TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVACINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 3.004-07
PARTE ACTORA: LISSETH MARÍA TAMAYO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-11.429.119.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DOMINGO MARTINEZ CARRASQUERO y MARÍA GÓMEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.768 y 6.939 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ADELIS GUSTAVO MUJICA PERNALETE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-12.241.753.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA DANIELA MENDOZA PEÑA, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 90.262.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA

La presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 29-10-2007 por los profesionales del derecho DOMINGO MARTINEZ CARRASQUERO y MARÍA GÓMEZ, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana LISSETH MARÍA TAMAYO, representación acreditada en autos, en contra del ciudadano ADELIS GUSTAVO MUJICA PERNALETE , todos identificados en autos.
La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 01-11-2007, ordenándose la citación del demandado para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 14-11-2007, la Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación junto con la compulsa sin firmar por el demandado, por las razones expuestas en dicha diligencia, tal como consta a los folios 37 al 44.
Por auto del Tribunal fecha 15-01-2008, se ordena la citación por carteles del demandado, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, en diligencia de fecha 09-01-2008.
A los folios 53 y 54, fueron agregados sendos ejemplares de los diarios El Impulso y El Informador, donde fueron publicados los carteles de citación del demandado, traídos a los autos por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 25-06-08.
En fecha 01-07-2008, el Secretario del Tribunal deja constancia de haber fijado cartel de citación en el domicilio del demandado (folio 55).
La parte actora, mediante diligencia fecha 04-08-2008, solicita la designación del Defensor Ad-Litem; Ante tal pedimento, el Tribunal por auto de fecha 07-08-2008, designa Defensor Ad-Litem del demandado a la Abogada MARÍA DANIELA MENDOZA PEÑA, quien fue notificada de tal designación en fecha 23-09-2008, tal como consta a los folios 59 y 60. Al folio 61 riela diligencia de la defensora Ad-Litem designada, mediante la cual acepta el cargo y prestó juramento de ley.
En fecha 07-11-2008 la Defensora Ad-Litem designada fue debidamente citada, tal como consta a los folios 68 y 69.
En fecha 11-11-2008, oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la Abogada MARÍA DANIELA MENDOZA, en su carácter de Defensora Ad-Litem designada, presenta escrito constante de un (1) folio útil, a través del cual opone cuestión previa y contesta la demanda (folio 70).
Abierto el lapso a pruebas, sólo la parte demandada, por medio de la Desenfoca Ad-Litem designada, hizo uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente.
En fecha 26-11-2008, se declara la presente causa en estado de sentencia.

Alegatos de la parte actora:
• Que su representada es legítima propietaria de un inmueble, constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° C3-09 y la vivienda sobre ella construida, ubicada en el Parque Residencia La Morita, Etapa 2, de la parcela integrada 7 y 8, de la Manzana M-3, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara, especificando los linderos del inmueble y datos correspondientes al registro del documento que acredita la propiedad.
• Que por documento privado, en fecha 09-10-2004 su representada LISSETH MARÍA TAMAYO suscribió con ADELIS GUSTAVO MUJICA PERNALETE contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito.
• Que el plazo de duración del contrato es de seis meses (6) meses, contados a partir del 09-10-2.004, terminando el 09-04-2005, este contrato podrá ser prorrogado por seis (6) meses más, si así lo establecen con 45 días de anticipación a la fecha prevista para la terminación del contrato.
• Que el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.190.000,00), incluidos en dicho monto gastos de condominio, pagos que deberían hacerse por mensualidades vencidas, los nueve (9) de cada mes. Que la falta de pago de dos mensualidades será causa de resolución del contrato, así como el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones asumidas en el contrato.
• Que a la presente fecha, el arrendatario debe los meses correspondientes a Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007.
• Que el incumpliendo del arrendatario hace procedente la acción de Cumplimiento de Contrato, prevista en el artículo 1.167 en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
• Que es por lo que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y para que el arrendatario convenga o a ello sea condenado por el Tribunal: A entregar el inmueble descrito, de inmediato, libre de personas y cosas y, en el mismo buen estado de uso y conservación en que le fue entregado. Igualmente al pago de la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), por los cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de Abril hasta el mes de Octubre del corriente año. Así mismo, a pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) diarios, hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble. Además, al pago de las costas procesales.
• Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00).
• Acompaña al libelo de la demanda: Poder otorgado por LISSETH MARÍA TAMAYO, a los Abogados DOMINGO MARTINEZ CARRASQUERO y MARÍA GÓMEZ, ante la Notaría Pública de Cabudare, agregado a los folios 6 y 7, así mismo, documento de Liberación de Hipoteca del inmueble identificado en autos, por parte del Banco Mercantil, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, agregado a los folios 8 al 10; ambos documentos se valoran de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Acompaña igualmente, copia simple del documento de adquisición del inmueble por parte de LISSETH MARÍA TAMAYO, registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, agregado a los folios 11 al 31, el cual ha de tenerse como fidedigno toda vez que no fue impugnado por la contraparte. Y, original del contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, agregado a los folios 32 y 33, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

Alegatos de la Defensora Judicial de la parte demandada:
Opone la cuestión previa previstas en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Se fundamenta en que, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y, la acción procedente en estos casos es el desalojo, expresamente señalado en el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Consideraciones para decidir la cuestión previa alegada:
El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensa de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…” Conforme a la norma en referencia, siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, se procede al pronunciamiento de la cuestión previa promovida, como punto previo al fondo de la causa, lo cual se hace en los términos que se expresan a continuación:
Al oponerse la cuestión previa: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…”, como lo es en el caso de autos, el Juez está obligado a verificar o constatar si la acción intentada está o no prohibida por la Ley. En la Doctrina dominante, se concibe el derecho de acción, como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado, favorable o adverso al que hubiese instado la actividad; El derecho de acción se refiere siempre a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, independientemente, que la sentencia sea favorable o no. Señala Rengel que, cuando la Ley prohíbe la acción (primer supuesto de esta cuestión previa), se refiere a la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, y, la jurisprudencia ha aclarado que esa prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la Ley que no es posible ejercer el derecho de acción.
La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. En la relación arrendaticia es indispensable tener presente la importancia no sólo de la interpretación de la misma como contrato, sino su calificación y la aplicación al resultado de esa interpretación de la norma correspondiente. En caso de controversia sobre la tipología contractual arrendaticia, en orden al tiempo y otras circunstancias propias de la relación, la determinación del contenido es esencial, pues, permitirá precisarlo interpretándolo. La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia, cualidad que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, pues las partes pueden calificarlo sin que ello obligue al Juez puesto que, la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público.
El contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, inserto a los folios 32 y 33 del presente expediente, el cual ha sido valorado anteriormente, hace plena prueba de que la relación arrendataria se inicia el 09 de Octubre de 2004, que el plazo de duración fue convenido por seis (6) meses, por lo cual dicho plazo vencería el 09 de Abril de 2005, así quedó establecido en la cláusula segunda del contrato; Ahora bien, en la misma cláusula, las partes previeron la posibilidad de prorrogar el contrato por seis (6) meses más, si las partes lo establecieran así con cuarenta y cinco (45) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial, sin someter a condición o modalidad alguna el acuerdo entre ellas para que operara dicha prórroga, por lo que, entiende quien juzga que, al vencerse el plazo inicial de duración del contrato, esto es, el 09 de Abril de 2005, operó la prórroga convencional de seis meses, la cual venció el 09 de Octubre de 2005. Es decir que, la voluntad de la partes al momento de contratar fue de el contrato fuera a tiempo determinado. Y así se establece.
Conforme lo establecido anteriormente, la relación arrendaticia tuvo una duración de Un (1) año que terminó el 09 de Octubre de 2005, en consecuencia, a partir de esa misma fecha comenzó a regir la prórroga legal por un lapso de seis (6) meses, por ser dicha prórroga uno de los innumerables derechos irrenunciables regulados por la Ley especial, que opera de pleno derecho y, la cual venció el 09 Abril de 2006, de conformidad con la disposición a que se refiere el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual textualmente establece: “Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso hasta de seis (6) meses.”
La presente demanda se interpone el 29 de Octubre de 2007 y, en el escrito libelar, la parte actora reclama subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de Abril 2007, significando para quien juzga que, la arrendadora dejó al arrendatario en posesión pacífica del inmueble después de expirado el contrato, es decir, después del 09 de Abril de 2006, cuando termina el lapso de la prórroga legal, en consecuencia, el contrato se revirtió definitivamente en un contrato escrito a tiempo indeterminado. Y así se establece.
Según los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil, cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto, al término o expiración de éste, el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiere mediado desahucio, el contrato se revierte a tiempo indefinido, que es la denominada tácita reconducción, que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala de manera expresa las causales de desalojo cuando el contrato es verbal o por escrito a tiempo indeterminado ya que, para pedir la desocupación cuando se trata de contratos a tiempo determinado, en los cuales las partes deben atenerse a las estipulaciones del contrato, a lo dispuesto en el Código Civil sobre arrendamiento y a las acciones resolutorias y de cumplimiento fundamentadas en el artículo 1.167 ejusdem, dejando a salvo los derechos de carácter irrenunciables contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no cabe ninguna duda en concluir que, cuando el contrato es a tiempo indeterminado, para obtener la entrega del inmueble arrendado, sólo podrá demandarse por vía de Desalojo, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conforme a lo decidido en base a los razonamientos expuestos y, como quiera que la parte actora interpone su acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO, cuando la vía procesalmente correcta es la de DESALOJO, se concluye, entonces, en que se configura en el presente caso, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme a las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se declara procedente la cuestión previa alegada, la cual está prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la cuestión previa alegada por la representación judicial de la parte demandada, la cual está prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, por cuanto la parte actora interpuso su acción por vía de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siendo que la acción procedente es la de DESALOJO, por las causales taxativas indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, de declara extinguido el proceso.
Se condena en costas a la parte actora, por no haber vencimiento total.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Cinco (05) días del mes de Diciembre del año 2008. Años: 198° y 149°

La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya
Publicada en su fecha, a las 2:30 p.m.

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya