REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, dieciocho de febrero de dos mil ocho 197º y 148º ASUNTO : KP02-V-2007-004668 Exp. 13.287 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa por ante este tribunal en fecha 15-11-07, mediante auto de admisión del libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana GLORIA MORENO, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 7.358.239 y de este domicilio, a través de su apoderado judicial, abogado Ricardo Díaz Moyano, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 114.330, contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MUJICA ORELLANA, venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 12.010.400 y de este domicilio. Admitida la demanda se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a los fines de la contestación. En fecha 26-11-07 se libró compulsa, consignando el alguacil el día 20-12-07 el recibo de citación debidamente firmado por el demandado de autos, quien en la oportunidad de contestar la demanda compareció, asistido por el abogado Carlos Pérez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 58.510, para presentar escrito contentivo de la contestación a la demanda en el que igualmente opuso cuestiones previas, las cuales fueron contradichas por la parte actora. En la oportunidad probatoria, ambas partes consignaron escrito de promoción. Concluidas así la etapa de sustanciación del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar el Tribunal observa: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que en fecha 15-10-2005 suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano José Gregorio Mujica Orellana, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 21-10-05 e inserto bajo el N° 22, tomo 110 y que reproduce marcado “B”, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización El Cují, sector I, avenida 4, N° 57, Parroquia Cují de esta ciudad; pactándose una duración de un año contado a partir del 15-10-05 hasta el 15-10-06, renovado por un período igual siempre que el arrendatario manifestara su voluntad de hacerlo con 60 días de anticipación, siendo el caso que éste no manifestó su voluntad de prórroga, el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato, comunicación que reproduce marcada “C”, comenzando a correr la prórroga legal desde el 15-10-06 hasta el 15-03-07. Aduce que una vez vencida la prórroga legal, el arrendatario no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble y siendo que se ha agotado la vía conciliatoria y administrativa, es por lo que con fundamento en los artículos 1579, 1592, 1594 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a esta instancia a demandar al ciudadano JOSÉ GREGORIO MUJICA ORELLANA por cumplimiento de contrato para que convenga o sea condenado por este Tribunal a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió así como el pago de las costas y costos del proceso. Por su parte el demandado en la contestación opone las cuestiones previas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil contenidas en los ordinales 2° y 3°. Acepta la celebración del contrato de arrendamiento con la demandante en fecha 21-10-05 sobre el inmueble descrito en su libelo, añadiendo además que el canon de arrendamiento se estipuló en cinto veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), cantidad equivalente a ciento veinte bolívares fuertes (Bs. F. 120,00). Niega y rechaza que haya dejado de cumplir con su obligación de entregar el inmueble, señalando que lo cierto es que una vez vencida la prórroga legal, la arrendadora no ejerció el desahucio, renovándose en consecuencia el contrato y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 y 1614 del Código Civil. Aduce además que a pesar de su precaria situación económica, ha cumplido puntualmente con los pagos respectivos, los cuales han sido recibidos por la arrendadora. En este sentido señala que en virtud de su cumplimiento, la arrendadora tiene obligación para con él en virtud de que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, razón por la cual solicita sea desechada la demanda. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, el primer aspecto que debe resolver esta Juzgadora es el relativo a las cuestiones previas que han sido propuestas por la demandada en su contestación. En primer lugar fue opuesta la cuestión previa del ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en que la demandante no es la propietaria del inmueble arrendado por lo que carece de capacidad de presentarse ante los tribunales de la República a demandar por concepto de un contrato de arrendamiento. Por su parte el apoderado actor contradice al cuestión previa alegada, manifestando que la pretensión contenida en el libelo de demanda es por cumplimiento del contrato de arrendamiento y no la propiedad del inmueble, alegando además que si el arrendador no es el propietario del mismo, el contrato no es nulo ni anulable puesto que sólo crea obligaciones entre las partes. En relación con esta cuestión previa que ha sido alegada, debemos señalar que, cuando el Legislador se refiere a la falta de capacidad necesaria para comparecer en juicio, alude a que la persona que se presenta como actor es un incapaz, lo que significa que no tiene el pleno goce de sus derechos civiles y por lo tanto no está en condiciones de actuar solo en juicio sino que requiere de representación legal, tal como el menor de edad quien para ejercer alguna acción debe actuar a través de su representante legal. En esta misma categoría entran los entredichos y demás sujetos que no tienen capacidad legal plena, mientras que la discusión a cerca de la titularidad del derecho de quien viene a juicio a ejercer una pretensión es un problema de legitimación a la causa es decir no de legitimación procesal que es el caso de la cuestión previa; es por tanto un problema de fondo que no puede resolverse como cuestión previa ya que es una defensa de falta de cualidad que no encuadra en el presupuesto procesal que quiere hacer valer el demandado, por lo que la misma debe ser desechada al no ajustarse el alegato esgrimido por la demandada al presupuesto contenido en la norma y así se establece. Opone igualmente el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del citado artículo, es decir la ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado o representante del actor con fundamento en que, tal como lo asentó anteriormente, la ciudadana Gloria Moreno debería ser la propietaria o tener un poder para demandar otorgado por el propietario, por lo que afirma que el poder que otorgó al abogado debió otorgarse bajo las consideraciones anteriores. Por su parte el apoderado actor la contradice argumentando que al dejarse claro que la demandante tiene capacidad necesaria para comparecer en juicio, de igual forma tiene capacidad para otorgar poder. En relación con esta cuestión previa es necesario apuntar que, los supuestos de procedencia contenidos en la norma son: la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, que conforme al artículo 166 del Código de Procedimiento Civil es exclusiva de los abogados en ejercicio por disposición de la ley de abogados. La carencia de la representación que se atribuya el actor, que se refiere a la representación por mandato legal o convencional como en el caso de los menores, entredichos y demás personas que no tienen el ejercicio pleno de sus derechos civiles, por lo tanto la ley ordena que actúen en juicio mediante representación, de manera que solo podrán obrar en juicio por éstos los tutores, los padres o quienes tengan conferida dicha representación. También se incluyen aquí la representación convencional como por ejemplo la de las personas jurídicas que sólo pueden ser representadas en juicio por aquel que figure en sus estatutos como representante etc. Y por último el otro supuesto de procedencia de esta cuestión será la ilegalidad o insuficiencia del poder otorgado, es decir, que el poder debe ser otorgado cumpliendo con las formalidades legales establecidas en el artículo 155 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para que el otorgamiento sea considerado legal y en cuanto a la insuficiencia, esta se refiere a que el poder en principio se considera conferido para todas las instancias y ejercer todos los recursos que otorga la ley, salvo las facultades especiales que deben expresarse como lo son las contenidas en el artículo 154 ibidem, de forma tal que, la actuación del abogado debe ceñirse a las potestades que le ha otorgado su mandante. Ahora bien, ninguno de estos supuestos encaja en los alegatos del demandado en su escrito, toda vez que si se tratase de la deficiencia de la representación, la convalidación sería posible mediante la manifestación expresa del otorgante y en cuanto a la insuficiencia del poder otorgado, tampoco puede decirse que este poder adolezca de ella puesto que se trata de un poder general de disposición con amplias facultades de representación judicial, por lo tanto la cuestión previa de ilegitimidad del actor debe ser desechada y así se declara. Desechadas las cuestiones previas opuestas, corresponde a este Tribunal resolver el fondo de lo planteado y en este sentido se observa que la pretensión de la parte actora consiste en que le sea devuelto el inmueble dado en arrendamiento en virtud de haber expirado en fecha 15-03-2007 la prórroga legal de seis meses que le correspondía al arrendatario, la cual entró en vigencia con ocasión de haber vencido en fecha 15-10-06 el término de duración del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15-10-05 con una duración de un año fijo; aduciendo además haber notificado al arrendatario de dicho vencimiento, solicitándole por tanto el desalojo del inmueble. No obstante, en la oportunidad legal de la contestación, el demandado reconoce y acepta que en fecha 15-10-05 se celebró un contrato de arrendamiento con la demandante, con una duración de un año fijo y que venció el 15-10-06; añadiendo además que se estipuló el canon de arrendamiento mensual en la suma de ciento vente mil bolívares mensuales. Igualmente acepta y reconoce que en fecha 15-03-2007 venció la prórroga legal de seis meses; sin embargo niega y rechaza que no haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado toda vez que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente por cuanto la demandante no ejerció el desahucio, operando en consecuencia la tácita reconducción al haber consentido su permanencia en el inmueble y recibir el pago del canon mensual. Ahora bien, reconocido como se encuentra el contrato celebrado en fecha 15-10-2005 e inserto a los folios siete (07) y ocho (08) de los autos, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en este juicio, correspondiendo en consecuencia determinar la naturaleza jurídica del mismo. En este sentido, luego de la lectura minuciosa del mismo se observa que éste en su cláusula segunda expresa textualmente lo siguiente: “La duración de este contrato es de un (01) año contado a partir del 15 de Octubre del 2005 hasta el 15 de Octubre del 2006, prorrogable por un período igual si EL ARRENDATARIO manifiesta su deseo de prorrogarlo por escrito con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, y EL ARRENDADOR otorgue su consentimiento para lo cual se requerirá la emisión de un nuevo contrato de arrendamiento.” Así mismo la cláusula tercera expresa: “El canon de arrendamiento queda estipulado para este contrato en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00), mensuales que se pagaran los primeros cinco días de cada mes vencido.” Del contenido de dichas cláusulas se desprende claramente que las partes se vincularon por un contrato a tiempo determinado cuyo canon mensual se fijó en la suma de ciento veinte mil bolívares, con una vigencia expresa de un año que culminaría el 15-10-2006 y que podría ser renovado por un período igual si el arrendatario manifestara su voluntad para ello, con sesenta días de anticipación y por su parte el arrendador conviniera en ello. En este sentido, la parte actora manifiesta haber notificado al arrendatario de la no renovación del contrato, a cuyo efecto reproduce en juicio documento privado e inserto al folio nueve (09) de los autos, el cual se valora al no haber sido impugnado por la parte demandada conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de dicho documento se observa que la arrendadora notifica al arrendatario de su voluntad de no renovar el contrato suscrito, observándose igualmente que el mismo no tiene fecha cierta de emisión o de suscripción, sin embargo debe tenerse como efectuado en fecha oportuna toda vez que el demandado acepta que la prórroga legal venció el 15-03-2007, quedando en consecuencia admitido por éste que fue efectivamente notificado por la arrendadora de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y así se establece. Ahora bien, alega el demandado que una vez vencida la prórroga legal la arrendadora permitió la continuación del mismo al permitir éste la ocupación del inmueble y aceptar el pago correspondiente al canon de arrendamiento mensual, operando de este modo la tácita reconducción. Ante tales alegaciones se hace imperioso analizar las pruebas traídas a los autos por la parte demandada de conformidad con las previsiones del artículo 1.354 del Código Civil, observando quien dictamina que reprodujo en juicio una serie de recibos de pago y que se encuentran insertos a los folios 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 y 33 de los autos, de los cuales se desechan las documentales insertas al folio 26 por no aportar elementos probatorios en el presente juicio y así se establece. En cuanto a las demás documentales mencionadas se valoran de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de las mismas insertas del folio 27 al 33 se observa que de forma consecutiva y mensual la arrendadora, Gloria Moreno, emitió recibos de pago a favor del arrendatario José Gregorio Mujica, por la suma de ciento veinte mil bolívares, por concepto de alquiler de una casa cuyos pagos comprenden desde el 15 de noviembre de 2005 hasta el 16 de enero de 2008, por lo que es forzoso concluir que habiendo vencido el contrato de arrendamiento y la prórroga legal el 15-03-2007, la arrendadora convino en que el inquilino continuara ocupando el inmueble arrendado, produciéndose en consecuencia la tácita reconducción, puesto que si bien, una vez vencido el contrato se le notificó al arrendatario de la no renovación también es cierto que luego de este hecho las partes continuaron cumpliendo sus obligaciones contractuales, es decir el arrendatario siguió cancelando el canon mensual y la arrendadora siguió recibiendo dichos pagos manteniendo al arrendatario en el goce pacifico de la cosa. Caso distinto hubiese sido si una vez comunicada la voluntad de no renovación, la arrendadora se hubiese negado a recibir los pagos y el arrendatario hubiese acudido al mecanismo legal de consignación pues en ese caso hubiere sido posible concluir que persistía la voluntad de no continuar la relación de arrendamiento. Pero al continuar recibiendo el dinero del arrendamiento quedó reconducido el contrato y por lo tanto es aplicable lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil según el cual: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” De manera que la naturaleza jurídica del contrato traído a los autos es la de ser a tiempo indeterminado y así se establece. Como corolario de lo anterior el contrato que une a actora y demando se encuentra vigente por lo que es improcedente solicitar judicialmente su cumplimiento por vencimiento del termino, de manera que la petición del actor tratándose de un contrato a tiempo indeterminado tenía que estar fundamentada en alguna de las causales contenidas en el mencionado Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en donde se prevén varios supuestos que abrazan la terminación del contrato cuando las partes no han convenido un tiempo fijo de duración. En consecuencia la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada, sin que tenga esta juzgadora que entrar a examinar ningún otro de los aspectos del juicio por el efecto que dicha declaratoria produce y así se declara. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declaran SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana GLORIA MORENO contra el ciudadano JOSE GREGORIO MUJICA ORELLANA, ambos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas al demandante conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciocho (18) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años: 197º y 148º. La Juez, Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 2: 53 p.m. La Sec.