TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
EN SU NOMBRE:

I.- NARRATIVA:

Suben las precedentes actuaciones constantes de 115 folios útiles procedentes del Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque del Estado Trujillo, con motivo de la apelación libre interpuesta por el abogado ELIAS F. RAD A., Inpreabogado N° 23.655, apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento de una casa para habitación familiar signada con el N° 71, ubicado en la segunda Avenida de Carvajal, en Jurisdicción del Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, alinderada con vista hacia la vía pública de la siguiente forma: Frente: Con vía pública se le sirve como camino de penetración; Lado Izquierdo: con casa N° 72; Lado Derecho: con callejón sin salida y Fondo: con solar del Inmueble propiedad del señor Jesús Montilla Torres; sigue el ciudadano JESUS MONTILLA TORRES, venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la cédula de identidad N° 860.950, domiciliado en Valera, Estado Trujillo, contra la ciudadana CIRA AIDEE ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, comerciante, soltera, titular de la cédula de identidad N° 3.196.564, domiciliada en el Municipio San Rafael de Carvajal, estado Trujillo, según contrato autenticado en la Notaria Pública de Trujillo el 05 de Noviembre de 1999, bajo el N° 05 del Tomo 99, por falta de pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), por concepto de dos (2) cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de: quince (15) de Febrero de 2007 y quince (15) de Marzo de 2007, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) equivalentes a 150,00 Bs. F., cada uno.- Dicha apelación la interpuso la demandada contra la definitiva dictada por el Tribunal de origen el 12 de Junio de 2007, que declaró CON LUGAR la demanda y condenó en costas a la demandada perdidosa.
Por auto del 28 de Junio del 2007, se dio entrada a los autos apelados fijándose para asociados, pruebas, informes y sentencia. Mediante auto de fecha 10 de Diciembre de 2007, la jueza temporal quien suscribe abogada: LUZ SALOME MATHEUS QUINTINI se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes, cumpliéndose la de la parte demandante en fecha: 23 de Enero de 2008, y la de la parte demandada en fecha: 10 de Marzo de 2008, y siendo la oportunidad para sentenciar, se procede a ello con las siguientes:

II.- M O T I V A C I O N E S:

En el caso bajo análisis constituye un hecho aceptado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, el 05 de Noviembre de 1999, bajo el Nº 05, Tomo 99.
Así mismo, de las actas que conforman el presente expediente se desprende que la controversia está dirigida a la determinación de: a) la existencia de un contrato a tiempo determinado o tiempo indeterminado; b) la falta de cualidad del actor para la interposición de la demanda, alegada por la demandada; c) la existencia de una inepta acumulación de conformidad con lo previsto en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; d) sobre la reconvención propuesta por la demandada; y e) la procedencia o no de la presente acción resolutoria.
En cuanto a la existencia de un contrato a tiempo determinado o tiempo indeterminado, se tiene que con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ha obligado a diferenciar la acción judicial a intentar según la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento. En este sentido, debe antes de procederse a intentar la acción (pretensión) distinguir entre el contrato a tiempo determinado y los contratos a tiempo indeterminados.
Ahora bien, de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo se intenta cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado; y siempre y cuando el motivo se encuentre encuadrado en algunas de las causales allí estipuladas. Al respecto, establece el artículo “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”
Por el contrario, si nos encontramos frente a una relación arrendaticia a plazo determinado, su regulación se encuentra normada por la ley sustantiva, es decir por el Código Civil, por lo que ante el incumplimiento obligacional de alguna de las partes, debe acudirse a las acciones procesales establecidas en el Código Civil, de acuerdo a los parámetros en que se encuentre ubicado el incumplimiento, y su regulación se encuentra en el artículo 1.167 del mencionado Código en orden a obtener el Cumplimiento o la Resolución del Contrato.
Por tanto, el plazo es el elemento de capital importancia a los fines de establecer la naturaleza del contrato, y por ende las acciones a ser instauradas en orden a lograr el desalojo, el cumplimiento, o la extinción del contrato.
En el caso de autos, la parte demandante en su libelo ha señalado que suscribió contrato de arrendamiento privado por un (1) año sobre un inmueble de su exclusiva propiedad.
Ciertamente al analizar el contrato de arrendamiento, cursante a los folios 12 al 17, traído a los autos como prueba de la relación arrendaticia contraída entre el demandante y la demandada, se verifica de acuerdo a la cláusula tercera que el término de duración del contrato lo era por un (1) año contado a partir del 15 de Octubre de 2000, prorrogable automáticamente por un período igual y así sucesivamente.
De allí entonces, que el presente contrato se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar una vez fenecido el año, y por cuanto no consta en autos prueba de la notificación de no prorroga, significa que se sigue estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya regulación está normada por el artículo 1167 del Código Civil, que en el presente caso por tratarse de incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria la acción pertinente lo es la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago y así se declara.
Ahora bien, en lo relativo a la falta de cualidad del actor para la interposición de la demanda, alegada por la demandada en su escrito de contestación, en virtud de que el inmueble objeto del presente litigio fue comprado por la ciudadana: MARIA FAUSTINA MONTILLA TORRES, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, el 4 de Noviembre de 2002, bajo el número 11, Tomo 7 del Protocolo Primero, a los folios 50 al 53.
El maestro y jurista Luis Loreto, expresa que:

“Que siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la Ley concede la acción y, no reconociéndose esta sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es titular de la acción, quien tiene la cualidad para intentarla, después de que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo e interés invocado en el juicio.”……

En ese sentido, Tal como lo señala el A quo en su sentencia el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicado analógicamente según lo faculta el artículo 4 del Código Civil, le otorga al demandante de autos, esto, es el ciudadano JESÚS MONTILLA TORRES, plena cualidad e interés activo para proponer y sostener la presente demanda y así se declara.
En lo relativo a la existencia de una inepta acumulación de conformidad con lo previsto en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; se tiene que la acumulación indebida de pretensiones, en general, es un defecto de forma de la demanda, el cual se presenta, en el supuesto que interesa examinar, cuando se acumulan en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, pero que tiene su remedio en la corrección de los defectos contenidos en el libelo o en la suspensión del proceso hasta que el demandante los subsane en el término que indica la ley, so pena de que se produzca la extinción del proceso, pero con el efecto de poder proponer nuevamente la demanda, simplemente porque la irregularidad procesal señalada no supone la negación de protección al derecho pretendido. Las normas de procedimiento regulan una mera conducta procesal, que se requiere diferenciar de la naturaleza misma de las pretensiones ejercidas, en forma acumulativa o no, pero no son las que permiten determinar si dichas pretensiones son contrarias a derecho.
Al respecto, en opinión de esta sentenciadora, no se aprecia ninguna incompatibilidad entre ambas pretensiones, cuando en una misma demanda se solicita una declaratoria sobre la resolución de un contrato de arrendamiento, por falta del arrendatario, y se reclaman a la vez las pensiones insolutas ya causadas no sólo durante la vigencia natural del mismo, sino incluso en el tiempo posterior que el arrendatario haya continuado ocupando el inmueble, porque no son opuestos los efectos materiales perseguidos en los dos casos , sino que antes bien se trata de la realización de la justicia material en el caso concreto una vez declarada la resolución del contrato como consecuencia del incumplimiento.
Así, en la realidad material, es perfectamente posible ejecutar la resolución del contrato, dándolo por terminado y obteniendo la consecuente devolución del inmueble, y que el arrendador obtenga el pago de lo que se le debe por el uso irreversible que el arrendatario haya hecho de la cosa, naturalmente cuando el demandante ha anunciado su intención de no continuar la relación arrendaticia debido al incumplimiento del arrendatario, expresada en su voluntad de resolver el mismo. Este pago que se causa por la exigibilidad de una de las principales obligaciones del arrendatario, que es satisfacer las pensiones inquilinarias en los términos convenidos, se entiende en tales casos que ha sido reclamado como una consecuencia de la resolución, y no como la pretensión principal, excluyente de la extinción del contrato por esa vía, en el sentido de mantener la ejecución voluntaria de la relación contractual por las dos partes, o de reanudarla, cuando el arrendatario cumpla con la citada obligación, porque entonces sí habría una incompatibilidad manifiesta en el planteamiento de esas concurrentes expectativas.
Por consiguiente, el arrendador que ha demandado la resolución del contrato tiene derecho a reclamar el pago de todo cuanto se le deba, por el precio del arrendamiento ya causado, periódicamente, por el uso irreversible que el arrendatario ha hecho del inmueble, aun después de haber incurrido éste en la falta de cumplimiento de sus obligaciones, porque ese crédito se origina en la falta de reciprocidad entre el uso de la cosa por el arrendatario y la no percepción de dicho precio por el arrendador por todo el tiempo transcurrido antes de intentarse la acción, y tratándose de situaciones pretéritas ya consumadas, no hay duda de que su pago puede ser exigido por el arrendador, sin que este hecho contradiga efectivamente su voluntad de no continuar ejecutando el contrato en lo sucesivo. Por eso, se ha sostenido que en el caso especial del contrato de arrendamiento, la resolución, necesariamente, surte efectos hacia el futuro y no implica la devolución de las prestaciones ya devengadas por causa de la ejecución del contrato, lo cual resulta imposible puesto que los actos de ejecución de los contratantes se consuman sucesiva y periódicamente, y son jurídicamente autónomos, cada uno con respecto a los demás. El basamento legal de esa pretensión de pago, acumulada con la de resolución del contrato, estriba en las previsiones del artículo 1.616 del Código Civil, y así lo aprecia este Tribunal con sujeción al principio iura novit curia, aunque el actor no haya invocado esa norma entre los fundamentos de su demanda. La cual expresa que

“Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si ese tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”.

Por lo que debe interpretarse entonces que en el caso sub examine el actor, al solicitar la resolución del contrato, puede reclamar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que quede definitivamente firme la sentencia, esta facultad simplemente se le confiere por causa de la continuada ocupación material del inmueble por el arrendatario; entendiéndose que por igual razón estará facultado también el arrendador para exigir el precio del arrendamiento, no pudiendo considerarse propiamente devengado dicho pago a título de daños y perjuicios, sino como la solución legal para solventar las obligaciones subsistentes del arrendatario a la terminación de la relación arrendaticia, derivadas de la mencionada ocupación del inmueble, antes de materializarse la devolución de éste como consecuencia de la resolución solicitada por el arrendador y así se declara.
En lo relacionado a la reconvención propuesta por la demandada en su escrito de contestación, se tiene que el A quo, mediante decisión de fecha 25 de Abril de 2007, declaró inadmisible tal reconvención, quedando firme tal decisión, por tanto este Tribunal nada tiene que manifestar sobre este punto y así se declara.
Por último sobre la procedencia o no de la presente acción resolutoria, para ello este Tribunal debe entrar a la valoración de los diversos elementos probatorios aportados al proceso.
En este sentido, se dispone como elemento de convicción aportado por el actor el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, el 05 de Noviembre de 1999, bajo el Nº 05, Tomo 99; el cual se aprecia y se valora como un instrumento público con plena eficacia probatoria de las menciones en él contenidas y aceptada por ambas partes por no haber sido tachado ni impugnado, apreciación y valoración estas que se efectúan de conformidad con las ya indicadas normas de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil
Documento este al cual se le estampó término, como ya se dijo, el cual fue prorrogado automáticamente. Este documento es prueba suficiente de la obligación asumida por la arrendataria con respecto al pago del precio del arrendamiento en los términos convenidos, establecida en el artículo 1.592 del Código Civil, y por haber quedado reconocido en la forma prevista por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tiene efectivamente el mérito legal que le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en el mismo y también hace fe de la verdad de esas declaraciones, lo cual le permite a esta juzgadora apreciar la efectiva existencia de dicha obligación, cumpliendo en este sentido el actor con la carga probatoria que le correspondía.
Igualmente el actor promueve el valor y mérito de sendas constancias inquilinarias expedidas por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con el objeto de demostrar la no consignación de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada de autos.
Se valora esta prueba como demostrativa de que la parte demandada en el caso de especie, no consignó por ante los prenombrados Juzgados de Municipios los cánones de arrendamiento respectivos en la oportunidad correspondiente.
Así mismo la parte actora promovió, bajo el principio de comunidad de la prueba, el expediente signado con el número 145, referente a Consignaciones Inquilinarias.
En lo referente a esta probanza y del análisis de tal expediente puede apreciarse que si bien es cierto la parte demandada consignó por ante el Tribunal los cánones de arrendamiento; no es menos cierto que fue en fecha posterior a la presente demanda, cuando ya se tenían las referidas constancias de no consignación y luego de admitido el libelo de esta causa. Por lo que se valora la misma como evidencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento en que incurrió la demandada de autos.
En lo relativo a las pruebas traídas a los autos por la parte demandada se tiene que promovió el documento de compraventa suscrito entre él y la ciudadana: MARIA FAUSTINA MONTILLA TORRES, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, el 4 de Noviembre de 2002, bajo el número 11, Tomo 7 del Protocolo Primero, a los folios 50 al 53, el cual se aprecia y se valora como un instrumento público con plena eficacia probatoria de las menciones en él contenidas, de conformidad con las ya indicadas normas de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Con este documento se prueba que ciertamente el inmueble objeto del litigio es propiedad de la ciudadana MARIA FAUSTINA MONTILLA TORRES, no obstante, como ya se dijo ut supra, no le quita cualidad para proponer y sostener el presente juicio al demandante de autos.
Igualmente promovió el expediente signado con el número 145, referente a Consignaciones Inquilinarias, el cual ya fue debidamente valorado ut supra.
En virtud del principio de economía y celeridad procesales, y determinado como ha quedado, según las pruebas aportadas a los autos y hasta aquí debidamente valoradas por este Tribunal, la procedencia de la presente acción resolutoria, forzoso es concluir que existiendo plena prueba de los hechos alegados en la demanda, se impone declarar con lugar la acción ejercida, con todos los pronunciamientos del caso.

III.-DISPOSITIVO:
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION EJERCIDA POR LA PARTE DEMANDADA, CONTRA LA DECISION DICTADA POR EL A QUO EN FECHA 12 DE JUNIO DE 2007.
SEGUNDO: CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA QUE POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PROPUSO EL CIUDADANO JESÚS MONTILLA TORRES, CONTRA LA CIUDADANA CIRA AIDEE ALVAREZ, AMBOS IDENTIFICADOS EN AUTOS.
TERCERO: RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR LAS PARTES POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DE VALERA, ESTADO TRUJILLO, EL 5 DE NOVIEMBRE DE 1999, BAJO EL NÚMERO 05, DEL TOMO 99.
CUARTO: SE ORDENA A LA DEMANDADA DE AUTOS, CIUDADANA CIRA AIDEE ALVAREZ, HACERLE ENTREGA AL DEMANDANTE DE AUTOS, CIUDADANO JESÚS MONTILLA TORRES, EL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE LITIGIO, CONFORMADO POR UNA CASA PARA HABITACIÓN FAMILIAR SIGNADA CON EL N° 71, UBICADO EN LA SEGUNDA AVENIDA DE CARVAJAL, EN JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO SAN RAFAEL DE CARVAJAL DEL ESTADO TRUJILLO, ALINDERADA CON VISTA HACIA LA VÍA PÚBLICA DE LA SIGUIENTE FORMA: FRENTE: CON VÍA PÚBLICA SE LE SIRVE COMO CAMINO DE PENETRACIÓN; LADO IZQUIERDO: CON CASA N° 72; LADO DERECHO: CON CALLEJÓN SIN SALIDA Y FONDO: CON SOLAR DEL INMUEBLE PROPIEDAD DEL SEÑOR JESÚS MONTILLA TORRES.
QUINTO: SE CONDENA A LA DEMANDADA, CIUDADANA CIRA AIDEE ALVAREZ, AL PAGO DE LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO QUE INCURRAN HASTA LA ENTREGA DEL INMUEBLE.
SEXTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR PARA PROPONER Y SOSTENER LA PRESENTE DEMANDA, ALEGADA POR LA DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN.
SÉPTIMO: SE DECLARA SIN LUGAR LA INEPTA ACUMULACIÓN DE ACCIONES, ALEGADA POR LA DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN.
OCTAVO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA PERDIDOSA, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR EL ARTÍCULO 274 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
NOVENO: SE CONFIRMA LA SENTENCIA APELADA.
Publíquese, Regístrese y Bájese al Tribunal de Origen.
Dado, sellado, firmado y refrendado en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.- En Valera a los veintisiete (27) días del mes de Marzo de Dos Mil Ocho (2008).- 197° y 149°.-

LA JUEZA TEMPORAL

ABOG. LUZ SALOME MATHEUS QUINTINI.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. KARLA CONTRERAS.

En igual fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 3:25 p.m y se archivó.-
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. KARLA CONTRERAS
EXPEDIENTE N° 27118.
LSGQ/KC/ycrf