ASUNTO: AP31-V-2007-001097 En el juicio de DESALOJO por necesidad incoado por la ciudadana MARÍA TERESA MARTÍNEZ MURGA, titular de la cédula de identidad N° 3.665.132, representada judicialmente por el abogado Alfredo Bendayan Obadía, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.552, contra el ciudadano ENRIQUE RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad N°. 6.814.935, representado judicialmente por la ciudadana Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 73.844, designada como defensora judicial, se inició por libelo de demanda distribuida el 19 de junio de 2007, se admitió por auto del 21 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve. PRIMERO En el libelo de demanda, la parte actora alegó que por documento público la Agencia Ferrer Palacios, C.A., administradora del apartamento A-1D del edificio Residencias La Colina, en la calle San José y la avenida Mara de la urbanización Macaracuay, Estado Miranda, ahora propiedad de la actora, celebró contrato de arrendamiento por el citado apartamento con el demandado, el cual se le cedió el 06 de octubre de 2006. Que se encuentra en serios problemas de salud por presentar un cuadro de Esquizofrenia, de evolución crónica, de más de 20 años, debiendo dejar su residencia actual y mudarse de vivienda, como lo recomendó el informe médico, por lo que requiere de modo inminente utilizar el inmueble de su propiedad, ya que vive en casa ajena con familiares, agravando su estado de salud. Que esa situación se subsume dentro del supuesto de hecho previsto en el literal d del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado; al cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento hasta la solución del caso, a entregar el inmueble y al pago de las costas procesales. En virtud de no haberse logrado la citación personal del demandado, ni acudió a darse por citado en el lapso de emplazamiento hecho por carteles, se le designó defensor judicial, quien después de las formalidades legales notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente por escrito del 25 de junio de 2008, contestó a la pretensión de la parte actora. En efecto, alegó la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio, en virtud que la cesión del contrato no surtió efectos contra su representada por no habérsele notificado. Que en relación a la enfermedad, era preexistente para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. Alegó la improcedencia de la pretensión de desalojo dado que se trata de un contrato a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado. En el lapso correspondiente, ninguna de la parte aportó pruebas al proceso. SEGUNDO Antes de conocer el mérito del asunto, pasa el tribunal a analizar el alegato de falta de cualidad de la actora para intentar el juicio. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta. La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito. Cuando la cosa arrendada ha sido vendida, se entiende que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones y por el plazo convenido y el nuevo propietario, estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.604 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ciertamente, con la transferencia de propiedad, el nuevo propietario adquiere los mismos derechos y asume las mismas obligaciones que el antiguo, respecto a la relación arrendaticia, al punto que cualquier pretensión contra el arrendatario, debe fundamentarla en la Ley especial arrendaticia, sin necesidad de cualquier otra formalidad, sino las que derivan del contrato de venta para los inmuebles. De allí que quien demuestre en juicio ser el propietario del inmueble, será el legitimado para intentar contra el arrendatario las pretensiones que deriven de esa relación locativa. Por ello, si bien la pretendida cualidad de la actora no deviene de la cesión alegada, dado que se pretendió probar con copia simple de documento privado que no tiene ningún valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sí se probó la condición de propietaria, de la cosa arrendada de acuerdo a la copia simple del documento público en el que consta el contrato de compraventa del inmueble aportado al expediente, que debe tenerse como fidedigno a tenor del mismo artículo y, por ello, capaz de dar fe de su contenido. Por tal virtud, habiendo probado la adquisición de la propiedad del inmueble arrendado, debe tenerse como la legitimada para pretender en juicio contra el arrendatario. De allí que la falta de cualidad activa alegada deba ser declarada sin lugar. En cuanto al segundo alegato del la defensora judicial, relativo a que la pretensión debe declararse improcedente toda vez que se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado y no indeterminado, el tribunal observa que en la cláusula del contrato de arrendamiento autenticado aportado en copia simple, que se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tenerse como fidedigna y por ello merece fe su contenido, las partes pactaron que el contrato tenía una duración de un año fijo, contados a partir del 01 de septiembre de 2000 y su periodo se entendería prorrogado semestralmente, si cuando menos con treinta (30) de anticipación al vencimiento de ese plazo o de cualquier prórroga, una de las partes no manifieste a la otra su voluntad de darlo por terminado. De acuerdo a ello, las partes tuvieron la intención de mantener la relación arrendaticia a tiempo determinado y sólo mediante un aviso oportuno en contrario, podían ponerle fin. Sin embargo, no consta en el expediente que tal manifestación de voluntad haya sido expresada, por lo que se tiene que el contrato se ha venido renovando semestralmente desde el 01 de septiembre de 2001. Siendo así, tenemos que el desalojo sólo puede demandarse en aquellos contratos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado y por las causales expresamente establecidas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no en aquellos contratos celebrados a tiempo indeterminados. Esto es, que si la pretensión se fundamentó en la necesidad, que es una de las causales del citado artículo, necesariamente debe tratarse de un contrato de arrendamiento con alguna de esas dos características y no a tiempo determinado, amen, de cualquier otra pretensión pero por causales distintas a las taxativas del artículo. En tal sentido, resulta improcedente demandar el desalojo bajo el fundamento de la necesidad de ocupar el inmueble cuando, como en el caso bajo estudio, se trata de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado. Además, la parte actora fundamentó su pretensión en la necesidad como situación de hecho, que debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones de Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida para satisfacer alguna carencia. En este sentido, la parte actora sólo aportó copia simple de informe emitido por médico privado, que no tiene ningún valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, por ser precisamente copia simple del mismo. De modo que a pesar de haber alegado que la actora sufre de Esquzofrenia de evolución crónica, no consta prueba de ello y que siendo así, necesitase de la cosa arrendada. Por ello, si se tratase de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tampoco procedía la pretensión por falta de prueba de la necesidad alegada. Así se declara. TERCERO En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la actora, alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de Desalojo intentada por la ciudadana MARÍA TERESA MARTÍNEZ contra el ciudadano ENRIQUE RODRÍGUEZ ÁLVAREZ. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida. Regístrese y publíquese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ MAURO JOSÉ GUERRA LA SECRETARIA ELOISA BORJAS En esta misma fecha, siendo la una y cincuenta y dos minutos de la tarde (2:52 p.m.), se publicó el anterior fallo. LA SECRETARIA ELOISA BORJAS