TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro de agosto de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-004154
Exp. 12.952 / Desocupación
Se dio inicio a la presente causa en fecha 28-09-07 mediante auto de admisión dictado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Estado Lara del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano VICTOR ALEXANDER BORJAS FARIA, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.790.061, asistido por la abogada ANNYE MORLES inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 90.441; contra los ciudadanos DOMINGO ALEJANDRO MANSSUR RAAD y ALEXANDRA DEL VALLE BASTIDAS venezolanos, de mayor edad, titulares de la cédula de identidad Nº 7.001.304 y 11.618.113 respectivamente y de este domicilio.
Admitida la demanda, se emplazó a los demandados para que comparecieran el segundo día de despacho siguiente después que constara en autos la citación del último a contestar la demanda. Lograda la citación personal del codemandado y no habiendo podido lograrse la citación personal de la ciudadana Alexandra del Valle Bastidas, fue solicitada la citación por carteles siendo estos acordados y debidamente publicados en su oportunidad. Seguidamente en fecha 06-02-08, comparece la codemandada debidamente asistida de la abogada en ejercicio AURISMEL J. GUTIERREZ, quien se encuentra inscrita en el I.P.S.A. bajo el nº 108.760 para darse por notificada de la demanda intentada en su contra. En fecha 11-02-08 comparecen los demandados debidamente asistidos de abogado y le otorgan poder apud-acta a la abogada AURISMEL GUTIERREZ antes identificada. En esa misma fecha comparecen igualmente los demandados asistidos de la abogada Aurismel Gutiérrez para consignar escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandada promovió pruebas siendo estas admitidas en su oportunidad. En fecha 06-03-08 el juez de la causa se inhibe de seguir conociendo la misma por las razones expresadas en el acta levantada al efecto, por lo que fue distribuido el expediente siendo asignado a este tribunal en donde se recibe en fecha 31-03-08 avocándose la suscrita al conocimiento de la causa en el lapso estipulado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15-04-08 el Tribunal dicta un auto en el que solicita al juez inhibido remita computo de los días de despacho transcurridos. En fecha 17-04-08, se reciben las resultas de la inhibición planteada la cual fue declarada Con Lugar. En fecha 25-04-08, se recibe el cómputo solicitado. En fecha 25-04-08 se recibe escrito presentado por el codemandado Domingo Alejandro Manssur Raad el cual fue agregado a los autos. Concluida la instrucción de la causa y estando la misma en la oportunidad de dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión que en fecha 01-12-05, celebró contrato de arrendamiento con los demandados sobre un apartamento distinguido con el nº B 06, situado en la planta baja de la Torre Sur-B, del Conjunto Residencial San Antonio II, (Segunda Etapa) ubicado en la ciudad de Cabudare Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, aduce que, posteriormente se firmó un contrato sucesivo en fecha 31 de julio del año 2006, los cuales anexa al libelo marcados “A” y “B”. Continúa manifestando que el inmueble arrendado le pertenece según documento debidamente Registrado ante la Oficina Subalterna respectiva en fecha 13-03-02 y que acompaña marcado “C”; que dicho apartamento posee los siguientes linderos generales: Norte: con fachada norte del Edificio. Sur: con pasillo de circulación interna del Edificio. Este: Con fachada este del Edificio que da al pasillo de acceso de entrada del edificio y Oeste: con fachada Oeste del edificio y apartamento B-05. Alega igualmente que el último canon pactado fue por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil bolívares (Bs.450.000,oo) canon éste que incluía los gastos de condominio los cuales debían ser cancelados por los arrendatarios por mensualidades vencidas habiéndose desarrollado con normalidad las relaciones derivadas del contrato para ambas partes, pero que tales relaciones se vieron opacadas por el incumplimiento en que incurrieron los arrendatarios del artículo 1592 del Código Civil no solamente por haber causado deterioros al inmueble sino por haber dejado de cumplir con la obligación de pago desde el mes de julio 2007 cuando dejaron de pagar oportunamente el canon pactado, en consecuencia y como quiera que los mencionados ciudadanos adeudan tres meses por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde julio de 2007 a septiembre de 2007 y visto que han sido infructuosas las gestiones destinadas a obtener la cancelación de la deuda originada es por lo que acuden ante esta autoridad para demandar como en efecto lo hacen a los ciudadanos Domingo Alejandro Manssur Raad y Alexandra del Valle Bastidas para que convengan o en su defecto sean condenados por éste Tribunal en el desalojo del apartamento antes descrito con fundamento en lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tratarse de un contrato a tiempo determinado y haberse prorrogado y haber dejado de pagar tres mensualidades consecutivas. Igualmente solicita por vía indemnizatoria se condene a los demandados al pago de la suma de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.350.000,oo) que corresponde a los meses de atraso así como los que se devenguen durante el curso del proceso e igualmente los intereses moratorios de las cantidades adeudadas en su oportunidad según las tasas determinadas por el Banco Central de Venezuela y los honorarios profesionales.
En la oportunidad de la contestación, los demandados convienen en la celebración del contrato y que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, convienen igualmente en que el canon pactado es por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,oo) equivalentes por la reconversión monetaria en la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,oo) niegan y contradicen que hayan causado daños al inmueble arrendado e igualmente que hayan dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses que se dicen insolutos por ende niegan que deban tres meses consecutivos de arrendamiento y que estos correspondan a los meses de julio agosto y septiembre de 2007; niegan que el arrendador haya efectuado múltiples gestiones para obtener el pago de dichas cantidades; rechazan que deban cancelar cantidad alguna por daños y perjuicios a la parte demandante y que deban ser condenados a pagar los honorarios de abogados por todo lo cual solicitan se declare sin lugar la demanda.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, debe como primer aspecto pronunciarse esta juzgadora sobre la naturaleza jurídica de la relación contractual que une a actor y demandados y en este sentido se observa que el demandante produjo conjuntamente con su libelo dos contratos el primero notariado y el segundo privado, suscritos entre éste y los demandados los cuales no fueron impugnados sino expresamente aceptados por los demandados por lo que esta juzgadora les otorga pleno valor probatorio en este juicio de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; el primero de los contratos en su cláusula Tercera dispone que: “El período de duración del presente contrato convenido entre las partes es de seis (06) meses fijos que comienzan a contarse a partir del 01 de Diciembre de 2005 al 01 de junio de 2006 inclusive pudiendo prorrogarse solo como consecuencia directa de la invocación potestativa de la prorroga legal, a que se refiere el Titulo V. ARTICULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, LOS ARRENDATARIOS en concordancia con el artículo 40 ejusdem.” El segundo contrato celebrado, estableció en su cláusula tercera lo siguiente: “El período de duración del presente contrato convenido entre las partes es de Doce(12) meses fijos que comienzan a contarse a partir del 31 de julio de 2006 al 30 de Junio de 2007,inclusive pudiendo prorrogarse solo como consecuencia directa de la invocación potestativa de la prorroga legal, a que se refiere el titulo V ARTICULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, LOS ARRENDATARIOS en concordancia con EL ARTÍCULO 40 EJUSDEM.” Del contenido de ambas cláusulas se observa claramente que las partes quisieron pactar una relación a tiempo determinado inicialmente de seis meses y luego de un año con la posibilidad exclusiva de la prorroga legal de manera que al haberse producido su expiración natural el 30 de junio de 2007, comenzó a correr la prorroga legal de conformidad con el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual es de un año, por haber durado la relación más de un año y menos de cinco de suerte que la prorroga establecida por ley vencía el 30 de junio de 2008 y siendo que la demanda se interpuso el 24-09-07, para ese momento la relación de arrendamiento se encontraba vigente y debía considerarse a tiempo determinado por mandato expreso del último párrafo del articulo 38 de la cita Ley, en donde textualmente se dispone que: “Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación” . De acuerdo con lo antes expuesto no queda duda para ésta juzgadora que la relación que une a demandante y demandados es a tiempo determinado, siendo ésta su naturaleza jurídica y así se establece. Aclarado lo anterior es necesario señalar que el tribunal Segundo del Municipio Iribarren al momento de admitir la demanda lo hizo por desalojo ello muy probablemente porque la actora al establecer el fundamento jurídico de su demanda señaló el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pidió que los demandados fueran condenados a desalojar el inmueble arrendado. Ahora bien, de acuerdo con lo expuesto antes, el contrato de autos es a tiempo determinado de manera que será menester establecer si el petitum contiene un error de fundamentación jurídica o si por el contrario la demandante erró al fundamentar su petición desde el punto de vista de los hechos que la constituyen. En el primer caso es decir error en la fundamentación jurídica el juez al no estar vinculado por la calificación jurídica de las partes puede en base al principio “iura novit curia” desestimar la calificación jurídica dada por el actor y establecer la calificación jurídica que corresponda declarando con lugar, de ser procedente la demanda interpuesta, en tanto que si lo ocurrido fue, que el actor erró al plantear su pretensión basándose en hechos a los cuales no les corresponde la calificación jurídica ni las consecuencias que le ha asignado, lo procedente será desechar la demanda. En este sentido se observa que la demandante en su escrito libelar cuando narra los hecho manifiesta que acude ante esta autoridad para demandar como en efecto lo hace a los ciudadanos Domingo Alejandro Manssur Raad y Alexandra del Valle Bastidas, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal al desalojo del apartamento anteriormente descrito con fundamento en lo establecido en el literal a) del Artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se trata de un contrato escrito celebrado por tiempo determinado y fue prorrogado de acuerdo a la cláusula tercera de dicho contrato, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a 03 mensualidades consecutivas, siendo por tanto un error en la fundamentación legal y no en el planteamiento de los hechos, ya que parte del supuesto de que la relación de arrendamiento se encuentra determinada por estar transcurriendo la prorroga legal. Período en el cual si ocurre algún incumplimiento en las cláusulas contractuales lo procedente será demandar la resolución del contrato como un medio de ponerle fin antes de que concluya el período de prorroga legal ordenada en la ley y que en este caso era de un año. En consecuencia lo correspondiente al arrendador es demandar la resolución con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil y no en el artículo 34 de la Ley Especial. En relación a este aspecto, el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, expresa: “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”.
En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. En este caso la demandante no señala expresamente que lo querido es la resolución del contrato no obstante al hablar de desalojo puede perfectamente entenderse que será una consecuencia inminente de la declaratoria con lugar de la demanda aun cunado ésta sea de Resolución, consecuencia que igualmente se produce cuando se demanda el desalojo con fundamento en la Ley Especial que rige la materia. En definitiva debemos concluir que se trata de un error de fundamentación jurídica pues en vez de invocarse el literal a) del artículo 34 de la Ley Especial ha debido invocar el artículo 1167 del Código Civil y así queda establecido.
Otro aspecto que es necesario aclarar sobre la fundamentación de la demanda es que, si bien la parte actora inicialmente señaló que los demandados han causado deterioro al inmueble arrendado y han dejado de pagar los cánones de arrendamiento, al momento de formular su petición condenatoria se circunscriben a invocar el desalojo por la falta de pago por lo que a los efectos de este proceso, será ésta la causa que será objeto de análisis por ende debe quedar desechada desde ya la prueba de inspección judicial promovida por la demandada y evacuada por el Tribunal Segundo del Municipio Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y que corre inserta a los folios 66,67 , 68, 69 y 70 de los autos.
Aclarado lo anterior se observa que, el fundamento de la demanda lo constituye la falta de pago en que han incurrido los arrendatarios de tres pensiones de arrendamiento consecutivas desde el mes de julio de 2007, es decir julio, agosto y septiembre de 2007 hecho este negado por los demandados. En este sentido establece el artículo 1354 del Código Civil que, “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, por lo que se hace necesario examinar el material probatorio incorporado a los autos para determinar si efectivamente cada parte cumplió con su respectiva carga procesal; en este caso, el demandante quien imputa la existencia de una obligación a cargo de los demandados debe probar que en efecto esta existe, lo cual quedó plenamente demostrado no solo por la aceptación de la existencia del contrato de los propios demandados sino por el contrato mismo que fue traído a los autos y que fue objeto de análisis al momento de establecer la naturaleza de la relación contractual; en cuanto a los demandados estos tenían la carga de demostrar que las pensiones que se dicen insolutas fueron oportunamente canceladas bien en forma directa al arrendador o mediante el procedimiento de consignación arrendaticia, observando quien decide que la parte demandada, durante el lapso probatorio trajo a los autos copia simple de los recibos expedidos por la secretaria de este Tribunal como constancia de las consignaciones realizadas las cuales por si mismas no son suficientes para demostrar el estado de solvencia que dicen tener; por una parte porque, si bien es cierto el Tribunal Supremo de justicia en reiteradas oportunidades ha establecido que la existencia o no de los expedientes que cursan en un mismo Tribunal no requieren ser demostrados al juez mediante la consignación de los recaudos puesto que ellos reposan en el Despacho y solo bastará para que el juez los examine que la parte lo señale en su escrito al tribunal; en el presente caso la consignación fue iniciada por ante este Despacho pero según consta de los registros del libro diario, se le dio entrada a la solicitud de consignación formulada por los ciudadanos Domingo Manssur y Alexandra Del Valle Bastidas, así mismo consta de dichos asientos que en fecha 11-02-08, se declinó la tramitación de la misma en un Juzgado del Municipio Palavecino y Simón Planas de Cabudare por estar ubicado el inmueble arrendado en esa jurisdicción de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la tantas veces citada ley especial. Por lo tanto si bien la misma cursó por ante este Despacho en los actuales momentos se encuentra en un Tribunal distinto por lo que no podría esta juzgadora tener acceso a las actas de consignación. Por otra parte los demandados como se expresó arriba solo acompañaron a los autos copia, de los recibos expedidos por el funcionario del Tribunal lo cual tampoco puede ser valorado a los fines de determinar la suficiencia de la consignación porque de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de este, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y señala el artículo 53 ibidem que dicha consignación se hará mediante escrito dirigido al Juez competente donde deberá indicarse el nombre y apellido del consignatario, el carácter con que actúa así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, los datos o referencias del inmueble arrendado, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual se efectúa la consignación. En las siguientes normas se dispone que el tribunal una vez recibida la solicitud, expedirá recibo o comprobante al interesado y ordenará la notificación del arrendador en la que se le señalarán las especificaciones de la solicitud. Este procedimiento válidamente efectuado permitirá que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia a pesar de la negativa del arrendador de recibir el pago de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 56 de la mencionada ley. De manera que es importante que a los fines del análisis ordenado en la norma, se tenga la consignación completa y no el simple recibo, adicionalmente puede observarse que el primer recibo expedido por el funcionario correspondiente esta fechado 07-02-08, y corresponde a las consignaciones de los meses de Julio, Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008 por lo que de ser ésta la oportunidad de la consignación la misma resultaría extemporánea por tardía al haberse efectuado posteriormente a la oportunidad en que establece la norma debían consignarse los cánones para que produjeran el efecto liberatorio ya que en ella se señala, como se especificó arriba que en caso de negativa del arrendador a recibir el pago, el arrendatario o cualquier persona que obre en su nombre y descargo puede proceder a consignarla ante un Tribunal de Municipio dentro de los QUINCE DIAS CONTÍNUOS siguientes al vencimiento de la mensualidad, de suerte que debe considerarse a los demandados insolventes en el pago de los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, y por ende incursos en la violación de una de sus obligaciones legal y contractual como lo es pagar el canon de arrendamiento oportunamente tal como lo establece el artículo 1592 numeral 2º y la cláusula Cuarta del contrato suscrito, por lo que es procedente declarar resuelto el contrato celebrado y en consecuencia ordenar el desalojo del inmueble arrendado y así se establece. Se desechan las documentales producidas a los folio 101 al 113 y del folio118 al 129 por ser inconducentes a la presente causa en donde lo pretendido es la resolución por falta de pago de los cánones de Julio, agosto y septiembre de 2007.
Solicita igualmente la demandante sean condenados los demandados al pago por vía indemnizatoria de la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000,oo), es decir Un mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1.350,oo) por efecto de la reconversión monetaria; equivalentes a los cánones insolutos, y los que se sigan devengando durante el proceso, así como los intereses moratorios de las cantidades adeudadas según la tasa determinada por el Banco Central de Venezuela; en relación con dichos pedimentos se hace necesario señalar que es posible la solicitud de una indemnización equivalente al monto fijado como canon de arrendamiento pues el propio artículo 1167 del Código Sustantivo establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, siendo por tanto los daños y perjuicios una compensación que el contratante que pide la ejecución o la resolución exige como medio de resarcir el deterioro patrimonial que sufre por la falta de cumplimiento oportuno del otro contratante y que en este caso particular se traduce en una suma equivalente al canon.
En cuanto a los intereses de mora que igualmente se reclaman, los considera esta juzgadora improcedentes puesto que ello solo sería posible en el caso de que lo reclamado fuese el pago de una cantidad que se debe y que ha generado intereses de mora por el retardo en el cumplimiento no siendo ello el caso de autos en donde lo solicitado ha sido un pago indemnizatorio o equivalente y así se establece.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, intentada por el ciudadano VICTOR ALEXANDER BORJAS FARIAS contra los ciudadanos DOMINGO ALEJANDRO MANZUR RAAD y ALEXANDRA DEL VALLE BASTIDAS todos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado. Se condena a los demandados de autos a entregar el inmueble que ocupan consistente en un apartamento distinguido con el nº B-06, situado en la planta baja de la Torre Sur-B, del Conjunto Residencial San Antonio II (Segunda Etapa) ubicado en la ciudad de Cabudare Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, cuyos linderos constan al inicio de este fallo. Se les condena igualmente a cancelar al demandante por vía indemnizatoria una cantidad equivalente al canon mensual a partir de julio de 2007 y hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, debiendo deducirse del monto calculado las cantidades que se encuentren depositadas a favor del arrendador en el Juzgado de Municipio Palavecino y Simón Planas de Esta Circunscripción Judicial correspondiente, a quien se ordena oficiar a tales fines. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren a los (04) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149°
La Juez,

Dra. Libia La Rosa Malaver
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:48 p.m.
La Sec.,