TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-001365
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal y Cobro de Bolívares intentado por la ciudadana DORA SEIJO BARREIRO, titular de la cédula de identidad Nº 6.153.526, asistida por los abogados Gregorio Theis Lugo y José Antonio Pagliarani A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.905 y 51.272, en ese orden, contra los ciudadanos ROSENDO SUÁREZ CORREDOR y LILIA STELLA ALBARRACÍN GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad números 13.800.285 y 24.041.337, en ese orden, representados judicialmente por los abogados Perla León Tovar y Hugo Meléndez García, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 62.540 y 58.876, respectivamente, se inició mediante libelo de demanda, incoada en fecha 30 de mayo de 2008 y se admitió el 03 de junio del mismo año, emplazándose al demandado a los fines que contestara a la pretensión al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.
PRIMERO
En el libelo la parte actora alegó que el 16 de marzo de 2006, firmó un segundo contrato de arrendamiento con los demandados sobre un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento signado con el número y letra 3-D, ubicado en el piso 3 del edificio Torre 2000, situado en la avenida Fuerzas Armadas entre las Esquinas de Socorro y San Ramón, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un año fijo a partir del 15 de marzo de 2006, estableciéndose expresamente que, cumplido el año, comenzaba a correr, sin necesidad de aviso, la prórroga legal, desde el 16 de marzo de 2007 hasta el 16 de marzo de 2008.
Que los arrendatarios a la fecha no han cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado. Que ha resultado infructuoso comunicarles que la prórroga legal estaba llegando a su fin y que una vez finalizada debían entregar el inmueble.
Que habiendo transcurrido más de dos meses desde que los arrendatarios debieron entregar el inmueble, sin que lo hayan hecho, es por lo que demanda a los fines que convenga o sea condenado a la entrega del inmueble arrendado, al pago de la indemnización de cuarenta bolívares (Bs. 40,00) por cada día de mora, contados a partir del 16 de marzo de 2008, suma que solicitó sea indexada y en pagar las costas procesales.
Citados los demandados, en fecha 23 de octubre de 2008, contestaron a la pretensión de la parte actora. En efecto, admitieron haber celebrado los contratos de arrendamientos, pagando la suma de cuatrocientos cuarenta bolívares mensuales (Bs. 440), mediante el procedimiento de consignaciones y que el inmueble arrendado es propiedad de la acora, el cual se los dio en opción de compra.
Alegaron no haber celebrado sólo dos contratos sino tres.
Negaron que el contrato sea de un año fijo a partir del 15 de marzo de 2006, por haber operado la tácita reconducción, dado que la relación arrendaticia data del año 2004 y todavía sigue vigente.
Negaron haber sido notificados de la prórroga legal.
Que han celebrado tres contratos con la actora: el 16 de marzo de 2004; el 10 de marzo de 2005 y el 16 de marzo de 2006 y a la fecha del último contrato, la arrendadora siguió recibiendo el canon de arrendamiento, pero la arrendadora solicitó que lo pagaran en la cuenta corriente Nº 163278373-2 de Corp Banca, C.A., cuyo titular es Pedro Felicio Sutil, quien también es el titular de la cuenta Corriente Nº 01050136931136019971 del Banco Mercantil, indicada por la arrendadora en dos de los contratos para que se le depositara los cánones.
Que el 22 de diciembre de 2006, suscribieron con la actora contrato de opción de compra venta donde se le pagó la suma equivalente a veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000), como adelanto del precio total.
Que en virtud que la arrendadora les solicitó verbalmente que hicieran el depósito de los cánones de arrendamiento en una cuenta distinta a la establecida en los contratos, optaron por hacerlo en el Tribunal de Consignaciones.
Alegaron la tácita reconducción. En consecuencia, indicaron que la parte actora debió alegar cualquiera de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO
A pesar que la existencia del contrato de arrendamiento no es un hecho controvertido, la parte accionada a los fines de probar que se trataba de una relación de tres años, aportó tres copias certificadas de igual número de instrumentos relativas al contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes por el inmueble en referencia, donde se puede leer que efectivamente, la relación arrendaticia comenzó el 15 de marzo de 2004, culminando según el último de los instrumentos el 15 de marzo de 2007. Estos documentos merecen fe su contenido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, teniéndose que efectivamente entre las partes hubo una relación arrendaticia por tres años.
Asimismo, la parte demandada aportó copia simple de instrumento autenticado el 22 de diciembre de 2006, que se tiene como fidedigna por no haber sido impugnada y en consecuencia, merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se observa que las partes de este juicio, celebraron un contrato que denominaron “preliminar al de opción de compra venta” por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. A pesar que tales hechos se tienen como probados, los mismos no resultan eficaces para resolver los hechos controvertidos por no guardar relación con ellos.
De la misma manera, la parte demandada aportó copias al carbón de depósitos bancarios efectuados en el Corp Banca, Banco Industrial de Venezuela y Banco Mercantil, ocho (8) depósitos en Corp Banca en la cuenta Nº 01210163580102783732 a favor de Sutil Cedeño Pedro, por la suma de cuatrocientos cuarenta mil (Bs. 440.000), cada uno, en fechas: 20/01/2007; 02/03/2007; 18/03/2007; 19/04/2007; 20/05/2007; 22/06/2007; 24/07/2007 y 27/08/2007. Mientras que en la cuenta Nº 01050136931136019971 del Banco Mercantil a favor de Sutil Cedeño Pedro Felicio, se hicieron dos depósitos por trescientos bolívares (Bs. 300), nueve por trescientos ochenta bolívares (Bs. 380) y cinco por cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 440.000) y por último, once depósitos hechos en el Banco Industrial de Venezuela, de los cuales, seis se efectuaron este año, así: 17/02/2008; 17/03/2008; 21/04/2008; 19/05/2008; 16/06/2008 y 21/07/2008, por cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 440) cada uno, a favor del Tribunal de Consignaciones de esta Circunscripción Judicial.
Estos instrumentos se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1383 del Código Civil, mereciendo fe entre las partes que hicieron el depósito y aquella a cuyo favor se efectuó, pues no se cuestionó tal medio probatorio.
No obstante ello, advierte el Tribunal que la falta de pago no es un hecho controvertido, sino que es un elemento para determinar si para el momento en que alegó el vencimiento de la prórroga legal, los arrendatarios pagaban y la arrendadora recibía el pago. En este sentido, de acuerdo a lo alegado y probado, la prórroga legal de un año que correspondía de derecho a los arrendatarios, venció el 16 de marzo de 2008 y, las pensiones de arrendamiento pactadas por mensualidades adelantadas, los arrendatarios las depositaron en el Tribunal de Consignaciones, según los depósitos bancarios antes indicados en el Banco Industrial de Venezuela, por los meses de marzo a agosto de 2008.
Entre tanto, la parte actora a los fines de probar que ha tratado de comunicar con los arrendatarios vía telegrama para “recordarles” que al vencimiento de la prórroga legal debían entregar el inmueble, aportó texto de telegrama donde aparece como recibido por el Instituto Postal Telegráfico en fecha 11 de marzo de 2008, pero no aparece que haya sido entregado en el domicilio de los arrendatarios. Además, no cumple con las formalidades a que se refiere el artículo 1375 del Código Civil, a objeto que pueda merecer fe tal comunicación.
Habiéndose celebrado a tiempo fijo de un año cada uno de los contratos, según lo previsto en el artículo 1599, el mismo concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, por lo que no se requería notificación previa de la arrendadora, pues se entiende que al vencimiento del plazo pactado en el último de los contratos, de pleno derecho, comenzaba a correr la prórroga legal de un año, según lo previsto en el artículo 34, literal “b” del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vencimiento, la parte arrendataria debió cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendatario queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. De suerte que no ha ocurrido en este caso la tácita reconducción del contrato, alegada por los arrendatarios, toda vez que, precisamente, la parte actora ha intentado judicialmente la entrega del inmueble, con lo cual, se prueba contundentemente la oposición a que la parte demandada – arrendatarios, continúen en posesión de la cosa arrendada y, en esos dos meses posteriores al vencimiento de la prórroga, no aparece que hayan recibido o retirado la pensión arrendaticia.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
En el propio contrato de marras, las partes pactaron los daños y perjuicios que se derivarían en caso de terminación del contrato y hubiese mora en la entrega del mismo, en la suma equivalente a cuarenta (40) bolívares por cada día de mora. Siendo así, que las propias partes establecieron la forma de reparar los daños derivados de ese incumplimiento y reponer así los perjuicios causados, no debe prosperar la indexación de ese mismo monto, pues se entiende que al pactar esa cantidad consideraron igualmente la pérdida del valor adquisitivo de la moneda en virtud del fenómeno inflacionario. En tal virtud, debe los arrendatarios pagar a la arrendadora la suma de dinero que resulte de la mora en la entrega de la cosa arrendada, contados a partir del día siguiente del vencimiento de la prórroga legal.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal y Cobro de Bolívares, intentado por la ciudadana DORA SEIJO BARREIRO contra los ciudadanos ROSENDO SUÁREZ CORREDOR y LILIA STELLA ALBARRACÍN GONZÁLEZ. SEGUNDO: CON LUGAR la petición de Cumplimiento del Contrato en cuanto a la entrega del inmueble. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento signado con el número y letra 3-D, ubicado en el piso 3 del edificio Torre 2000, situado en la avenida Fuerzas Armadas entre las Esquinas de Socorro y San Ramón, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma por concepto de indemnización por daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, a razón de cuarenta bolívares (Bs. 40) diarios, según lo pactado en el contrato, calculados desde el 16 de marzo de 2008, exclusive, hasta la fecha en que quede firme el fallo, inclusive. CUARTO: SIN LUGAR la indexación solicitada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

En esta misma fecha, siendo las 09:07 a.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA