TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 04 de diciembre de dos mil ocho
197º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2006-001486.
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de Diciembre 1.992 anotado bajo el N° 16 Tomo 124-A_ Sgdo,
APODERADOS JUDICIALES: JOSE RAMÓN CONTRERAS QUIROZ y ELIAS HUMBERTO CARRILLO ROMERO quienes se encuentran inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros: 31.534 y 44.883 respectivamente,
PARTE DEMANDADA: ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L., inscrita en el Registro Subalterno del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 18 de Noviembre de 1996, anotada bajo el N° 24, Tomo 14, Folios 1 al 3; Protocolo Primero, Cuarto Trimestre y posteriormente registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren de fecha 05-06-03, bajo el Nº 6, folio 32 al 45, Protocolo Primero, Tomo décimo segundo.
APODERADOS JUDICIALES: CARMEN COROMOTO MONTILLA ANZOLA, SANDRA VILMARY SOTO PEREZ, inscritas en el INPREABOGADO Nros. 67.784 y 86.652 respectivamente.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO: DESALOJO DE INMUEBLE (APELACIÓN)

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en virtud de la apelación ejercida en fecha 18 de Diciembre de 2006, por el ciudadano LONEL BALLESTEROS MENDOZA, debidamente asistido por la abogada SANDRA VILMARY SOTO PEREZ, inscrita en el INPREABOGADO Nº 86.652, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 03 de Noviembre de 2006, que declara CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble interpuesta por la firma mercantil INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A. contra la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L.
En fecha 08 de Enero del 2007, se oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia ordenó remitir el asunto a la U.R.D.D. Civil a los fines de su distribución, el cual correspondió al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.
En fecha 30 de Enero del 2007, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, por recibido le da entrada y fija el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de Febrero del 2007, la parte demandada presenta conclusiones.
En fecha 13 de Febrero del 2007, se difiere la sentencia para el noveno (9) día de despacho siguiente.
En fecha 16 de Mayo del 2007, el suscrito abogado HAROLD R. PAREDES B. se aboca al conocimiento de la causa, en consecuencia reanuda la causa, a cuyo efecto fija un lapso de Diez (10) días de despacho, a partir del día siguiente a que conste en autos la ultima de las notificaciones del presente abocamiento que se realicen a las partes y sus apoderados.
En fecha 02 de Julio del 2008, el abogado JOSE RAMÓN CONTRERAS QUIROZ, consigno diligencia donde solicita se libre cartel de notificación, por cuanto no se logro la notificación personal.
En fecha 28 de Julio del 2008, este Tribunal cuerda lo solicitado, en consecuencia ordenó librar cartel de notificación de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de Septiembre del 2008, el abogado JOSE RAMÓN CONTRERAS QUIROZ, consigno cartel publicado en el diario el Informador.
En fecha 14 de Octubre del 2008, comparece el abogado ELIAS HUMBERTO CARRILLO ROMERO, quien solicita al tribunal que también fije en la cartelera del Tribunal el cartel de notificación, a los fines de iniciar los lapsos correspondientes.
En fecha 28 de Octubre del 2008, la secretaria dejó constancia de haber fijado copia del cartel de notificación del abocamiento en el tribunal.
En fecha 24 de Noviembre del 2008, el abogado JOSE RAMÓN CONTRERAS QUIROZ, solicitó al Tribunal fije lapso para dictar sentencia, aso mismo consignó Marcado “A” inspección judicial.
En fecha 25 de Noviembre del 2008, Notificadas como se encuentran las partes, reanudada la causa y transcurrido el lapso sin que ninguna de las partes haya ejercido recusación alguna, este Tribunal fija para dictar sentencia al Décimo día de despacho siguiente, contados a partir del 18 de Noviembre de 2008 inclusive.
M O T I V A

Se desprende de la presente causa, que la pretensión de la actora lo constituye una acción de DESALOJO del inmueble, sobre el cual se tiene celebrado un contrato de arrendamiento, que según el demandante es a tiempo indeterminado, demanda formada bajo los siguientes argumentos:
Manifiesta la parte actora que es arrendadora de un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión y el cual sirve de estacionamiento de vehículos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, en terrenos que colindan por el Norte: con la carrera 22; Sur: Con la carrera 21; Este: Con la ferretería Cataldo y Oeste: con la Casa del Pintor encontrándose el área específica arrendada en el lindero sur del terreno con una capacidad aproximada de 12 puestos según se evidencia de inspección judicial que se acompaña a la demanda donde se encuentra como arrendataria la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L. la cual se encuentra inscrita en el Registro Subalterno del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 18-11-96 anotada bajo el Nº 24, Tomo 14, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre y posteriormente registrada ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren de fecha 05-06-03 anotado bajo el Nº 6, folios 32 al 45, Protocolo Primero, Tomo Décimo Segundo tal como consta del contrato de arrendamiento que anexa marcado “C”, representada por su Presidente para la época de la firma del contrato ciudadano Enio Giménez, quien es venezolano de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.250.415 cargo que actualmente ostenta el ciudadano LEONEL BALLESTEROS, también venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad 3.533.946. Continúa afirmando el actor, que de acuerdo con el contrato de arrendamiento suscrito en su cláusula segunda tuvo una duración de seis (06) meses que comenzó a regir a partir del 01-12-97 hasta el 01-06-98 estableciéndose la posibilidad de prorrogarlo por un período igual es decir, se pactó una sola prórroga de suerte que su única prórroga se venció el 01-12-98 dejándose al arrendatario en la posesión del inmueble sin ningún tipo de oposición del arrendador, lo que trajo como consecuencia que operara la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, transformándose el contrato a tiempo indeterminado. Así mismo el canon de arrendamiento se estipuló de acuerdo a la cláusula Segunda en la cantidad de Doscientos Treinta mil Bolívares (Bs. 230.000.00) mensuales sin embargo por acuerdos verbales el monto del mismo es actualmente de setecientos mil Bolívares (Bs. 700.000.00) que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades adelantadas, siendo el caso que el demandado comenzó a consignar las pensiones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2005 realizándolo sin embargo a nombre de un tercero ajeno a la relación contractual como lo es Inversiones La Guardia C.A. representada por el ciudadano Miguel Vargas Falque dejando de cancelar las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006 a razón de setecientos mil bolívares cada una lo que arroja un total de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000.00) de alquileres vencidos y no pagados siendo por tanto evidente el incumplimiento por su parte de lo pactado y que está obligado a cumplir de acuerdo a las disposiciones contractuales y legales. Causando daños y perjuicios a su representada quien ha dejado de percibir los frutos civiles que legítimamente le corresponden habiendo permitido la posesión del inquilino sin contraprestación en el pago del arriendo, siendo constante y reiterada la jurisprudencia en establecer que dichos cánones de arrendamiento insolutos pueden exigirse a título de indemnización de daños y perjuicios causados por el arrendatario inclusive hasta el día en que se produzca efectivamente la desocupación. Por último señala el actor que, por tratarse de un terreno urbano no edificado de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le excluye de la aplicación de la misma por lo que la presente relación arrendaticia se rige por lo previsto en el Código Civil, especialmente en los artículos 1.579 y siguientes del Código Civil por lo que con fundamento en dicha norma y en lo previsto en el artículo 1167 ibidem, procede a demandar a la Asociación Cooperativa de Transporte Rápidos la 21 R.L. para que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia, a la entrega del inmueble desocupado de personas y cosas, a pagar por vía indemnizatoria la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000.00) equivalentes a los cánones de arrendamiento insolutos desde Noviembre de 2005 a Abril de 2006, así como sea condenada al pago por vía indemnizatoria de los daños y perjuicios que sean causados por la permanencia de la arrendataria en el inmueble luego del treinta del mes de abril de 2006 y hasta que se produzca la efectiva desocupación del inmueble, estableciendo como cantidad para el cálculo la cantidad correspondiente al canon mensual de arrendamiento es decir la cantidad de setecientos mil bolívares(Bs. 700.000.00).
Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro millones Quinientos mil Bolívares (4.500.000.00).
Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado por tratarse de falta de pago de pensiones de arrendamiento.
Estableció como domicilio procesal de la demandada, dirección de lote de terreno arrendado: carrera 21 entre calles 29 y 30, parada Transporte Rápidos La 21 R.L. en la persona de su presidente; así mismo fijó como su domicilio procesal: carrera 18 entre calles 24 y 25, Edificio Jospas, Segundo Piso, Oficina 21, Barquisimeto Estado Lara.
Admitida la demanda, se emplazó a la demandada para dentro de los veinte días de Despacho siguientes a su citación y constare en autos la misma a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 30-05-2006 el Tribunal dicta auto en el cual modifica el auto de admisión y conforme a la disposición Transitoria Cuarta de la Ley Especial de Asociaciones Cooperativas se ordena tramitar el presente asunto por el Procedimiento Breve, en consecuencia se ordena el emplazamiento para el segundo día de despacho siguiente a la citación de la parte demandada.
En fecha 07-06-06 el Tribunal dictó auto en el cual acuerda conforme a lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, notificar al Procurador General por ser la demandada una Asociación de Transporte que presta por tanto un servicio público.
Cumplidos los trámites de citación personal del demando, en la oportunidad pertinente compareció asistido de las abogadas COROMOTO MONTILLA DE ANZOLA Y SANDRA VILMARY SOTO PÉREZ, y consignan escrito de contestación a la demanda en lo siguientes términos:
En la oportunidad de la contestación el representante legal de la parte demandada opone la falta de cualidad activa con fundamento en que el terreno objeto de demanda no es propiedad de la demandante, Inmobiliaria Río Niño, C.A., sino del Municipio Iribarren por lo que a firma que mal puede aquella arrogarse una cualidad de un derecho que no tiene; como defensa al fondo de la demanda procede a negar, rechazar y contradecir el supuesto acuerdo verbal celebrado entre la demandante y su representada en relación al monto del canon de arrendamiento que, de Bs. 230.000,00 conforme lo dispone la cláusula segunda del contrato, pasó a Bs. 700.000,00 mensuales, negando igualmente que su representada se haya obligado a pagar un incremento por un supuesto impuesto que la actora le cobrara; argumentando además que de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil el contrato debió continuar bajo las mismas condiciones siendo una de ellas el monto del canon mensual estipulado en la cantidad de Bs. 230.000,00 por lo que afirma que su representada nada adeuda al demandante ya que por el contrario ha pagado en demasía por el temor en virtud de la presión que realizaba constantemente la actora en que debía pagar los aumentos que unilateralmente impuso, por lo que solicita que la parte actora le devuelva a su representada la diferencia por el pago hecho en demasía; Por otra parte acepta que su representada realizó las consignaciones a nombre de Inversiones La Guardia, C.A. aceptando igualmente que quien recibía los pagos era el ciudadano José Miguel Vargas Falque, lo que ocurrió por indicaciones de la parte actora. Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de cancelar las pensiones de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006 a razón de Bs. 700.000,00 cada uno puesto que la misma estaba obligada al pago de la cantidad de Bs. 230.000,00 mensuales por lo que argumenta que no presenta atraso alguno, antes bien por el contrario, ha pagado en demasía más aun al haber pagado el impuesto referido. En tal sentido niega, rechaza y contradice que le haya causado daños a la actora al dejar de percibir frutos civiles y por tanto, niega que tenga que pagarle la cantidad de Bs. 3.500.000,00 por supuestos daños. Niega que su representada haya fijado con la actora el canon en Bs. 700.000,00 afirmando que era ésta quien lo aumentaba de forma unilateral e impositiva. Niega y rechaza el valor de la demanda, así como que deba pagar costas procesales y honorarios profesionales, por todo lo anterior solicita sea desechada la presente acción y condenada la actora en costas procesales.
DE LAS PRUEBAS
El abogado JOSÉ RAMON CONTRERAS, apoderado de la parte demandada presenta escrito de pruebas en los siguientes términos:
Ratificó contrato de arrendamiento acompañado conjuntamente con el libelo de demanda, que al no ser desconocido por la parte demandada adquirió fuerza de documento publico.
Ratificó las fotocopias consignadas conjuntamente con el libelo de demanda del expediente signado con el Nº KP02-S-2005-6264, que cursa por ante el Juzgado Tercero de Municipios de la Circunscripción judicial del Estado Lara.
En cuanto al alegato de que existe un exceso en el monto cobrado, al realizar esa afirmación la arrendataria esta confesando que si realiza los pagos por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo).
El ciudadano LEONEL BALLESTEROS, debidamente asistidos por las abogadas CARMEN COROMOTO MONTILLA ANZOLA, SANDRA VILMARY SOTO PEREZ, presenta escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
PRIMERO: Promovió “A al A3” comunicación INVERSIONES LA GUARDIA C.A. de fecha 27-02-2002, 14-03-2003 y 20-01-2004.
SEGUNDO: Promovió marcado “B al B2” comunicación mediante la cual se consigna planilla de depósito Bancario a favor de INVERSIONES LA GUARDIA C.A., de fecha 15-11-2005.
TERCERO: Promovió marcado “C” comunicación de su representada dirigida a la Dirección de Catastro, de fecha 25-01-2004, donde se le solicita a esa dependencia establezca la CUALIDAD JURIDICA DE TERRENO, objeto de este litigio, la misma fue recibida el 26-01-2005.
CUARTO: Promovió marcado “D” comunicado de mi representada para la Dirección de Catastro, de fecha 20-10-2004.
QUINTO: Promovió marcado “E AL EI” comunicación de mi representada para el Sindico Municipal, de fecha 23-02-2004, la cual fue recibida el 24-02-2005.
SEXTO: Promovió “E” planilla de deposito Bancario de fecha 13-01-2006.
SEPTIMO: Promovió prueba de Informe, para que el Tribunal oficie al Sindico Procurador del Municipio Iribarren, para que informe sobre a ese Juzgado sobre la verificación de cualidad jurídica del terreno objeto de ese litigio y a su vez le envié al Despacho la Ordenanza Municipal sobre Ejidos.

PUNTOS PREVIOS.

Seguidamente se analiza la defensa de falta de cualidad e interés de la DEMANDADA por no tener la cualidad de propietaria del inmueble señalado, ya que dicho terreno es propiedad del Municipio iribarren, por lo cual mal puede el demandante arrogarse la cualidad de un derecho que no tiene. En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar
Y sostener el juicio... (Omissis)”.

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquélla se refiera al actor o al demandado la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquélla a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquélla contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:
“… (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de in admisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”.
Y modernamente el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada por la Sala Constitucional de fecha 06 de Diciembre de 2005, con Ponencia Del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expuso “los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luís Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luís. Contribución al estudio de la excepción de la in admisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
Así pues, si los accionantes, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, afirmaron que actuaban como únicos y universales herederos de la ciudadana Cira Angulo de Troconis, y los documentos que demostraran tal condición, eran fundamentales, y por ende, a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el Juez estaba impedido de admitirlos en una oportunidad distinta a la admisión de la demanda.
El artículo en comento dispone lo siguiente:
Artículo 434. “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirá después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos...”.
Conforme a lo anterior, el Tribunal que dictó el fallo recurrido en amparo, actuó dentro de los límites de su competencia, cuando declaró que “la pretensión del actor es contraria a derecho, ya que no demostraron ser los titulares del derecho que reclaman”. Con base a lo anterior, considera esta Sala Constitucional, que la declaratoria de improcedencia in limine litis efectuada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de septiembre de 2004”, estuvo ajustada a derecho y así se decide.
Por último, observa esta Sala Constitucional, que no obstante el tribunal de la causa y el superior que conoció de la apelación ejercida, consideraron que la parte actora no tenía interés para incoar el juicio, procedieron a declarar sin lugar la demanda ejercida, como si hubiesen entrado a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión. Sin embargo, es preciso aclarar que los términos en que fue resuelta la controversia, no impiden que la parte actora, vuelva a interponer la demanda previa el cumplimiento de los extremos de ley, si es que adquiere la cualidad o el interés, pues la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Así se decide.”
En el caso concreto que nos ocupa, resaltamos que la demanda aquí intentada versa sobre el desalojo de un inmueble arrendado, cuya convención según el contrato privado de fecha 01 de diciembre del 2007, fue suscrita entre INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A., (demandante) y la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L., (demandada), contrato que al no ser desconocido por la parte demandada, se aprecia conforme lo establece el articulo 1359 y 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas, observa este juzgador, que en los juicios cuyo documento fundamental de la acción lo constituye un contrato de arrendamiento, en base al cual se demanda ya sea su cumplimiento, resolución o el desalojo, la cualidad la tienen tanto pasiva, como activa, los sujetos que intervienen en él, como contratantes, y no el propietario si este no forma parte de la referida relación contractual. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, tal y como quedo valorado supra, el referido contrato de arrendamiento, consta que el demandante INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A., suscribió como arrendador el contrato que constituye el instrumento fundamental de la presente acción, por lo que si tiene cualidad activa para accionar en la presente acción, por lo que queda desechada la falta de cualidad del demandante, alegada por el demandado. ASÍ SE DECIDE.
Seguidamente se pronuncia quien aquí decide sobre rechazo y contradicción de la cuantía de la demanda formulada por la parte demandada, rechazo realizado en forma genérica sin fundamento.
En ese sentido la estimación de una demanda se encuentra prevista en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil al establecer: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo de la sentencia definitiva. La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente Nº 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo lo que sigue:
“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).
En el caso de autos, la actora manifestó en el libelo que estimaba la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,oo) o su equivalente de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 4.000,00) actuales, cuantía ésta que fue impugnada por el demandado en la oportunidad de dar contestación a aquélla, por considerarla exagerada.
De lo expuesto se colige que la estimación de la pretensión fue impugnada en forma pura y simple. En consecuencia, al no haberse comprobado el hecho en cuestión, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación realizada por la parte actora en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,oo) o su equivalente de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 4.500,00) actuales; Y ASÍ SE DECIDE. Resueltos los anteriores puntos, este juzgador, atendiendo a razones técnicas procesales se pronuncia en primer lugar sobre la idoneidad o no de la acción intentada. En este caso, la acción escogida en la demanda es de desalojo de inmueble, amparado en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1264 y 1592 ordinal 2 del Código Civil. Es así, que por ser las normas contenidas en el referido Decreto Ley, conforme lo establece su articulo 7, de orden publico, establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios, las mismas no pueden ser renunciadas, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; por lo tanto, es obligante, en materia de arrendamiento, para el juez hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la procedente para hacer valer su pretensión en juicio.
Ahora bien, la parte actora fundamentó su pretensión en lo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” (Resaltado añadido).

De la norma parcialmente transcrita, se tiene que para la procedencia de la acción de desalojo de un inmueble se requiere, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se haya indeterminado.
Conforme a lo anterior se debe hacer un análisis para determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por el actor.
De la Vigencia del Contrato de Arrendamiento.
En este caso se trata de un contrato privado de fecha 01 de diciembre del 2007, suscrito entre INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A., (demandante) y la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L., demandada), considera necesario quien aquí decide, verificar si se encuentra efectivamente vencido y la relación jurídica pactada por escrito, se innovó en una de las reguladas sin determinación de tiempo, o si por el contrario, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.
En éste orden de ideas, la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito, entre INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A., (demandante) y la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L., demandada)o, en fecha 01 de diciembre del 2007, establece lo siguiente:

” Este contrato tendrá una duración de seis (6) meses contados a partir del día 01-12-97, al 01-12-98, pudiendo ser prorrogado por periodo igual al tiempo, dejando establecido que si fuese el caso de cumplirse seis meses por concepto de renovación del presente contrato de arrendamiento, será debidamente aumentado el canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda de dicho contrato, debido al alza de inflacionaria todo de conformidad al boletín emitido por el Banco Central de Venezuela, sin considerarse que el presente contrato se pueda convenir en contrato de arrendamiento indeterminado. Tiene plena validez el desahucio escrito con TREINTA (30) días continuos antes del vencimiento del contrato de arrendamiento y que fuere recibido por cualquier otra persona que se encontrase en el inmueble en el momento de practicarlo, bien sea en forma Judicial o Extra Judicial. También tiene absoluta validez la notificación que en tal sentido se hiciere mediante correo certificado, telegrama con acuse de recibo, o fijación de la notificación Judicial a las puertas del local comercial, en el mismo lapso de tiempo señalado anteriormente”.

De conformidad con la cláusula transcrita, se observa con meridiana claridad que las partes de común acuerdo, pactaron prórrogas “automáticas”, entendiéndose esta “por períodos iguales”, verbigracia, por seis (06) meses esto es, una consecutivamente tras otra, conviniendo además, expresamente que dicho contrato no puede considerarse indeterminado, y que el desahucio para tener validez debe hacerse por escrito con treinta (30) días continuos, antes del vencimiento del contrato.
En virtud de lo expresado, resulta evidente que las partes contratantes, si bien establecieron en primer término, el plazo de seis (06) meses para asumir los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia, no pactaron que tal plazo sería único, pues es claro, que expresaron su deseo de prorrogar la relación arrendaticia originada del contrato celebrado.
Se hace obligatorio para este sentenciador, traer a colación en la presente decisión, los siguientes artículos del Código Civil:
Articulo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Articulo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado por ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En este orden de ideas, resulta indiscutible, que al pactar las partes contratantes prórrogas automáticas y sucesivas, y que dicho contrato no se convertiría en indeterminado, estas previeron la posibilidad de extender la relación arrendaticia más allá del plazo pactado inicialmente, no siendo jurídicamente posible que durante la vigencia de la prórroga, no sean aplicables las disposiciones contenidas en el contrato celebrado, pues aquella (prórroga) existe por directa aplicación de la cláusula cuarta, prevista en la convención celebrada. Por tanto, al no constar que las partes hayan notificado a la otra su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, debe este juzgador considerar que no hubo desahucio, que sería en todo caso, el elemento que indicaría la indeterminación del contrato, para el supuesto de que el arrendatario continuara en el goce de la cosa arrendada; por otra parte, considera este juzgador que el hecho de que al pactarse que dicho contrato no se convierte en indeterminado, en ningún caso están relajando las normas de orden público, contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y por el contrario, deben someterse a lo convenido en él, conforme lo disponen los articulos 1159 y 1160, ejusdem. Siendo esto así, cada prórroga genera como consecuencia, la plena vigencia del contrato suscrito por las partes durante la duración semestral de la misma, y al no cursar en autos la manifestación escrita de alguna de las partes contratantes de su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, se establece que el contrato suscrito entre INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A., (demandante) y la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L., demandada)o, en fecha 01 de diciembre del 2007 se encontraba vigente para la fecha en que la actora intentó la presenta acción de desalojo, no pudiendo ser aplicables al mismo, las consecuencias jurídicas que regulan los contratos celebrados sin determinación de tiempo y en consecuencia la vía escogida por el actor no es la idónea. Y ASÍ SE DECIDE.
En consonancia con los razonamientos anteriores, resulta claro que en el presente caso, no puede accionar válidamente la parte actora, solicitando el desalojo de un inmueble sobre el cual se encuentra vigente un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo esta razón suficiente para que la demanda incoada deba ser declarada inadmisible. Y así se decide.
En consecuencia, al decretarse que el actor no escogió la vía idónea para intentar la presente acción, releva a este órgano jurisdiccional de emitir pronunciamiento sobre el mérito de la causa, motivo por el cual no entra a analizar los hechos controvertidos, ni las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en litigio, por considerarlo inoficioso; Y ASÍ SE DECIDE.
Conforme ha quedado suficientemente analizado en autos, este Tribunal se ve forzado a declarar CON LUGAR la apelación de la parte demandada. En consecuencia SE REVOCA la Sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 03 de Noviembre de de 2006. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la apelación interpuesta por ciudadano LEONEL BALLESTEROS MENDOZA, asistido de la abogada SANDRA SOTO, en consecuencia,
2. SE REVOCA, la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 03 de noviembre del 2006, que declaró CON LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE interpuesta por la Empresa Mercantil INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A, contra la ASOCIACION COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L, ambas suficientemente identificadas en autos.
3. SE declara INADMISIBLE POR IMPROCEDENTE, LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE interpuesta por la Empresa Mercantil INMOBILIARIA RIO NIÑO C.A, contra la ASOCIACION COOPERATIVA DE TRANSPORTE RAPIDOS LA 21 R.L, ambas suficientemente identificadas en autos
4. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
5. Por haber salido la presente sentencia fuera del lapso establecido en el auto de fecha 18 de noviembre del 2008, se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los cuatros (4) días del mes de Diciembre del Dos Mil Ocho (2.008).
Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez,

Abog. Harold Paredes Bracamonte. La Secretaria.

Abg. Luisa A. Agüero.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:25 de la tarde, La Secretaria.
HRPB/LAA/nancy
La suscrita secretaria certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserta en autos. Fecha up supra.
LA SECRETARIA

ABG. LUISA A. AGÜERO E.