TSJ Regiones - Decisión

EXP. 10.939-08
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
DEMANDANTE: GALLARDO ALEIDA MARGARITA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.263.635, domiciliada en la ciudad de Caracas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio MARÍA ROSARIO BASTIDAS ASUAJE inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 23.653.
DEMANDADO: GALLARDO ALEIDA MARGARITA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.379.324, domiciliada en el municipio Boconó, estado Trujillo.
SENTENCIA DEFINITIVA
SINTESIS PROCESAL
Se recibió por distribución la presente demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana GALLARDO ALEIDA MARGARITA, contra la ciudadana GALLARDO ALEIDA MARGARITA, ambas plenamente identificadas, mediante la cual alega la demandante en su libelo lo siguiente:
Que es propietaria de un inmueble consistente en una casa y el terreno sobre el cual esta construida, en el que existe un local para comercio, signado con el número 01, conocido dicho inmueble como Locales Doña Ana, ubicada en el área de la ciudad de Boconó, Avenida 5 de Julio, entre calles Bolívar y Vargas, parroquia y municipio Boconó del estado Trujillo, comprendido dentro de los siguientes linderos:
NORTE: Con casa propiedad de la sucesión González Miliani, en una extensión de SIETE METROS CON CINCO CENTIMETROS (Mts 7,5); SUR: Con propiedad de Elizabeth del Socorro Piña Montilla, en una extensión igual a la anterior; NACIENTE: Con propiedad de la misma Elizabeth Socorro Piña Montilla; PONIENTE: Con la avenida 5 de Julio, en una extensión igual a la anterior, según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del municipio Boconó del estado Trujillo, de fecha 10 de enero de 2.007, bajo el número 06, protocolo primero, tomo 2°.
Que en fecha 01 de febrero de 2.007, celebró con la ciudadana YANETT JOSEFINA CABRERA MORILLO, contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes mencionado, según documento privado contentivo de contrato de arrendamiento.
Que en dicho contrato se estableció que el local sería destinado a los usos de comercio específicamente la venta de ropa, asumiendo la arrendataria la obligación de cancelar como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00), mensuales, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 240,00) con un lapso de duración de un (01) año contado a partir del día 1° de febrero de 2.007.
Que se le han presentado múltiples inconvenientes con la nombrada ciudadana, quien en forma irresponsable, ha incumplido con las cláusulas del referido contrato, especialmente con el pago, no habiendo realizado pagos desde el mes de febrero, en el que canceló los meses de febrero y marzo, debiendo para el momento de introducción de la demanda cuatro meses de arrendamiento, que alcanza un monto de novecientos noventa sesenta bolívares (Bs.960).
Que motivado al incumplimiento en el pago de la arrendataria, acude a demandarla por desalojo para que convenga o en su defecto sea condenada a: 1°) Entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas. 2°) Cancelar la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 960,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados, así como los que se continúen venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. 3°) En hacer entrega de los correspondientes recibos de pagos de los servicios públicos debidamente cancelados. 4°) En entregar el local en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Se le dio entrada y se procedió a admitir la demanda en fecha 09 de julio de 2.008, siendo que la demandada fue citada, tal como consta al folio 14 de expediente, razón por la que procedió a dar contestación a la demanda, según escrito que corre inserto a los folios del 16 al 19 de este expediente, en los términos que este Tribunal sintetiza a continuación:
Que es falso que tenga celebrado con la demandante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como se desprende del mismo contrato consignado por la demandante-arrendador; del cual se puede concluir que es a tiempo determinado, por cuanto tiene una fecha de terminación fija.
Que es falso que haya dejado de pagar cuatro meses de cánones de arrendamiento, por cuanto habían quedado en un acuerdo, que consistía en que por cuanto el contrato se había vencido y no se iba a renovar, se le concedía la prórroga legal para la desocupación, plazo que es de seis (06) meses; y por cuanto ya había depositado el canon correspondiente al mes de marzo, simplemente se dejara correr lo consignado por concepto de depósito, quedando cancelados así los meses de abril, mayo y junio, cancelando al entregar el inmueble los meses de julio y agosto. De manera que a la fecha de introducción de ésta demanda no podía deber cuatro meses de cánones de arrendamiento, por cuanto ni siquiera había transcurrido dicho lapso.
Que se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, razón por la que no es aplicable al caso lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el demandante debió haber exigido el cumplimiento del contrato, más aun cuando se esta en presencia de la prórroga legal.
Siendo que el presente expediente llega al conocimiento de esta alzada, por la apelación interpuesta por la parte demandante contra la decisión de fecha 12 de agosto de 2.008, en la cual el Juzgado de los municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de esta Circunscripción Judicial, declaró: Primero, SIN LUGAR la presente demanda por DESALOJO dado lo improcedente de la acción interpuesta; y estableció que entre las partes existe una relación arrendaticia vigente y a través de un contrato a tiempo determinado; así como condenó en costas a la parte demandante por haber resultado vencida.
Estando dentro de la oportunidad para que este Juzgado Superior dicte sentencia, procede a hacerlo, analizando los alegatos y pruebas de las partes de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Trabada como fue la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera el tribunal, que el thema decidendum en la presente causa lo constituye la determinación: En primer lugar, de la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si se trata de un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, y en caso de que sea de ésta naturaleza, si se encuentra o no en estado de insolvencia la arrendatario, respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio, de 2.008, todo lo cual pasa a determinar de seguidas.
PUNTO PREVIO
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Antes de proceder a analizar las pruebas aportadas a los autos por las partes en relación con el fondo de la controversia, es menester que previamente el Juez califique el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si está en presencia de un contrato a tiempo determinado o, por el contrario, de un contrato por tiempo indeterminado. Solo determinando previamente tal circunstancia, podrá saber el Juzgador con exactitud la normativa a aplicar a los hechos narrados por la demandante, y en fin si la pretensión deducida resulta admisible, lo que de seguidas pasa el Tribunal a analizar:
La demandante alega haber celebrado un contrato de arrendamiento con el demandado de autos, según documento privado en el cual se estableció respecto a la duración del contrato lo siguiente:
“QUINTA: La duración del presente contrato es de UN AÑO, contado a partir del día 1° de febrero de 2007, hasta el 01 de febrero de 2008, fecha en la cual deberá entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, solvente de todos los servicios inherentes al mismo, toda mora o retardo al respecto, genera un recargo a “LA ARRENDATARIA” y a favor de “LA ARRENDADORA”, de una indemnización diaria de daños y perjuicios equivalente al diez (10%) por ciento del canon de arrendamiento.”
En tal orden de ideas, y conforme a las facultades conferidas por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para la interpretación de los contratos, este sentenciador de alzada observa que se estableció que la duración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, sería de un (01) año, sin prórroga convencional, no obstante, haberse vencido el termino de duración del mismo, sin que constara manifestación alguna de la arrendadora en renovar el contrato a la arrendataria, quien reconoció en su contestación que se le había manifestado la voluntad de la arrendadora en no renovar el contrato, razón por la cual, a partir del 2 de febrero de 2.008, operó de pleno derecho el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual correspondía por un lapso de seis (06) meses.
Ante tales consideraciones este juzgador de alzada, considera que la relación arrendaticia a que se refiere este juicio, es a tiempo determinado, y se encontraba en plena vigencia, para el momento de introducción de la presente demanda, es decir el 1° de julio de 2.008, toda vez que estaba transcurriendo el lapso de prórroga legal, el cual precluyó el 2 de agosto de 2.008.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”
En base a las normas antes transcritas y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, este Juzgador considera que “solo” es posible demandar por medio de la acción de DESALOJO cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado”, por lo tanto en el caso de marras, no era procedente en derecho interponer dicha acción dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción fue concebido a tiempo DETERMINADO y respecto al mismo se encontraba transcurriendo el lapso de prórroga legal, en el momento en que se introdujo la demanda; por tal razón resulta forzoso para este Tribunal declarar la nulidad del presente procedimiento y de todo lo actuado en razón de la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria a una disposición prevista en Ley. Y así se declara.
En razón de lo aquí decidido, este Tribunal no analiza las pruebas aportadas en autos ni el resto de los alegatos expuestos por las partes.
D I S P O S I T I V A
Por todos los argumentos antes explanados, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la demandante de autos ciudadana ELIDA MARGARITA GALLARDO contra la decisión dictada en fecha 12 de agosto de 2.008, por el Juzgado de los municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo.
SEGUNDO: NULAS todas las actuaciones subsiguientes al auto de admisión de la demanda dictado en fecha 09 de julio de 2.008, inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana ALEIDA MARGARITA GALLARDO contra la ciudadana YANETT JOSEFINA CABRERA MORILLO, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado, respecto a la cual transcurría el lapso de prórroga legal al momento de introducción de la demanda.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandante por haber resulta ratificada en todas sus partes la sentencia de la primera instancia.
QUEDA RATIFICADA LA DECISIÓN APELADA
PUBLIQUESE, REGISTRESE y remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los tres (03) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea
En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por al alguacil del Tribunal, y siendo las nueve horas y veinte minutos de la mañana (9:20 am), se dictó y publico el fallo que antecede.
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea

AGP/mtgh