República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: María Engracia Gómez de Grazian, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 8.683.858.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Luis Gerardo Ascanio Esteves, Cristina Alberto Peña y José Borges Martínez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.658.059, 81.694.855 y 9.812.793, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.317, 66.391 y 59.950, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Glenda Josefina Piña Sarmiento, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.305.053, aún sin representación judicial acreditada en autos.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 15.05.2008, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado en esa oportunidad ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, por los abogados Luis Gerardo Ascanio Esteves y Cristina Alberto Peña, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana María Engracia Gómez de Grazian, contentivo de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, deducida en contra de la ciudadana Glenda Josefina Piña Sarmiento.
En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN
Los abogados Luis Gerardo Ascanio Esteves y Cristina Alberto Peña, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana María Engracia Gómez de Grazian, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, sostuvieron lo siguiente:
Adujeron que, en fecha 20.10.2000, la ciudadana María Engracia Gómez de Grazian, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con las ciudadanas Lady Coromoto Piña Sarmiento y Glenda Josefina Piña Sarmiento, por un (01) año fijo, a partir del día 20.10.2000, hasta el día 20.10.2001, sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 08, situado en el piso 04 del edificio Comodoro, ubicado en la calle Auyantepuy de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 20.10.2000, bajo el N° 57, Tomo 102, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Enunciaron que, al vencimiento de dicho contrato de arrendamiento, se suscribieron cuatro (04) nuevos contratos, el último con vigencia a partir del día 20.10.2004, hasta el día 20.10.2005, por un (01) año fijo, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20.10.2004, bajo el N° 17, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Afirmaron que, en virtud del vencimiento de la última convención locativa, se notificó a las arrendatarias que no se suscribiría un nuevo contrato y que por lo tanto, a partir del día 20.10.2005, comenzaría a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal, en atención de lo dispuesto en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiéndoles dos (02) años por ese beneficio, el cual finalizó en fecha 20.10.2007, oportunidad en que las arrendatarias debían efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, pero, sin embargo, llegado el día en comento, las arrendatarias, a pesar de la negativa de la propietaria arrendadora del inmueble a que las mismas permanecieran en el referido bien, han hecho caso omiso a su obligación, todo lo cual consta en las cuatro (04) comunicaciones de donde se evidencia que estaban en total conocimiento de estar haciendo uso de su prórroga legal.
Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.159 y 1.599 del Código Civil, así como en los artículos 38 literal (c) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por tal motivo, la representación judicial de la accionante procedió a demandar a la ciudadana Glenda Josefina Piña Sarmiento, por el cumplimiento de la convención locativa accionada, ante el alegado vencimiento de la prórroga legal, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en entregar el bien inmueble arrendado en el mismo buen estado de conservación en que fue entregado, así como pagar la cantidad de ochenta bolívares fuertes (BsF. 80,oo) diarios, por concepto de cláusula penal, computados a partir del vencimiento de la prórroga legal, hasta la entrega definitiva del bien y las costas procesales.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.
Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.
Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la pretensión (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente:
“…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.
Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:
“…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.
Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Y, en relación con el supuesto concerniente a que la pretensión no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:
“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En virtud de los precedentes jurisprudenciales anteriormente transcritos, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.
Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana María Engracia Gómez de Grazian, en contra de la ciudadana Glenda Josefina Piña Sarmiento, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20.10.2004, bajo el N° 17, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 08, situado en el piso 04 del edificio Comodoro, ubicado en la calle Auyantepuy de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en entregar el mismo luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido en criterio de la accionante el día 20.10.2007.
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haber instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.
Así las cosas, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis de acuerdo con lo enunciado en la demanda mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 20.10.2000, bajo el N° 57, Tomo 102, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por un (01) año fijo, contado a partir del día 20.10.2000, hasta el día 20.10.2001.
Sin embargo, en la demanda se afirmó que al vencimiento de dicho contrato de arrendamiento, se suscribieron cuatro (04) nuevos contratos, siendo el último de ellos autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20.10.2004, bajo el N° 17, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, de cuya cláusula tercera, se desprende lo siguiente:
“…Tercera: La duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contado a partir del 20 de octubre de 2003 hasta el 20 de octubre de 2004. Se entenderá que en ningún caso operará la Tácita Reconducción, por cuanto la intención de las partes contratantes es que el presente contrato no se convierta en ningún momento, en contrato a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
De la anterior cláusula, se desprende que la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 20.10.2004, hasta el día 20.10.2005, de tal modo que a su vencimiento, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, a tenor de lo previsto en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de cinco (05) años, pero menor de diez (10) años, por lo cual la prórroga legal venció el día 20.10.2007.
Al respecto, el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé lo siguiente:
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.
Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.
En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Tal y como ha quedado evidenciado con anterioridad, la prórroga legal venció en el caso sub júdice el día 20.10.2007, por lo que habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, sin que la arrendadora ejerciese la acción de cumplimiento pertinente para exigir la entrega del bien inmueble arrendado, por lo menos, dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a esa fecha, es por lo que estima este Tribunal que ante su inercia la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.614 ejúsdem.
Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, a la cual alude el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para exigir del arrendatario la entrega del bien inmueble arrendado, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo indeterminado, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia.
Al respecto, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24.04.2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 02-0570, caso: Juan José Camacaro Pérez, la cual puntualizó lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial de la accionante incurrió en un desacierto al ejercer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, pero en caso de incurrir la arrendataria en cualesquiera de las causales que dicha norma admite para su procedencia, lo que motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana María Engracia Gómez de Grazian, en contra de la ciudadana Glenda Josefina Piña Sarmiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2.008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos y cuarenta de la tarde (2:40 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. N° AP31-V-2008-001228
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