TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece (13) de Marzo de dos mil ocho
197º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2007-000985
PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCTORA DOMÉNICO, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro de comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, durante el año 1975, bajo el No. 7, folios 60 al 63, libro adicional No. 1, modificada posteriormente; representada por su gerente, DOMENICO CAMARRA VILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 7.365.688 e , INVERSIONES 1.923, C.A., inscrita en el Registro mercantil del Estado Lara, en fecha 08-05-95, bajo el No. 47, Tomo 79-A, representada por ESPERANZA REJA DE FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 7.336.477.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN QUINTERO VALENCIA y MARCELINO FERNANDEZ REJA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.878 y 50.858 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 7.311.728
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: MARIBEL CASTAÑEDA y CARMEN AGUILAR, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 114.333 y 27.370 respectivamente.
MOTIVO: RECURSO DE APELACION (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por el abogado JUAN QUINTERO VALENCIA, apoderado de la parte demandante contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 31 de Julio del 2007, que declara SIN LUGAR el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado y, CON LUGAR el cobro de los cánones de arrendamiento, interpuesta por CONSTRUCTORA DOMÉNICO, C.A., representada por su gerente, DOMENICO CAMARRA VILLA e INVERSIONES 1.923, C.A., representada por ESPERANZA REJA DE FERNANDEZ, en contra de PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ todos identificados en autos. En consecuencia, se condena al demandado PEDRO RAFAEL PEÑA, titular de la cédula de identidad No. 7.311.728 y de este domicilio a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000°°), por concepto de cánones de arrendamiento no pagados desde el mes de Enero de 2006 al mes de Julio de 2007, ambos meses inclusive, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) por cada mes. Igualmente, se condena a cancelar la misma cantidad mensual por el mismo concepto, desde el mes de Julio exclusive, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme. En fecha 14 de Agosto del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 26 de Febrero de 2008, se da por recibido, se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la ley de Arrendamiento inmobiliario, y en consecuencia se fijo para el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. En fecha 12 de Marzo de 2007, la parte demandante asistida por su apoderada legal presenta escrito de informes.
Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, y tratándose la presente demanda de una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento inmobiliario por haber vencido el termino contrato y su prorroga legal y en vista de la negativa reiterada de la arrendataria de entregar el inmueble, demanda que fue interpuesta ante el Tribunal A-quo en fecha 08-05-2007 por DOMENICO CAMARRA VILLA y ESPERANZA REJA DE FERNANDEZ, actuando con el carácter de representantes de las empresas CONSTRUCTORA DOMÉNICO, C.A., e INVERSIONES 1.923, C.A., respectivamente, asistidos del Abogado JUAN QUINTERO VALENCIA, en contra del ciudadano PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ; donde alega que en fecha 01-01-1994, dieron en arrendamiento a tiempo determinado a PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, un inmueble de su propiedad constituido por un galpón que forma parte del Centro Comercial Cabudare, ubicado en la avenida Santa Bárbara entre calles Juárez y Alvizu, mediante documento notariado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 09-03-1994, anotado bajo el No. 81, Tomo 33, el cual consigna junto con el libelo de la demanda, agregado a los folios 5 al 6 del presente expediente.
Que en la disposición Cuarta del contrato, se estableció que la fecha de inicio y de los pagos de la pensión de arrendamiento fue el 01-01-94 y, en la cláusula Quinta que la duración del contrato es de un año fijo.
Que vencido el lapso del contrato, la relación contractual continuó durante los años subsiguientes, estableciéndose nuevas condiciones de la relación arrendaticia en fecha 21 de Febrero de año 2000, mediante documento notariado por ante la Notaría Pública de Cabudare, inserto bajo el No. 34, Tomo 8, el cual anexa igualmente y se encuentra agregado a los folios 7 al 10, en el cual se estableció en la disposición Cuarta de dicho contrato, que la fecha de inicio y de los pagos de la pensión de arrendamiento es el 01-01-2000 y, en la Quinta que la duración del contrato es de un año fijo.
Que un mes después de vencido el segundo contrato, específicamente, el día 22-02-2001, recibieron comunicación de PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, donde les notificaba que se acogía a la prórroga legal de dos años, a lo cual accedieron. Debiéndose hacer entrega material del inmueble de conformidad con la Ley, el día 01-01-2003, lo cual no ocurrió.
Que PEDRO RAFAEL VASQUEZ, solicita que la prórroga legal le sea extendida por dos años, la cual vencería el 01-01-2005, a lo cual accedieron única y exclusivamente en calidad de extensión de la prórroga legal. Que llegado el día 01-01-2005, por segunda y última vez se acuerda con el arrendatario del inmueble PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, que la extensión de la prórroga legal sería hasta el 30-09-2006.
Que el arrendatario dejó de cumplir con sus obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Julio de 2006. Fundamentan su demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, 34 literal “a”, 39, 41 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Que es por lo que proceden a demandar como en efecto lo hacen a PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, para: a) Que de cumplimiento a la entrega del inmueble, conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Para que pague los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de Enero de 2006 hasta la presente fecha, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales , mas los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva. Estimando la acción en CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.900.000,oo), más los honorarios profesionales, calculados prudencialmente en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,oo).
Alega la parte demandada ciudadano PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, asistido de abogado, que en la oportunidad procesal correspondiente, además de contestar al fondo de la demanda, opone las cuestiones previas previstas en los ordinales 2° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conforme lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensa de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”
Conforme a lo expuesto, este juzgador observa que alegada cuestiones previas por parte de la demandada, este Tribunal pasa a pronunciarse como punto previo al fondo del asunto, lo cual se hace en los siguientes términos:
En cuanto que estos son los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica de los contratos celebrados y que fueron acompañado por la actora con su demanda, el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 09-03-1994, anotado bajo el No. 81, Tomo 33, por cuanto no aporta nada al proceso ya que los arrendadores no son parte en el mismo, se desechan. Y ASI SE DECIDE.
El documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare, Estado Lara, en fecha 21-02-2000, anotado bajo el No. 34, Tomo 08, el cual al ser reconocido en el escrito de contestación por el demandado surten pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.
Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 1.159 del Código de Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Siendo esto así, en dicho contrato se evidencia en las cláusulas SEGUNDA, pactan que el plazo de duración del contrato es de un (1) año contados a partir del 01/01/2000 y no prorrogable en ningún caso. Pero también se evidencia en el documento de notificación del derecho a una prorroga traído por la parte actora inserto en el folio (11), el cual se valora para ser apreciado, también en los folios 2 y 3 Vto del escrito libelar, la parte actora ARRENDADORA en varias oportunidades acordaron con el demandado ARRENDATARIO extensión de la prorroga legal y a confesión de parte relevo de prueba. Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia de esto, observa este juzgador que en autos se evidencia que las partes no hayan suscrito algún contrato que prorrogue la relación arrendaticia, por esta razón, debemos concluir en que estamos en presencia de un contrato que originalmente fue a tiempo determinado, que venció el día 01/01/2001, fecha ésta en la cual comenzó a regir la prórroga legal a que se refiere el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, el contrato se prorrogó legalmente por un período de seis (6) meses, que venció el 01/07/2001. Ahora bien, el artículo 1.600 del Código Civil, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En el presente caso, es evidente que el inquilino continuó ocupando el inmueble y la propietaria lo dejó en posesión pacífica del mismo por acuerdos reiterados, expirado como fue el plazo de duración convenido en el contrato y el lapso de la prórroga legal establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que hay que concluir que operó la llamada TACITA RECONDUCCIÓN. Y ASI SE DECIDE
Una vez valorado el instrumento fundamental de la acción, el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare, Estado Lara, en fecha 21-02-2000, anotado bajo el No. 34, Tomo 08, el cual consigna la actora junto con el libelo de la demanda, agregado a los folios 07 al 10, antes del pronunciarse al fondo del asunto, este juzgador debe analizar si hay cualidad activa y pasiva. En este sentido, observa quien Juzga, que conforme fue valorado el instrumento fundamental de la acción otorgando valor probatorio, y elementos traídos a autos, en el cual se evidencia del mismo que fue sucrito entre la CONSTRUCTORA DOMÉNICO, C.A y INVERSIONES 1.923, C.A se denomino LA ARRENDADORA; y PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ se denomino EL ARRENDATARIO, por lo tanto se evidencia que si tienen la cualidad activa para actuar en el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a la cuestión previa del ordinal 2º del articulo 346 del Código de procedimiento Civil, por la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, este juzgador después de analizar la cualidad de las partes para sostener el referido juicio, observa que la parte actora introduce la demanda mediante representación de su GERENTE ciudadano DOMENICO CAMARRA VILLA y asistido en ese acto por el abogado JUAN QUINTERO VALENCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.858, lo hace correctamente. Siendo esto así queda en evidencia que si efectivamente fue legítimamente capacitado para comparecer en juicio y por tal razón es forzoso concluir a este juzgador declarar SIN LUGAR referida cuestión previa. Y ASI SE DECIDE.
En relación a la cuestión previa del ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento civil, alegada por el demandado ciudadano PEDRO RAFAEL PEÑA, referida “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”, dicha cuestión previa resulta de la declaración expresa del demandante al señalar que PEDRO RAFAEL PEÑA, suscribió dos contratos, uno en el año 1994 y un ultimo contrato en el año 2000, negando con ello que existe un contrato verbal a tiempo indeterminado desde febrero del año 2005, hecho este realizado con el ciudadano Domenico Camarra Villa, con el cual se convino en cancelarle un nuevo canon de arrendamiento, siendo este ultimo por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00 Bs.). En el escrito de informe expone el demandante que dicha empresa demandado en forma errónea al demandar por cumplimiento de contrato y no por desalojo por existir un contrato a tiempo indeterminado como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello.”
Siendo esto así se debe establecer la naturaleza jurídica de la acción. Al respecto observa este juzgador que el demandante reduce su petitorio al cumplimiento del contrato de arrendamiento conforme lo establece el articulo 39 del Decreto-Ley de Arrendamiento inmobiliario, y que se les cancelen y paguen todos los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de enero de 2006 hasta la presente fecha, a razón de (Bs. 200.000,00) mensuales mas los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva; considera este juzgador que no esta prohibido por Ley que en los casos de contrato a tiempo indeterminado, se demande el cumplimiento del contrato por falta de pago, lo cual puede tener como resultado la entrega del inmueble, lo que si no procede es que en un contrato a tiempo indeterminado se demande la entrega del inmueble arrendado, por haberse vencido la prorroga legal de conformidad con el articulo 39 Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tal como es el presente caso, por cuanto esta prorroga no ha vencido por la continuidad expresada la tacita reconduccion de la relación arrendaticia, En cuanto al contrato por ser a tiempo indeterminado la acción idónea en este caso era el desalojo por falta de pago conforme al articulo 34 literal “a” del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por lo cual se evidencia que la parte actora escogió incorrectamente la acción propuesta de Cumplimiento de Contrato. Y ASI SE DECIDE.
Articulo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”
Articulo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
A- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”
Conforme a la normas transcritas anteriormente y en relación con la cuestión previa alegada por la parte demandante debe tenerse en cuenta que es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que ella procede cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Está referida entonces a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.
En el caso de marras se evidencia, que de los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda se desprende que la acción intentada es de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Ahora bien, estima quien aquí juzga que los hechos antes narrados y expresamente aducidos por la demandante, se encuadran dentro del presupuesto de hecho establecido en el articulo 34 literal “a” del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, establece que la acción a intentarse en los casos de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago, es la del desalojo; razones suficientes para declarar la procedencia de la defensa de mérito opuesta al respecto, desechándose por vía de consecuencia la demanda aquí intentada. Y ASÍ SE DECIDE.
Analizadas como han sido los instrumentos aportados por las partes en el referido proceso, es necesario invocar el artículo 12 del Código Civil que establece:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Así mismo, establece el artículo 254, ejusdem:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”
En base de lo argumentos de hecho y los fundamentos de derecho como ha quedado establecido en esta sentencia, este juzgador debe declarar CON LUGAR la apelación intentada por la parte actora, en consecuencia SIN LUGAR por improcedente la presente demanda de cumplimiento de contrato, en consecuencia SE REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal A-quo de fecha 31 de Julio de 2007.
DISPOSITIVA
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1- Se declara CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado JUAN QUINTERO, apoderado de la parte demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 31 de Julio de 2007.
2- Se declara SIN LUGAR por improcedente la demanda de cumplimiento de contrato, intentada por CONSTRUCTORA DOMÉNICO, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro de comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, durante el año 1975, bajo el No. 7, folios 60 al 63, libro adicional No. 1, modificada posteriormente; representada por su gerente, DOMENICO CAMARRA VILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 7.365.688 e , INVERSIONES 1.923, C.A., inscrita en el Registro mercantil del Estado Lara, en fecha 08-05-95, bajo el No. 47, Tomo 79-A, representada por ESPERANZA REJA DE FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 7.336.477; contra PEDRO RAFAEL PEÑA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 7.311.728.
3- SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 31 de Julio de 2007.
4.- Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de Marzo de Dos Mil Ocho (2.008). Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.

La Secretaria Acc.

Abg. Luisa A. Agüero. E.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde. El Secretario.
HRPB/LAA/jecs.
La suscrita secretaria accidental certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos.
La SECRETARIA ACC.