República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: María Teresa León Martínez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.178.895. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: José Joaquin Brito, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 4.947.784, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.108. PARTE DEMANDADA: Germán Barreto Henríquez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.186.092, aún sin representación judicial acreditada en autos. MOTIVO: Desalojo. En fecha 04.07.2008, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado el día 03.07.2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, por el abogado José Joaquin Brito, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Teresa León Martínez, contentivo de la pretensión de Desalojo deducida en contra del ciudadano Germán Barreto Henríquez. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El abogado José Joaquin Brito, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Teresa León Martínez, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, sostuvo lo siguiente: Adujo que, en fecha 11.07.2007, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Germán Barreto Henríquez, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por la quinta distinguida con el N° 03, ubicada en la calle La Montaña de El Hatillo, Carretera La Unión, Municipio El Hatillo, Distrito Capital. Afirmó que, el arrendatario ha dejado de pagar a su representada la cantidad de un mil seiscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 1.650,oo), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2008, a razón de quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo) cada uno, los cuales debieron ser cancelados por mensualidades adelantadas entre los días once (11) y quince (15) de cada mes, en atención de lo expresado en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, cuyo incumplimiento en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a solicitar la rescisión del contrato. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.594, 1.599 y 1.583 del Código Civil, así como en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 36, 47, 286, 585, 588, 599 ordinal 7°, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por tal motivo, la accionante procedió a demandar al ciudadano Germán Barreto Henríquez, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenado por el Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, libre de bienes y de personas; en segundo lugar, pagar la cantidad de un mil seiscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 1.650,oo), por concepto de cánones de arrendamiento reclamados como insolutos; en tercer lugar, subsidiariamente reclamó el pago de los cánones de arrendamiento que se siguiesen venciendo; y, en cuarto lugar, pagar las costas procesales. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, la cual se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la pretensión (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente: “…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación. Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente: “…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público. Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Y, en relación con el supuesto concerniente a que la pretensión no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo: “…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil . 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En virtud de los anteriores precedentes jurisprudenciales, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana María Teresa León Martínez, en contra del ciudadano Germán Barreto Henríquez, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por la quinta distinguida con el N° 03, ubicada en la calle La Montaña de El Hatillo, Carretera La Unión, Municipio El Hatillo, Distrito Capital, la cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 30.06.2006, en virtud del alegado incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2008, a razón de quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo) cada uno. Al respecto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo de un bien inmueble arrendado, sólo podrá demandarse bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando se invoque cualquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia. En consecuencia, la arrendadora está autorizada para accionar el desalojo cuando la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Así las cosas, observa este Tribunal de la cláusula segunda de la convención locativa accionada, lo siguiente: “…Segunda: El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir del día 12 de julio de 2006 y finalizará el 11 de julio de 2007. Podrá prorrogarse de mutuo acuerdo y por un período igual, salvo que una de las partes notifique a la otra su decisión de rescindirlo con por lo menos treinta (30) días antes de la finalización del mismo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De la anterior cláusula, se desprende que la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 12.07.2006, hasta el día 11.07.2007, el cual podía prorrogarse por un (01) periodo igual, a menos que una de las partes comunicase a la otra con no menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, la voluntad de rescindirlo. Así pues, no consta en autos documental alguna que permita constatar la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar el contrato de arrendamiento mediante el aviso requerido para ese fin, de tal modo que fenecido el término de duración contractual, en fecha 11.07.2007, la convención locativa se prorrogó contractualmente por (01) año más, la cual vencerá en el venidero día 11.07.2008, lo cual motiva a este Tribunal a calificar el contrato de arrendamiento accionado “a tiempo determinado”, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de demandar el desalojo de un bien inmueble arrendado, con fundamento en un contrato de arrendamiento escrito “a tiempo determinado”. En este sentido, el artículo 1.167, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas, cuyo ejercicio de las mismas, en materia inquilinaria, supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito “a tiempo determinado”. Constatado lo anterior, estima este Tribunal que no resultaba dable para la accionante demandar el desalojo del bien inmueble arrendado, en atención de lo dispuesto en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el aducido incumplimiento del arrendatario en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, en razón de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste “a tiempo determinado”, la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión la constituye cualquiera de las acciones a las cuales hace referencia el artículo 1.167 del Código Civil, estas son, cumplimiento o resolución, ante la inobservancia de deberes contractuales y legales, lo que motiva a este órgano jurisdiccional a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana María Teresa León Martínez, en contra del ciudadano Germán Barreto Henríquez, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato El Secretario, Jan Lenny Cabrera Prince En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.). El Secretario, Jan Lenny Cabrera Prince CLGP.- Exp. N° AP31-V-2008-001700