TSJ Regiones - Decisión

Barquisimeto, 29 de Enero de 2008
197º y 148º

ASUNTO: KP02-V-2006-004222

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 10.11.1995.
ABOGADO DE LA PARTE ACTORA: SARAY UGEL G., hábil, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 31.952, de este domicilio.
DEMANDADO: LUIS AURELIO JARA BUENO, venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad N° 2.071.588, y de este domicilio.
ABOGADA DE LA PARTE DEMANDADA: ISMARY BRAVO FREITEZ, inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 113.899, en su condición de defensora ad litem.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA

En fecha 09.10.06, fue introducido ante la U.R.D.D. civil, libelo de demanda contentivo de acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por SARAY UGEL G. actuando en su condición de Apoderada Judicial de la Firma Mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., contra LUIS AURELIO JARA BUENO, todos arriba identificados. El día 13.10.06, se admitió la demanda y se ordenó citar al demandado antes identificado. El día 23.10.06 la parte actora consignó diligencia donde solicitó se libre compulsa de citación al demandado. En fecha 26.10.06, se acordó librar compulsa de citación al demandado. El día 09.11.06, el alguacil consignó boleta de citación sin firmar por el demandado. En fecha 10.11.06, la parte actora solicitó se libre Cartel de Citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El día 15.11.06, se libró Cartel de Citación de conformidad con el artículo 223 ejusdem. En fecha 05.12.06, la parte actora consignó cartel de citación debidamente publicados. El día 25.01.07, la secretaria del Tribunal fijó en el domicilio del demandado el respectivo Cartel de Citación de conformidad con el artículo 223 ejusdem. El día 23.02.07, la parte actora solicitó se designe defensor Ad Litem. En fecha 27.02.07, el Tribunal designó Defensor Ad Litem a la abogada Ismary Bravo, arriba identificada. El día 14.03.07, el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por la defensora Ad Litem, en esa misma fecha se dio por notificada. El día 19.03.07, compareció la abogada Ismary Bravo, y presentó su juramento de Ley como Defensora Ad Litem en la presente causa. En esa misma fecha la parte actora consignó copia simple del Libelo a los fines de librar la compulsa de de citación a la defensora Ad Litem designada, siendo acordado tal petición en fecha 21.03.07. El día 28.03.07, el alguacil consignó recibo de citación debidamente firmado por la abogada Ismary Bravo. En fecha 30.03.07, se recibió escrito de contestación a la demanda. El día 12.04.07, la parte demandada presentó escrito de Pruebas. En fecha 09.05.07, la parte actora presentó escrito de pruebas. El día 01.06.07, se acordó agregar al expediente respectivo las pruebas promovidas por ambas partes. En fecha 12.06.07, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes. El día 06.08.07, se fijó el décimo quinto día de Despacho para la presentación de informes. En fecha 03.12.07, se fijó el vigésimo día de Despacho siguiente para el dictamen de la sentencia.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La presente causa versa sobre acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, representado por su Apoderada Judicial, abogada SARAY UGEL G., contra el ciudadano LUIS AURELIO JARA BUENO, todos arriba identificados.
Afirma la parte actora que en el mes de enero del año 2002, celebró un contrato de Arrendamiento por un lapso de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos de un año fijo, con el ciudadano LUIS AURELIO BUENO, arriba identificado, sobre un inmueble ubicado en la carrera 18 entre calles 22 y 23, terreno vació, distinguido con el N° 22-64, de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
Señala que el canon de arrendamiento acordado es la cantidad de Bs. 201.250,00 mensuales para ese año, y para el año 2005, Bs. 320.000,00. Asegura que igualmente se le obligó al pago de interés del 12% anual en caso de mora o incumplimiento en el canon de arrendamiento, por parte del deudor y que asimismo este debería correr con los daños y perjuicios que se ocasionaren, así como los gastos judiciales y extrajudiciales.
Señala que se pactó como causa especial de resolución del mismo, y por lo tanto de inmediata terminación del plazo estipulado de su duración, el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas y en particular la falta de pago oportuno de cualquier cuota del canon de arrendamiento mensual convenido.
Alega que el arrendatario se ha negado a cancelar, las cuotas de los meses transcurridos desde diciembre 2005 hasta septiembre del año 2006.
Por lo expuesto y con fundamento a los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, solicitó: 1. La resolución del contrato de arrendamiento. 2. El pago, por vía indemnizatoria de daños y perjuicios, de Bs.3.200.000,00, el cual corresponde a las mensualidades vencidas, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. 3. Los intereses moratorios causados desde el día del vencimiento de la primera mensualidad vencida, (05.01.06) y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva cancelación de la deuda. 4. La entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en el cual fue recibido y solvente de los servicios. 5. El pago de costas y costos.
Estimó la su acción a los efectos de determinar la competencia en razón de la cuantía en Bs. 4.500.000,00.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Comparece la abogada Ismary Bravo, defensora Ad Litem de la parte demandada, a fin de dar contestación a la demanda, y expone que admite que el ciudadano Luis Aurelio Jara Bueno celebró un contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, empresa inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 10.11.1995, bajo el N° 43, Tomo, 128-A, tal y como se desprende en autos.
Afirma que el objeto de arrendamiento es un inmueble ubicado en la carrera 18 entre calles 22 y 23, terreno vacío distinguido con el N° 22-64, ubicado en esta ciudad. En este el mismo orden de ideas aseguró que el tiempo de duración del contrato sería de un año prorrogable por lapsos iguales y siendo el canon de arrendamiento acordado por un monto de Bs. 201.250.00 mensuales, suma ajustada al situación económica del país hasta el punto que para el año 2006 fue estimada en (Bs.320.000,00) mensuales.
Pero de seguidas, niega y rechaza, tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión contenida en el escrito libelar, por cuanto afirma que el ciudadano LUIS AURELIO JARA BUENO, es una persona cumplidora de sus obligaciones, y en virtud de ello el contrato pudo prorrogarse. Alega ser falso que su representado sea responsable de pagar ninguna cantidad de dinero por concepto pago de cánones de arrendamiento o de interés moratorio, indemnizaciones de daños y perjuicios por ningún otro concepto, por cuanto es la arrendadora que se ha negado a recibir el pago respectivo.
ANÁLISIS DE ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que el instrumento probatorio consignado por la parte actora con el libelo de la demanda es: 1. Original de Poder autenticado en la Notaría Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara. 2. Original de contrato privado de arrendamiento. Estos instrumentos por no haber sido impugnados ni tachados, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen para esta litis todo su valor probatorio. Y así se establece.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal facultad. Por su lado tempestivamente la parte actora reprodujo el mérito favorable de autos. Mientras que la parte demandada haciendo uso de este derecho también ratificó el mérito favorable de autos, y trajo original del Acuse de recibo N° A 8442, de fecha 02.04.07. Con respecto a esta prueba, de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado, tiene pleno valor probatorio. Y así se estima.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
La parte actora plantea que existe incumplimiento por parte del locatario en cuanto al pago de los meses correspondientes a diciembre de 2005 a septiembre de 2006. Por su lado, la parte demandada en su defensa negó haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento.
Así las cosas, puesto que el demandado no expresó en relación a la insolvencia alguna defensa, no aportando razones ni excusas, ni mucho menos probanzas que desvirtuaran lo alegado por el demandado, es forzoso para esta Sentenciadora, concluir que queda demostrada plenamente la insolvencia alegada por el arrendador. Y así se decide.
En cuanto a la pretensión de la accionante relativa al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, entiende quien esto decide que la parte actora en su escrito de demanda especificó el incumplimiento con la responsabilidad contractual del pago a ser dirimido en la presente lidia judicial, indicando en consecuencia los meses vencidos de los cuales solicita el pago y de los que se siguieren venciendo hasta la entrega del inmueble. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003).
De tal manera, que establecida como fue la insolvencia a partir del mes de diciembre de 2005, debe cancelar la demandada los meses insolutos desde esa fecha, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble tal como lo solicitó la actora. Y así se decide.
Por otro lado, la aspiración de la actora en relación a la entrega del inmueble solvente y en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió, encuentra su sustento en las cláusulas CUARTA y DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento valorado ut supra, (folio 6), que a la letra rezan:
CUARTA: “...Serán por cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al pago de agua, aseo urbano domiciliario, alumbrado y fuerza eléctrica, teléfono y cualquier otro servicio público que necesite el inmueble o el propio ARRENDATARIO...”.
DÉCIMA SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO declara conocer el inmueble objeto de este contrato, encontrándolo en prefectas condiciones de uso (...) y eN las mismas condiciones se obliga a devolverlo al término de este contrato...”.
De igual manera exige el accionante los intereses que por concepto de mora se calculen sobre los meses ya arriba determinados como insolutos y correspondientes desde diciembre de 2005, con fecha de vencimiento de 05.01.2006, y los que se sigan venciendo hasta el total y definitivo pago. Al respecto el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”. Por lo cual los intereses moratorios deben prosperar en lo relativo al canon de los meses morosos, contados desde 05.01.2006.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la SOCIEDAD MERCANTIL GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 10.11.1995, contra el ciudadano LUIS AURELIO JARA BUENO, venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad N° 2.071.588, y de este domicilio.
2. SE ORDENA al demandado a entregar el inmueble ubicado carrera 18 entre calles 22 y 23, terreno vacío, distinguido con el N° 22-64, de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, desocupado de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento en el cual fue recibido y solvente de los servicios.
3. SE ORDENA al demandado el pago por indemnización de daños y perjuicios, de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.200,00), el cual corresponde a las mensualidades vencidas desde diciembre 2005 hasta septiembre del año 2006, y de TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 320,00) por cada cuota que se siga venciendo desde septiembre de 2006, hasta la entrega definitiva del inmueble.
4. SE ORDENA el pago de intereses moratorios de conformidad al artículo 27 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en relación a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, sobre los cánones insolutos desde el día del vencimiento de la primera mensualidad, (05.01.06) y los que se sigan venciendo hasta el total y definitivo pago, previo cálculo realizado por experto contable designado, dando oportunidad a que haya avenimiento entre las partes en su designación o en su defecto escogido de manera unilateral por este Tribunal, y cuyos honorarios cancelará la parte demandada.
5. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los veintinueve días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 1:40 pm.