TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 30 de Abril de 2008
198º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-004916
DEMANDANTE: ÁNGELA RAMONA MARCHAN, venezolana, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad N° V-2.538.669, de este domicilio.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ANTONIO MARCANO CRUZ, inscrito en el I.P.S.A, bajo el número 28.386.
DEMANDADA: JULIE SOTO MARCHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.401.982 y de este domicilio.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CÉSAR VILLEGAS VILLANUEVA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 14.371.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 07.12.07, fue introducido ante la U.R.D.D. civil, libelo de demanda por acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la ciudadana ÁNGELA RAMONA MARCHÁN, asistida debidamente por el abogado ANTONIO MARCANO CRUZ, contra la ciudadana JULIE SOTO MARCHÁN, todos arriba recién identificados, en los siguientes términos:
Afirma la parte actora que es propietaria de una vivienda ubicada en el sector Ruezga Sur, parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, distinguida con el N° 12, vereda 17, sector 7. Agrega que mediante acuerdo debidamente firmado ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, la arrendataria se obligó a hacerle entrega del inmueble el 15.11.2007.
Asimismo señala que el motivo de la demanda es la imperiosa necesidad que posee de ocupar el inmueble, al carecer de otro inmueble, aseverando que se encuentra viviendo con uno de sus hijos. Es por estas razones que con fundamento al artículo 1167 del Código Civil, demanda a la arrendataria a los fines de que convenga o sea condenada por este Tribunal a: PRIMERO: La desocupación y entrega inmediata del inmueble. SEGUNDO: De no cumplir con la desocupación voluntaria, solicita sea realizada conforme a lo establecido en el artículo 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: El pago de las costas procesales.
Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) .
El 13.12.07, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada, una vez que la parte actora consignara los fotostatos respectivos. El día 28.01.08, el abogado ANTONIO MARCANO CRUZ, consignó copia del libelo de demandada a los fines de la elaboración de la compulsa. El día 07.02.08, se negó lo solicitado por cuanto no consta poder alguno que demostrara la representación del abogado. En fecha 15.02.08, la parte actora ratificó la diligencia realizada por el abogado ANTONIO MARCANO CRUZ. El 18.02.08, se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada. En fecha 27.03.08, el alguacil consignó compulsa de citación debidamente firmada por la demandada. El día 31.13.08, la parte demandada JULIETH SOTO MARCHAN, debidamente asistida por el abogado JULIO CÉSAR VILLEGAS, arriba identificados, presentó escrito dando contestación a la demanda con las siguientes defensas:
Afirma que en el mes de julio de 2004 firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana ÁNGELA RAMONA MARCHÁN, identificada en autos, sobre una casa ubicada en el sector Ruezga Sur, parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, distinguida con el N° 12, vereda 17, sector 7, señalando que en fecha 08.10.2006 hasta el 08.04.2007, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Subraya que por este primer contrato, no nombrado por la demandante, le corresponde la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos.
Y en caso negativo, indica que no fue notificada antes de los 30 días que la ley establece y que vencida la prórroga legal, no fue participada de desalojar el inmueble, por lo tanto presumió la continuidad del contrato arrendaticio, debido a que la demandante continuó recibiendo los depósitos de pago sin ninguna oposición durante 2 meses, por lo que el contrato a tiempo determinado se convirtió en uno indeterminado.
En este sentido, alega que después de este tiempo, es cuando solicita el desalojo, cuando el contrato a tiempo determinado se convirtió en indeterminado, por lo cual se opone al desalojo de forma inmediata, en virtud de encontrarse en la continuidad del contrato, asimismo se opone al pago de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) , ya que en ningún momento ha incumplido.
El 03.04.08, la parte demandante presentó escrito de pruebas. El día 07.04.08, se admitieron a sustanciación las pruebas consignadas por la parte demandante, salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 10.04.08, se dejó constancia de la no comparecencia de las testigos Maria Evangelista Cuicas de Guanipa y Zobeida García de Guanipa. En fecha 10.04.08, la parte demandante solicitó nueva oportunidad para la declaración de las testigos Maria Evangelista Cuicas de Guanipa y Zobeida García de Guanipa El 11.04.08, se dejó constancia de la no comparecencia de los testigos Neida Rodríguez y Albino López, y se fijó nueva oportunidad para la comparecencia de las testigos Maria Evangelista de Guanipa y Zobeida García de Guanipa. El 14.04.08, se dejó constancia de la no comparecencia del ciudadano Alexis López a rendir declaración, y se oyó la declaración la ciudadana Gladis Isabel Palma de Pérez. Ese mismo día la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 15.04.08, se dejó constancia de la no comparecencia de la ciudadana Olga de Chacón a rendir declaración, y se tomó la declaración de la ciudadana Lisbeth del Carmen Colmenárez Barcos. Asimismo la parte demandada consignó copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado. Este mismo día se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por la parte demandada y asimismo se advirtió a las partes que la causa se encontraba en etapa de sentencia, conforme al artículo 890 del Código de Procedimiento civil. El 15.04.2008, la parte actora renunció a la evacuación del resto de las testimoniales. El día 17.04.2008, la parte demandada presentó escrito. En fecha 22.04.08, se difirió el dictamen de la sentencia para el quinto día de despacho siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que el caudal probatorio consignado por la parte actora con el libelo de la demanda consiste en:
1. Original de contrato compra-venta, de fecha 21.02.1997, N° 10, Tomo 9, protocolo 1. Este documento, por no estarse discutiendo la propiedad del inmueble arrendado, por ninguna de las partes, es desechado de este proceso como prueba. Y así se establece
2. Original del contrato privado de arrendamiento, suscrito el 15.03.2007, cuyo cumplimiento se demanda. Este instrumento, emanado de ambas partes contendientes, al no ser impugnado ni negado, queda reconocido de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se determina.
3. Copia Certificada del convenio N° 055/07, ante la Oficina de Inquilinato. Esta prueba en razón ser un documento emanado de funcionario público y no haber sido tachada, también tiene para quien juzga, todo su valor probatorio. Y así se establece.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal facultad promoviendo tempestivamente las pruebas. La parte demandante, por su lado:
A. Invocó la comunidad de la prueba, en especial el compromiso suscrito el 15.11.2007 ante la Oficina de Inquilinato.
B. Promovió prueba testimonial. Los ciudadanos María Evangelista Cuicas de Guanipa, Zobeida García de Guanipa, Neida Rodríguez, Albino López, Alexis López y Olga de Chacón, no comparecieron a declarar, razón por la cual este Tribunal no tiene elementos sobre los cuales pronunciarse. Y así se establece. Pero sí comparecieron como testigos las ciudadanas Gladis Palma de Pérez y Lisbeth del Carmen Colmenárez, y de sus declaraciones se concluye que son testigos referenciales, (a la quinta pregunta: “¿por qué le consta lo declarado?” ambas dieron respuestas similares en su contenido, la primera: “porque conozco a la señora Marchán”, y la segunda “porque la conozco a la señora Ángela Marchán”, f. 24 y 29). Por lo que, aunado a que todos sus dichos, que consistieron exclusivamente en decir “sí” o “sí me consta”, (f. 24, 25, 28 y 29) sin más explicación que dieran pié a ubicarlas en una posición de haber presenciado lo que les fue preguntado, no dan fiabilidad a quien esto decide, pues al hablar de testigo nos referimos a la persona que ha estado presente y ha visto un acontecimiento, estas declaraciones son desechadas de este proceso. Y así se decide.
Mientras, la parte demandada:
I. Hizo nuevas alegaciones, lo cual no puede ser tomado en cuenta en virtud del momento procesal en que se hicieron y el principio de preclusividad procesal. Y así se establece.
II. En lo relativo a la copia certificada del contrato original de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, el 08.10.2003 bajo el N° 17, Tomo 109, el cual fue consignado por diligencia separada, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que de él se desprende. Y así se determina.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
La parte accionante asevera que la inquilina mediante acuerdo debidamente firmado, se obligó a hacer entrega del inmueble el 15.11.2007, aunado a señalar que por no poseer otro inmueble se encuentra en la necesidad imperiosa de ocuparlo, asegurando estar viviendo con uno de sus hijos, por lo cual solicita la desocupación del inmueble.
Por su lado, la demandada afirma que se encuentra disfrutando de su prórroga legal pues firmó contrato en el mes de julio de 2004, y otro también en fecha 08.10.2006 hasta el 08.04.2007. Y en caso negativo, alega no haber sido notificada antes de los 30 días que la ley establece, ni vencida la prórroga legal no fue participada de desalojar el inmueble, presumiendo la continuidad del contrato arrendaticio, debido a que la demandante continuó recibiendo los depósitos de pago sin ninguna oposición durante 2 meses.
Ahora bien, en el caso de marras la litis quedó trabada en la necesidad o no del inmueble por parte de la arrendadora, por estar arrimada en casa de uno de sus hijos, y en el deber o no de la inquilina de devolver el inmueble, el 15.09.2007, según lo acordaron en el Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara. La acción intentada es la de resolución de contrato de arrendamiento, basado en las razones recién indicadas.
Así las cosas, considera pertinente esta jurisdicente acotar, que coincide con lo expresado con Roberto Hung Cavalieri en su libro llamado “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 105: “las causales de desalojo, no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su DESALOJO”. Ello, en razón del resultado buscado: la desocupación del inmueble arrendado.
De seguidas pasa este Tribunal a determinar si existe en autos probanzas que determinen la causal de necesidad alegada, a los fines del desalojo solicitado. Es preciso pronunciarse sobre el principio probatio qui dicit, no qui negat, que prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Sin embargo, en relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa, criterio que hace suyo quien esto decide:
(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas.
De tal manera que, es forzoso para esta Juzgadora concluir que no existe en autos probanza alguna que evidencie la necesidad aludida por la demandante. Y así se decide.
En este mismo sentido, corresponde pronunciarse sobre la prórroga legal que asegura la inquilina está disfrutando, y que según sus dichos hace inválida la pretensión de resolución del contrato locativo.
Aquí conviene transcribir lo que pauta el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
De esta manera, se observa que la demandada demuestra que se suscribió entre las partes contrato arrendaticio el 08 de octubre de 2003, a través de documento autenticado ya valorado más arriba, con una duración –cláusula tercera- de un año improrrogable. Concatenando esta prueba con el contrato presentado como instrumento fundamental, así como con el convenio realizado por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, -pruebas valoradas ut supra, ambas con comienzo contractual desde el 15.03.2007- se concluye que se pactó una prórroga convencional entre las hoy contendientes, que culminaría el 15.09.07. Y así se determina
De esto se colige, la relación que se pauta en el contrato de arrendamiento de fecha 15.03.07 y en el convenio ante el ente administrativo inquilinario, es una manifestación de la continuación del nexo que ya existía desde octubre de 2003, afirmando ambas partes en estos instrumentos que la relación culminaría el 15.09.07. Haciendo que de ipso facto la relación locativa que existía antes de la suscripción de ese último contrato cobrara vida nuevamente, debiendo corresponderle a la inquilina, al finalizar esta nueva convención la correspondiente prórroga legal. Y así se decide.
Ahora bien, siendo que la relación inquilinaria tiene su origen desde hace menos de cinco años, como quedó demostrado en autos, -octubre de 2003- quien esto juzga observa que por ministerio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó la figura de la prórroga legal desde el 15.07.2007, de la cual la locataria se encuentra haciendo uso, de conformidad con lo pautado en la Ley Especial en su artículo 38. B. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por ÁNGELA RAMONA MARCHAN, venezolana, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad N° V-2.538.669, de este domicilio. Contra: la ciudadana JULIE SOTO MARCHAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.401.982 y de este domicilio.
2. Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los treinta días del mes de abril de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez

Abg. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza

El Secretario Accidental,

Abg. Jesús Duran Alfaro

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:30 pm.

El Secretario