TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 06 de junio de 2008
Años: 198º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-004931
DEMANDANTE: INMOBILIARIA TÁMESIS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 08 de Abril de 2005, bajo el N° 1, tomo 30-A.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: SARAY UGEL GARRIDO, inscrita en el I.P.S.A bajo el número 7.385.094.
DEMANDADO: SANDRA MILENA HERNÁNDEZ RENDÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.511.037.
ABOGADA DE LA PARTE DEMANDADA: ANNYE MORLES, venezolana, mayor de edad, inscrita en el I.P.S.A bajo el Número 90.441
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 10 de Diciembre de 2007, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por la abogado SARAY UGEL GARRIDO, en representación de la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la ciudadana SANDRA MILENA HERNANDEZ RENDON, todas en el encabezado identificadas, en los siguientes términos:
Afirma la representante actoral que su poderdante celebró contrato de arrendamiento en fecha 01 de Diciembre de 2006, por un lapso de seis meses fijos, no prorrogable, con la ciudadana SANDRA MILENA HERNANDEZ RENDON, identificada en autos, cuyo objeto lo constituye un apartamento signado con el N° 5 en el edificio “Junior”, ubicado en la carrera 18 entre calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Indica que se estableció un lapso de duración de seis meses, contados a partir del día 01 de Diciembre de 2006 hasta el 31 de mayo de 2007, estableciéndose en la cláusula tercera de dicho contrato, que una vez vencido el mismo, la arrendataria podía hacer uso de la prórroga legal.
Argumenta que no habiendo sido renovado éste último contrato de arrendamiento, una vez vencido el mismo, dando cumplimiento con lo establecido en la Ley de Arrendamientos en su artículo 38, a partir del día 01 de Junio del año 2007, comenzó a regir la prórroga de ley, que en este caso -según sus dichos- es de seis meses, culminando en fecha 30 de noviembre de ese mismo año.
En razón del incumplimiento de lo recién argüido solicitó al Tribunal sea condenada la accionada a: PRIMERO: El cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratantes. SEGUNDO: la entrega del inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios. TERCERO: El pago de las costas y costos del proceso. CUARTO: de conformidad con los dispuesto por el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordene el secuestro del bien inmueble arriba indicado.
Fundamenta sus exigencias en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, así como el 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimando la presente demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 3.000,00).
El día 14 de Diciembre de 2007, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada antes identificada. Igualmente se ordeno abrir cuaderno separado a fines de pronunciamiento sobre la medida solicitada. El día 16 de Enero de 2008, la parte actora consignó copia del libelo de demanda a los fines de elaborar la correspondiente compulsa de citación. En fecha 21 de Enero de 2008, se ordenó librar la compulsa respectiva. El día 07 de Febrero de 2008, el alguacil consignó boleta de citación sin firmar por la demandada. El 08 de Febrero de 2008, la parte actora solicitó se libre cartel de citación, siendo acordada tal petición el día 13 de Febrero de 2008. En fecha 06 de Marzo de 2008, la secretaria del Tribunal fijó en el domicilio de la demandada el respectivo cartel. La parte actora consignó el día 11 de Abril de 2008, cartel de citación debidamente publicados conforme lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 07 de Mayo de 2008, compareció la ciudadana Sandra Milena Hernández Rendón, asistida por la abogada Annye Morles, a darse por citada en la presente causa. El día 09 de Mayo de 2008, la parte demandada debidamente asistida por abogado consignó su escrito de contestación, con las siguientes defensas:
Negó, rechazó y planteó oposición, por no ser ciertos los hechos alegados en el libelo, ya que, si bien es cierto que la presente acción se basa en el cumplimiento del contrato que bajo subterfugio firmó, también es cierto que ella y su familia han mantenido relación arrendaticia sucesivas por tiempo determinado del inmueble objeto de la controversia desde el 01 de abril del año 2002.
Así las cosas, fundamentada en lo establecido en el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38.C, manifiesta que la prórroga legal que le corresponde es mayor que la aplicada por la parte demandante.
Enfatiza que la relación arrendaticia data del 01 de abril de año 2002, la cual comenzó con el ciudadano Iván Faroh, siendo que antes de fallecer el propietario, sus hijos constituyen en abril del 2005 una firma mercantil denominada Inmobiliaria Támesis C.A, quien se encargó de la administración del inmueble en cuestión.
En este orden de ideas, asevera que el día 01 de diciembre de 2006, firmó nuevo contrato, con el cual asegura se estaba buscando dejar sin efecto y desechar cinco años de arrendamiento, afirmando no haber perdido el beneficio de la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley antes citado. Por último indicó que su fundamentó está también en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil.
En fecha 22 de mayo de 2008 la parte actora presentó escrito de pruebas, siendo admitido el 23 de mayo de 2008. Ese mismo día la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas el 26 de mayo de 2008. El día 27 de mayo de 2008, se practicó Inspección Judicial solicitada por la parte demandada. El 30 de mayo de 2008 se advirtió a las partes encontrarse la causa en estado de sentencia. El 05 de junio de 2008 se difirió para el siguiente día de despacho.
ANÁLISIS DE ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que la parte demandante consignó con el escrito libelar:
I. Copia simple de poder otorgado a la abogada SARAY UGEL GARRIDO, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 28 de junio de 2007. El cual por no haber sido controvertida la representación actoral, es desechado como probanza dentro de este proceso. Y así se establece.
II. Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre INMOBILIARIA TÁMESIS, representada en este acto por los ciudadanos RAFAEL FAROH y ELMER FAROH, con la ciudadana SANDRA MILENA HERNÁNDEZ RENDÓN, el 01.02.2006. Este instrumento al no haber sido desconocido, tiene de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, todo su valor probatorio. Y así se determina.
En el lapso de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de tal facultad. Promoviendo tempestivamente la actora, el mérito favorable de autos del contrato de arrendamiento marcado “B”, en el presente expediente.
Por su parte la demandada promovió:
A. Reprodujo el mérito favorable en cuanto le beneficie.
B. Treinta y tres (33) recibos de pago emanados de “Arqto. Ivan Faroh R.” por canon de arrendamiento, realizados por Lina Hernández desde el 01 de abril del 2002 a mayo del 2005. Este instrumento, al no haber sido ratificado por prueba testimonial y emanar de un tercero a esta causa, es forzosamente desechado de este proceso. Y así se decide.
C. Un (1) recibo de pago por concepto de arrendamiento del mes de enero del 2004, a nombre de Ana Cecilia, folio 41. Similar razonamiento debe aplicarse a este instrumento, que además no se identifica de quien proviene. Y así se determina.
D. Catorce (14) recibos de pago emanados de “INMOBILIARIA TÁMESIS C.A.” por arrendamiento, -a excepción del correspondiente a los meses de julio y julio de 2006, que emanó de la Secretaría del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del estado Lara - realizados por Martha Cecilia Rendón de Hernández, desde junio del año 2005 a noviembre del año 2006.
E. Diez (10) recibos de pago emanados de “INMOBILIARIA TÁMESIS C.A.” por arrendamiento, realizados por la demandada desde diciembre del año 2006 a octubre del 2007.
F. Un (01) contrato de arrendamiento privado en original firmado entre Inmobiliaria Támesis C.A. y Martha Cecilia Rendón de Hernández con una duración desde el 01 de junio del 2005 al 31 de mayo de 2006.
G. Un (01) contrato de arrendamiento privado en original firmado entre la Inmobiliaria Támesis C.A. y Sandra Milena Hernández Rendón, con una duración desde el 01 de diciembre del 2006 al 31 de mayo de 2007.
Estos últimos cuatro documentos descritos, al no haber sido desconocidos por la parte accionante y versar sobre las excepciones presentadas por la demandada, tienen de conformidad con el artículo 444 todo su valor probatorio. Y así se decide.
H. Solicitó se practique Inspección Judicial al inmueble objeto de la controversia, a fin de verificar las personas que habitan el inmueble y desde cuándo lo hacen. Esta prueba fue admitida y evacuada, sólo en cuanto al primer particular, como ya se pronunció el Tribunal en el auto de admisión de la prueba in comento. Quien juzga observa que la Inspección practicada llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472, 473, 474, 475, y 476 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente, conforme lo establece nuestra legislación, se le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende. Constatándose que en el inmueble, al momento de realizar la inspección, se encontraban presentes Sandra Milena Hernández Rendón, Martha Cecilia Rendón de Hernández y Lina Hernández Rendón. Y así se establece.
I. Recibo de consignación de canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2008, el cual realizó la demandada ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente N° KP02-S-2007-21926, con sello húmedo de URDD. En relación a esta prueba, por ser documento con la fuerza de uno público y no haber sido tachado, atendiendo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio. Y así se estima.
J. Consignó copia certificada de Partida de Nacimiento N° 443, con fecha de presentación 23 de mayo de 1978 emanada de la Primera Autoridad Civil del Municipio los Teques del Estado Miranda, donde aparece que fue inscrita una niña de nombre Lina María, hija de Martha Cecilia Rendón de Hernández. Parecida apreciación a la recién hecha hace este Despacho en relación a este documento público. Y así se señala.
K. Consignó copia certificada de partida de nacimiento N° 03177, expedida el 10 de marzo de 1990 y anotada al folio N° 578604, por el Notario Tercero del Círculo de Medellín, República de Colombia, de fecha 19 de octubre de 1973, donde aparece que fue inscrito el nacimiento de Sandra Milena Hernández Rendón, hija de Martha Cecilia Rendón de Hernández. Este instrumento, no cumplió con la exigencia de legalización de documentos públicos extranjeros, para que tengan eficacia en Venezuela, de haber sido presentado ante el Consulado de Venezuela para que este certifique la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento haya actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre que el documento ostente o contener el certificado, denominado “apostilla”, considerado requisito indispensable, cuando se pretende legalizar un documento emitido por un país miembro de la Convención de la Haya, como es el caso de Colombia, para ser utilizado en otro de los países también miembro de la misma. Razón por la cual, este documento no tiene valor probatorio alguno en este litis. Y así se decide.
L. Presentó recibos originales que, en el escrito de promoción, alega la demandada acreditan el dinero que fue entregado a la Inmobiliaria Támesis C.A y al Arquitecto Iván Faroh por concepto de servicio de agua al apartamento 5 y de energía eléctrica, de escaleras y bomba de agua del inmueble objeto de la controversia, cobrando de esta manera un "CONDOMINIO", siendo que no existe dicho documento. En relación a estas pruebas, son desechadas por quien esto decide, en virtud de no guardar relación con lo debatido en autos: la finalización contractual y legal, o no, de la relación inquilinaria entre las partes. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 01 de diciembre de 2006 por seis meses, a pesar de haber concluido, el 30 de noviembre de 2007, la prórroga legal correspondiente. La demandada se defiende, asegurando que la relación inquilinaria con su núcleo familiar se inició desde el 01 de abril de 2002, con el ciudadano IVÁN FAROH, hasta su fallecimiento el 21 de mayo de 2005, y continuando con la empresa demandante -constituida por los hijos de éste- como arrendadores, por lo que su prórroga legal no ha concluido.
A efectos de demostrar sus dichos, la inquilina trae a los autos, partida de nacimiento de la ciudadana LINA MARÍA HERNÁNDEZ RENDÓN, valorada más arriba, configurándose la presunción legal de ser hija de la ciudadana MARTHA RENDÓN DE HERNÁNDEZ. Y así se establece.
También logra probar que la última de las nombradas, tuvo una relación inquilinaria que versó sobre el inmueble objeto de la relación locativa discutida aquí. Esto último, lo demostró a través de los recibos valorados más arriba y otorgados a nombre de ella por la hoy demandante (desde agosto de 2005 hasta noviembre 2006, este último “por sexto mes de prórroga legal”), así como del contrato de arrendamiento suscrito por ésta con la INMOBILIARIA TÁMESIS C.A., (desde 01 de junio de 2005 hasta 31 de mayo de 2006, según su cuarta cláusula) que riela a los folios 74 al 76. Y así se determina.
Ahora bien, es aceptado por ambas contendientes que se inició la relación locativa con la accionada, SANDRA MILENA HERNÁNDEZ RENDÓN, el 01 de diciembre de 2006 hasta el 31 de mayo de 2007. Es decir, inmediatamente de la culminación del contrato de MARTHA RENDÓN DE HERNÁNDEZ, -incluida su prórroga legal, pues así se patentiza, se reitera, de los recibos correspondientes a los meses finales de su relación, folios 59 al 62-. Y así se establece.
Es oportuno entonces pronunciarse sobre el alegato defensivo de pertenecer la accionada al mismo núcleo familiar de la anterior inquilina. Y aquí es conveniente señalar que las presunciones son definidas por el legislador patrio, a semejanza del francés, como las consecuencias que la ley o el juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido (art. 1.394 del Código Civil). La definición abarca propiamente todas las pruebas directa o indirectas y tanto las unas como las otras se fundan en el razonamiento inductivo. Consisten en consecuencias que se deducen de un hecho conocido para llegar al descubrimiento de un hecho ignorado.
Plantea de esta manera, quien esto analiza, el proceso lógico para obtener una conclusión sobre el argumento planteado basado en el principio de causalidad (Tal como lo enseña Hernando Devis Echandía. Compendio de Derecho Procesal. Ed. B.C. Bogotá. Colombia. 1982. Tomo II. p. 524):
1. La coincidencia en los apellidos (HERNÁNDEZ RENDÓN en la demandada y RENDÓN DE HERNÁNDEZ en la anterior inquilina).
2. Que ambas hayan servido de fiadora la una a la otra, como se evidencia de la cláusula vigésima cuarta de los contratos locativos sucesivos arriba analizados de las referidas ciudadanas con la actora.
3. Que ambas hayan señalado en los contratos y cláusula en cuestión habitar el mismo inmueble.
4. La presencia de ambas al momento de la realización de la inspección, arriba valorada.
De lo recién expuesto se colige que existe un nexo de familiaridad entre ambas. Tal como esgrimió la demandada. Y así se declara.
Sin embargo, es menester resaltar que no existe argumento legal que sostenga que la vinculación contractual (de cualquier tipo, incluida la inquilinaria) con un familiar, se extienda hacia otra posterior ocurrida con otro miembro de la misma familia, así verse sobre el mismo objeto. Siendo que en particular, una de las características del contrato locativo es que, en relación al inquilino, éste se realiza intuito personae, que significa por consideración a las condiciones individuales de la persona contratante.
De ello se deriva, que la vinculación locativa que nació el 01 de diciembre de 2006 entre las partes hoy contendientes, culminó contractualmente el 31 de mayo de 2007, -sin ninguna incidencia en esto, de la relación arrendaticia que culminó con prórroga legal con la anterior inquilina en noviembre de 2006.
Al respecto el artículo 38.A del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Es decir, luego de concluido el tiempo pactado en el contrato, el 31 de mayo de 2007, al transcurrir seis (06) meses, -lo cual ocurrió el 30 de noviembre de 2007- feneció la relación legal y contractualmente. Razón por la cual, es procedente en derecho el cumplimiento del contrato inquilinario exigido por la parte actora en el escrito de libelo presentado el 12 de diciembre de 2007, de entrega del inmueble. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por INMOBILIARIA TÁMESIS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 08 de Abril de 2005, bajo el N° 1, tomo 30-A, a través de su apoderada judicial, abogada SARAY UGEL GARRIDO, inscrita en el I.P.S.A bajo el número 7.385.094, CONTRA: SANDRA MILENA HERNÁNDEZ RENDÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.511.037.
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar el apartamento signado con el N° 5 en el edificio “Junior”, ubicado en la carrera 18 entre calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara.
3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 06 días del mes de junio de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza
La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 1:55 p.m.