “Tiempo Determinado”. Así se decide.
Ahora bien, la Doctrina Venezolana ha señalado que el Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”, es:
“Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......”(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).
La “Acción” de “Desalojo” o de “Desocupación” de los inmuebles regulados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo está prevista basada en las Causales establecidas en el artículo 34 ejusdem para cuando la Relación Arrendaticia es a través de un Contrato de Arrendamiento Verbal o a “Tiempo Indeterminado por Escrito”; al establecer, que:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:
A.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
B.) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
C.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.
D.) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”
E.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
F.) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
G.) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Pero como quiera que, se está ante la presencia de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”, la Acción a proponer no es la de “Desalojo” o ”Desocupación”; sino la de “Resolución de Contrato de Arrendamiento” por violación a la Cláusula que le impone el deber al Arrendatario de no atrasarse en el pago de dos o más pensiones de arrendamiento consecutivas, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y es la razón por lo que la Demanda debe declarase Sin Lugar, por ser improcedente la “Acción” interpuesta. Así se resuelve.
D I S P O S I T I V A
En base a los razonamientos expuestos en los Particulares Primero y especialmente en los acápites del Segundo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Sin LUGAR, la Demanda que por Desalojo y Entrega de Inmueble propuso el ciudadano: LUIS ALEJANDRO BRICEÑO MEDINA, identificado en autos, en su condición de Propietario y Arrendador del inmueble, asistido por el Dr. JOHNNI NEGRÓN, inscrito en el IPSA bajo el N° 16.009; en fecha 1 de Agosto del 2006; contra el ciudadano: HILDEMARX RONDÓN SILVA, identificado en autos, asistido por la Dras. YOLEIDA C. DURAN y MAHILY VALENZUELA inscritas en el IPSA bajo los N°s 38.847 y 71.989 respectivamente; en su condición de Arrendatario del inmueble que ocupa, consistente en una casa ubicada en la Calle 5, N° 1-95, Sector Bella Vista, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; por ser improcedente la “Acción” interpuesta; todo de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se Declara que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es un “Contrato de Arrendamiento por Escrito y “Tiempo Determinado”, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la Parte Demandante por resultar totalmente vencida.
Así queda establecido. –
Cópiese, Publíquese y Regístrese. –
Dado, sellada, firmada y refrendada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Dieciocho (18) días del mes de Octubre del año Dos Mil Seis (2.006). – 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N. El Juez Titular, (fdo) Abg. Tulio Ramón Villegas Barrios. El Secretario, (fdo) Duglas José Carrillo Hidalgo (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, el Dieciocho (18) de Octubre de Dos Mil Seis (2.006).-
El Secretario:
TRVB/DJCH/Anabel. –
LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO
Expediente N° 11.372
PARTE DEMANDANTE: LUIS ALEJANDRO BRICEÑO MEDINA,
N° V- 13.897.658, asistido por el DR. JOHNNI
NEGRÓN, I.P.S.A. N° 16.009.
PARTE DEMANDADA: HILDEMARX RONDÓN SILVA, 7.342.067,
Asistido por el DRA. YOLEIDA C. DURÁN P.
I.P.S.A. N° 38.847.
MOTIVO: DESALOJO Y ENTREGA DE INMUEBLE POR
FALTA DE PAGO.
FECHA DE ADMISIÓN: 01 DE AGOSTO DEL 2006. –
NARRATIVA
En fecha Primero (01) de Agosto de Dos Mil Seis (2.006), fue admitida por ante este Tribunal Demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, incoará el ciudadano: LUIS ALEJANDRO BRICEÑO MEDINA, titular de la Cédula de Identidad N° 13.897.658, asistido por el Abogado en ejercicio JOHNNI NEGRÓN SALAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.009, en contra del ciudadano: HILDEMARX RONDÓN SILVA, titular de la Cédula de Identidad N° 7.342.067, alegando en su Escrito de Demanda, lo siguiente:
“El día 21 de Agosto de 2.001, mi madre por mi autorizada verbalmente celebro un contrato de arrendamiento….con el ciudadano Hildemarx Rondón Silva,….por el termino de un año, …por un canon mensual de…Bs. 80.000,oo… se elevo el canon…a Bs. 130.000,oo…Omissis
…hasta la fecha adeuda…Bs. 390.000,oo debido a atraso en …3 meses….además no a depositado en ningún Tribunal…Omissis
…estimamos la presente demanda en la cantidad de…Bs. 2.000.000,oo….Omissis
El objeto de la pretensión en este caso es obtener…el Desalojo del inmueble arrendado…Omissis” (Folios 1 y 2)
En fecha Ocho (08) de Agosto de Dos Mil Seis (2.006), el Alguacil de este Tribunal dejó constancia por medio de diligencia, trató de localizar al Demandado de autos y fue imposible localizarlo, por lo que en fecha Veintiuno (21) de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006), diligenció consignado el Recibo de Citación sin firmar por cuanto la Parte Demandada no lo quiso hacer, acordando el Tribunal en fecha Veinticinco (25) de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006), librar Boleta de Notificación comunicándole lo narrado por el Funcionario.-
En fecha Veintiocho (28) de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006), la Parte Demandada, asistido por la Abogada en ejercicio YOLEIDA DURÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.847, consignó Escrito de Contestación de la Demanda, en los términos siguientes:
“Rechazo, niego y contradigo…la demanda incoada en mi contra…
Rechazo a todo evento que la ciudadana…madre de la parte actora, haya actuado para celebrar contrato de arrendamiento con mi persona…, pues no existe autorización alguna…Omissis
Es cierto…, que tengo pactado un contrato…, por el término de un año…, se consideraría prorrogado automáticamente…cosas que ha sucedido hasta la presente fecha.
Rechazo…, que tenga el retraso en..3 meses…y que además no haya depositado en ningún tribunal…en vista que la ciudadana NELLY MEDINA BASTIDAS arrendadora…, se ha negado rotundamente a recibirme cantidad alguna por concepto de canon…, me vi en la imperiosa necesidad de consignar ante el TRIBUNAL….Omissis
Rechazo…el desalojo…, no he dejado de pagar …Omissis” (Folios 41, 42 y 43)
Abierto a Promoción de Pruebas el presente Procedimiento, ambas Partes consignaron sus respectivos Escritos, la Parte Demandante consignó en fecha Dos (02) de Octubre de Dos Mil Seis (2.006) y en fecha Tres (03) de Octubre de Dos Mil Seis (2.006), la Parte Demandada.-
Siendo el día de hoy para dictar la Sentencia, este Tribunal realiza las siguientes Consideraciones:
M O T I V A
PRIMERO
1.1.-LA NORMATIVA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, ES DE ORDEN PÚBLICO Y SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA
El artículo 7 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala, que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”
La anterior normativa permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún órgano del Estado, ni siquiera por los órganos jurisdiccionales venezolanos.
El Orden Público, es:
“Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un Estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrán. En: Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, 1.982. Pág. 224. PP.713.).
Orden Público, es:
“Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. (S.f.) Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518. PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:
“Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).
Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:
“El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).
Así mismo lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia patria, al señalar, que:
“Las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos Inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. Así se establece. –
1.2.- SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye, que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las argumentaciones, excepciones y defensas hechas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el órden público; y en este caso el Orden Público Inquilinario.
Y del análisis que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta, encuentra que la pretensión consiste, a decir del Actor, en el “Desalojo del inmueble arrendado al ciudadano HILDEMARX RONDÓN SILVA…”(Vto., al f. 1).; “Acción” que fundamenta en el Literal 1° del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1.592 del Código Civil; evidenciándose así que dicha “Acción”, es de naturaleza civil por excelencia,; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus alegatos y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.
La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.”
La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.)
SEGUNDO
NATURALEZA DEL PLAZO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN
Para analizar la procedencia de la presente acción, se hace necesario analizar y verificar si existe entre las Partes una “Relación Arrendaticia”, y de existir, verificar la naturaleza del plazo para determinar el tipo de Contrato de Arrendamiento existente entre las Partes; y consecuencialmente la procedencia o no de la presente acción; y para ello debe tomarse en cuenta lo que señalan las Partes y el Contrato de Arrendamiento en torno al plazo estipulado para el arrendamiento. Ya que desde el mes de Abril de 1987, la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MIGUEL UGUETO; señalo lo siguiente:
“No cabe duda, que cuando el órgano judicial al recibir una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado,… (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1999. Pág. 96. pp 452.).”
Por ello es que al analizar la naturaleza del plazo, implica al mismo tiempo, constatar si existe o no una Relación Arrendaticia entre las Partes en la Controversia; y de existir, el verificar si es a “Tiempo Determinado o Fijo” o si por el contrario es un contrato por “Escrito a Tiempo Indeterminado o en su defecto Verbal”.
Por lo que este Tribunal debe constatar lo que dice la Parte Demandante, en su Demanda y lo que dice Parte Demandada, en su Escrito de Contestación a la Demanda, con respecto al tipo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas Partes, en el caso de existir el mismo; así como el analizar el Contrato de Arrendamiento que hayan producido en la presente Causa, con el expreso fin de verificar el plazo y la procedencia o no de la presente “Acción”. Así se decide.
2.1.- EN CUANTO A LA DEMANDA
La Parte Actora con respecto a la Relación Arrendaticia, dice en su Libelo de Demanda, que:
“El día 21 de Agosto de 2.001, mi madre por mi autorizada verbalmente celebro un contrato de arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Valera…..bajo el N° 47, Tomo 74……., con el ciudadano Hildelmarx Rondon Silva, omissis, por el término de un año, contado a partir de esa fecha, omissis, dicho inmueble se encuentra ubicado en la calle 54, No 1-95, Sector 01, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo…………
En consecuencia de lo anteriormente expuesto ciudadano juez y fundamentándome en los artículos 34 ordinal Primero de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y ordinal segundo del artículo 1.592 del Código Civil acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando al Ciudadano Hildemarx……para que convenga o en su defecto el tribunal así lo determine ordene el desalojo, del contrato de arrendamiento…….”(Folio 1 y su Vto.).
2.2.- EN CUANTO A LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Mientras que por su lado, la Parte Demandada, ciudadano HILDEMARX RONDÓN SILVA, con respecto a la supuesta Relación Arrendaticia, dice en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
“CAPITULO II
Es cierto ciudadano Juez, que tengo pactado un contrato de arrendamiento suscrito entre mi persona y la Ciudadana NELLY MEDINA BASTIDAS, C.I. N° 4.659.687, por él término de un año, no obstante si al vencimiento del término, las partes no expresaban su deseo de darlo por resuelto, se consideraría prorrogado automáticamente por él término de un año y así sucesivamente, cosas que ha sucedido hasta la presente fecha.”(Folio 41.).
Por lo que corresponde ahora referirse al Contrato de Arrendamiento producidos por la Parte Actora.
2.3.- EN CUANTO A LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre: NELLY MEDIDA BASTIDAS---que a decir del Actor --en su señora madre; por una parte; y por la otra el Demandado de autos, ciudadano: HILDEMARX RONDÓN SILVA; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 21 de Agosto del 2001, inserto bajo el N° 47 del Tomo 74, que corre a los folios 6 al 8; en cuya Cláusula Tercera se estipula el plazo del mismo y que dice lo siguiente:
“Tercera: El plazo de duración del presente Contrato es de un (01) año, contado a partir del 21 de agosto del 2001. No obstante, si al vencimiento del término, las partes no expresan su deseo de darlo por resuelto, se considerará prorrogado automáticamente por el término de un año y así sucesivamente, sin embargo, es potestativo de la “ARRENDADORA” otorgar o no prórrogas al presente contrato, para lo cual así lo hará saber a “EL ARRENDATARIO” utilizando medios idóneos para ello.”
2.4.- INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, especialmente su único parágrafo, establece lo siguiente:
“Los jueces tendrán por norte la vendad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”(Negritas del Tribunal).
De lo expuesto por las Partes tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma y de lo estipulado en el citado Contrato de Arrendamiento; y del sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí en los mismos, como lo establece el artículo 4 del Código Civil; este Tribunal infiere, que:
1.- Que el Actor manifiesta que autorizó a su madre a la celebración de un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano HILDEMARX RONDÓN SILVA, sobre un inmueble de su propiedad.
2.- Que el Actor manifiesta que el Contrato de Arrendamiento era por el plazo de un (1) año contados a partir del día 21 de Agosto del 2001.
3.- Que el Actor Interpone “La Acción” por Desalojo, basada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Que la Parte Demandada señala que es cierto que suscribió un Contrato de Arrendamiento por el término de un año, no obstante si al vencimiento del término, las partes no expresaban su deseo de darlo por resuelto, se consideraría prorrogado automáticamente por él término de un año y así sucesivamente, cosas que ha sucedido hasta la presente fecha.
5.- Que la Cláusula Tercera del referido Contrato de Arrendamiento, estipula como plazo inicial del arrendamiento, un (1) año contados a partir del día 21 de Agosto del 2001 al día 21 de Agosto del 2002; y en consecuencia la Relación Arrendaticia consistía en un “Contrato de Arrendamiento por escrito y a Tiempo Determinado”.
6.- Que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes, preveía la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos que las Partes decidieran darlo por resuelto; en todo caso es potestativo del ARRENDADOR conceder o no prórrogas para lo cual lo hará saber al ARRENDATARIO por cualquier “medio idóneo”.
7.- Que el Tribunal no consigue por ningún lado, que las Partes hayan decidido dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento; como tampoco consigue que el ARRENDADOR haya decidido no otorgar prórrogas.
8.- Que el Contrato de Arrendamiento se mantiene a “Tiempo Determinado”
De la interpretación que hace el Tribunal y de lo expuesto anteriormente, queda plenamente demostrado que Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, consiste en un Contrato de Arrendamiento y a “Tiempo Determinado”. Así se decide.
Ahora bien, la Doctrina Venezolana ha señalado que el Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”, es:
“Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......”(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).
La “Acción” de “Desalojo” o de “Desocupación” de los inmuebles regulados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo está prevista basada en las Causales establecidas en el artículo 34 ejusdem para cuando la Relación Arrendaticia es a través de un Contrato de Arrendamiento Verbal o a “Tiempo Indeterminado por Escrito”; al establecer, que:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:
H.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
I.) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
J.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.
K.) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”
L.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
M.) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
N.) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Pero como quiera que, se está ante la presencia de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”, la Acción a proponer no es la de “Desalojo” o ”Desocupación”; sino la de “Resolución de Contrato de Arrendamiento” por violación a la Cláusula que le impone el deber al Arrendatario de no atrasarse en el pago de dos o más pensiones de arrendamiento consecutivas, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y es la razón por lo que la Demanda debe declarase Sin Lugar, por ser improcedente la “Acción” interpuesta. Así se resuelve.
D I S P O S I T I V A
En base a los razonamientos expuestos en los Particulares Primero y especialmente en los acápites del Segundo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Sin LUGAR, la Demanda que por Desalojo y Entrega de Inmueble propuso el ciudadano: LUIS ALEJANDRO BRICEÑO MEDINA, identificado en autos, en su condición de Propietario y Arrendador del inmueble, asistido por el Dr. JOHNNI NEGRÓN, inscrito en el IPSA bajo el N° 16.009; en fecha 1 de Agosto del 2006; contra el ciudadano: HILDEMARX RONDÓN SILVA, identificado en autos, asistido por la Dras. YOLEIDA C. DURAN y MAHILY VALENZUELA inscritas en el IPSA bajo los N°s 38.847 y 71.989 respectivamente; en su condición de Arrendatario del inmueble que ocupa, consistente en una casa ubicada en la Calle 5, N° 1-95, Sector Bella Vista, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; por ser improcedente la “Acción” interpuesta; todo de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se Declara que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es un “Contrato de Arrendamiento por Escrito y “Tiempo Determinado”, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la Parte Demandante por resultar totalmente vencida.
Así queda establecido. –
Cópiese, Publíquese y Regístrese. –
Dado, sellada, firmada y refrendada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Dieciocho (18) días del mes de Octubre del año Dos Mil Seis (2.006). – 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N. El Juez Titular, (fdo) Abg. Tulio Ramón Villegas Barrios. El Secretario, (fdo) Duglas José Carrillo Hidalgo (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, el Dieciocho (18) de Octubre de Dos Mil Seis (2.006).-
El Secretario:
TRVB/DJCH/Anabel. –
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