TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentado en fecha 27-03-2008, la ciudadana: MARLENE MILAGRO SUÁREZ DE PERAZA, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad N° 4.387.099, de este domicilio, asistida por el abogado en ejercicio ALEJANDRO I. RAMÍREZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° 15.177.930 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.149 y de este domicilio, demandó a la ciudadana: BIATRIZ HERRERA, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° 7.392.740, y de este domicilio, por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.- Alegó la parte actora, que consta en contrato de arrendamiento privado, suscrito con la ciudadana: BIATRIZ HERRERA, anteriormente identificada, en fecha 02 de agosto del año 2007, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 27 con carrera 34, casa N° 27-50, sector Caribean II en la ciudad de Barquisimeto Municipio Iribarren. Que el canon de arrendamiento lo estipularon en la suma de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERTES MENSUALES (Bs.F. 180,00) mensuales. Que acordaron en dicho contrato la obligación del inquilino en cancelar los gastos de servicio, de igual forma el inquilino se comprometió a conservar los bienes del inmueble y darle un uso residencial al mismo. Que de igual manera se estableció que la vigencia de dicho contrato privado sería de tres (3) meses prorrogables por tres meses más. Asimismo, se convino que el incumplimiento de las normas fijadas por parte del inquilino será motivo de culminación del contrato, lo cual implicará el desalojo inmediato del apartamento y la pérdida total o parcial del depósito. (Anexó contrato privado de arrendamiento marcado con la letra A). Que el artículo 1167 del Código Civil, determina que el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes faculta al otro para pedir la resolución de contrato, más los daños y perjuicios. Que una vez celebrado el contrato la arrendataria comenzó a omitir ciertas obligaciones, contenidas en el contrato suscrito, así encontramos: Primero: El atraso en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del año 2007, enero y febrero del año 2008, por un monto de QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTO (Bs. F.540,00). Segundo: El hecho que al inmueble objeto de arrendamiento se le está dando un uso distinto al estipulado en el contrato. Tercero: El incumplimiento a los cuidados que se debe tener para con el inmueble y la realización de alteraciones, modificaciones o mejoras en la estructura y distribución del inmueble. Cuarto: insolvencia en los servicios de agua y energía eléctrica. Con lo anterior expuesto se evidencia el incumplimiento de la arrendataria, a las obligaciones contractuales asumidas por la inquilina específicamente las Cláusulas (Segunda, cuarta, octava, Novena) de contrato de arrendamiento. Con vista a lo anterior expuesto es por lo que acudió para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, a la ciudadana BIATRIZ HERRERA, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° 7.392.740, para que este Tribunal declare la resolución del referido contrato de arrendamiento y sea condenada la referida ciudadana a devolverle completamente desocupado el inmueble arrendado, solvente con los servicios de condominio, electricidad, aseo y agua. Demandó en calidad de daños y perjuicios el pago del equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos, mas el equivalente a los cánones de arrendamientos que se causaran en caso de que el presente proceso se alargue, solicitó que sea condenado a cancelar el equivalente a los cánones de arrendamiento que pudieran transcurrir hasta la fecha en que definitivamente el inmueble le sea devuelto efectivamente por efecto del presente proceso. Que el fundamento legal de la presente demanda lo constituye la norma del Artículo 1.167 del Código Civil. Asimismo solicitó el secuestro del inmueble arrendado. Demandó las costas y costos del proceso. Igualmente estimó la presente acción en la suma de QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 540,00).- A los folios 4 y 5, rielan los instrumentos fundamentales de la presente acción. Riela al folio 06, auto de admisión de la demanda. Riela al folio 07, auto estampado por este Tribunal.- Riela al folio 08, Poder Apud-Acta conferido por la parte actora al Abogado ALEJANDRO ISMAR RAMÍREZ GONZÁLEZ. Al folio 09, riela diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal donde consignó boleta de citación de la ciudadana BEATRIZ HERRERA, quien se negó a firmar. A solicitud de la parte actora, se acordó librar boleta de Notificación, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual riela al folio 12.- Riela al folio 13, diligencia suscrita por la Secretaria de este Tribunal, donde hizo constar que se trasladó a la morada, a los fines de hacer entrega de la boleta de notificación, siendo atendida por una persona que dijo llamarse BIATRIZ HERRERA, a quien le hizo entrega de la misma.- Riela del folio 15 al 20, escrito de contestación a la demanda presentada por la ciudadana BEATRIZ HERRERA, asistida por el Abogado en ejercicio JERMAN ESCALONA. Riela al folio 21, poder Apud-Acta conferido por la parte demandada a los Abogados JERMÁN ESCALONA y ANAIS GARCÍA. Riela al folio 23, escrito de tacha presentado por la parte demandada. Al folio 25, riela escrito de pruebas promovidas por la parte demandada, siendo admitidas por este Tribunal en fecha 04-06-08, la cual riela al folio 32.- Riela al folio 33, auto estampado por este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- Y estando dentro de la oportunidad legal para dictar Sentencia, en la presente causa, este Juzgador procede a proferir el mismo, en los siguientes términos:
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la ciudadana: BEATRIZ HERRERA, asistida por el Abogado en ejercicio JERMÁN ESCALONA, presentó escrito de contestación a la demanda, el cual cursa a los folios 15 al 20, en donde: Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y especialmente el de los numerales 4 y 7 del citado artículo 340 eiusdem. Asimismo, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el actor fundamentó su demanda en el artículo 1167 del Código Civil, haciendo una errónea interpretación de la relación arrendaticia ya que aunque si bien es cierto que si existe un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 2-08-07, no es menos cierto que en el mismo operó la NOVACION establecida en el artículo 1314 numeral 1º del Código Civil, en virtud de que ambas partes convinieron verbalmente en una nueva obligación al establecer un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 150.000) distinto al establecido en el contrato suscrito, extinguiéndose así el contrato de fecha 2-08-07. Que por lo tanto al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado derivado de la novación, solo puede permitirse el desalojo del inmueble a través de las causales establecidas a tal efecto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 34 literales a, b, c, d, e, f y g, Parágrafo Primero y segundo; obviando igualmente la existencia de una ley que regula de forma preferente las relaciones contractuales arrendaticias, como lo es la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por ser un Decreto Ley es de mayor jerarquía que las disposiciones del Código Civil. Por lo que solicitó sea declarada con lugar la cuestión previa y sea desechada la presente demanda y por ende extinguido el proceso.- Asimismo, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los argumentos esgrimidos en la presente demanda por considerarla infundada y temeraria y en particular los siguientes puntos: 1) En fecha 18-10-03 contrate de forma verbal el arrendamiento del inmueble en cuestión con la demandante, pactándose en esa oportunidad un canon de arrendamiento por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.00). 2) En fecha 1-01-05 suscribió con la demandante un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, el cual tendría una duración de SEIS (06) meses fijos contados a partir del 1-01-05 hasta el 1-07-05 y en el cual se estipuló como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000) mensual. 3) En fecha 2-08-07 la arrendadora le informó que deberían firmar un nuevo contrato de arrendamiento ya que se le iba a aumentar el canon y pese a no estar de acuerdo se vio en la necesidad de firmarlo para que no la lanzaran a la calle. En dicho contrato se estipuló que el canon de arrendamiento sería de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000). 4) Posteriormente se reunió nuevamente con la arrendadora para tratar de mediar en el precio del canon y ella accedió a rebajarle el canon en ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) y a tal efecto se hizo un recibo de pago correspondiente ala mes de Agosto de 2007 y así fue cancelando los meses de septiembre y noviembre de 2007 a razón de Bs. 150.000 cada mes. Que es evidente que de la anterior sinopsis se puede observar que desde el mes de Enero de 2005 hasta el 2 de Agosto de 2007, he venido cancelando un aumento al canon original, es decir, de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000) que cancelaba comenzó a cancelar desde enero de 2005 la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000) aumentándosele la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) violando así la arrendadora la Resolución Conjunta emanada del Ejecutivo Nacional DM/N° 152 y DM/N° 046 de fecha 18 de Mayo de 2004 publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941 de fecha 9-05-04, relativo al CONGELAMIENTO DE ALQUILERES. Y desde el 2 de agosto de 2007 hasta el mes de noviembre de 2007 ha venido cancelando la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) con un aumento de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000) por cada mes. Desde el 1 de Enero de 2005 al 1 de agosto de 2007, en razón de veinte mil bolívares mensuales correspondiente al aumento irrito, se ha cancelado indebidamente la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA MI BOLÍVARES FUERTES (Bs. 660.000) que sumaron a los ciento cincuenta bolívares fuertes (Bs. 150.000) que pagó en aumento desde agosto 2007 a noviembre de 2007 da un gran total de Bs. 810,00, lo que evidentemente supera lo que la parte demandante afirma que adeudó por concepto de cánones atrasados y siendo que la arrendadora pasa a ser su deudora, es por lo que en este acto opuso la COMPENSACIÓN de conformidad con los artículo 1331, 1332 y 1333 del Código Civil y en consecuencia queda extinguida su obligación, razón por la cual negó y rechazó que adeude los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de DICIEMBRE DE 2007, ENERO y FEBRERO DE 2008. Asimismo en lo que se refiere al cambio convenido entre las partes en lo que atañe al canon de arrendamiento citado en el punto 4 de esta sinopsis se operó lo que el Código Civil en su artículo 1314 numeral 1° denominada como una NOVACIÓN ya que la arrendadora contrajo con su persona una nueva obligación al recibirle como nuevo canon la cantidad de Bs 150.000, lo que según lo establecido en la precitada norma extingue el contrato suscrito el 2-08-07 y así lo opuso. Por lo tanto se encuentra solvente de los cánones de arrendamiento señalados en el presente libelo como insolutos y de aquí que considere que la presente demanda es a toda luz temeraria, por lo que pidió sea declarada Sin Lugar. Por último Desconoció documental de carácter privado (CONTRATO DE ARRENDAMIENTO) cursante a los folios 4 y 5, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y de igual manera lo TACHÓ FORMALMENTE, de conformidad con el artículo 1381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.-

PUNTO PREVIO:

Por razones de técnica procesal y conforme lo establecen los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, quien juzga considera necesario decidir la Tacha opuesta por la parte demandada, en contra del contrato de arrendamiento, cursante a los folios 4 y 5 del presente expediente, en el acto de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

En la oportunidad de la contestación a la acción, la parte accionada, de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1381, TACHO FORMALMENTE, el documento fundamental de la presente acción, constituido por una copia fotostatica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cursante del folio 4 al 5 de los autos. Posteriormente, y dentro del lapso procesal respectivo, formalizó la tacha interpuesta, alegando que en la cláusula segunda de dicho contrato, se evidencia forjamiento o remarcado con tinta el monto del canon, lo cual hace una visible diferencia entre el monto en letras y el monto en números, evidenciando la existencia de un vicio. Al respecto, este Tribunal observó que formalizada como ha sido la incidencia de tacha por el demandado, el demandante tuvo un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes, a los fines de insistir en la validez del documento, lapso que transcurrió sin que fuera realizada dicha actuación.

Así las cosas, el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, determina lo siguiente:
“…Artículo 443: Los instrumentos privados pueden tacharse por los motivos especificados en el Código Civil. La tacha deberá efectuarse en el acto del reconocimiento o en la contestación de la demanda, o en el quinto día después de producidos en juicio, si antes no se los hubiese presentado para el reconocimiento, o en apoyo de la demanda, a menos que la tacha verse sobre el reconocimiento mismo. Pasadas estas oportunidades sin tacharlos, se tendrán por reconocidos; pero la parte, sin promover expresamente la tacha, puede limitarse a desconocerlos en la oportunidad y con sujeción a las reglas que se establecen en la Sección siguiente.
En el caso de la impugnación o tacha de instrumentos privados, se observarán las reglas de los artículos precedentes, en cuanto les sean aplicables…”

Asimismo, el artículo anterior, nos refiere a las causales que motivan la tacha, establecidas en el artículo 1381, el cual reza así:

“…Artículo 1.381: Sin perjuicio de que la parte a quien se exija el reconocimiento de un instrumento privado se limite a desconocerlo, puede también tacharlo formalmente, con acción principal o incidental:
1°—Cuando haya habido falsificación de firmas.
2°—Cuando la escritura misma se hubiere extendido maliciosamente, y sin conocimiento de quien aparezca como otorgante, encima de una firma en blanco suya.
3°—Cuando en el cuerpo de la escritura se hubiesen hecho alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que firmó el otorgante.
Estas causales no podrán alegarse, ni aun podrá desconocerse el instrumento privado, después de reconocido en acto auténtico, a menos que se tache el acto mismo del reconocimiento o que las alteraciones a que se refiere la causal 3° se hayan hecho posteriormente a éste….” (Resaltado Propio).

Del análisis del articulado anterior, y luego de una revisión minuciosa del documento tachado, quien Juzga aprecia que en efecto el mismo posee alteraciones materiales establecidas en el ordinal 3 del articulo precedente.

Al respecto resalta el Dr. Ricardo Enrique La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, tomo III, lo siguiente:

“…La primera parte del artículo 440 del CPC, concierne al ejercicio de la acción principal de tacha de falsedad, que comienza por virtud de demanda formal, en la que debe darse cabal cumplimiento a los requisitos señalados por el Artículo 340 ejusdem. El actor debe formalizar la tacha en su libelo expresando los motivos en que se funda la tacha y el ordinal correspondiente del Artículo 1.380 del Código Civil. De su parte al demandado atañe la carga procesal de insistir en hacer valer el documento en la oportunidad de la litis contestación y pasar desde luego a exponer los fundamentos y los hechos circunstanciados por los que contradice la pretensión del actor. Si, por el contrario, desiste de hacer valer el instrumento o guarda silencio, no cumpliendo con la mentada carga procesal, su actitud equivaldrá a un convenimiento en la demanda. Sin embargo, el Juez no debe ser riguroso y formalista a la hora de establecer si se ha cumplido o no con dicha carga procesal: Si del escrito de contestación surge evidenciado que el reo adversa la pretensión, deberá entender que si insiste en hacerlo valer, y así lo establecerá, prescindiendo de sutilezas y puntos de mera forma. Otro tanto puede decirse respecto a la carga en la Tacha Incidental.
En relación con la oportunidad para la tacha incidental, ya hemos dicho que no existe momento preclusivo al respecto. El tachante puede plantearla en cualquier momento posterior a la consignación de la escritura pública, cosa distinta a lo que ocurre con el documento privado, sin perjuicio lógicamente del lapso de sentencia y del deber de fallar oportunamente.
Si en la tacha incidental, que es el segundo caso del Artículo 440 del CPC, la contraparte insistiere en hacer valer el documento, el Juez deberá entonces, abrir cuaderno separado e incorporar al mismo las tres actas producidas: 1) La diligencia o escrito de tacha; 2) Su formalización; y 3) El acta contentiva de la insistencia del promoverte de la escritura…”

En tal sentido, del análisis del extracto anterior, así como de la norma procesal respectiva, se aprecia que existen 3 etapas en el procedimiento de tacha, en primer lugar la presentación de la tacha, en segundo lugar la formalización de esta y por último el acta contentiva de la insistencia en hacer valer dicho documento.

Observa quien juzga, que el acta o diligencia haciendo valer el documento fundamental de la acción a los fines de proseguir con el procedimiento de tacha y sustanciar la misma mediante cuaderno separado no fue realizada, quedando así tachado dicho documento, de conformidad con el ordinal 3° del articulo 1381 del Código Civil, en concordancia con el articulo 443 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia SIN LUGAR, la presente acción.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-