TSJ Regiones - Decisión

PODER JUDICIAL
JUZGADO 2° DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO
197° y 149°

PARTE DEMANDANTE: JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA. Apoderados Judiciales: Gilberto Velasco R. y
Ricardo G. Faccín Caón.

PARTE DEMANDADA: HELY SAUL MENDOZA.
Abogado Asistente: Crisanto J. Ferrebus S.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

VISTO SIN INFORMES:

Visto el escrito de demanda cursante a los folios 01, 02 y 03, y su reforma que cursa a los folios 12, 13 y 14 de este expediente, junto con los recaudos que le acompañan presentado por el ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, titular de la cédula de identidad N° 3.739.633, asistido en por los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 14.284 y 90.619 y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.531.334 y 13.523.609, con domicilio procesal en el Escritorio Muchacho Unda, Avenida Bolívar, Calle Don Bosco, Edificio María Teresa, Apartamento N° 0-B, Urbanización Las Acacias, Municipio Valera del Estado Trujillo, por medio del cual demandada al ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, quien es venezolano, mayor de edad, domiciliado en Valera, Estado Trujillo y titular de la cédula de identidad N° 10.037.286, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por falta de pago e incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, alegando la parte actora en dicho libelo lo siguiente:
Al folio 4, cursa copia simple de cédula de identidad a nombre del ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, titular de la cédula de identidad N° 3.739.633.
A los folios 5, 6, 7 y 8, cursa copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, de fecha 05 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 1, tomo 1, protocolo primero, segundo bimestre.
Al folio 9, cursa recibo de Distribución de Trámite de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de esta localidad.
Al folio 10, cursa auto de admisión de la demanda, la cual se tramita por el procedimiento breve, dada la naturaleza arrendaticia de la relación jurídica alegada por la actora y ordenándose la citación del ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, para que diere contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación que conste en autos.
Al folio 11, consta poder Apud Acta, conferido por el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA ante la secretaria de este tribunal en fecha 12 de diciembre de 2007, a los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN.
A los folios 12, 13 y 14, cursa escrito de reforma de demanda, efectuado por la actora conforme al artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, la cual fuere admitida y ordenándose nuevamente la citación del ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, continuándose por el procedimiento breve, según auto de fecha 08/01/2008, cursante al folio 15 de este expediente.
Al folio 16 cursa diligencia de fecha 06/02/2008 suscrita por el abogado GILBERTO VELASCO, coapoderado del actor, consignando los emolumentos necesarios para librar la compulsa para la citación del demandado.
Al folio 17, este tribunal ordenó librar la compulsa para la citación del ciudadano HELY SAÚL MENDOZA.
Al folio 18 y por auto de fecha 11 de febrero de 2008, se dejó sin efecto el auto inserto al folio 17 de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, en el que se ordenó agregar la compulsa que se acordó librar con respecto al libelo original que posteriormente fuere reformado, quedando la compulsa agregada a los folios 19, 20, 21, 22, 23 y 24 de la presente causa.
Al folio 25, cursa diligencia del alguacil de este tribunal, de fecha 12 de febrero de 2008, informando que el demandado HELY SAÚL MENDOZA, se negó a firmar la citación correspondiente, que le fuere practicada en fecha 11 de los mismo mes y año, agregando la compulsa correspondiente, inserta a los folios del 26 al 31.
A los folios 32 y 33, por auto de fecha 13 de febrero de 2008, acordó la notificación de la demandada a través de boleta librada y entregada por la Secretaria al demandado HELY SAÚL MENDOZA, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, notificación esta que consta haberse efectuado en fecha jueves 21 de febrero de 2008, en diligencia inserta al folio 34, quedando fijado el acto para la contestación de la demanda para el segundo día de despacho siguiente a tal fecha.

A los folios 35, 36, 37 y vto., consta escrito de contestación de al demanda, efectuado por el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.037.286, debidamente asistido por el abogado CRISANTO J. FERREBUS S., en ejercicio de su profesión, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 111.866, efectuada en fecha 25 de febrero de 2008, según consta al vuelto del folio 37, en tiempo oportuno.
El demandado antes indicado con su escrito de contestación a la demanda, acompañó:
Al folio 38, copia simple de Constancia de Residencia, librada por el Comité de Tierras Urbanas El Conticinio, de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, a favor del ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, en fecha 5 de octubre de 2007, anexo marcado con la letra “A”.
Al folio 39 original de Constancia expedida por la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, Dirección Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres y Coordinación de Servicios Públicos Municipales, de fecha 10 de julio de 2006, signada con las siglas MUN-VAL. G.R.06-05-0209, anexo con la letra “B”.
Al folio 40, Informes de Calamidad Pública, N° 566/06, librada por el Departamento de Seguridad y Prevención del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera, Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, de fecha 18 de abril de 2006, anexado con la letra “C”.
Al folio 41 y vuelto, cursa escrito de promoción de pruebas efectuado por los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ Y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN, identificados en autos, presentado en fecha 04/03/2008.
Al folio 42, cursa auto dictado en fecha 04/03/2008, por este tribunal, admitiendo todas las pruebas promovidas por la parte demandada y ordenando su evacuación para su apreciación en la definitiva.
A los folios 43, 44, 45 y 46, cursan declaraciones de fecha 07/03/2008, de los ciudadanos JUAN CARLOS HERNÁNDEZ PICHARDO, ALCIDES RAMÓN OLMOS PARRA, PEDRO MANUEL VARGAS SALAS y JOSÉ LUIS DURÁN ARANGUREN, respectivamente.
Al folio 47, cursa inserto Poder Apud Acta Especial otorgado por el ciudadano HELY SAUL MENDOZA al abogado CRISANTO JOSÉ FERREBUS SEGOVIA, ante la secretaria de este tribunal en fecha 12/03/2008.
Al folio 48, cursa inserto auto de fecha 13/03/2008, mediante el cual se ordena librar por secretaria el cómputo de los días de despacho transcurridos en este despacho de la presente causa.

CAPITULO I
DE LOS HECHOS

La parte demandante, ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 3.739.633, asistido por los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ, y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, domiciliados en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, con Cédulas de Identidad Nos. 531.334 y V-13.523.609, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 14.284 y 90.619, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales según consta de Poder Apud Acta, que cursa al folio once (11), conferido por ante la secretaria de este tribunal en fecha 12 de diciembre de 2007, suficientemente identificado en autos, dentro de la oportunidad legal establecida en el articulo 343 del Código de Procedimiento Civil, reformaron la demanda, que primigeniamente fue admitida por este tribunal, quedando la misma reformada en los términos siguientes:
Que su representado es propietario de un inmueble consistente en una casa para habitación familiar, signada con el N° 22, ubicada en la Vereda 23 de la Urbanización Conticinio (Plata IV), en jurisdicción de la Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En una longitud de ocho metros con cincuenta centímetros (8,50 mts.), con Vereda N° 23 SUR: En una longitud igual a la anterior, con la casa N° 24; ESTE: En una longitud de catorce metros con cincuenta y un centímetros (14,51 mis.), con casa N° 24 y OESTE: En una longitud igual a la anterior, con casa N° 20 y en el ejercicio que le asiste del derecho de propiedad sobre el identificado inmueble, procedió a celebrar contrato privado de arrendamiento verbal sobre el referido inmueble con el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, con Cédula de Identidad N° V-10.037.286. a partir del 1° de agosto de 2005.
Que se estableció en el ya citado contrato privado, que el arrendatario se obligaría con su representado, originalmente a pagar un canon de arrendamiento por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, por mensualidades vencidas, el día treinta (30) de cada mes, el cual sería depositado en la Cuenta de Ahorro N° 01160117150032442815 en el Banco Occidental de Descuento, Las Acacias de la ciudad de Valera, Estado Trujillo.
Que a la fecha el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA se ha negado a cancelarle el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio,
Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2007, por lo tanto el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, no ha dado cumplimiento a lo establecido verbalmente.
Que el inmueble arrendado presenta deterioros por el mal uso que hiciera del inmueble arrendado que ameritan reparaciones mayores tal como se desprende de informe técnico emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera, mediante el cual ordena el desalojo inmediato del inmueble, por cuanto representa un peligro inminente que puede afectar la vida de sus ocupantes, siendo que esta situación en ningún momento me fue notificada a los efectos de hacer las reparaciones necesarias.

CAPITULO II
DEL DERECHO

Que las conductas anteriormente narradas como son la de no cancelar los cánones de arrendamiento, tal como fueron establecidos en el contrato de arrendamiento, han quebrantado los artículos siguientes del Código Civil: 1.170 que preceptúa que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos; el articulo 1264 dispone: que las obligaciones se deben cumplir como han sido contraídas; el artículo 1167 autoriza al acreedor cuando el deudor no ejecuta su obligación a reclamar judicialmente la resolución del contrato por los daños y perjuicios; el articulo 1592 que establece: que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; igualmente la presente demanda se fundamenta en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las demandas de contratos de arrendamientos inmobiliarios se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV del Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. Que asimismo establece el referido código que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, asimismo establece el mismo código en el artículo 1596, lo siguiente:
"El Arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el mas breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador". Asimismo, tal aptitud, es decir, la omisión de manifestarme la necesidad de efectuar las reparaciones a la cual estoy obligado, en virtud del contrato de arrendamiento, viola el artículo antes citado”.

Que asimismo, tal aptitud, es decir, la omisión de manifestarle la necesidad de efectuar las reparaciones a la cual esta obligado, en virtud del contrato de arrendamiento, viola el artículo antes citado.

CAPITULO III
CONCLUSIONES Y PETITORIO

Que los hechos anteriormente narrados se subsumen en el contenido de las disposiciones alegadas como fundamento de derecho, razón por la cual se atribuyen los efectos jurídicos correspondientes y por cuanto el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, ya identificado, se encuentra en mora al no dar cumplimiento a lo convenido en el contrato de arrendamiento al no haber cancelado los cánones correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2007, tal como fuera convenido en el contrato verbal de arrendamiento, es por lo que muy respetuosamente ocurren y con fundamento a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, a demandar como en efecto formalmente demando al ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, anteriormente identificado, por falta de pago de cánones de arrendamiento e incumplimiento de obligaciones contenidas en el Código Civil, y en el Contrato verbal de Arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: 1) Resolver el contrato verbal de arrendamiento que tiene suscrito por vía privada con el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación familiar, signada con el N° 22, ubicada en la Vereda 23 de la Urbanización Conticinio (Plata IV), en jurisdicción de la Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo.
2) Al pago de los cánones de arrendamientos insolutos que a la fecha ascienden a la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y Enero, Febrero, Marzo de 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.060,00) mensuales, así como el pago de los cánones de arrendamiento por cada uno de los meses que transcurran ocupando el inmueble durante el presente juicio, toda vez que en mi condición de propietario he dejado de percibir los frutos civiles por las pensiones de arrendamiento, a que tiene derecho.
3) Las costas y costos del presente procedimiento.

SOLICITUD DE MEDIDA PREVENTIVA
Que como quiera, que se han cumplido los extremos del Ordinal 7 del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y Artículo 39 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó se le decretara medida de secuestro sobre el inmueble de su propiedad antes identificado, arrendado al demandado, y como quiera que están cubiertos los extremos contenidos en el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil de conformidad al Artículo 588 del citado código, solicitó se decretara medida preventiva de embargo hasta por la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,00), monto que es el doble de los cánones de arrendamiento insolutos.
Estimaron su demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,00) más las costas que el presente proceso pueda ocasionar, todo esto a los efectos de determinar la competencia del Tribunal.
Solicitaron que la citación del ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, se haga en la siguiente dirección: Banco Occidental de Descuento, ubicado en la Calle 8, entre Avenidas Bolívar y 9, Municipio Valera del Estado Trujillo, señalando conforme al articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, fijaron como su domicilio especial: Escritorio Muchacho Unda, Avenida Bolívar, calle Don Bosco, Edificio María Teresa, Apartamento N° 0-B, Urbanización Las Acacias, Valera, Estado Trujillo.
Por último solicitaron que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 25 de febrero de 2008, consta escrito de contestación de al demanda, efectuado por el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.037.286, debidamente asistido por el abogado CRISANTO J. FERREBUS S., en ejercicio de su profesión, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 111.866 y en tiempo oportuno, contestó la demanda en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo los hechos contenidos en el libelo, por ser falsos y por lo tanto improcedentes y las consecuencias jurídicas que se pretenden hacer derivar de tales hechos, ello en virtud de que et ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, de un inmueble de su propiedad conformado por una casa para habitación familiar, distinguida con el número 22, vereda 23 de la urbanización Conticinio (Plata IV), Parroquia Juan Ignacio Montilla del Municipio Valera, Estado Trujillo.

Que si bien es cierto en el año 2001, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el demandante de autos, sobre el referido inmueble, tal como se desprende de constancia de residencia emanada por el Comité de Tierras Urbanas C.T.U. Conticinio, de fecha 5 de Octubre de 2007, que anexó marcada "A"; no es menos cierto que desde el año 2005, le ha venido manifestando como inquilino de dicho bien, que la vivienda presenta deterioros graves, los cuales permiten la entrada del agua al inmueble por diferentes lugares, esto es, filtraciones; así como también grietas en pisos y paredes, y lo más grave aún, deslizamiento del terreno donde se encuentra construida la casa, poniendo en peligro la vida de su familia, tal como se desprende de: a) Informe levantado por el Instituto Autónomo Municipal de Protección Civil y Apoyo a Emergencias de la Alcaldía de Valera, de fecha 10 de Julio de 2006, que anexó marcado "B"; b) Informe de Calamidad Pública, levantado por el Departamento de Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera, Estado Trujillo, de fecha 21 de Abril de 2006, que anexó al presente escrito marcado "C".

Que cada vez que le pagaba el canon de arrendamiento al demandante de Que autos, le manifestaba verbalmente las irregularidades del inmueble, cumpliendo con ello con su obligación de notificarlo sobre las reparaciones mayores que había que hacerle a la casa, en razón de que él como arrendador tiene la obligación, de conservar la cosa, según lo dispuesto por el artículo 1.585 del Código Civil, que establece:
"El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1°. A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2°. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3°. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato".

Que en este sentido, el arrendador tiene la obligación de efectuar las operaciones que necesite la cosa arrendada, en virtud de que como inquilino puede quedar privado del goce que el arrendador le prometió en el año 2001; por tanto su obligación es ejecutar, las reparaciones mayores y menores que requiere la cosa para el fin para el cual ha sido arrendada, incluso cuando su necesidad deriva del caso fortuito o fuerza mayor.

Que siendo ello así, al no cumplir el arrendatario con su obligación de conservar la cosa, habiéndole notificado la grave situación del inmueble, le manifestó que no le pagaría el canon de arrendamiento hasta tanto le reparara el inmueble.
Que por tanto, invocó la excepción de contrato no cumplido, esto es, la excepción "NON ADIMPLETI CONTRACTUS", o como lo señala Eloy Maduro

Luyando, en su Obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, pág. 502:
"La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación".

Que dicha excepción esta consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:
"En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones".

Que en tal orden de ideas, el Dr. Eloy Maduro Luyando en su Curso de Obligaciones (1993), explica los efectos de la excepción non adimpleti contractus, en los términos que se transcriben a continuación:
"La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se le vuelve a imprimir vida al contrato.
Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no tiene los efectos suspensivos descritos, sino que los extingue; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato, durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento fijado para comenzar el 1° de julio, el arrendador no cumple su obligación de poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada sino hasta el día 1° de septiembre, y el día 31 de julio exige el pago del canon, la excepción non adimpleti deja insubsistente el contrato por todo el lapso durante el cual el arrendador no cumple, de modo que sólo a partir del 1° de septiembre es cuando el arrendador puede exigir dicho pago", (p. 507).

Que por lo expuesto el demandante no puede alegar a su favor la resolución de contrato de arrendamiento alegando que como arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento, ya que sólo cuando éste cumpla con su obligación de hacerle las reparaciones del inmueble es que le nace el derecho de exigir dicho pago.
Que hace del conocimiento del tribunal que el demandante de autos, abusó de su buena fe, al alquilarle una vivienda que tenía un procedimiento de inhabitabilidad, lo cual queda demostrado en los informes que anexó, marcados "B" y "C", al presente escrito de contestación de demanda; y que posteriormente probaría con otros informes.

Que en fin, rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como el derecho la presente demanda, así como el monto estimado por el demandante de autos, en la cantidad de MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.960,oo).
Que por último solicitó a este tribunal, declare sin lugar las peticiones del ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, en razón, como ya dijo, de no haber cumplido con su obligación como arrendador y por ende, no poder exigir el pago de los cánones dé arrendamiento.

SEGUNDO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En el presente procedimiento la parte demandante, promovió pruebas mediante escrito consignado en fecha 04-03-2008, que obra inserto al folio 41 y vuelto de la presente causa, a través de sus apoderados apud-acta, abogados en ejercicio GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ y RICARDO GABRIEL FACCIN CAON, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.531.334 y V-13.523.609, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 14.284 y 90.619, respectivamente; las cuales serán valoradas de conformidad con lo establecido en los artículos 434 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, determinándose que las mismas fueron admitidas en la oportunidad procesal correspondiente y cumpliendo con los requisitos de admisión, providenciación y evacuación, establecidos en la Ley, las cuales se indican en los siguientes términos: de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del Decreto Ley con Rango Constitucional y el artículo 1.167 del Código Civil, y estando dentro de la oportunidad de promover pruebas en esta causa lo hago de la manera siguiente:

Junto al libelo de la demanda consignó las siguientes pruebas, las cuales se analizaran y valoraran detalladamente en la forma siguiente:

1.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, inserto a los folios 5, 6, 7 y 8, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, de fecha 05 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 1, tomo 1, Protocolo Primero, Segundo Bimestre, por medio del cual el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA da en venta al ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, un inmueble para habitación familiar, ubicada en la Vereda 23, Casa N° 22 de la Urbanización Conticinio (Plata IV), Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo. Esta prueba es tomada en
cuenta por quien aquí decide, por cuanto no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, apreciándose como plena, valoración que se efectúa de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
2.- Poder Apud-Acta, inserto al folio 11, conferido por el ciudadano HELY
SAÚL MENDOZA ante la secretaria de este tribunal en fecha 12 de diciembre de 2007, a los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN. Esta prueba es tomada en cuenta por este juzgador, por cuanto no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, apreciándose como plena, valoración que se efectúa de conformidad con lo establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.

Durante el Lapso probatorio, la parte actora promovió las siguientes pruebas:
I
DE LA CONFESION DEL DEMANDADO:
.- Que a los efectos de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre su representado y el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, ya identificado en autos, de la falta de pago a su representado de los cánones de arrendamiento desde el mes de Octubre del año 2006, hasta la fecha y que el canon de arrendamiento es la cantidad de SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 70,00), alegaron a favor de su representado la confesión que hiciera el demandado en el escrito de contestación de demanda donde reconoce la existencia de tal contrato de arrendamiento y de la falta de pago a nuestro representado de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2006 hasta la fecha. Este alegato será analizado ampliamente por este sentenciador en la parte motiva del presente fallo. Y así se decide.
II
TESTIMONIALES
.- A los efectos de demostrar que se le manifestó al demandado la necesidad que tiene de desocupar la casa de habitación que le fuera arrendada en virtud de que por fallas estructurales que la hacen inhabitable y que en consecuencia ésta debe ser desocupada, promovieron los testigos:
a) JUAN CARLOS HERNÁNDEZ PICHARDO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-13.376.336, domiciliado en la Avenida Principal de Campo Alegre, Sector Cubita, Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo (folio 43 vto.). Esta prueba es tomada en cuenta
por este sentenciador por cuanto la misma arroja indicios de la existencia de un vinculo contractual entre las partes intervinientes en el presente proceso, estimación que se efectúa de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
b) ALCIDES RAMÓN OLMOS PARRA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.164.221, domiciliado en la Avenida 5, Casa No. 12-83, Sector E. Arenal, Betijoque del Estado Trujillo (folio 44 vto.): Esta prueba es tomada en cuenta por este sentenciador por cuanto la misma arroja indicios de la existencia de un vinculo contractual entre las partes intervinientes en el presente proceso, estimación que se efectúa de conformidad con lo establecido en el artículo 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
c) PEDRO MANUEL VARGAS SALAS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.033.955, domiciliado en la Avenida 6, Edificio DON ROMÁN, Apartamento 06-02, Valera, Estado Trujillo (45 y vto.): Esta prueba es tomada en cuenta por este sentenciador por cuanto la misma arroja indicios de la existencia de un vinculo contractual entre las partes intervinientes en el presente proceso, estimación que se efectúa de conformidad con lo establecido en el artículo 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
d) JOSÉ LUIS DURAN ARANGUREN, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.779.304, domiciliado en la Prolongación de la Avenida 10, Casa S/N, Sector Contrafuego, Valera, Estado Trujillo (folio 46 y vto.): Esta prueba es tomada en cuenta por este sentenciador por cuanto la misma arroja indicios de la existencia de un vinculo contractual entre las partes intervinientes en el presente proceso, estimación que se efectúa de conformidad con lo establecido en el artículo 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el presente procedimiento la parte demandada, durante el lapso probatorio no promovió prueba alguna que le favorezca, sólo acompañó a su escrito de contestación al fondo de la demanda las siguientes pruebas:
1) Consignó copia simple de la Constancia de Residencia, librada por el Comité de Tierras Urbanas El Conticinio, de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, a favor del ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, en fecha 5 de octubre de 2007, (folio 38): Esta prueba es tomada en cuenta por este juzgador, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal
correspondiente, estimándose en su justo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
2) Consignó original de la Constancia expedida por la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, Dirección Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres y Coordinación de Servicios Públicos Municipales, de fecha 10 de julio de 2006, signada con las siglas MUN-VAL. G.R.06-05-0209, (folio 39): Esta prueba es tomada en cuenta por este sentenciador, por cuanto no fue impugnada por la parte adversaria en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
3) Consignó Informes de Calamidad Pública, N° 566/06, librada por el Departamento de Seguridad y Prevención del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valera, Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, de fecha 18 de abril de 2006, (folio 40): Esta prueba es tomada en cuenta por quien aquí decide, por cuanto no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, estimándose en su justo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.

TERCERO
Vistas y analizadas las pruebas anteriores en aplicación a las Reglas de la Sana Crítica, se observa así mismo los principios Constitucionales, la cual debe ser compatible con el proyecto político de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia) así como los Principios de la Ley Adjetiva, especialmente el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en donde expresa entre otras cosas: “Los Jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”. Visto tal precepto legal se desprende de autos que se presentó una demanda proveniente de la acción incoada por JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, titular de la cédula de identidad N° 3.739.633, asistido en por los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los

Nos. 14.284 y 90.619 y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.531.334 y
V- 13.523.609, con domicilio procesal en el Escritorio Muchacho Unda, Avenida Bolívar, Calle Don Bosco, Edificio María Teresa, Apartamento N° 0-B, Urbanización Las Acacias, Municipio Valera del Estado Trujillo, contra el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, quien es venezolano, mayor de edad, domiciliado en Valera, Estado Trujillo y titular de la cédula de identidad N° 10.037.286, representado por su apoderado apud-acta, abogado en ejercicio CRISANTO J. FERREBUS S., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 111.866, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE, en virtud a falta de pago de cánones de arrendamientos e incumplimiento de obligaciones contractuales y legales, de contrato de arrendamiento del inmueble para habitación familiar, ubicado en la Vereda 23, Casa N° 22 de la Urbanización Conticinio (Plata IV), Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo., en la cual este tribunal para decidir observa que: Los límites de la controversia se establecen en los hechos de la falta oportuna de los cánones de arrendamiento en un contrato verbal. En este sentido este juzgador considera pertinente aplicar el principio iura novit curia, por cuanto deviene de las actas las existencia de un contrato verbal de arrendamiento donde intervienen las partes contendientes en la presente causa, por lo que se debe irremediablemente subsumir a los hechos contenidos en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que debe ser esta la acción, ya que esta regulada por el procedimiento breve aquí aplicado. Establecida la solicitud en base al desalojo por falta de pago de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Se observa que el demandado contestó la demanda temporáneamente, alegando entre otras cosas: “non adimpleti contractus”, por cuanto el demandante de autos no cumple con su obligación de permitirle el goce del inmueble, por cuanto no se encuentra en condiciones de habitabilidad según la documentación presentada y cursante a los folios 39 y 40 del presente expediente, constando al folio 39 Informe emitido por la Alcaldía de Valera, de fecha 10/04/2006, así como el Informe de Calamidad Pública, emitido por el Cuerpo de Bomberos, en fecha 18/04/2006. Ahora bien, observa quien aquí decide que la excepción de cumplimiento alegada por el demandado no cumple con las condiciones para su procedencia, por cuanto se observa de actas que el demandado acepto las condiciones del inmueble, hecho este que se deriva de la afirmación expresada al momento de contestar la demanda cuando indica entre otras cosas: “…al alquilarme una vivienda que tenía un procedimiento de inhabitabilidad…”, demostrando con esta expresión que al momento de realizar el negocio jurídico presentaba el inmueble algunos desperfectos, por lo que no es procedente la excepción non adimpleti

contractus por presentar consentimiento del demandado y como colorario de esta
improcedencia, es menester resaltar lo indicado por el eminente autor Dr. Oscar Palacios Herrera, en su obra Apuntes de Obligaciones, en la página 245, el cual entre otras cosas señala: “…la causa de sus respectivas obligaciones; si el incumplimiento del actor es de tal magnitud que deja de causar la obligación recíproca, se podrá admitir la excepción non adimpleti contractus; en cambio, si el incumplimiento en forma alguna hubiera determinado el consentimiento de la otra parte, no podrá oponerse la excepción…”. Es por lo que se declara improcedente la excepción opuesta y así se decidirá en el dispositivo del presente fallo. Seguidamente observa quien aquí decide que el demandado no acredito de modo alguno la cancelación de los cánones de arrendamiento solicitados por el demandante de autos en el escrito libelar, es por lo cual en el dispositivo del presente fallo se declarará procedente la solicitud del demandante. Y así se decide. Es por las razones anteriormente expuestas y las normas anteriormente descritas que este Tribunal, considera lo más prudente y aplicable a derecho declarar en el Dispositivo de este Fallo Con Lugar la presente Demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTO
Por los motivos anteriormente señalados, este Tribunal Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JOSÉ RAFAEL MONTILLA MANZANILLA, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, titular de la cédula de identidad N° 3.739.633, asistido en por los abogados GILBERTO VELASCO RODRÍGUEZ y RICARDO GABRIEL FACCÍN CAÓN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 14.284 y 90.619 y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.531.334 y 13.523.609, con domicilio procesal en el Escritorio Muchacho Unda, Avenida Bolívar, Calle Don Bosco, Edificio María Teresa, Apartamento N° 0-B, Urbanización Las Acacias, Municipio Valera del Estado Trujillo, contra el ciudadano HELY SAÚL MENDOZA, quien es venezolano, mayor de edad, domiciliado en Valera, Estado Trujillo y titular de la cédula de identidad N° 10.037.286, representado por su apoderado apud-acta, abogado en ejercicio CRISANTO J. FERREBUS S., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 111.866, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO DE INMUEBLE, sobre un inmueble ubicado en la Vereda 23 de la Urbanización Conticinio (Plata IV), en jurisdicción de la Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo, cuyos linderos son los siguientes:

NORTE: En una longitud de ocho metros con cincuenta centímetros (8,50 mts.), Con Vereda Nº 23; SUR: En una longitud igual a la anterior, con la casa Nº 24; ESTE: En una longitud de catorce metros con cincuenta y un centímetro (14,51 mts.), con la casa Nº 24 y OESTE: En una longitud igual a la anterior, con la casa Nº 20. En consecuencia:
1) Se declara Con Lugar el desalojo del inmueble antes indicado por falta de pago, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
2) Se ordena a la parte demandada a la cancelación de los meses de: Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2007, a razón de Setenta Bolívares (Bs.F. 70,oo) cada uno y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
3) Se ordena a la parte demandada entregar de manera inmediata el inmueble antes identificado, tal y como lo recibió una vez quede firme la presente decisión.
4) Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber resultado vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
5) No se notifican a las partes por haberse dictado dentro del lapso respectivo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dado, Sellado, Refrendado y Firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Diecisiete (17) días del mes de Marzo de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez,

Abog. Ramón E. Butrón V.
La secretaria,

Abg. Johana C. Briceño
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la 01:30 de la tarde y se dejó copia certificada en los archivos del tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Johana C. Briceño
REBV/jcb/gh.
Exp. 5105