TSJ Regiones - Decisión

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 07 de agosto de 2008
Años: 198º y 149º
ASUNTO: KP02-V-2008-001090

DEMANDANTE: LUCIA ELVA MIRANDA GORRIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.353.596.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: AGUSTIN OCANTO SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.914.
DEMANDADA: INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR Y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.892.331 y V-7.761.486, respectivamente.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: XIMENA ALEGRIA, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 90.094.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES

En fecha 03 de Abril de 2008 fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda por acción de DESALOJO, instaurada por LUCIA ELVA MIRANDA GORRIN, contra: los ciudadanos INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, todos arriba identificados, en los siguientes términos:
Afirma la parte actora ser propietaria de una casa ubicada en la carrera 2 entre calles 7 y 8 de la Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad de Barquisimeto, la cual menciona se encuentra edificada sobre un lote de terreno ejido con una superficie de Trescientos Treinta y Seis Metros Cuadrados con Setenta y un Centímetro Cuadrado (336,71 Mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: En línea de 13,85 metros con la Carretera, que es su frente; Sur: En línea de 15,03 metros con terrenos que ocupa u ocupo Maria Medina; Este: En dos líneas, una de 10,17 metros y la otra de 10,22 metros con terrenos que ocupa u ocuparon José Medina y Pacheca de Medina, ante con carretera Zamuro Vano, que era su frente y Oeste: En línea de 28,50 metros con terrenos que ocupa u ocupó Mercedes Palacio; lo cual asegura se evidencia de documento de propiedad que acompaña el escrito libelar, cuya causante inmediata fue su madre ciudadana MACRINA GORRIN DE DIVERLIS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.393.451. De seguidas puntualiza que su madre con el consentimiento de su persona arrendó a los ciudadanos Ingrid María Ferreira de Pulgar y Luís Miguel Pulgar Quintero, antes identificados, el inmueble objeto de la demanda, indicando que la intención fue de que el arrendamiento se diera por un periodo de tiempo y no de forma permanente.
Señala que la relación arrendaticia inició con contratos a término fijo y que en virtud de no haber sido renovado y haber permanecido los inquilinos en el inmueble, recibiendo la arrendadora el canon mensual, la relación se indeterminó, por lo cual asevera le son aplicables las disposiciones establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, agregando que el último contrato de arrendamiento venció el 30 de enero de 2007.
Del mismo modo manifestó que desde hace diez meses se ha visto en la necesidad de utilizar dos habitaciones, una para dormir y otra para guardar sus bienes muebles embalados, en casa de sus suegros, y por cuanto la convivencia en casa de estos no es del todo satisfactoria, le obliga a mudarse lo antes posible, subrayando que siendo propietaria de una vivienda tiene el derecho de ocuparlo con preferencia ante cualquier persona, y más si ha solicitado su entrega con antelación, no pudiendo estar obligada a tener un inmueble perpetuamente a beneficio de otros.
De igual manera subrayó que los arrendatarios adeudan más de dos cánones vencidos, pues no pagaron los meses correspondientes a agosto y septiembre del año 2007, y que para e1 mes de octubre comenzaron a realizar consignaciones arrendaticias por ante un tribunal, las cuales asevera son extemporáneas.
En otro orden de ideas, indica que los demandados contravinieron lo dispuesto en el articulo 34, literal g, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando subarrendaron parcialmente el inmueble a la ciudadana Theomar Pastora Rivero de Borges, desde el 12 de diciembre de 2005 hasta noviembre del año 2007, el cual se realizó sin consentimiento de la arrendadora.
Razones todas por las cuales demanda a los ciudadanos Ingrid Maria Ferreira de Pulgar y Luís Miguel Pulgar Quintero, a los fines de que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Entregar e1 inmueble previa desocupación, en virtud de la necesidad del demandante de ocuparlo personalmente. SEGUNDO: El desalojo de los inquilinos del inmueble objeto de la demanda. TERCERO: El pago de los cánones de arrendamiento causados y pagados. CUARTO: Que en virtud del atraso de dos cánones de arrendamiento, no tiene derecho a prórrogas o beneficios en cuanto a plazos para la desocupación del inmueble. QUINTO: La condenación en costas y costos del presente juicio estimados en un treinta por ciento del valor de la demanda.
Fundamentó la presente acción en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la estimó en CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES .
El día 07 de Abril de 2008, se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada y librar compulsa de citación. El 17 de Abril de 2008 el alguacil consignó recibos de citación sin firmar por cuanto le fue imposible localizar a los demandados. El día 22 de Abril de 2008, la parte actora confirió poder apud-acta al abogado en ejercicio Agustín Ocanto Sánchez, antes identificado. En fecha 23 de Abril de 2008, la parte actora solicitó citación por carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado el 25 de Abril de 2008. El 07 de Mayo de 2008, la parte actora consignó carteles de citación. En fecha 09 de Mayo de 2008, el secretario accidental hizo constar de haber fijado el cartel de citación en la morada de la parte demandada. El día 21 de Mayo de 2008, comparecieron los ciudadanos Ingrid Maria Ferreira de Pulgar y Luís Miguel Pulgar Quintero, debidamente asistidos por la abogada en ejercicio Ximena Alegría consignaron escrito de contestación a la demanda, con las siguientes defensas:
Como punto previo opuso la cuestión Previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley en admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, por cuanto asevera que en la Ley el procedimiento de desalojo se encuentra previsto para los contratos a tiempo indeterminado, siendo que nos encontramos ante una relación arrendaticia a tiempo determinado. Asevera que las partes establecieron que el contrato tendría una duración de un año fijo contado a partir del día 30 de enero de 2006, existiendo una notificación de la no renovación del mismo el 12 de octubre del 2.006, por lo que asegura opera la prórroga legal de pleno derecho, la cual debido a haber habitado en el inmueble por más de cinco años y menos de diez, finaliza en enero del año 2009.
Del mismo modo opuso la cuestión previa contenida en el numeral 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto asevera que la ciudadana que se presentó como propietaria del inmueble arrendado, ciudadana Lucía Elva Miranda Gorrin, no es propietaria legítima del inmueble arrendado e igualmente manifestó que es falso que su causante lo haya arrendado con su consentimiento, siendo que la propietaria legítima del inmueble arrendado es la ciudadana Macrina Gorrin de Diverlis, con quien suscribió contrato de arrendamiento por períodos fijos determinados, tal como puede constatarse ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del estado Lara, por lo que solicitó al Tribunal se sirva emitir pronunciamiento de las referidas cuestiones previas.
En lo relativo a las defensas de fondo, rechazó que el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Macrina Gorrin en su condición de propietaria del inmueble y los ciudadanos Ingrid Maria Ferreira de Pulgar y Luís Miguel Pulgar Quintero, se haya convertido a tiempo indeterminado, puesto que el mismo es a término fijo por período de un año, teniendo fecha de culminación el 31 de enero del 2007.
Del mismo modo negó por no ser cierto que se adeuda alguna cantidad por concepto de cánones de arrendamiento insolventes, en particular los meses de agosto y septiembre de 2007, pues fueron debidamente cancelados al igual que los meses de octubre y noviembre, en la misma fecha, siendo que la arrendadora no entregó los recibos relativos a los meses de agosto y septiembre, por habérsele acabado el talonario de recibos y como había comenzado a escribir llenando del mes de noviembre hacia atrás, sólo hizo entrega de los de octubre y noviembre.
Así, manifestó que al no obrar con mala fe, quedó de buscar dichos recibos y la misma se negó a hacerle entrega de los mismos, por lo que se vio en la obligación de consignar por Tribunales desde el mes de septiembre los cánones, aún cuando ya había cancelado hasta noviembre de 2007. Puntualiza entonces que, lejos de haber incurrido en atraso en el pago de sus obligaciones de arrendataria, al contrario se encuentra en posición de solicitar el reintegro de los cánones pagados de más, consignando con la contestación a la demanda, los recibos de consignación ante los Tribunales, del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre del 2007 y siguientes, igualmente recibos de pago correspondiente al mes de octubre y noviembre del 2007.
Rechazó que se haya subarrendado parcialmente el inmueble que ocupa, a la ciudadana Theomar Rivero, quien por el contrario vino a laborar en el local que mantiene arrendado, del cual no pudo hacer uso ya que la misma ciudadana, por mandato y apoyo de la aquí demandante, rehusó a retirarse del local e intento hacer uso de propietaria, cuando la misma laboraba en el negocio, indicando que mantiene una relación arrendaticia en dicho local comercial parte del inmueble mayor que es la casa, y en el cual indica que ejercía la actividad comercial que le ayudaba y le daba sustento a su hogar, puesto que su cónyuge es una persona discapacitada.
Asimismo aduce que ha tenido que recurrir a los órganos policiales para obtener el uso pacífico de la cosa arrendada, ya que afirma que la ciudadana aquí demandante intentó personalmente instalar a la ciudadana Theomar Rivero dentro de las instalaciones del local que paga puntualmente y del cual es arrendataria, violando los derechos que tiene como arrendataria del mismo. Por lo que subraya que es falso que hubiera subarrendado ni total ni parcialmente el mencionado local.
Seguidamente, la demandada intenta contrademanda en los siguientes términos:
Indica que con fundamento en lo previsto en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, propone en contra de la ciudadana demandante LUCIA ELVA MIRANDA GORRIN, una mutua petición para que con base en los argumentos antes expuestos convenga o sea condenada por el Tribunal en los siguientes petitorios:
1. La restitución de los cánones de arrendamiento transcurridos desde el mes de noviembre de 2007 hasta la presente fecha, por cuanto la misma ha impedido el uso y disfrute del bien arrendado, aseverando que esto se desprende de acta levantada ante funcionario público competente, por el procedimiento en el cual la mencionada ciudadana cambió los candados y violentó la cerradura del local arrendado, dando acceso a la ciudadana Theomar Rivero, quien era la persona que laboraba en su negocio, para darle ánimos de propietaria, y quien fue desalojada por funcionarios policiales; no pudiendo hacer uso de sus derechos de Arrendatario por cuanto a la fecha la aquí demandante mantiene candados de su propiedad impidiendo el acceso al mismo.
2. En compensar a los arrendatarios por las pérdidas en la cesación de la actividad comercial ejecutada, la cual era parte del sustento del hogar, en el cual como antes mencionara la cabeza de familia, el señor Luís Miguel Pulgar Quintero, es una persona discapacitada, la cual estimo en CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES .
3. En pagar las costas procesales.
Asimismo, a tenor de lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento civil, estimo la presente reconvención en la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES .
En fecha 26 de Mayo de 2008, la parte actora solicitó la designación de defensor ad litem. El 27 de Mayo de 2008, se admitió la reconvención hecha por la parte demandada, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a los fines de que la parte reconvenida comparezca a dar contestación, así mismo se negó la medida cautelar solicitada en la reconvención, por cuanto la misma no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. El día 30 de Mayo de 2008, el Tribunal negó la solicitud hecha por la parte actora de designar defensor ad litem, por cuanto la parte demandada se dio por citada en fecha 21 de mayo de 2008. El día 04 de Junio de 2008, la parte actora, consignó escrito donde rechazó las cuestiones previas opuestas y dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Refutó la cuestión previa opuesta con fundamento en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, puntualizando que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo estableció decisión judicial del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, anexa al expediente.
Con respecto a la cuestión previa basada en el artículo 346.3 ejusdem, señala el apoderado actor que su representada acredita su derecho de propiedad con un documento público donde la ciudadana Marina Gorrin se desprendió de la propiedad y aun cuando no está inscrito dicho título en el Registro Inmobiliario, no deja la compradora de ser propietaria del derecho real, pues la venta se perfecciona sólo consensu y el documento de propiedad es un requisito ad probationem, el cual sirve para demostrar la existencia del contrato, no pudiendo el ordenamiento jurídico desconocer su carácter de propietaria. Además asegura ser la actora, apoderada general de su ciudadana madre.
Con respecto a la contestación de la reconvención, este Tribunal en este estado observa que la misma no se efectuó dentro del término legal correspondiente –segundo día de despacho: 02.06.2008-, razón por la cual este Despacho forzosamente declara EXTEMPORÁNEA tal contestación, y por tal razón, con fundamento al principio de preclusividad que rige a nuestro proceso y de igualdad entre las partes, no la escucha. Y así se determina.
El 05 de junio de 2008, la parte demandada promovió pruebas, siendo admitidas en fecha 09 de Junio de 2008, fijándose el tercer y cuarto día de despacho para oír a los testigos promovidos y el quinto día para la práctica de la inspección Judicial solicitada. Del mismo modo la parte actora consignó escrito de promoción y evacuación de pruebas el día 10 de Junio de 2008, siendo el mismo admitido el 11 de Junio de 2008, fijándose el tercer día de despacho para oír a los testigos promovidos y de igual manera practicar la inspección judicial solicitada, con relación a la exhibición del documento solicitada, se negó la misma por cuanto no cumple los extremos de ley. El 13 de junio de 2008, se oyó la declaración de las testigos: Isabel Medina Terán, Demacia Josefina Perozo de Quintero, María Elena Gutiérrez de Quintero, en esta misma fecha el Tribunal corrigió la hora fijada para la práctica de la Inspección Judicial. El día 16 de junio de 2008, el Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de la abogada asistente a formular el interrogatorio. En esta misma fecha la parte demandada confirió Poder Especial a la abogada Ximena Alegría, y por medio de diligencia solicitó al Tribunal fijara nueva oportunidad para oír a la testigo Lesly Villanueva. El Tribunal en esta misma fecha fijó el primer día de despacho a las 9:00 am, para la declaración de la testigo antes señalada. El 19 de Junio de 2008, la parte actora, asistida por la abogada en ejercicio Elsy Yafrate, consignó escrito de Promoción y Evacuación de Pruebas. En fecha 22 de Julio de 2008, el apoderado actor indicó nueva dirección para la inspección judicial, en esta misma fecha se dejó constancia de que las pruebas promovidas por la parte actora el 19.06.2008 se tomarán como si hubiesen sido presentadas el 22.07.2008, admitiéndose el escrito in comento. El 22 de julio de 2008, se escucharon las testimoniales de los ciudadanos Lesly Glorinel García Villanueva, Rosalía Yépez, Theomar Rivero de Borges, de igual forma se acordó el cambio de dirección en la inspección judicial y de las horas de las inspecciones a las 11:15 y 11:30 respectivamente, trasladándose y llevando a cabo el Tribunal las inspecciones judiciales de ambas partes. En fecha 22 de julio de 2008, la parte demandada presentó escrito solicitando se deseche el escrito de pruebas presentado el 19.06.2008. El día 23 de julio de 2008, se advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. El 30 de julio de 2008, se difirió el dictamen de la sentencia para el Quinto (5º) día de despacho siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que la parte demandante consignó con el escrito libelar:
1. Copia certificada de documento de compra venta del inmueble cuyo desalojo se aspira, realizado entre MACRINA GORRIN DE DIRVELIS y la actora, el cual aparece autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren en fecha 16 de junio de 1998. Este instrumento no fue tachado de manera alguna, por lo que tiene para quien juzga todo su valor probatorio, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
2. Originales de cuatro (04) contratos de arrendamiento privados, suscritos cada uno entre MACRINA GORRIN DE DIRVELIS con los demandados, el cual de conformidad al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachados ni impugnados poseen todo su valor probatorio. Y así se determina.
3. Copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara en el asunto KP02-V-2007-004992, por Resolución de Contrato de arrendamiento. Sobre este documental, advierte esta Juzgadora, que se trata de una decisión sobre otra acción inquilinaria (de resolución de contrato) intentada por otra actora, ciudadana MACRINA GORRIN DE DIRVELIS, contra los hoy también demandados, lo cual, en razón de la característica de ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, y no existiendo en la sentencia en cuestión elemento alguno probatorio de los alegatos de las partes aquí en controversia, obliga a desechar como prueba en esta contienda. Y así se establece.
De igual forma, la parte demandada, junto a su contestación y escrito de reconvención consignó:
I. Copia simple de ocho (08) recibos de pago de cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el expediente signado bajo el N° KP02-S-2007-018871 y suscritos por la secretaria del referido Tribunal. Sobre estas pruebas, indica esta Juzgadora, que por tratarse de documentos emanados de funcionario público tienen la fuerza del documento público y al no haberse tachado, se les otorga valor probatorio en esta contienda. Y así se establece.
II. Copia simple de recibos de pago de fecha 30-10-2007 y 30-11-2007.
III. Copia simple de comunicación emitida por MACRINA GORRIN DE DIRVELIS a los demandados con el objeto de solicitarles la desocupación del inmueble.
IV. Copia simple de la solicitud hecha por los demandados a MACRINA GORRIN DE DIRVELIS de la prórroga legal.
Sobre estas tres últimas probanzas quien juzga observa que al haber sido presentadas en copia simple, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desechadas del proceso. Y así se determina.
V.- Copia certificada del expediente N° 5299-07, referido a denuncia de fecha 30 de noviembre de 2007 y emanado de la Prefectura del Municipio Iribarren. Sobre esta prueba, advierte esta Juzgadora, que por tratarse de documento emanado de funcionario público tiene la fuerza del documento público, y al no haberse tachado se le otorga el valor probatorio que de él se desprenda en esta contienda. Y así se establece.
En el lapso de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de tal facultad. La parte demandada:
a) Promovió el mérito del contrato suscrito entre las partes y que se acompaña a la demanda.
b) Promovió la realización de inspección judicial, de conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sobre local comercial ubicado como anexo al inmueble objeto principal del contrato, para que se deje constancia de la exacta ubicación y del estado en que se encuentra, si está ocupado por personas o cosas. Quien decide observa que la actuación procesal realizada el 22 de julio de 2008, llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente conforme lo establece nuestra legislación, esta Juzgadora le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende. Y así se decide.
c) Promovió seis (06) contratos de arrendamiento, cuatro (04) en original y dos (02) en copias, (además de una copia de uno de los originales ya referidos así como el final de un contrato con tan sólo la últimas cláusulas y las firmas, en original, que por ende se desecha), todos suscritos por MACRINA GORRIN DE DIRVELIS con los dos demandados, versando sobre el inmueble en cuestión. En relación a los contratos originales, en razón de lo controvertido y con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se valoran en tal conformidad, mientras los traídos exclusivamente en copias, son desechados de acuerdo al artículo 429 ejusdem. Y así se decide.
d) Ocho (08) originales de recibos y una solicitud con sello de recibido por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos referidos a expediente de consignaciones signado bajo el Nº KP02-S-2007-18871. Sobre estas pruebas, advierte esta Juzgadora, que por tratarse de documentos emanados de funcionario público y no haberse tachado, tienen la fuerza del documento público, por lo que se les otorga valor probatorio en esta contienda. Y así se establece.
e) Promovió las testimoniales de las ciudadanas Isabel Medina, Damacia Perozo de Quintero, María Elena de Gutiérrez y Lesly Glorinel García. Sobre la valoración de esta prueba, que fue evacuada en su totalidad, se pronunciará el Tribunal al momento de pronunciarse al fondo. Y así se decide.
Por su lado la parte demandante:
A. Promovió el mérito favorable de autos.
B. Ratificó documentales traídos junto con el libelo de demanda las cuales ya fueron valorados ut supra.
C. Promovió la realización de inspección judicial, de conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la Urbanización Nueva Segovia, carrera 4 entre calles 4 y 5, Nº 4-46, frente al Colegio Comunal Claret, Barquisimeto, estado Lara, para que se deje constancia de: Primero: Del lugar y dirección donde habita la actora. Segundo: Que ese lugar es también habitado por su suegro ANTONIO DA CUÑA GÓMEZ DE SILVA. Tercero: Que son dos (02) el número de habitaciones que ocupa la actora. Cuarto: Si en dicho inmueble se encuentra mobiliario bastante reducido. Quien decide observa que la actuación procesal realizada el 22 de julio de 2008, llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente conforme lo establece nuestra legislación, esta Juzgadora le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende. Y así se decide.
D. Promovió las testimoniales de las ciudadanas Rosalía Yépez y Theomar Pastora Rivero de Borges. Sobre la valoración de esta prueba, que fue evacuada en su totalidad, se pronunciará el Tribunal al momento de pronunciarse al fondo. Y así se decide.
E. Copia Simple de la firma personal THEO ESTILOS FASHION, señalando hacerlo a los fines de demostrar el subarrendamiento alegado en el escrito libelar. Por ser un documento público, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil tienen pleno valor probatorio en esta contienda. Y así se decide.
F. Original de recibos de pago de fechas noviembre de 2006 por un monto de Bs. 136.000,00 ; 15 de Septiembre de 2006 por un monto de Bs. 136.000,00 ; 12 de enero de 2007 por un monto de Bs. 135.000,00 , 12 de febrero de 2007 por un monto de Bs. 133.000,00 y 12 de abril de 2007 por un monto de Bs. 300.000,00 , a nombre de Theos Fashion que aseguran fue suscrito por la codemandada INGRID FERREIRA, el cual no fue desconocido por esta codemandada, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le otorga todo el valor probatorio que de él se desprende. Y así se estima.
G. Copia simple a color de Registro de Información Fiscal de la ciudadana Theomar Pastora Rivero de Borges. El cual por porvenir su original de un órgano administrativo, se valora de conformidad con el artículo 429 del nuestro Código Adjetivo Procedimental. Y así se establece.
H. Original de recibo privado otorgado el 12 de diciembre de 2005 por la ciudadana Ingrid Ferreira a la ciudadana Theomar Rivero, referido a recibo por concepto de compartir local en la Urbanización Nueva Segovia. Este instrumento privado no fue desconocido por esta codemandada, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le otorga todo el valor probatorio que de él se desprende. Y así se estima.
I. Copia simple de recibos privados de fecha 18 de agosto de 2007 por un monto de 300.000,00 ; 18 de septiembre de 2007 por un monto de Bs. 111.000,00 . Estos recibos deben desecharse del acervo probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copias simples. Y así se decide.
SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, con base a los artículos 346.3 y 346.11 del Código de Procedimiento Civil.
Para resolver la Cuestión Previa referente al ordinal 3, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.”
En lo que respecta a la cuestión previa relativa al ordinal 11, el artículo 351 nuestro Código adjetivo prevé:
“Alegadas las Cuestiones Previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente”.
Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar o contradecir, dado el caso, voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para tal subsanación, ni para que el demandado objete la subsanación voluntaria indicada en el artículo 350, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
Así las cosas, quien decide advierte en lo relativo a la cuestión previa establecida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la parte indica que la demandante se presentó como propietaria del inmueble arrendado, siendo que la propietaria legítima del inmueble arrendado es su madre, ciudadana MACRINA GORRIN DE DIVERLIS, tal como puede constatarse ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del estado Lara. Por su lado, el representante actoral indica que su condición de propietaria no es discutible, ya que la venta es un contrato que se perfecciona sólo consensu y que el documento de propiedad es ad probationem.
Según el artículo usado como fundamento, el mismo establece que:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”
En este sentido se observa que la parte demandada opone esta cuestión preliminar basándose en la que la persona que se presenta como propietaria del inmueble arrendado, no es tal, lo cual de manera meridiana no se subsume con la norma que le sirve de fundamento, que se refiere a la legitimidad del apoderado. Razón por la cual la cuestión previa opuesta de conformidad con el artículo 346 ordinal 3° ejusdem, no debe prosperar y en consecuencia, es declarada SIN LUGAR. Y así se decide.
Respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 lex citae, que se refiere a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, la parte accionada arguye que existe una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el desalojo sólo es aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, y este caso no encuadra en este supuesto, afirmando que la relación arrendaticia es de naturaleza determinada y que las partes aún se encuentran dentro del lapso de prórroga legal, la cual indica finaliza en enero de 2009.
Por su parte, la demandante en fecha 04 de junio de 2008, folio 72, rechazó la cuestión previa alegada, pues señala que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como según sus dichos quedó confirmado en decisión judicial del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, la cual quedó definitivamente firme.
Ahora bien analizando la cuestión previa opuesta, entiende esta Sentenciadora acogiendo criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. Siendo que ya ha advertido nuestro Máximo Juzgado que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. De ello resulta indispensable diferenciar las causales de inadmisibilidad de una demanda de las de una acción. En el primer caso, la demanda podrá ser intentada en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la Ley, mientras que en el segundo tipo, la acción jamás podrá ser intentada.
En consideración a lo recién expuesto, y siendo que lo pretendido por la actora es el desalojo en razón de una relación inquilinaria, cuya procedencia o no se discutirá al fondo, se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
Por razones de técnica procesal y de orden público, este Tribunal debe dilucidar de manera precedente si existe falta de cualidad e interés en la demandante para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto esta Juzgadora advierte que el mencionado artículo 361 fija como única oportunidad para hacer valer la falta de cualidad, la contestación de la demanda, lo cual es eminentemente lógico por cuanto ese acto, es por definición, el medio para oponer las excepciones perentorias y defensas del demandado.
No obstante, es importante dejar aquí sentado, que tal como lo enseña el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en el Código de Procedimiento Civil, Tomo III., “…la legitimación a la causa deviniente de la titularidad, es un problema material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante. Por tanto si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que él es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”.
En este sentido, el ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:
"(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. Luis Loreto, expresó:
"(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".
Es unánime la doctrina y la jurisprudencia al considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Siguiendo las enseñanzas del autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, “toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio” y tendrá cualidad pasiva, “toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés”. Así, la cualidad no es otra cosa que la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987.).
Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia Nº 6.142, de fecha 09 de noviembre de 2005).
Así, cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a Rodrigo Rivera Morales en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia.
Así las cosas, la parte demandada (como cuestión previa, decidida más arriba, por la cuestión referida a la falta de legitimidad del apoderado del actor) alerta al Tribunal, que la actora no tiene legitimación por no ser la propietaria del inmueble arrendado, (vuelto del folio 41) siendo que, según sus afirmaciones, quien detenta tal cualidad es la ciudadana MACRINA GORRIN DE DIRVELIS, arrendadora del inmueble, ya que aparece así en el Registro Inmobiliario Subalterno. Señala el apoderado de la actora al momento de negar las cuestiones previas opuestas, que la condición de propietaria no la pierde por no haber sido registrado el contrato de compra venta, ya que éste es un requisito ad probationem.
De esta manera, rebatida como fue la condición de propietaria de la actora, para presentarse en juicio contra los demandados, correspondía a aquella demostrar su condición, lo cual no hizo. De hecho, el mismo representante actoral puntualiza que el documento de propiedad registrado es un requisito ad probationem, esto es, que sirve para demostrar que tiene la cualidad refutada, pero de ello nada prueba, siendo que incluso asegura que su representada es apoderada de la arrendadora, pero tampoco esto demostró.
Aquí parece pertinente acotar que es el régimen de publicidad registral, el que regla el derecho de propiedad frente a terceros. Así, el documento autenticado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1920 y 1924 del Código Civil debe registrarse para ser oponible a Terceros, ya que el documento notariado es un “Documento Privado Reconocido o Tenido por Legalmente por Reconocido” (CABRERA ROMERO, JESUS EDUARDO, Control y contradicción de la Prueba Legal y Libre. Ed. Alva. Caracas, 1.989, Págs. 317 al 343). Esto es, el contrato de compra venta suscrito por la arrendadora con la demandante, NO TIENE EFECTO ERGA OMNES, por lo que no es oponible ante terceros, como en este caso serían los inquilinos demandados.
De ahí que el título en mención no puede ser traslativo de dominio ante terceros, (que de hecho lo usan como defensa) sino sólo entre partes, porque él no es por sí solo TITULO INDUBITABLE de la propiedad misma.
También es importante destacar, a efectos pedagógicos que en la compra venta, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. Así lo ha señalado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ocasión de la acción de amparo constitucional interpuesta los ciudadanos HERNÁN CARVAJALINO DUQUE y GLORIA PATRICIA SUÁREZ DE CARVAJALINO, contra la decisión del 13 de diciembre de 2005, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09 días del mes de octubre dos mil seis. Por lo que, el nuevo propietario tiene cualidad activa demandar a los locatarios, pero si es controvertida esta cualidad debe demostrar esta condición para evidenciar su cualidad e interés en que el Estado tutele judicialmente sus pretensiones.
Analizando este caso en particular, la accionante no es quien suscribió los contratos de arrendamiento, por lo que no puede entrar en su condición de locadora en esta litis. En cambio, asegura ser la propietaria del inmueble, y para demostrar ello trae a los autos documento autenticado de la compra venta realizada a la arrendadora. Este es un documento privado reconocido, que tiene todo su valor entre las partes, pero no así ante terceros, (como es el caso en autos, que los demandados son terceros ante la compra venta realizada) que controvierten la condición de propietaria de la actora.
En el caso bajo estudio se observa que la parte actora no esgrime ser la persona que funge como arrendadora, ni tampoco aparece como tal de los documentos presentados. En consecuencia, al no tener la demandante la condición de arrendadora, ni de propietaria frente a terceros, queda desvirtuada su cualidad activa para intentar la acción examinada. Y así se determina.
Visto lo anterior, es importante clarificar que a pesar que lo concerniente a la falta de cualidad es una defensa de fondo a ser esgrimida por el demandado (supuesto que no ocurrió en el asunto tratado), no es menos cierto, que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, lo que evidentemente hace indispensable su examen por parte de los Jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia.
Por tal razón, quien Juzga considera ineludible para la procedencia de la acción interpuesta, , que la demandante demostrara fehacientemente en autos su carácter de propietaria, y al no hacerlo es forzoso para quien esto decide concluir que la parte actora no posee la cualidad activa para demandar en la presente causa. Y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Respecto de la reconvención intentada por la demandada, se observa que visto que a juicio de este Despacho la declaratoria de falta de cualidad de la actora, produce la inadmisibilidad de la acción por ella intentada, lo que significa retrotraer el proceso al estado de que la demanda sea intentada por quien tenga la legitimidad ad causam, en consecuencia y en atención a que la proposición de la reconvención presupone que hubiere sido admitido el juicio en que es formulada, no habría lugar a emitir algún pronunciamiento en torno a la misma. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida en cuanto a esta incidencia.
3. IMPROCEDENTE la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana LUCIA ELVA MIRANDA GORRIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.353.596. Contra: los ciudadanos INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR Y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.892.331 y V-7.761.486, respectivamente.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 07 días del mes de agosto de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 º de la Federación.
La Jueza,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza
La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 03:25 pm.