REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO, DEL TRANSITO Y OBLIGACION ALIMENTARIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO. EN SU NOMBRE: I.- NARRATIVA: Se inicia este Juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRORROGA LEGAL, mediante demanda incoada por CHAMEL HAZIM SANEH venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.507.958, domiciliado en Valera, Estado Trujillo, a través de su Apoderado judicial Abogado OSCAR LINARES QUINTERO, Inpreabogado N° 73562, contra La Empresa “ CALZADOS NICO’S C.A.”, ubicada en Valera, Estado Trujillo, debidamente inscrita en el Registro de Comercio que por Secretaría llevo el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Trujillo, el día 10 de Octubre de 1980, bajo el N° 17, FOLIOS 45 al 50,Tomo 52, representada legalmente por el ciudadano NICOLA PASCAZIO MARCILIANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.319.149, domiciliado en Valera, Estado Trujillo. El actor narra lo siguiente: “Que su representado es propietario de un local comercial independiente ubicado en el Edificio Bristol, constituido con mezzanina, ubicado en el cruce de la Avenida 10, con calle 10, de esta ciudad de Valera, Estado Trujillo, el referido inmueble esta arrendado ala Empresa “ CALZADOS NICO’S. C.A.” anteriormente identificada, según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 11 de junio del 2002, quedando inserto bajo el N° 30, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. La duración del contrato de arrendamiento es por el término de un (01) año, es decir, desde el 30 de abril de 2002, hasta el 30 de abril de 2003, pudiendo prorrogarse por una sola vez por igual periodo de tiempo si en ello estuviesen de acuerdo las partes contratantes, manifestándolo por escrito con 60 días de anticipación al vencimiento del contrato. Que la condición establecida en la referida cláusula no se cumplió pues ni mi representado arrendador ni la arrendataria expresaron por vía escrita antes de los 60 días del vencimiento la voluntad de prorrogar el referido contrato por lo QUE SE VENCIÓ EL 30 DE ABRIL DEL 2003. en vista de que no se cumplió la cláusula tercera del referido contrato, su representado notificó a Calzados NICO’S., C.A., por medio de su representante legal que el referido contrato se venció el 30 de abril de ese año y por consiguiente comenzaba a correr la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que como se puede observar hay un contrato a tiempo determinado, por lo que, al llegar el día del vencimiento del plazo estipulado se prorrogaba obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, todo de conformidad con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Por último solicitó medida de secuestro del inmueble que ocupa el arrendatario.” Acompañó a la demanda en copias simples Poder y títulos dominiales, cursantes a los folios 09 al 17, del expediente. Por auto del 16 de noviembre del 2006 se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, mediante auto fechado 24 de noviembre del 2006, se subsano el motivo de la demanda, practicada la citación de la parte demandada de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, según Nota Secretarial inserta al folio 28, habiendo contestado la demanda al fondo y opuesto cuestiones previas de incompetencia el 19 de diciembre del 2006, acompañando poder original y copia certificada del Expediente Nº 4957, contentivo del Recurso Contencioso Administrativo Inquilinaria de Nulidad contra la Resolución N° 2495 de fecha 11 de Abril del 2005. A los folios 389 y 390 el Apoderado actor abogado Oscar Linares Quintero consignó sustitución de poder, reservándose su ejercicio al abogado Nelson Alcides Aguilar Manzaneda, Inpreabogado N° 108.415 y escrito de pruebas folios 391 al 392. Mediante decisión de fecha 10 de Enero del 2007, inserta a los folios 393 al 395, este Juzgado declaro sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, condenándose en costas del incidente a la demandada cuestionante quedando firme la misma. Subsecuentemente, quedó abierto el lapso probatorio común dentro del cual los contendientes anunciaron y evacuaron probanzas que luego se examinarán A los folios 509 y 510 cursan agregadas las resultas del requerimiento hecho por la parte actora a las Oficinas del Diario El Tiempo. En fecha 22 de febrero de 2007 se dictó sentencia definitiva formal desechando las cuestiones previas acumuladas a la incompetencia, a excepción del defecto de forma libelar consistente en la indeterminación de los puntos justificatorios de la cuantía fijada en el libelo; defecto éste que fué subsanado forzosamente por la parte querellante mediante escrito presentado el 15 de marzo de 2006 que riela a los folios 522 y 523, la cual subsanación fue declarada válida y suficiente por auto dictado el 23 de marzo de 2007 al folio 531, en cuyo mérito pasa el sentenciador a decidir el fondo del litigio con las siguientes: II.-MOTIVACIONES: PRIMER PUNTO PREVIO: DEL PROCEDIMIENTO. El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impone la concentración de todas las cuestiones previas para ser resueltas en la sentencia definitiva, a excepción de las relativas a la falta de jurisdicción y a la incompetencia, las cuales han de resolverse “in limine litis”. Salvo ésta prescripción procesal atinente al trámite de las cuestiones previas en los juicios inquilinarios el procedimiento se asemeja al del juicio breve por mandato del Artículo 33 “ejusdem”. En el presente caso, mediante interlocutorias proferidas el 10 de enero y el 22 de febrero del año en curso, que rielan a los folios 393 al 395 y 512 al 515, se desecharon la incompetencia por conexión y las demás cuestiones previas acumuladas, a excepción del defecto libelar que fue subsanado y así declarado por auto dictado el 23 de los corrientes al folio 531. En este punto se observa la aplicación analógica del procedimiento ordinario contemplado en el Artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en principio parece adecuado reponer el proceso al estado de nueva oportunidad para la contestación al fondo de la demanda de acuerdo a lo pautado en el Artículo 358 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, en este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 22 de abril de 2005 dictada en el expediente N° 03-3031, contentivo del juicio de amparo constitucional incoado por L. M. Núñez, sentó lo siguiente: …”Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, y 6° del artículo 346, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante so subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código” (…) De manera que, encuentra esta Sala viable que declarada con lugar alguna de las cuestiones previas antes citadas, el juez a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y actuando como director del proceso, haga del conocimiento de aquellas en la misma decisión que vencido el lapso de cinco (5) días de despacho a que se refiere el artículo 890 eiusem para decidir los procedimientos breves, la parte actora disponga de cinco (5) días de despacho para subsanar, y que vencido dicho lapso proceda dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, en tales casos, darse dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que trae como consecuencia, según lo establecido en el transcrito artículo 354 la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, y al haber contra esta decisión recurso alguno, deba el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia.” De la doctrina transcrita se infiere que en el presente caso debe decidirse el fondo del litigio y no reponer la causa al estado de nueva contestación al fondo de la querella; postura ésta que se presenta contradictoria toda vez que el demandado cuestionante tiene en principio, derecho a contradecir la demanda corregida. Sin embargo, ha de considerarse que en los juicios inquilinarios, a diferencia de los breves, el demandado tiene la carga procesal de acumular la contradicción al fondo de la querella a las cuestiones previas, “Ab Initio”.- Así se Decide. Por otra parte, la única cuestión previa que prosperó en esta litis es el defecto querellar por falta de justificación de la cuantía, el cual fue subsanado manteniéndose incólume la misma en la suma de Cinco Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 5.500.000,00), de modo que no puede acarrearle indefensión ésta situación al inquilino demandado debiendo procederse a la decisión del merito de esta causa, en aras de la concentración, brevedad y especialidad que informan el juicio inquilinario.- Así se Decide. SEGUNDO PUNTO PREVIO: DE LA NATURALEZA DEL ARRIENDO.- El arrendador demandante sostiene que el contrato de arrendamiento se estipuló a tiempo determinado y que al haber desahuciado al inquilino comenzó a discurrir la prorroga legal prevista en el literal “c” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida consideración que el inquilino ocupa como tal el inmueble por más de diez (10) años. Por su parte el inquilino insiste en que el contrato arrendaticio se recondujo a partir del 30 de abril de 2003 y por tanto resulta improcedente el vencimiento de la prórroga legal accionada. Para decidir, se aprecia el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento Autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del Estado Trujillo el 11 de junio de 2002 bajo el N° 30 del tomo 51 que riela a los folios 15 al 17, 53 al 55, cuyo tenor es: … “La duración del presente contrato de arrendamiento es por el término de un (1) año. Es decir del 30 de Abril del 2.002 hasta el 30 de abril del 2.003, pudiendo prorrogarse por una sóla vez por igual periodo de tiempo, si en ello estuviesen de acuerdo las partes contratantes manifestándolo por escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato”… De la cláusula transcrita se evidencia que los contratantes se acogieron a la duración anual del arriendo, prorrogable por una sola vez, a condición que ambos la consintieren por escrito, lo cual no aconteció habida consideración que como consta a los folios 509 y 510, el arrendador demandante demostró a través de prueba de informes que desahució al inquilino demandado mediante notificación por la imprenta publicada en la página 31 del diario local “El Tiempo” edición del 30 de abril de 2003, con cuya probanza instrumental enervó la tácita reconducción invocada por el inquilino y así expresamente se Declara. Establecida la calificación del arriendo “a tiempo determinado”, hasta el 30 de abril de 2003, e igualmente acreditado con la instrumental trasladada al folio 72 que hace prueba contra el inquilino demandado, queda demostrado por confesión extrajudicial de éste último que se conjuga a la de informes y se valora de acuerdo a los Artículos 1400 y 1402 del Código Civil, para establecer que la relación inquilinaria data desde el 1° de abril de 1980, es decir, por más de diez (10) años y por tanto le corresponden al inquilino tres (03) años de prórroga legal a partir del vencimiento del arriendo fijado el 30 de abril de 2003, habida consideración del desahucio por la imprenta en la misma data, en cuyo orden se declara que la prórroga legal discurrió entre el 30 de abril de 2003 y el 30 de abril de 2006, y como quiera que no consta en el expediente siquiera que la parte actora haya dispuesto de los alquileres consignados, debe reputarse finalizado el arriendo y su prórroga legal, resultando forzoso para el inquilino la desocupación del inmueble arrendado y así se establecerá en el siguiente III.-DISPOSITIVO: En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO, DEL TRANSITO Y OBLIGACION ALIMENTARIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: Con lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble local comercial independiente, ubicado en el Edificio Bristol, constituido con mezzanina, ubicado en el cruce de la Avenida 10 con Calle 10 de Valera, Estado Trujillo, arrendado a la empresa CALZADOS NICO’S, C.A. representada por NICOLA PASCAZZIO MARCILIANO, en consecuencia se condena a la expresada demandada a desocupar y entregar dicho inmueble en forma inmediata al arrendador demandante.- Así se decide.- SEGUNDO: se condena en costas de la acción a la demandada perdidosa. TERCERO: Publíquese y regístrese. Dado, sellado, firmado y refrendado en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario, del Tránsito y Obligación Alimentaria de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.- En Valera a los dos (02) días del mes de abril de Dos Mil Siete.- EL JUEZ, ABOGADO OSCAR ROMERO ACEVEDO. LA SECRETARIA, ABOG. TAULI SALAS RENDON. En igual fecha (02-04-07) se publicó la anterior sentencia siendo las 10:00 a.m. LA SECRETARIA, ABOG. TAULI SALAS RENDON EXPEDIENTE N° 26749.