TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de marzo de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-002503
Exp. 13.228/ Desalojo
Se inició la presente causa por ante este Tribunal en fecha 22-06-2007 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 61.681 y de este domicilio, actuando en representación de los ciudadanos FREDDY JOSE CASTRO BELLY, DAMARYS SOFIA CASTRO BELLY, CARMEN AURORA CASTRO BELLY, EDWIN DAVID CASTRO BELLY, LEIDA MERCEDES CASTRO BELLY, RAQUEL MARIELA CASTRO BELLY y EDGARDI JOSEFINA CASTRO BELLY quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.323.893, V-4.072.425, V-5.245.983, V-7.326.934, V-3.323.892, V-4.072.464 y V-4.072.426 respectivamente, todos de este domicilio; contra el ciudadano ERNESTO HUTH GONZALEZ, quien igualmente es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.252.834 y de este domicilio.
Una vez admitida la demanda se ordenó la comparecencia de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda, librándose compulsa en fecha 25-07-07. En fecha 13-11-07 diligencia el alguacil del tribunal y consigna recaudos de citación sin firmar por haberse negado a ello el demandado, por lo que una vez solicitada y acordada el complemento de la citación conforme a las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la Secretaria dejó constancia en fecha 22-01-08 de la imposibilidad de dar cumplimiento a la misma, razón por la cual la parte actora solicitó la citación por carteles, lo cual fue acordado por el Tribunal. En fecha 18-02-08 comparece el demandado, Ernesto Elías Huth González, asistido por el abogado Luis Agüero, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 104.180, a quien procede a conferirle poder apud acta, así como a los abogados Álvaro José Rodríguez y Alexander Hernández. Seguidamente, en fecha 20-02-08 comparece el abogado Luis Agüero a fin de contestar la demanda, oponiendo igualmente la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Abierta la causa a pruebas, la parte demandada promovió como prueba documental copias simples del procedimiento de consignación arrendaticia llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, asunto KP02-S-2005-14702. Así mismo la parte actora promovió como documentales documento de venta protocolizado marcado “B”, documento de venta autenticado marcado “C”, copia simple de la sentencia dictada en el asunto KP02-V-2005-3374 marcada “E”, copia simple de la contestación de la demanda inserta en el asunto KP02-V-2005-3374, inspección judicial practicada por este Tribunal en el asunto KP02-S-2005-2411 marcada “D”. Concluida la sustanciación de la causa y estando en la oportunidad de decidir, el Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora que en el mes de agosto de 1997 la ciudadana Hilda Belly Alvarez, venezolana, de mayor edad y titular de la cédula de identidad N° 1.258.800, celebró contrato de arrendamiento de forma verbal con el ciudadano Ernesto Huth González sobre la planta alta de una vivienda que le pertenecía para esa fecha, la cual está edificada sobre un terreno propio y ubicado en la carrera 2 con la vereda 2 de la Urbanización Pablo Roja Meza de esta ciudad. Así mismo señala que la planta baja se le arrendó a la ciudadana Loyda Jeannette Hernández Machado, manifestando haber entregado ambas plantas del inmueble en perfectas condiciones de pintura y habitabilidad, debiendo ser devueltas en las mismas condiciones.
Continúa alegando que la ciudadana Hilda Belly Álvarez el 13-02-95 vende dicho inmueble a los ciudadanos José Castro Corobo y María Mercedes Belly de Corobo según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara y que reproduce marcado “B”, quienes procedieron a notificar a los arrendatarios. Narra que el año 2002 la ciudadana Loyda Jeannette Hernández Machado, entrega la planta baja del inmueble y es ocupado por la ciudadana Blanca Evelia Reyes López en condición de arrendataria. Así mismo manifiesta que los ciudadanos José Castro Corobo y María Mercedes Belly de Corobo el 20-08-2002 venden dicho inmueble a sus hijos Freddy José Castro Belly, Damarys Sofía Castro Belly, Carmen Aurora Castro Belly, Edwin David Castro Belly, Leida Mercedes Castro Belly, Raquel Mariela Castro Belly y Edgardi Josefina Castro Belly mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto el cual reproduce marcada “C”, con el objeto de que el mismo fuese ocupado por dos de los hermanos, vale decir Damarys Sofía Castro Belly y Edwin David Castro Belly, cada uno en una planta respectiva, ya que no poseen vivienda propia donde habitar con sus familias. Señala igualmente que de dicha venta fueron notificados los ciudadanos Ernesto Huth González y Blanca Evelia Reyes López de manera verbal a fin de darle cumplimiento al artículo 1615 del Código Civil. En este sentido también aduce que en fecha 20-06-2003 los arrendatarios fueron notificados de forma verbal y uno en presencia del otro, de la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble por los copropietarios del mismo por cuanto no tenían vivienda donde convivir con sus familias, otorgándoseles a partir de dicha fecha la prórroga legal de conformidad con los literales b) y c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual era de 2 años para Ernesto Huth González y de 1 año para Blanca Evelia Reyes López; quienes según su decir, aceptaron sin ninguna objeción las condiciones impuestas y comprometiéndose a entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal. Señala que en virtud de ello, los propietarios del inmueble solicitan inspección judicial la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 07-04-2005 en el asunto KP02-S-2005-2411 y que reproduce marcada “D”, mediante la cual se pudo constatar que el inmueble en cuestión posee dos plantas, que las mismas están ocupadas por grupos familiares distintos y que las paredes de la planta superior se encuentran sucias y rayadas, encontrándose la vivienda en regular estado de habitabilidad. Afirma que posterior a dicha inspección sostuvieron reuniones con los arrendatarios a fin de obtener la entrega del inmueble por lo que, agotada la vía amistosa, se procedió a demandarlos por desalojo en el asunto KP02-V-2005-3374 que cursó por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, siendo declarada en la sentencia definitiva inadmisible por haberse demandado a ambos arrendatarios en la misma acción, por lo que el Tribunal no procedió a analizar los hechos controvertidos; sin embargo señala que en dicha causa la ciudadana Blanca Evelia Reyes López procedió a convenir en todas y cada una de las partes de la demanda interpuesta, quien posteriormente se comprometió a entregar el inmueble. Por todo lo anteriormente expuesto y en vista de que vencida como se encuentra la prórroga legal y ante la necesidad de los copropietarios de ocupar el inmueble arrendado es que procede a demandar al ciudadano Ernesto Huth González por desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, a fin de que desaloje de manera inmediata el inmueble propiedad de sus representados. Solicita igualmente la condenatoria en costas, estimando la demanda en la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00)
En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial del demandado opone como cuestión previa la acumulación prohibida de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, con argumento en que la parte actora yerra cuando acumula en el libelo pretensiones que se excluyen entre sí, mezclando el procedimiento de prórroga legal, cuando solicita en el escrito libelar la entrega del inmueble por haber vencido la prórroga legal. En este sentido argumenta que la prórroga legal opera de pleno derecho de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero para que ésta sea procedente deben cumplirse los supuestos establecidos en el artículo 38 de la citada Ley especial, es decir que se trate de contratos a tiempo determinado, sosteniendo que lo anterior no se cumple pues en el presente caso se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción.
Como contestación al fondo niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, cuando la actora alega la necesidad de ocupar el inmueble por los ciudadanos Damaris Sofía Castro Belly y Edwin Davis Castro Belly. Niega igualmente lo afirmando por la parte actora en relación a la respectiva notificación de la compra efectuada del inmueble así como de la necesidad de ocupar el mismo; manifestando además ser contradictorio lo afirmado en el libelo en el sentido de señalar que su representado ocupa el inmueble desde el año 1997 por haber celebrado contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Hilda Belly Álvarez, por lo que mal podrían pedir la entrega del inmueble a sabiendas que se les está depositando los cánones de arrendamiento con toda puntualidad en el asunto KP02-S-2005-14702 por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren. Niega que el inmueble se encuentre en peores condiciones de pintura y de habitabilidad según la inspección realizada, niega igualmente que hayan sido inútiles las gestiones amistosas y extrajudiciales a fin de que su representado entregue el inmueble arrendado, por lo que solicita sea declarada con lugar la cuestión previa alegada y sin lugar la demanda intentada en contra de su representado.
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, debe proceder quien juzga a resolver en primer lugar, la cuestión previa de defecto de forma opuesta por el demandado con fundamento en que la parte accionante incurrió en la inepta acumulación de pretensiones en su libelo al mezclar el procedimiento de prórroga legal, por cuanto en el presente caso no se cumplen los presupuestos procesales contenidos en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que ésta opere por el hecho de estar en presencia de un contrato de arrendamiento que se indeterminó en el tiempo en virtud de la tácita reconducción. En este sentido expresa el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”; por su parte el citado artículo 78 señala: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si”. Y continúa señalando la norma que, “Sin embargo podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. Por otra parte establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. De manera que luego de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como puede claramente inferirse de la norma antes transcrita, se unificaron en un solo procedimiento todas las pretensiones que tengan que ver con la materia arrendaticia, cosa distinta a la que sucedía cuando se encontraba vigente el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Sin embargo, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles es decir aquellos cuya tramitación es distinta, caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra; por ejemplo cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil. En este sentido puede observar quien juzga que al peticionar el demandante, solicita el desalojo del inmueble arrendado por la necesidad que tienen dos de sus copropietarios en ocupar el mismo y en vista de haber vencido el lapso de la prórroga legal que se les concedió, de lo cual no puede interpretarse que el actor haya acumulado en el libelo pretensiones incompatibles entre sí, pues como se dijo antes, todas las demandas relacionadas con la materia inquilinaria han de tramitarse bajo un único procedimiento, vade decir, el procedimiento breve. Es importante aclarar aquí que la prórroga legal no es un mecanismo procesal como lo interpreta erradamente el demandado, ésta constituye un derecho que opera a favor del arrendatario como consecuencia de haber sostenido una relación arrendaticia pactada a tiempo determinado; y cuando se quiera hacer valer dicho derecho ante los órganos jurisdiccionales, el procedimiento a seguir es el procedimiento breve, previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil como claramente lo expresa el artículo 33 de la Ley Especial. Lo que puede observar quien juzga luego del examen del libelo es que existe una confusión terminológica por parte del demandante quien al narrar los hechos expresa que notificó a los ocupantes del inmueble de la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado conforme al artículo 1615 del Código Civil y que esa notificación fue realizada en forma verbal y que, aquellos convinieron en entregar el inmueble pero luego no cumplieron, vale decir que hubo una especie de pacto verbal de entrega voluntaria del inmueble; ciertamente de acuerdo con el artículo antes citado, una vez notificada la terminación del contrato verbal el artículo estipulaba que el inquilino tenía noventa días para proceder a la desocupación, es decir se producía una especie de prorroga legal, porque se le concedía al inquilino un lapso para la desocupación. Pero esa prorroga estipulada en el Código Civil, no es asimilable a la prorroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de manera que no puede afirmar el demandante como lo hizo en su libelo que por efecto de la notificación verbalmente realizada a los inquilinos, a uno correspondía un año de prorroga legal y al otro dos años, ya que la prorroga legal establecida en la ley especial, es solo aplicable a los contratos a tiempo determinado; de manera que, siendo el contrato a tiempo indeterminado como lo reconoce el actor y lo acepta el demandado solo puede demandarse el desalojo por cumplirse alguno de los extremos previstos en los literales del artículo 34 de la citada Ley especial, sin que pueda aplicarse por analogía lo dispuesto en el 38, a aquellos contratos a tiempo indeterminado en los que se haya hecho la notificación prevista en el artículo 1615 del Código Civil. Sin embargo al analizar el petitum se observa que el demandante luego de narrar los hechos pide se ordene el desalojo por la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, no solicita que se de por vencida la prorroga y se condene al demandado a cumplir el contrato, caso en el que si podría considerarse que existe no una acumulación prohibida sino la solicitud de ejecución de una pretensión imposible por ser el contrato a tiempo indeterminado. De manera que tal confusión no puede llevar a la conclusión de que ha habido una inepta acumulación de pretensiones y menos de procedimientos pues es clara la pretensión ejercida por el demandante en el sentido de que lo invocado es el desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble por lo que debe quedar desechada la cuestión previa alegada y así de establece.
Entrando al fondo de lo planteado, se observa que el fundamento de la demanda, según el decir de la actora, lo constituye el hecho de haber celebrado un contrato de arrendamiento verbal con la parte demandada sobre la planta alta de un inmueble de su propiedad, manifestando haber notificado al demandado de tener la necesidad de ser ocupado por dos de sus copropietarios conjuntamente con sus familias, a quien se le concedió la prórroga legal.
Por su parte la demandada al momento de contestar la demandada da por admitido, y por tanto eximido de prueba, estar vinculado con la parte actora a través de un contrato de arrendamiento, sólo que afirma que éste se indeterminó en el tiempo por haber operado la tácita reconducción. Alega además que no es posible solicitar la desocupación por estar depositando los cánones de arrendamiento. Por otra parte niega y rechaza que la demandante necesite ocupar el inmueble arrendado.
Planteada así la controversia comenzaremos por señalar que, conforme al artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”. De acuerdo con las previsiones del artículo cuando la demanda se fundamente en esta causal de desocupación el demandante deberá demostrar dos extremos que son concurrentes, el primero que la ocupación del inmueble será para el propietario o para los parientes dentro de los grados que dispone la norma y en segundo lugar la necesidad de ocupación del inmueble arrendado. En cuanto al primer requisito esto es que la necesidad es del propietario, observa quien dictamina que en el presente caso está demostrado que quien demanda es una comunidad de personas y quienes necesitan el inmueble para ocuparlo, son dos de los copropietarios hecho este que se encuentra demostrado mediante el documento de compra venta notariado que fue acompañado a los autos en copia fotostatica, a los folios 9 y 10 y que este Tribunal valora conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se desecha la documental inserta al folio 8, por no ser pertinente en esta causa.
El otro extremo necesario probar para que prospere la causal de desocupación señalada, es la comprobada necesidad de ocupación que tiene quien demanda el desalojo ya sea para si mismo o para alguno de sus parientes dentro de los grados señalados en la disposición. En este sentido es imprescindible señalar que tal y como lo ha sostenido reiteradamente la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo y así lo ha entendido y acogido este Tribunal en otros casos análogos, “la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario es un hecho que no puede ser probado de manera directa, y por lo tanto sólo puede ser objeto de probanzas indirectas”, es decir mediante un conjunto de probanzas que, lleven a la convicción del juez de la existencia de dicha necesidad. Observando quien dictamina que durante la secuela del juicio la parte actora no aportó elementos probatorios que permitieran demostrar que efectivamente los copropietarios del inmueble necesiten ocupar el inmueble dado en arrendamiento al ciudadano Ernesto Huth González, en efecto al analizar las pruebas documentales incorporadas a los autos por la parte demandante se observa que este produjo a los folios 8, 9 y 10 fotocopia de documentos de propiedad del inmueble objeto de la presente acción los cuales fueron valorados por quien dictamina solo a los efectos de establecer que, quienes vienen a demandar son los propietarios del inmueble como quedó establecido arriba. Así mismo riela a los folios 11, 12, 13, 14 y 15 inspección judicial practicada en el asunto KP02-S-2005-2411 que se desecha por impertinente a la causa, por cuanto la misma sólo permite constatar el estado físico en que se encuentra el inmueble arrendado y quien lo ocupa, hechos estos no discutidos en juicio. En cuanto a la fotocopia de la sentencia que riela a los folios 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 y 24 la misma se desecha porque en nada incide en la presente causa, pues lo dictaminado en esa oportunidad como el mismo actor lo refiere es que el Juez desecho la demanda por haber incurrido en una acumulación de sujetos prohibida por la ley sin entrar por el efecto de dicha declaratoria a conocer el fondo de lo planteado. En cuanto a la copia simple de la contestación de la demanda que cursó ante el Juzgado Cuarto de Municipios y que diera la codemandada en esa causa ciudadana Blanca Evelia Reyes López, igualmente debe quedar desechada por cuanto se trata de una copia simple que además de no proporcionar convicción a quien dictamina sobre la necesidad de ocupación de los demandantes, no cumple con los requisitos necesarios para ser incorporada a esta causa como una prueba trasladada. Igualmente debe quedar desechada la prueba documental producida por la parte demandada consistente en copia simple del expediente de consignación arrendaticia llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren signado KP02-S-2005-014702, por cuanto lo discutido en la presente causa no es el estado de solvencia del arrendatario sino la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble arrendado, dejando claro en todo caso esta juzgadora que, la solvencia del arrendatario no es un hecho que pueda excluir la posibilidad de invocar dicha causal de desalojo como lo hace ver el demandado en su contestación. En consecuencia de lo antes expuesto y en vista de que luego del análisis de las pruebas aportadas al proceso puede concluirse que la parte demandante no logró demostrar su necesidad de ocupar el inmueble arrendado o en todo caso el de un familiar suyo dentro de los parámetros legales establecidos en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda intentada debe quedar desechada y así se establece.
En fuerza de lo anteriormente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Declara igualmente SIN LUGAR la demanda de Desocupación de Inmueble interpuesta por los ciudadanos FREDDY JOSE CASTRO BELLY, DAMARYS SOFIA CASTRO BELLY, CARMEN AURORA CASTRO BELLY, EDWIN DAVID CASTRO BELLY, LEIDA MERCEDES CASTRO BELLY, RAQUEL MARIELA CASTRO BELLY y EDGARDI JOSEFINA CASTRO contra el ciudadano ERNESTO HUTH GONZALEZ, todos identificados en la narrativa de esta sentencia. Se condena a la parte perdidosa al pago de las costas y costos del proceso establecidos en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008) Años: 197° y 149°.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA MALAVER
La Secretaria,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó siendo las 2:39 p.m.
La Sec.