TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de julio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-001014
Exp. 13.351 / Desocupación de Inmueble
Se inició la presente causa en fecha 03-04-08 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por la abogada MARIANDRY FANEITE HIDALGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.230.507, IPSA N° 113.824, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana YAMILETH PASTORA ALEJOS GOYO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.990.619 y de este domicilio; contra la ciudadana MARTHA DI GRANDE MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.229.727 y de este domicilio. Una vez admitida la demanda se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de contestar la demanda, librándose compulsa el 14-04-08. En fecha 24-04-08 comparece la demandada de autos, asistida por la abogada en ejercicio María Victoria Uzcátegui e inscrita en el IPSA bajo el número 76.407, a fin de otorgarle poder apud acta así como a la abogada Luisana María Pimentel Villalobos. Seguidamente en fecha 25-04-08 la parte actora consigna escrito de reforma a la demanda, el cual fue admitido por el tribunal el 29-04-08. Por su parte la demandada el día 02-05-08 consigna escrito mediante el cual opone cuestiones previas, contesta la demanda y reconviene a la actora, siendo admitida ésta el 05-05-08. Seguidamente la actora reconvenida el 07-05-08 introduce escrito de subsanación a las cuestiones previas y de contestación a la reconvención. Abierta la causa a pruebas ambas partes presentaron sus escritos, los cuales fueron providenciados por el tribunal. En fecha 27-05-08 la apoderada actora sustituye poder en la abogada Deisy Andreina Rojas Paredes reservándose el ejercicio del mismo, el cual fue impugnado en la misma fecha por la parte demandada con fundamento en que, la sustitución debe efectuase observando las mismas formalidades con las que fue otorgado, señalando que el otorgamiento se efectuó de forma auténtica mientras que la sustitución se efectuó apud acta, sin que se evidencie las facultades que se sustituyen de forma expresa. Concluidas así las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la apoderada actora como fundamento de su pretensión que en fecha 14 de agosto de 2006 su representada celebró contrato de arrendamiento con la demandada de autos sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Paz III etapa, intercomunal Florencio Jiménez, Kilómetro 6,5 casa N° 125 de esta ciudad, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Lara e inserto bajo el número 44, tomo 76 y que reproduce marcado “B”. Continúa manifestando que conforme a la cláusula cuarta del referido contrato las partes pactaron una duración de seis meses contados desde el 31-07-06 al 31-01-06, siendo el caso que vencido dicho término, el contrato quedó indeterminado conforme a lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil. Así mismo aduce que la arrendataria no ha pagado la mensualidad pactada en la suma de cuarenta mil bolívares, correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2008, los cuales debían ser pagados los primeros cinco días de cada mes; razón por la cual procede a demandar a la ciudadana Martha Di Grande Méndez para que desocupe voluntariamente el inmueble cedido en arrendamiento o en su defecto sea forzada a entregarlo mediante sentencia definitiva conforme a lo previsto en los artículos 1615 y 1592 del Código Civil, en virtud de que la misma no actuó como un buen padre de familia dado que el inmueble no está en las mismas condiciones en que su representada lo entregó. Solicita igualmente la condenatoria en costas y costos procesales.
Por su parte la demandada en la oportunidad de la contestación, opone la cuestión previa del defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los ordinales 2°, 4° y 5° del artículo 340 ibidem. Como contestación al fondo niega, rechaza y contradice la demanda de desalojo intentada en su contra. En este sentido niega que la relación arrendaticia se haya iniciado el 31-07-2006 e indica que ésta se comenzó el 05-08-03 conforme a contrato de arrendamiento autenticado el 11-08-03 por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto inserto bajo el N° 76, tomo 52, el cual reproduce a los folios 69 y 70 de los autos, aseverando que la actora tiene la intención de hacer creer al tribunal que la relación tiene un tiempo menor al real ya que demanda por desalojo. Así mismo niega que se encuentre en estado de insolvencia de los cánones de arrendamiento que indica la actora en su libelo, puesto que ésta introduce su demanda el 28-03-08 fecha en la que aún no se había producido el vencimiento de la segunda mensualidad. Así mismo señala que al inicio de la relación, esto es el 05-08-03, se pactó el canon mensual en la suma de Bs. 150.000,00 y pasados más de 2 años oportunidad en que la relación se convierte a tiempo indeterminado, se otorga el documento señalado por la actora, indicando que de la lectura de ambos contratos se evidencia que hubo un incremento en el canon en la suma de Bs. 200.000,00 violentando la congelación del canon de arrendamiento establecido por el ejecutivo nacional por lo que indica que al existir un reintegro a su favor no existe mora por lo que alega el reintegro conforme al artículo 1178 del Código Civil. En este mismo sentido y con fundamento en los artículos 33, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 881 y 888 del Código de Procedimiento Civil procede a reconvenir a la actora por el reintegro arrendaticio a fin de que sea condenada por el tribunal en el reintegro del excedente pagado en 21 mensualidades trascurridas desde el 31-07-06 al 02-05-08 a razón de Bs. F. 50,00 cada una, lo que asciende a la totalidad de mil cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 1.050,00) más el excedente de los cánones consignados por ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren, o en su defecto, sea condenada en la compensación del mismo. Solicita igualmente se oficie a la Oficina de Inquilinato a fin de que, emita la sanción administrativa por estar en presencia del sobre precio de alquileres. Por otra parte solicita la indexación del monto adeudado más el excedente que pudiera tener lugar mes a mes por el transcurrir del tiempo y por la demora del procedimiento. Estima la reconvención en la suma de un mil quinientos bolívares (Bs. F. 1.500,00).
Por su parte la actora reconvenida en la oportunidad de contestar la reconvención acepta que su representada celebró contrato de arrendamiento con la demandada reconviniente el 11-08-03 por un lapso de seis meses, sin embargo manifiesta que la duración de la relación contractual no es un hecho controvertido que en principio era a tiempo determinado y luego pasa a ser por tiempo indeterminado. Así mismo aduce que al vencimiento del primer contrato la relación continuó bajo las mismas condiciones que se sostuvieron en el mismo y dado que el inmueble cumplía con todo lo necesario de una vivienda digna y cómoda, desde enero de 2006 las partes convinieron verbalmente el canon mensual en la suma de doscientos mil bolívares razón por la cual niega y rechaza que su representada deba reintegrar la suma de cincuenta bolívares fuertes puesto que el contrato fue suscrito entre las partes de mutuo acuerdo y sin constreñimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil. Por otra parte añade que para solicitar el reintegro de sobre alquileres se debe acreditar además de la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, las siguientes circunstancias: que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la ley, que haya sido dictada una decisión por parte del órgano administrativo que regule el canon de arrendamiento y que se encuentre firme y que el arrendatario acredite el pago mayor que el estipulado en la regulación como canon máximo, circunstancias éstas que no se cumplen en el presente caso. Por otra parte añade que conforme al artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción para reclamar el reintegro prescribe a los dos años desde el momento que el órgano competente establece el canon máximo y en la presente causa el canon fue fijado por la voluntad de las partes, por lo cual niega que exista un eventual reintegro y que por ende se genere una sanción administrativa. Niega y rechaza que la demandada reconviniente haya realizado todas las gestiones a fin de efectuar el pago de los cánones toda vez que esta disponía de dos modalidades para ello, pues podía efectuarlo en el domicilio actual de su representada y en donde se le otorgaba el recibo correspondiente o en la cuenta bancaria a nombre de su representada de la cual la arrendataria tiene pleno conocimiento. Por todo lo anterior solicita sea desestimada la reconvención propuesta.
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, observa este Tribunal que la demandada impugnó oportunamente la sustitución de poder, opuso cuestiones previas y procedió a reconvenir a la parte actora, por lo que siguiendo el orden lógico debe proceder quien dictamina a resolver en primer lugar la impugnación realizada a la sustitución del poder, luego deberá entrar a examinar las cuestiones previas alegadas para posteriormente si hubiere lugar resolver el fondo de la demanda interpuesta y por último la reconvención intentada y así se establece.
En relación a la impugnación que efectuara la parte demandada a la sustitución que hiciere la abogada Mariandry Faneite Hidalgo a la abogada Deisy Andreína Rojas Paredes con fundamento en el hecho de que, para poder sustituir poder se debe realizar con la misma solemnidad o formalidad como fue otorgado señalando, que el poder fue otorgado de forma auténtica y la sustitución se efectuó apud acta, es decir que la sustitución también debió realizarse en forma auténtica indicando igualmente que las facultades que se sustituyen deben ser expresamente señaladas. Es necesario aclarar que el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil señala: “El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”. Así mismo el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil expresa: “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el mandatario deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”. De acuerdo con lo anterior, no es cierto lo alegado por la demandada en relación a que no se cumplieron con las formalidades que expresa la Ley en cuanto a que en la sustitución del poder efectuado no se observaron las formalidades puesto que éste se realizó apud acta y no por ante la Notaría Pública, pues las formalidades que deben observarse en ese caso tal y como claramente lo expresa la norma es que la sustitución debe efectuarse ante la Secretaria del Tribunal quien además de suscribir el acta conjuntamente con el otorgante deberá certificar su identidad, requisitos que fueron cumplidos como se desprende de la revisión de la sustitución referida y que riela al folio 102 de los autos. Así mismo se observa que en dicho poder el mandatario enunció en el poder los datos del poder cuyas facultades sustituye, cumpliendo igualmente con su exhibición toda vez que el mismo cursa a los folios 3 y 4 de los autos. En consecuencia examinado el poder otorgado a la Abogada Deisy Andreína Rojas Paredes considera quien dictamina que el mismo es perfectamente válido por haberse cumplido en el acto del otorgamiento las normas legales vigentes y así queda establecido, sin embargo necesario es aclarar a la parte demandada, que cuando el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil expresa que, las sustituciones de poderes y las sustituciones de sustituciones deben hacerse con las mismas formalidades que el otorgamiento de los poderes, se refiere a las formalidades del otorgamiento en general es decir que si se hace apud acta la sustitución debe igualmente cumplir con lo previsto en artículo 152, si se hace en nombre de otro debe cumplir con lo previsto en el artículo 155 es decir se trata de una regla general no de una limitación al otorgamiento. En cuanto a la falta de mención de las facultades que se sustituyen tal impugnación carece de asidero legal ya que así como el artículo 153 del Código adjetivo señala que el poder se presume otorgado para todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios de la misma manera a las sustituciones de poder se les aplica la misma normativa.
Resuelto el primer aspecto corresponde a esta sentenciadora pronunciarse a cerca de las cuestiones previas que fueron alegadas; en este sentido se observa que la parte demandada opone la cuestión previa del defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 2° del artículo 340 ibidem con fundamento en que, la demandante en el libelo no indica el domicilio de la parte actora argumentado que lo exigido como formal requisito es la indicación de la sede o dirección del demandado no de la apoderada, observando el Tribunal que la parte actora en su demanda señala que las partes tienen su domicilio en esta ciudad e indica el domicilio procesal de cada una de ellas; sin embargo y como quiera que voluntariamente subsana la cuestión previa al señalar como su dirección la Autopista Vía Quibor, Kilómetro 6 ½, California, casa S/N del Estado Lara, ello a los fines de cualquier citación es por la que se da por subsanada la cuestión previa y así se establece.
Así mismo la demandada opone el defecto de forma por no haberse cumplido con los requisitos del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil al no indicar los linderos del inmueble objeto de la acción. A este respecto debemos indicar que, en juicios como estos donde no se discute la propiedad no es indispensable en el libelo, indicar los linderos del inmueble, ello porque lo discutido en este tipo de procedimiento es el derecho a continuar ocupando el inmueble no estando en discusión la propiedad del bien, caso en el que, la determinación exacta y los linderos serían un requisito insoslayable. No obstante, la demandante procedió a subsanar la cuestión previa estableciendo los linderos del inmueble al señalar que el mismo se encuentra ubicado en un lote de terreno que forma parte de otro de mayor extensión, con un área aproximada de 147 metros cuadrados y sus linderos son los siguientes: Norte: parcela 126, Sur: parcela 124, Este: parcela 97 y Oeste: Avenida La Paz, por lo que este Tribunal declara subsanada la cuestión previa alegada y así se decide.
Por último opone la parte demandada el defecto de forma de la demanda, al no cumplir la actora con los requisitos del ordinal 5° del artículo 340 del Código Adjetivo, esto es “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión” dado que la demandante argumenta la falta de conservación del inmueble sin especificar de ningún modo en que consiste la misma, dejándola en incertidumbre al no detallar a que se refería con tal aseveración. Por su parte la actora en su escrito de subsanación indica que el inmueble no está en las mismas condiciones en que lo entregó puesto que las paredes se encuentran agrietadas, la pintura en mal estado además se cambió la cerradura de la puerta principal sin su autorización.
En este punto debe señalarse que para que se cumpla con dicho requisito bastará sólo que el demandante exponga en su libelo las circunstancias de modo lugar y tiempo que se corresponden con los hechos que narra y la subsunción de tales circunstancias a las normas jurídicas que según su decir deben aplicarse al caso concreto. Sin embargo de la lectura detenida del libelo se observa que la demandante señaló con meridiana claridad la relación de los hechos con todos los fundamentos jurídicos que sirven de base para su reclamación, y en cuanto al deterioro del inmueble se observa que la actora en su escrito de subsanación determinó claramente a que se refería cuando señaló en el libelo los daños causados como fundamento del desalojo por lo que igualmente se da por subsanada la cuestión previa y así se establece.
Resueltas como han sido las cuestiones previas alegadas corresponde a este Tribunal resolver el fondo de la controversia, observando quien decide que la pretensión de la demandante consiste en solicitar judicialmente el desalojo basado en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado en forma auténtica el 31-07-06 con la demandada, el cual se indeterminó en el tiempo y solicita sea condenada ésta última al desalojo del inmueble por encontrarse insolvente en el pago de dos mensualidades consecutivas correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2008, cuyo pago debía efectuarse los primeros cinco días de cada mes y además por no estar el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo entregó, por presentar grietas en sus paredes, estar en mal estado la pintura y haber cambiado la cerradura de la puerta principal sin la autorización de la arrendadora. Por su parte la demandada se excepciona al manifestar que la relación de arrendamiento no inició en la fecha señalada por la actora sino el 05-08-03, negando que se encuentre insolvente en el pago de dos mensualidades consecutivas toda vez que para el momento de la interposición de la demanda no había vencido el mes de marzo, negando igualmente el monto señalado por la actora. De acuerdo con lo anterior, el primer elemento que debe establecerse es la naturaleza del contrato que une a la actora y la demandada; en este sentido se observa que la demandante consignó conjuntamente con su demanda el contrato de arrendamiento cursante a los folios 5 y 6, el cual no fue impugnado por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del examen de dicho instrumento se constata que en la cláusula cuarta se convino expresamente lo siguiente: “el plazo de duración del presente contrato será de seis (06) meses contados a partir del 31/07/2006 al 31/01/2007, prorrogable con la emisión de un nuevo contrato de arrendamiento siempre que las partes así (sic) lo convengan con un (01) mes de anticipación al vencimiento del presente contrato.” Del contenido de esta cláusula claramente se desprende que las partes convinieron en celebrar un contrato a tiempo determinado de seis meses el cual sería prorrogado con la emisión de otro contrato, no evidenciándose en autos la celebración de uno nuevo por lo que una vez llegado el vencimiento del plazo estipulado, vale decir el 31-01-2007, comenzó a correr automáticamente la prórroga legal. Ahora bien, habiendo convenido expresamente la demandante en la existencia de un contrato anterior y en el hecho de que la relación arrendaticia se inició el 11 de agosto de 2003, como lo señaló la demandada en su escrito de contestación, además de constar en forma fehaciente la celebración de tal contrato como se desprende de la documental que corre inserta a los folios 69, 70 y 71 el cual tiene plena validez en este juicio es procedente establecer que en efecto la relación que une a actora y demandada se inició el 11 de agosto de 2003, como consecuencia de lo cual y tomando en cuenta lo previsto en el artículo 38 literal b) la prorroga legal que corresponde a la demandada es de un año y no de seis meses como lo asienta la actora por tener la relación más de un año y menos de cinco y así se establece. En consecuencia vencido el contrato lo cual se produjo por expiración natural del lapso de duración esto es el 31-01-07 comenzó a correr la prorroga legal la cual venció el 31-01-08, de manera que al haber interpuesto la demanda en los términos expuestos en el libelo devela la intención de las partes de haber continuado la relación a pesar de haber concluido la prorroga legal y así se establece, en consecuencia la relación quedó indeterminada en el tiempo siendo esa su naturaleza jurídica.
Aclarado lo anterior y entrando al fondo de lo planteado observa quien dictamina que mientras la actora sostiene que la demandada se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades de febrero y marzo ya que los pagos debían efectuarse los primeros cinco días de cada mes es decir en forma anticipada, la demandada manifiesta que cuando se interpuso la demanda no se encontraba vencida la respectiva mensualidad, y que por tanto no se encuentra en estado de insolvencia, tales alegatos nos llevan a analizar las cláusulas del contrato referidas al pago y las pruebas producidas en juicio para contrastarlo con lo alegado por las partes y determinar en definitiva si existe o no el estado de insolvencia.
Al analizar el contrato encontramos que este en su cláusula tercera estipula expresamente lo siguiente: “TERCERA: el canon de arrendamiento convenido es por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000.00) que EL ARRENDADOR pagará los cinco (05) primeros días de cada mes, hasta que entregue el inmueble completamente desocupado y en el mismo perfecto estado en que lo recibe…” de acuerdo con lo estipulado se observa que las partes convinieron en cuanto a la oportunidad del pago, que el mismo debía hacerse los primeros cinco días de cada mes, es decir se estipuló un pago anticipado, lo que es perfectamente posible conforme lo establece el artículo 1214 del Código Civil, según el cual, siempre que en los contratos se estipule un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes. Es decir que en principio el plazo debe beneficiar a quien adeuda la cantidad de dinero pero las partes pueden estipular lo contrario como sucedió en este caso particular no constando en autos que la fecha de pago haya sido cambiada consensualmente pues al examinar las documentales que cursan a los folios 73 y 74 que no fueron impugnadas, se constata que la mensualidad de octubre de 2006 se canceló el 29 de octubre, la de diciembre de 2006 se canceló el 30 de diciembre, luego aparece la de noviembre de 2007, cancelada el 01 de diciembre de ese año, la de Diciembre de 2007 cancelada el 22 de diciembre y la de enero de 2008, cancelada el 01 de febrero de 2008, no pudiendo establecerse otro parámetro en relación a las demás documentales aportadas por no contener suficientes datos en relación a las fechas, por lo que, a los efectos del presente juicio debe tenerse como oportunidad para el pago los cinco primeros días de cada mes, por lo que la mensualidad de febrero debía cancelarse los primeros cinco días de febrero y la de marzo los primeros cinco días de marzo, por ello no es cierto lo alegado por la demandada en su contestación en el sentido de que, cuando se interpuso la demanda no se encontraba vencida la mensualidad de marzo, pues la demanda se interpuso el 28 de marzo, siendo admitida el día 03 de abril por lo que estaba dado el supuesto establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal a) y así se establece.
Aclarado lo anterior corresponde a quien juzga determinar el estado de solvencia o insolvencia de la demandada para poder determinar si incurrió o no en la causal de desalojo prevista en el literal a) del mencionado artículo 34;en este sentido se observa que mientras la actora afirma que la inquilina no ha cancelado las mensualidades de febrero y marzo de 2008, ésta lo niega y siendo la falta de pago el primer presupuesto aducido para sustentar la acción intentada y constituyendo éste, un hecho negativo indefinido la carga de la prueba no recaerá sobre la actora sino que, corresponderá a la arrendataria demandada, quien tendrá que probar el hecho contrario (positivo) es decir, que si pago oportunamente y en consecuencia se encuentra solvente en el cumplimiento de su obligación. En cuanto al alegato de deterioro que dice el demandante le ha causado la demandada al inmueble corresponderá la carga de la prueba a la actora quien lo alega. Por lo que de seguidas se procede a examinar las pruebas producidas por las partes en el juicio para establecer si cada una de ellas cumplió la carga probatoria que le correspondía en el proceso; observándose en cuanto a la falta de pago, que la demandada manifestó haber realizado el pago de los meses que le imputan como insolventes mediante el procedimiento de consignación arrendaticia en el asunto KP02-S-2008-005131 por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren, por haberse negado el arrendador a recibirle las pensiones respectivas.
Sobre la consignación señala el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de éste, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y señala el artículo 53 ibidem que dicha consignación se hará mediante escrito dirigido al Juez competente donde deberá indicarse el nombre y apellido del consignante, el carácter con que actúa así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, los datos o referencias del inmueble arrendado, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual se efectúa la consignación. Igualmente la normativa contenida en la ley señala que el tribunal, una vez recibida la solicitud, expedirá recibo o comprobante al interesado y ordenará la notificación del arrendador en la que se le señalarán las especificaciones de la solicitud. Este procedimiento válidamente efectuado permitirá que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia a pesar de la negativa del arrendador de recibir el pago, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 56 de la mencionada ley. Siendo importante resaltar aquí que la omisión por parte del Tribunal de la notificación no invalida la consignación, pero si esta no se realiza por causas imputables al consignatario no se considera legítimamente efectuada, pues es éste quien tiene la obligación de aportar al Tribunal todos los datos necesarios dentro de un plazo no mayor de 30 días continuos luego de haber sido realizada la primera consignación a fin de lograr la respectiva notificación.
En el presente caso se imputa la insolvencia en el pago de los meses de febrero y marzo de 2008. Constatándose de la revisión de las documentales consignadas, que corren en autos en copia certificada desde el folio 111 al 128 las cuales este Tribunal valora, el expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren en donde puede claramente observarse que, la demandada procedió a consignar las mensualidades de febrero y marzo a favor de la ciudadana Yamileth Pastora Alejos Goyo a quien se identifica plenamente cumpliéndose con el requisito de identificación y señalamiento del respectivo carácter de las partes, previsto en el artículo 53 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente se observa que se expone la causa por la cual se hace la consignación. En cuanto al monto consignado se observa que la arrendataria consigna la cantidad de doscientos bolívares fuertes (Bs.F 200,00) cantidad pactada de acuerdo con el propio dicho de la demandada. El otro aspecto que debe revisar quien decide para determinar el estado de solvencia del consignatario conforme al artículo 56 de la Ley de Arrendamientos, es la oportunidad de las consignaciones y en este sentido se observa que conforme al artículo 51 ibidem, cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la mensualidad vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, el arrendatario deberá consignarlo ante el Tribunal competente, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En este caso particular la arrendataria debía pagar los primeros cinco días de cada mes de manera que como la ley le acuerda un lapso extra contractual para la consignación de 15 días, debe entenderse que la consignación de febrero debía hacerla a mas tardar el día 20 de febrero y la de marzo a mas tardar el 20 de marzo, de suerte que al analizar las consignaciones efectuadas debe determinarse si efectivamente la parte demandada lo hizo dentro de ese lapso. Constatándose que, de acuerdo con las documentales promovidas, la demandada consignó tanto el mes de febrero como el de marzo de 2008, el 14 de abril de 2008. En cuanto a las subsiguientemente consignadas y que fueron acompañadas en copias este Tribunal las desecha por no ser un punto controvertido en esta causa ya que la demandante en su demanda sustenta el desalojo en la insolvencia por falta de pago de los meses de febrero y marzo y así se declara. Por lo anteriormente expuesto se observa que no está probada la solvencia de la demandada en cuanto al pago de los meses de febrero y marzo de 2008 por cuanto las consignaciones fueron realizadas en forma extemporánea por haberse consignado conforme consta en autos, luego del plazo estipulado por la Ley por lo que considera quien juzga que no puede otorgarse a las consignaciones realizadas el efecto liberatorio que establece el artículo 56 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consecuencia conforme a lo dispuesto el artículo 34 de la mencionada Ley literal a) al haber incurrido la arrendataria en la falta de pago de dos mensualidades consecutivas la causal de desalojo debe prosperar y consecuencialmente debe declararse con lugar la demanda intentada y así queda establecido.
En cuanto a la segunda causal que igualmente fue invocada para sustentar el desalojo solicitado y que este Tribunal examina aún cuando al estar demostrada la insolvencia se materializa el pedimento de la actora en su libelo, no obstante debe haber un pronunciamiento expreso por el principio de la exhaustividad del fallo que obliga al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y sobre todas las defensas opuestas, se observa que, la demandante igualmente alega como causa de desalojo, conforme lo dispone el literal e) del artículo 34 de la Ley especial arrendaticia, que la inquilina ha causado deterioros al inmueble que ocupa, tal como se afirmó arriba, la carga probatoria de este hecho reposaba íntegramente en cabeza de la demandante quien durante el curso del proceso no produjo prueba alguna que sustentara la presente causal de desalojo por lo que la misma debe quedar desechada y así queda establecido. Quedan desechadas las documentales cursantes del folio 25 al 64 por no ser pertinentes a la presente causa en donde lo discutido es la falta de pago de las pensiones y el deterioro del inmueble. Queda igualmente desechada la documental inserta al folio 75 por haber sido objeto de análisis al momento de examinar las consignaciones efectuadas por la parte demandada, se desechan las documentales cursantes del folio 76 al 93 por no ser materia controvertida los hechos que allí se encuentran plasmados .
En cuanto a la demanda reconvencional interpuesta contra la demandante y que fundamenta la demandada en el hecho de que, le fue incrementado el canon de arrendamiento en contravención al decreto emanado por el Ejecutivo Nacional que ordena su congelación y por ende está obligada la demandante al reintegro de las cantidades dadas en exceso de la cantidad inicialmente pactada, debemos señalar que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa lo siguiente: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Así mismo dispone el artículo 60 que, “El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme.” Ello significa que el derecho a reclamar lo pagado por sobre alquileres nace desde el momento que existe una regulación por parte del organismo administrativo que arroja una cantidad inferior a la que ha sido cobrada por el arrendador; de suerte que, si el inquilino no está solvente en el pago de algunos cánones como lo señala el artículo 63 de la Ley especial, tiene derecho a la compensación de la diferencia que resulte entre el sobre alquiler y el canon no pagado, o en todo caso al hacerse la respectiva regulación, si resulta que desde el inicio del contrato el inquilino venia cancelando una cantidad mayor a la establecida por el ente regulador, procede el reintegro de lo pagado en exceso. En este caso lo planteado por la demandada como se explicó arriba es que sea condenada la demandante a reintegrarle las cantidades que fueron pagadas en exceso por haber incrementado indebidamente el canon de arrendamiento en contravención a lo decretado por el Ejecutivo Nacional; lo cual no es procedente pues, el supuesto de hecho contenido en el artículo 58 ibidem sólo contempla el reintegro de las cantidades pagadas en exceso con respecto a la regulación emitida por el ente administrativo, que es quien establece el canon máximo, de manera que la regulación constituye el parámetro para establecer si ha habido un cobro excesivo. Al respecto es conveniente citar el comentario que sobre este punto expone el profesor Edgar Núñez Alcántara en su libro La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI; donde señala que “el reintegro arrendaticio opera, al igual que su género próximo el pago de lo indebido, en casos expresamente señalados por la ley. No es posible presumir que haya pagos indebidos si la ley expresamente así no lo señala, o se deriva de la naturaleza misma de las cosas”. Y continúa afirmando, que en la materia inquilinaria sólo es posible que opere el reintegro inquilinario, en tres situaciones: la primera, en aquellos casos en que ha habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por los órganos administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino). Esta circunstancia es denominada por la ley sobrealquileres (Artículos 33 y 58 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. La segunda, cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito. Circunstancia ésta denominada por la Ley reintegro de depósito en garantía. (Artículo 33 y 25 eiusdem) y la tercera, cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su conformación física, se considera al convenio como un arrendamiento ilegítimo. (Artículo 6 y 33 de la Ley). Como corolario de lo anterior, es necesario aclarar igualmente que cuando el Ejecutivo Nacional en uso de sus facultades, dicta un decreto de congelamiento de alquileres ello significa que las regulaciones dictadas por la autoridad administrativa competente quedan suspendidas temporalmente durante la vigencia del Decreto, de manera que ningún inquilino está obligado a pagar un canon distinto al vigente para la fecha de celebración del contrato y en caso de que durante el curso de la relación el arrendador unilateralmente aumente el canon, el arrendatario en caso de no estar de acuerdo, y si aquel no le recibe el monto pactado, deberá recurrir al procedimiento de consignación previsto en la Ley, como única manera de que pueda considerarse solvente, pero si paga al arrendador el nuevo monto, está consintiendo en el aumento y mal puede como en este caso pretender el reintegro, amen de que como se señaló antes no ésta probado en juicio que exista una regulación administrativa que haya fijado el canon máximo a pagar por el arrendamiento del inmueble que ocupa. Es por ello, que en los decretos de congelamiento que han sido dictados se expresa, que los procedimientos de regulación de alquileres de los inmuebles destinados a vivienda seguirán tramitándose normalmente hasta su resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de la resolución. En consecuencia de lo antes expuesto la reconvención propuesta por la demandada debe quedar desechada y así se decide.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SUBSANADA la cuestión previa del defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 2° del artículo 340 ibidem. Se declara SUBSANADA la cuestión previa del defecto de forma del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem. Se declara SUBSANADA la cuestión previa del defecto de forma del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem. Se declara CON LUGAR La Demanda de DESALOJO instaurada por la ciudadana YAMILETH PASTORA ALEJOS GOYO, contra la ciudadana MARTHA DI GRANDE MENDEZ ambas identificadas en la narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble que ocupa consistente en una casa ubicada en la Urbanización La Paz, III Etapa, Intercomunal Florencio Jiménez Kilómetro 6.5 vía Quibor Barquisimeto Estado Lara, totalmente desocupada de bienes y personas. Se declara SIN LUGAR la demanda Reconvencional de REINTEGRO ARRENDATICIO interpuesta por la demandada, ciudadana MARTHA DI GRANDE MENDEZ contra la demandante YAMILETH PASTORA ALEJOS GOYO. Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena notificar a las partes por haber sido dictada la presente sentencia fuera del lapso de Ley.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los nueve (09) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 12:53 p.m.
La Sec.,