TSJ Regiones - Decisión

LA
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
197° y 148°

EXPEDIENTE: N° 11.427.

DEMANDANTE: PAULA ALBERICO, C.I. Nº V- 4.665.82.
REPRERSENTADA POR LOS DRS. OBDIMAR M.
MAZZEY M. Y JUAN CARLOS VALERO PEÑA,
IPSA Nos. 56.801 y 89.927.

DEMANDADO: ALFREDO DE JESÚS VALERA ABREU,
C.I. N° V- 9.173.177,
ASISTIDO POR LA DRA. XIOMARA MORILLO,
I.P.S.A. N° 38.972.

MOTIVO: DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DE INMUEBLE.

FECHA DE ADMISIÓN: 08 DE MARZO DEL 2007.

NARRATIVA

En fecha Ocho (08) de Marzo de Dos Mil Siete (2.007), se admitió por ante este Tribunal, Escrito de Demanda incoado por la ciudadana: PAULA ALBERICO, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.665.827, a través de sus Apoderados Judiciales, Abogados en ejercicio OBDIMAR M. MAZZEY M y JUAN CARLOS VALERO PEÑA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.801 y 89.927 respectivamente, en contra del ciudadano ALFREDO DE JESÚS VALERA ABREÚ, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.173.177, por el Motivo: DESALOJO DE INMUEBLE, en el cual alega la Parte Actora lo siguiente:

“En fecha 14 de Marzo del 2002, ….Ciudadana PAULA ALBERICO…., suscribió con el carácter de Arrendadora, Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad,…con el ciudadano ALFREDO DE JESÚS VALERA….tuvo como objeto, el Local Comercial…Omissis
…se pactó…”El plazo de duración…es de UN (01) AÑO y TRES (03) MESES,…….acordaron que dicho contrato podía ser prorrogado…cualquiera de las partes manifestara a la otra su voluntad de renovarlo…., dicha notificación no se materializó por ninguna de las partes….la relación arrendaticia se ha prolongado….el ciudadano ALFREDO DE JESÚS VALERA…., permanece en el inmueble…por lo que…operó la tácita reconducción….Omissis
…aún cuando el referido contrato subsiste sin determinación del tiempo de duración, las partes han acordado sucesivos aumentos en el monto del canon……acordaron…la cantidad de…Bs. 500.000,oo mensuales,…desde comienzos del año 2006, comenzó atrasarse en el pago….Omissis
…no ha consignado las pensiones de arrendamiento….DICIEMBRE de 2.006, ENERO Y FEBRERO del 2.007…, lo que arroja….Bs. 1.500.000,oo…Omissis
Estimamos la presente demanda en…Bs. 1.500.000,oo, más los intereses….Omissis (Folios 1 al 6)

En fecha Veintiuno (21) de Marzo de Dos Mil Siete (2.007), el Alguacil del Tribunal, diligenció consignando los Recaudos de Citación, debidamente firmados por la Parte Demandada (F. 25)

En fecha Veintitrés (23) de Marzo de Dos Mil Siete (2.007), la Parte Demandada, manifestó al Tribunal no tener Abogado para su defensa, por lo que el Tribunal acordó nombrarle Defensor a la Abogada XIOMARA MORILLO SUÁREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.972, la cual fue notificada de su nombramiento en fecha Veintiséis (26) de Marzo de Dos Mil Siete (2.007), según diligencia suscrita por el Alguacil, dando Contestación a la Demanda, en fecha Dos (02) de Abril de Dos Mil Siete (2.007), en los siguientes términos:

“Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda…, la cual pretende el desalojo del inmueble del cual soy arrendatario…Omissis
…dicho Contrato, es…a Tiempo indeterminado…a finales del mes de Octubre de 2006, la demandante me manifiesta que no le siga consignando en el Tribunal…que le cancele a ella directamente…..el día 18 Diciembre de 2006 me envía una notificación donde me manifiesta que a partir del 01 de Enero de 2007, el alquiler será de…Bs. 1.000.000,oo….En el mes de Enero de 2007, trate de comunicarme con ella siendo imposible lograrlo…Contrato que nunca envió, para discutirlo con ella …no estaba de acuerdo con dicho aumento,…Omissis
…la demandante solo quiere mi desalojo a toda costa y por eso me engaño para que me insolventara y así poder desalojarme…Omissis
Es por esto que rechazo tanto en los hechos como en el derecho las pretensiones alegadas por la demandante….Omissis
Es Justicia que espero merecer…Omissis (Folios 31 al 34)

En fecha Doce (12) de Abril de Dos Mil Siete (2.007), la Parte Demandante por medio de diligencia desconoce tanto en su contenido y firma el documento que riela al folio 35 del presente Expediente.-

Abierto el presente Procedimiento a Promoción de Pruebas, sólo la Parte Demandante consignó Escrito de Pruebas en fecha Doce (12) de Abril de Dos Mil Siete (2.007).-

Siendo el día de hoy, para dictar Sentencia en la presente Causa, el Tribunal pasa a realizar las siguientes aseveraciones:

MOTIVA
PRIMERO

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

“Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrand. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).
Orden Público, es:

“Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

“Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

“Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

“El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

“Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SEGUNDO:
SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el Artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones, lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendadora procede a “….demandar, como en efecto, lo hacemos en este y por medio del presente escrito, al Ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, ya identificado, en sui carácter de ARRENDATARIO, para que convenga o a ello sea constreñido por este Tribunal en la desocupación del inmueble….”(Folio 5). “Acción” que fundamenta el Actor en los artículo 34 y 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1592 del Código Civil. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “En el presente caso dicho Contrato de Arrendamiento, es un Contrato a Tiempo Indeterminado,….” (Folio 32).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.”

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

TERCERO
SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desocupación o de Desalojo” interpuesta por el Actor. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que dispone el respectivo Contrato de Arrendamiento. Así se establece.

Ya que desde el mes de Abril de Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente:

“No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

“En fecha 14 de Marzo del 2002, nuestra mandante,….suscribió con el carácter de Arrendadora, Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, conjuntamente con el Ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU,….. en su carácter de Arrendatario. Dicho contrato tuvo como objeto, el Local Comercial N° 03….., todo lo cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública segunda de l Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo, en fecha 14 de Marzo del 2002, bajo el N° 78, Tomo: 36……..

…..las partes acordaron que dicho contrato podía ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando cualquiera de las partes manifestara a la otra su voluntad de renovarlo o prorrogarlo con lapso de tiempo anticipado de noventa días. En el caso de marras dicha notificación no se materializó por intermedio de ninguna de las partes...
Ahora bien, Ciudadano Juez, aún cuando el referido contrato subsiste sin determinación de tiempo de duración, las partes han acordado sucesivos aumentos………” (Folio 2).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte el Demandado, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, sólo dice lo siguiente:

“En el presente caso dicho Contrato de Arrendamiento, es un Contrato a Tiempo Indeterminado,….” (Folio 32).

3.3.- LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO.

La Parte Actora, junto con su Libelo de Demanda acompañó entre otros instrumentos copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana PAULA ALBERICO MICALONE, en condición de Arrendadora; y la Parte Demandada, ciudadano: ALFREDO DE JESÚS VALERA ABREU, en condición de Arrendatario; en el que en cuya Cláusula Cuarta se estipula el plazo del arrendamiento, al señalar lo siguiente:

“Cuarta: El plazo de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO Y (3) TRES MESES, contados a partir del primero (01) de Abril del 2002 (01-04-2002), prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando sea notificado a través de escrito y por cualquiera de las partes con por lo menos noventa (90) días de anticipación”.

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

“En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en el citado Instrumento contractual; este Tribunal infiere e interpreta que:

1.- Que la Parte Actora manifiesta que, suscribió un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano: ALFREDO DE JESÚS VALERA ABREU, en condición de Arrendatario, en fecha 14 de Marzo del 2002, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del Estado Trujillo, anotado bajo el N° 78 del Tomo 36.
2.- Que la Parte Actora manifiesta que, dicho Contrato de Arrendamiento tenía una duración de un (1) año y tres (3) meses desde el día 1 de Abril del 2002 al día 1 de Julio del 2003; y por lo tanto el contrato era a “Tiempo Determinado.”
3.- Que el Actor manifiesta que dicho Contrato de Arrendamiento no fue prorrogado; puesto que ninguna de las Partes manifestó a la otra y por escrito su voluntad de prorrogar por un período de igual tiempo al original; y efectivamente el Tribunal no consigue tal manifestación de voluntad.
4.- Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes, está estipulado en la Cláusula Cuarta del mismo, que textualmente señala lo siguiente:
“Cuarta: El plazo de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO Y (3) TRES MESES, contados a partir del primero (01) de Abril del 2002 (01-04-2002), prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando sea notificado a través de escrito y por cualquiera de las partes con por lo menos noventa (90) días de anticipación”.

5.- Que el Contrato de Arrendamiento en su plazo inicial era de un (1) año y tres (3) meses que iba desde el día 1º de Abril del 2002 al día 1º de Julio del 2003, según la Cláusula Cuarta del Contrato. Pero que llegado el día 1 de Julio del 2003, las Partes, no activaron en conjunto o individual su voluntad de prorrogar dicho Contrato de Arrendamiento, facultad prevista en la Cláusula señalada. Por lo que de allí en adelante el Arrendatario le era dado el beneficio de la “Prórroga Legal” establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
6.- Que de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, la Prórroga Legal que le salía al Arrendatario era de un (1) año que va desde el día 2 de Julio del 2003 al día 2 de Julio del 2004; fecha ésta en el Arrendatario debía entregar el inmueble por vencimiento de la Prórroga legal.
7.- Que desde el día 2 de Julio del 2004, el Arrendatario al seguir ocupando el inmueble sin oposición de la Arrendadora se configuró un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”; por efecto de lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil que estatuye lo siguiente:
“En los arrendamientos hechos a tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
8.- Que para el momento de suscribir el Contrato de Arrendamiento, estaba en vigencia la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
9.- Que el Contrato de Arrendamiento después de haber sido uno a “Tiempo Determinado”; se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”.

De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente evidenciado que, el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes en la Controversia, su plazo inicial era un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”; pero las Partes por no haber activado la facultad que les concedía la Cláusula Cuarta del mismo, para prorrogarlo por períodos iguales al plazo inicial; el mismo se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado” , por efecto del artículo 1.614 del Código Civil y el contrato sólo sirve de prueba de tal Relación Arrendaticia. Así se establece.

La Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, es:

Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa, es a “Tiempo Indeterminado”; por lo tanto la “acción” a proponer es la de “Desocupación o Desalojo”, como muy bien la interpuso la Parte Actora, al decir en su Libelo de Demanda, lo siguiente:

“….demandar, como en efecto, lo hacemos en este y por medio del presente escrito, al Ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, ya identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, para que convenga o a ello sea constreñido por este Tribunal en la desocupación del inmueble….”(Folio 5).

Por lo que si estamos ante un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, en consecuencia, la acción en la presente Causa, es la de Desocupación o Desalojo. Así se resuelve.

CUARTO
EN CUANTO A LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA

4.1.- EN CUANTO A LA DEMANDA

En síntesis, la Parte Demandante dice en su Demanda, lo siguiente:

“DE LOS HECHOS

En fecha 14 de Marzo del 2002, nuestro mandante, ciudadana PAULA ALBERICO…, suscribió con el carácter de Arrendadora, contrato de Arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, conjuntamente con el Ciudadano ALFREDO DE JESÚS VALERA ABREU, omissis, en su carácter de Arrendatario. Dicho contrato tuvo como objeto, el Local Comercial Nº 03, ubicado en la Calle 5, entre Avenidas 11 12 del Centro Comercial Elena de la Ciudad y Municipio Autónomo Valera…., todo lo cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Valera….., en fecha 14 de Marzo del 2002, bajo el Nº 78, Tomo: 36…….

En la Cláusula Cuarta….., se pactó textualmente, lo siguiente:”Omissis”…..las partes acordaron que dicho contrato podía ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando cualquiera de las partes manifestara a la otra su voluntad de renovarlo o prorrogarlo con lapso de tiempo anticipado de noventa días. En el caso de marras dicha notificación no se materializó por intermedio de ninguna de las partes….

Ahora bien, Ciudadano Juez, aún cuando el referido contrato subsiste sin determinación de tiempo de duración, las partes han acordado sucesivos aumentos en el monto del canon de arrendamiento, y es así que a partir de Julio del 2005, las mismas acordaron como monto…, la cantidad de….(Bs. 500.000,ºº) mensuales, cantidad ésta que había venido satisfactoriamente el arrendatario,….ALFREDO DE JESUS… satisfactoriamente, sin embargo desde comienzo del año 2006,comenzó atrasarse en el pago…., por lo que nos vimos en la necesidad de acudir ante los órganos jurisdiccionales…., por considerar….estaba en curso en la causal de desalojo….se encontraba insolvente en el pago…Dicha demanda fue declarada Sin Lugar…….toda vez que ambos Juzgadores consideraron que dicho Ciudadano se encontraba solvente….

Ahora bien,….el Ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, se encuentra actual y nuevamente en estado de insolvencia….., toda vez, que la última consignación que realizó fue en fecha 16 de Febrero del presente año 2007, para cancelar, según sus propias palabras, los cánones correspondientes a los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2006.

......establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Omissis.” Dicho dispositivo legal, establece las pautas que debe cumplir el arrendatario para que sea considerado solvente…

La cláusula tercera del contrato…..dispone: “Omissis…..suma ésta que el ARRENDATARIO, se obliga a pagar por mensualidades adelantadas con toda puntualidad durante los primeros cinco (5) días de cada mes…”…las partes convencionalmente acordaron que el pago de los cánones fuera por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días continuos siguientes a los primeros cinco (5) días para realizar la consignación de las pensiones….debe realizarla hasta el día 20 de cada mes.

Este procedimiento consignatario ha sido violado en reiteradas ocasiones por el mencionado….ALFREDO DE JESUS….., toda vez, que tal como lo expresáramos, el mismo, en fecha 16 de Febrero del 2007, consigna los vaucher bancarios……en lo cuales consta que en fecha 29 de Enero del 2007, depositó el mes de Octubre del 2006, cuando debió, por imperio de la Ley, realizarlo en fecha 20 de Octubre del 2006. Igualmente, en fecha 06 de Febrero del 2007, depositó el Mes de Diciembre del 2006, cuando debió realizarlo en fecha 20 de Noviembre del 2007, por lo que a no haber sido realizadas las consignaciones de forma legítima, es decir de acuerdo a la ley, no puede considerarse al…Arrendatario en estado de solvencia. Asimismo,…..por cuanto a la presente fecha, además de la extemporaneidad de las consignaciones antes mencionadas, ….ALFREDO DE JESUS….., no ha consignado las pensiones de arrendamiento correspondiente a DICIEMBRE DEL 2006, ENERO y FEBRERO del 2007 por un monto de ….(Bs. 500.000,ºº) cada uno, lo que arroja la cantidad total de…….(Bs. 1.500.000,ººº) todo lo cual consta en copias del referido expediente consignatario….., es por lo que siguiendo instrucciones de nuestra mandante, procedemos a demandar, como en efecto, lo hacemos en este y por medio del presente escrito, al Ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, ya identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, para que convenga o a ello sea constreñido por este Tribunal en la desocupación del inmueble…., con el respectivo pago de lo adeudado por concepto de pago de cánones de arrendamientos insolutos, es decir, los correspondientes a los meses de DICIEMBRE del 2006 y ENERO y FEBRERO, a razón de …..(Bs. 500.000, ºº) que totalizan la cantidad de…… (Bs. 1.500.000,ºº), más los intereses de mora….

DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO

La presente demanda se encuentra fundamentada en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone textualmente: “Omissis”.

Así mismo, encuentra su fundamento en el Artículo 1592 del Código Civil que dispone como obligación principal del arrendatario, la de pagar los cánones….Igualmente, en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Los intereses de mora causados en el atraso……, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras,…….”

PETITORIO
Solicitamos al Tribunal acuerde la citación del demandado……….

Estimamos la presente demanda en la cantidad de….. (Bs. 1.500.000,ºº), más los intereses de mora….

……….

………

………” (Folios 1 al 7).

La Parte Demandante junto con su Escrito de Demanda, acompañó los siguientes instrumentos:

1.- Original de Instrumento Poder otorgado a los Drs. OBDIMAR MAZZEY M. Y JUAN CARLOS VALERO, por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 17 de Abril del 2006, bajo el Nº 78 del Tomo 39. Folios 8 y 9.

2.- Original de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre PAULA ALBERICO MICALONE, en condición de Arrendadora; y el ciudadano: ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, en condición de Arrendatario; sobre el inmueble objeto de la Controversia. Otorgado en fecha 14-03-2002, bajo el Nº 78 del Tomo 36 por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo... Folios 10 al 13.

3.- Copias fotostáticas simples de una solicitud de consignaciones Inquilinarias que efectúa el ciudadano ALFREDO DE JESÚS VALERA ABREU, en condición de Arrendatario; a favor de la ciudadana PAULA ALBERICO MICALONE. Folios 14 al 22.

4.2.- EN CUANTO A LA CONTESTACIÓN A DEMANDA

Mientras que la Parte Demandada, en la Contestación a la Demanda, en resumen, manifiesta lo siguiente:

“Rechazo, y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el actor, la cual pretende el desalojo del inmueble….., alegando la falta de pago de los cánones de Arrendamiento….

…dicho Contrato de Arrendamiento, es un Contrato a Tiempo indeterminado, donde a finales del mes de Octubre de 2006, la demandante me manifiesta que no siga consignándole en el Tribunal porque para ella es más problemático y que le cancele a ella directamente. En el mes de Noviembre en vista de que ya debo Octubre y Noviembre por cuanto no había sido posible localizarla, me dirijo a ella nuevamente y me dice que no me preocupe porque de todas formas en el mes de enero de 2007 suscribiríamos un nuevo contrato de Arrendamiento. Siendo que el día 18 de Diciembre de 2006 me envía una notificación donde me manifiesta que a partir de 01 de Enero de 2007 el alquiler sería de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,°°) Aumento que corresponde al año 2005 y 2006, notificación que anexo al presente escrito…….En el mes de Enero de 2007, trato de comunicarme con ella siendo imposible lograrlo y esperando el nuevo contrato, Contrato que nunca envió, para discutirlo con ella por cuanto no estaba de acuerdo con dicho aumento, ya que en el 2005 ya me había aumentado y no como me dice en la notificación.

….lo corrobora la demandante cuando en su demanda a los folios 02 y 03 del presente expediente señala que a partir del mes de Julio de 2005 se acordó un aumento de Quinientos Mil Bolívares……. Es por esta razón que nuevamente me vi obligado a seguir consignado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera…….expediente N° 4991……

…como podrá observarse en este caso la demandante solo quiere mi desalojo a toda costa y por eso me engañó para que me insolventara y así poder desalojarme…., actuando así de mala fe ya que a la demandante no le interesa el dinero ya que aún no a retirado el dinero depositado desde el mes de Abril del año 2006. Si para el día 08 de Marzo del 2007 la demandante observó que los depósitos se seguían haciendo mensual ya que hice uno el 29-01-2007, otro el 06-02-2007. En el mes de Marzo realicé los siguientes depósitos uno el día 13-03-2007, otro el día 26 de Marzo de 2007, es decir, el día 20 de Marzo, fecha en que fui notificado de la presente demanda ya que había depositado y así lo he venido haciendo hasta el día de hoy 02 de Abril de 2007 anexando copia del depósito realizado el día 30 de Marzo de 2007 al presente expediente, estando al día con los pagos correspondientes.

Es por esto que rechazo tanto en los hechos como en el derecho las pretensiones alegadas…….

………….

………….” (Folios 31 al 34).

El Tribunal deja constar que, la Parte Demandada con el escrito de Contestación a la Demanda, produjo los siguientes Instrumentos:

1.- Original de una Comunicación dirigida por la ciudadana PAULA F. ALBERICO M., al ciudadano: ALFREDO DE J. VALERA, de fecha 18 de Diciembre del 2006, notificándole que a partir del 1 de Enero del 2007, el canon de arrendamiento sería de Bs. 1.000.000,°° correspondiente al año 2005-2006. Folio 35.

2.- Copia Fotostática certificada del Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 4991, que se tramita en el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; cuya beneficiaria es la ciudadana: PAULA ALBERICO MICALONE; y el consignatario el ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU. Folio 36 al 75.

QUINTO
SOBRE LAS PRUEBAS

Sólo la Parte Actora Promovió Pruebas en tiempo útil, hábil y temporáneo, así:

5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La Parte Demandante Promovió Pruebas, como se evidencia al folio 78 del Expediente, las siguientes:

ÚNICO: MERITO FAVORABLE DE LAS ACTAS:
La Parte Demandante Promueve el Mérito Favorable de las Actas Procesales, en especial, las siguientes:

1.- El Escrito de Contestación a la Demanda, por cuanto a decir de la Actora, reconoce que se encuentra en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos

2.- La Copia Fotostática certificada del Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 4991, que se tramita en el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; cuya beneficiaria es la ciudadana: PAULA ALBERICO MICALONE; y el consignatario el ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU; por considerar la Actora porque hace plena prueba de los alegatos esgrimidos en la Demanda.

En los términos expuestos quedó planteada la Litis.

SEXTO
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Corresponde ahora efectuar en examen de las Pruebas para dilucidar la Controversia:

6.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

ÚNICO: MERITO FAVORABLE DE LAS ACTAS:

La Parte Demandante Promueve el Mérito Favorable de las Actas Procesales, en especial, las siguientes:

1.- El Escrito de Contestación a la Demanda, por cuanto a decir de la Actora, reconoce que se encuentra en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos

2.- La Copia Fotostática certificada del Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 4991, que se tramita en el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; cuya beneficiaria es la ciudadana: PAULA ALBERICO MICALONE; y el consignatario el ciudadano ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU; por considerar la Actora porque hace plena prueba de los alegatos esgrimidos en la Demanda.

Al efectuar un minucioso examen del Escrito de Contestación a la Demanda, ciertamente este Tribunal constata que el Demandado de autos, manifiesta que: “… me engañó para que me insolventara y así poder desalojarme del local, actuando así de mala fe….” (Folio 33). Y al concatenar lo manifestado por el Demandado, lo ya citado; al expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 4991 que se tramita en el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, especialmente las consignaciones efectuadas para cancelar las mensualidades de OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2006 (Folio 67); las cuales cancela el 29 de Enero del 2007, el primero; y el segundo, el 6 de febrero del 2007 (F. 68); cuando de acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, eran para cancelarlas por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes y de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podía cancelarlos 15 días después del plazo dado para cancelar; esto es, el mes de Octubre podía cancelarlo hasta el día 20 de Octubre del 2006 y el mes de Noviembre, hasta el día 20 de Noviembre del 2006; o ambos el día 20 de Noviembre del 2006; pero el primero lo cancela a 2 meses y 9 días; y el segundo, a 2 meses y 16 días después de vencidos

Igual situación ocurre con la cancelación de la mensualidad de Diciembre del 2006 (Folio 69); que debió haberla cancelado a más tardar el día 20 de Diciembre del 2006; pero no fue si no hasta el día 13 de Febrero del 2007 (F. 70); a 1 mes y 17 días después del vencimiento. Igual situación acontece con las mensualidades de los meses de Enero y Febrero del 2007 (Folio 71); que debían ser cancelados a más tardar ambos el día 20 de Febrero del 2007; y no fue si no hasta el día 23 de Marzo del 2007 (F. 72), a 2 meses de estar vencido el primero y 1 mes de estar vencido el segundo.

Pues tal situación irregular en el pago de los cánones de arrendamientos por el Local Comercial arrendado por parte del Arrendatario, al efectuar las señaladas consignaciones de forma irregular y extemporáneamente a lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; hacen que el Arrendatario esté incurso en “estado de Insolvencia”, por lo que lo manifestado por el Demandado en la Contestación a la Demanda concatenado las Consignaciones efectuadas por el mismo en el Expediente de Consignaciones Inquilinarias N° 4991 que se tramita en el citado juzgado; las aprecia y las valora este Tribunal como plena prueba de tales hechos, de conformidad con el Contrato de Arrendamiento, con los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Con tales pruebas, queda plenamente demostrado el “Estado de Insolvencia” del Demandado en el inmueble arrendado. Así se establece.

En la presente Causa, el Demandado no logró probar una situación regular en el pago y consignaciones efectuadas; pues tales irregularidades en las consignaciones y pago de los cánones de arrendamientos lo hacen incurrir en “Estado de Insolvencia” en el Local Comercial arrendado; insolvencia esta que si logró probar la Parte Actora. Y es la razón por lo que la Demanda Interpuesta, debe Declarase con Lugar. Así se resuelve.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto y especialmente del Sexto de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: Con lugar la Demanda Interpuesta por la ciudadana: PAULA ALBERICO, identificado en autos, en su condición Arrendadora del inmueble, representada por los Drs. OBDIMAR MAZZEY M., y JUAN CARLOS VALERO PEÑA, I.P.S.A. Nos 56.801 y 89.927, en fecha 8 de Marzo del 2007; contra el ciudadano: ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, identificado también en autos, asistido por la Dra. XIOMARA MORILLO SUAREZ, I.P.S.A. No.38.972; en su condición de Arrendatario del inmueble que ocupa, consistente en un Local Comercial Nº 03, ubicado en la Calle 5, entre Avenidas 11 y 12, del Centro Comercial Elena, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; todo conformidad con los artículos 7 y Literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 1592 del Código Civil en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia:

1.1.- Se ordena a la Parte Demandada, ciudadano: ALFREDO DE JESUS VALERA ABREU, hacer entrega a la Parte Actora, ciudadana: PAULA ALBERICO, el inmueble consistente en un Local Comercial Nº 03, ubicado en la Calle 5, entre Avenidas 11 y 12, del Centro Comercial Elena, Jurisdicción de la Parroquia Juan I. Montilla, Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo totalmente desocupado de personas, cosas y animales.

SEGUNDO: Se estable que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, por efecto del artículo 1.614 del Código Civil y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO: No Se Condena al Demandado en costas ni intereses de mora por haber tenido motivos morales y racionales para litigar y buena fe en su proceder.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dado, sellada, firmada y refrendada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Veinticinco (25) días del mes de Abril del año Dos Mil Siete (2.007). – 197° de la I N D E P E N D E N C I A y 148° de la F E D E R A C I O N. El Juez Titular, (fdo) Abg. Tulio Ramón Villegas Barrios. El Secretario, (fdo) Duglas José Carrillo Hidalgo (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, el Veinticinco (25) de Abril de Dos Mil Siete (2.007).-

El Secretario