TSJ Regiones - Decisión

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Por libelo de demanda presentado en fecha 14-02-2006, se dio inicio a la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por los ciudadanos: ANA ALCIRA DE ROJAS y LEONEL ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° 3.324.792 y 3.083.986, respectivamente, en contra de la ciudadana SANDRA CALVANO FORGIONE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 13.538.174. Alegó la parte actora, que celebró contrato de arrendamiento con la accionada, tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 27-02-2004, anotado bajo el Nº 3, Tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual anexaron a la presente demanda en dos(02) folios útiles, marcado con la Letra “A”, sobre un inmueble de su propiedad, el cual esta ubicado en la Urbanización Valle Hondo, Séptima Etapa, Lote 32, N° 03, Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara, del cual anexó al libelo documento de propiedad, marcado con la letra “B”.- Que en el referido contrato de arrendamiento se estipuló que el inmueble arrendado sería destinado únicamente para vivienda familiar, igualmente se estipuló en su CLÁUSULA PRIMERA que el tiempo de duración del contrato sería de seis (06) meses prorrogable, contados a partir del 28 de Febrero del 2004. Que en la Cláusula TERCERA se estableció que el canon de arrendamiento es de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) mensuales, en donde la arrendataria se comprometió a pagar con absoluta puntualidad los primeros cinco (05) días de cada mes. Que en el referido contrato de arrendamiento el ciudadano PASTOR ARMANDO QUERALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.108.249, se constituyó en fiador y principal de todas y cada una de las obligaciones contraídas por la arrendataria, y quién es suegro de la ciudadana SANDRA CALVANO FORGIONE, y por información fidedigna habita en la misma casa.- Que la demandada, antes identificada, ha incumplido con la obligación principal de cancelar el canon de arrendamiento, tal y como fue convenido en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda, pues en diferentes ocasiones ha dejado de cancelar las respectivas pensiones arrendaticias, siempre incurriendo en atrasos, que para la fecha de presentación de la demanda, tiene vencida dos (02) cánones de arrendamientos, es decir, la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00). Que han sido varios los esfuerzos hechos por los arrendadores, pues en diversas oportunidades les han manifestado a la arrendataria, que debe cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la fecha estipulada, sin dilaciones o demoras, esfuerzos estos que han sido infructíferos y estériles pues la arrendataria sigue incumpliendo con su obligación principal. Asimismo, la línea CANTV que tenía asignada el inmueble, correspondiente al número 0251-2630879, a nombre de la propietaria Ana Navas de Rojas, se encuentra inactivo desde el 9 de septiembre del 2004, y posee una deuda de Ciento Ochenta y Cuatro Mil Novecientos Veinte Bolívares (Bs. 184.920,00), motivos por los cuales demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento a la ciudadana SANDRA CALVANO FORGIONE, fundamentando su acción en los artículos 1592 y 1167 del Código Civil, así como en el articulo 34 Literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando al Tribunal que sea condenada a la entrega material del inmueble arrendado, a la cancelación de la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 700.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, así como el pago de una suma equivalente al canon mensual, por concepto de indemnización sustitutiva, por todo el tiempo que transcurra desde la fecha de presentación de la demanda hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado, así como la respectiva solvencia de los servicios públicos. Igualmente que sea condenada al pago de los intereses de mora causados, conforme a lo establecido en el artículo 92 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y al pago de la indexación o corrección monetaria. A los folios 6 al 10, rielan los documentos fundamentales de la presente acción. En fecha: 20-02-2006, el Tribunal instó a la parte actora, a que indicara con precisión los fundamentos legales de la pretensión, a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la misma, folio 11. Cursa al folio 12, escrito presentado por la actora, aclarando los fundamentos de derecho de la pretensión, a los fines de la admisión de la acción, y asimismo la parte accionante otorgó poder apud acta a la abogada. NORKYS CAROLINA MÉNDEZ SIVIRA, I.P.S.A. N° 90.247. Al folio 14 al 15, riela auto de admisión de la demanda. Cursa al folio 16, auto estampado por este Tribunal.- En fecha: 20-03-2006, compareció la parte actora y retiró exhorto dirigido al Juzgado del Municipio Palavecino, a los fines de tramitar la citación de la parte demandada. Al folio 18 al 25, riela diligencia y resultas presentada por la parte actora, en la cual consigna despacho de citación debidamente practicado por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara y remitido con oficio N° 296-449 de fecha 20-04-2006. Cursa al folio 26, escrito de contestación de la demanda, presentado por la abogada. MARIA ALEJANDRA RODRÍGUEZ BUSTILLOS, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 90.205, constante de 4 folios útiles, asumiendo la representación sin poder de la parte demandada, de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. En fecha: 04-05-2006, la parte demandada ratificó las actuaciones realizadas por la abogada MARIA ALEJANDRA RODRÍGUEZ BUSTILLOS, antes identificada, y otorgó poder Apud Acta a los abogados MARCO ANTONIO CASTILLO ACOSTA, MARIA ALEJANDRA RODRÍGUEZ BUSTILLOS y DESIREE PAOLA MELÉNDEZ MONTENEGRO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 58.629, 90.205 y 90.215, respectivamente. Cursa al folio 30, escrito de sustitución de poder presentado por la apoderada actora, otorgándole el mismo a la abogada. SONIA PÁEZ MARCANO, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 92.278, y reservándose el ejercicio del poder conferido. Cursa al folio 31, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, en 3 folios útiles y 3 anexos, las cuales fueron debidamente admitidas por auto de fecha 13-06-2006. Cursa al folio 38, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, constante de 2 folios útiles y 16 anexos. En fecha: 16-06-2006, la parte demandada presentó escrito rechazando el documento promovido por la parte actora marcado “A”. En fecha: 19-06-2006, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada.- Del folio 58 al 64, riela escrito presentado por la apoderada actora, en el cual rechaza documento producido por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas. Riela al folio 65, escrito presentado por la actora constante de 2 folios útiles. En fecha 27-06-2006, el Tribunal dictó auto de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 68, cursa escrito presentado por la apoderada demandada, constante de 2 folios útiles. Transcurrido como ha sido íntegramente el lapso para dictar Sentencia en la presente causa, este Juzgador procede a proferir su fallo y en la parte dispositiva del mismo, ordenara la notificación de las partes, conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO:

Por razones de técnica procesal y de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa este Tribunal a analizar, en primer término, la cuestión previa invocada por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma en el libelo de demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
En este sentido, el citado artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Omissis…

Argumentó la demandada que la actora confunde las pretensiones señaladas en el petitorio, ya que solicita Resolución del Contrato de Arrendamiento y a su vez el cumplimiento de la obligación de pagar cánones de arrendamiento insolutos, afirmando que dichas acciones no pueden intentarse de manera conjunta, ya que ambas se excluyen por no producir los mismos efectos ni perseguir el mismo fin, y que –continua arguyendo- por lo tanto se estaría en presencia de una inepta acumulación de pretensiones.
Es criterio de este Tribunal, que es determinante e imperativo la claridad y precisión que se debe tener en los fundamentos en los que se apoyan las peticiones de los litigantes, en caso especial lo argumentado por la parte actora en su libelo de demanda.
En el caso de marras, del estudio minucioso de la relación de los hechos, de los cuales se desprende la falta de claridad y precisión básicamente en relación de la pretensión, ocasiona incertidumbre en la causa petendi, puesto que el supuesto fáctico invocado como fundamento de la pretensión es la falta de pago de unos cánones de arrendamiento.
Por ello, lo pretendido se transforma en una solicitud independiente que implica cumplimiento de contrato de arrendamiento por no satisfacer la obligación de pagar el canon y a la vez exigir la resolución del susodicho contrato en virtud del incumplimiento de una de sus obligaciones principales, cual es el pago.
Debe precisarse con claridad los efectos jurídicos que produce la declaratoria de resolución o cumplimiento de un contrato. En ambos casos el supuesto para la procedencia de la acción es el incumplimiento de obligaciones contractuales de un contrato bilateral. Pero, en el caso de demandarse la resolución, su declaratoria es retrotraerse al estado inicial como si nunca hubiesen contratado, no existiendo más obligación puesto que el contrato se declaró resuelto, no surtiendo o generando otros efectos jurídicos. En cambio, al demandarse el cumplimiento, su efecto es la subsistencia del mismo, solo que se ordena judicialmente el cumplimiento de las obligaciones contractuales dejadas de observar.
Así las cosas, al pretender el actor que la demandada cumpla con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y a su vez solicitar la resolución del contrato que los vincula, se evidencia claramente la discrepancia jurídica en cuanto a las pretensiones puesto que sus efectos se excluyen mutuamente, con lo que se evidencia la existencia de una inepta acumulación de pretensiones. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por otro lado, la parte actora fundamentó su pretensión en lo previsto en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, la parte demandada a raíz de la invocada inepta acumulación de pretensiones señaló que la resolución, cumplimiento y desalojo de inmueble tienen efectos jurídicos y que por tal razón procede la mencionada cuestión previa.
Ya analizado el alegato sobre la incompatibilidad entre la resolución y el cumplimiento demandado. Pasa a analizarse sobre la acción fundamentada en la norma antes citada.
Así, el encabezado del artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado….

Y de la norma parcialmente transcrita, se tiene que para la procedencia de la acción de desalojo de inmueble se requiere, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se haya indeterminado.
Corolario de lo anterior es que el Juez debe hacer un análisis para determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por el actor.
Y del contenido de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, se tiene que la voluntad de las partes fue la de mantener un contrato a tiempo determinado prorrogable. Y no evidenciándose de autos desahucio alguno que pusiese término al plazo original o a cualquiera de sus prorrogas contractuales para que el arrendatario hiciese uso de la prorroga legal y que se produjese la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, es por lo que se observa que la relación que vincula a las partes actuantes en el presente proceso escapa de la esfera que cubre el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En consecuencia, de todo lo anteriormente argumentado se deduce la procedencia de la cuestión previa invocada relativa al defecto de forma por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Analizado lo anterior, para este Tribunal resulta inoficioso analizar el material probatorio aportado al proceso, así como también cualquier otro alegato o defensa que las partes hayan esgrimido.
Decidido lo anterior, no cabe duda para este Sentenciador considerar que la acción intentada no debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.