REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-001601
Exp. 13.378 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa por ante este Tribunal en fecha 23-05-2008 mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada por la ciudadana IMPERIO CECILIA SALDAÑA, quien es, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.736.310, actuando en representación de la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-11-1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A, en contra de la ciudadana ROSA MARCANO DI CESARE, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.606.622 y de este domicilio.
Una vez admitida la demanda, se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 27-05-08 comparece la demandante y procede a otorgar poder apud acta a los abogados Pastor Ignacio Flores Morillo y Tamar Granados Izarra, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 27.842 y 27.841 respectivamente. En fecha 18-06-08 se libró compulsa; dejando constancia el Alguacil en fecha 18-07-08 de la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo que es solicitada y acordada la citación mediante carteles. Cumplidos con los requisitos previstos en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, comparece en fecha 08-10-08 la ciudadana Rosa Marcano Di Cesare, asistida por el abogado Hibbert Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 87.922, a quien le otorga poder apud acta. Así mismo en fecha 10-10-08 comparece el apoderado de la demandada y procede a consignar escrito de contestación. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promueven las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora en su escrito libelar que en fecha 01-12-02 suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Rosa Marcano Di Cesare sobre un local comercial distinguido con el N° 8, ubicado en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Edificio Guamacire de esta ciudad, el cual reproduce marcado “A”. Así mismo señala que en la cláusula sexta del referido contrato se estipuló como término de duración, un año contado a partir del 01-12-2002, el cual se prorrogaría convencionalmente por igual plazo si una de las partes no diere aviso a la otra con cierta anticipación sobre su voluntad de no tenerlo como prorrogado y que de ese modo el contrato siempre sería por término fijo, sin producirse la tácita reconducción. Así mismo aduce que con posterioridad, las partes en fecha 02-12-03 y a través de documento privado que erróneamente fue denominado “prórroga legal”, reproducido marcado “B”, acordaron extender la duración del contrato por tres año más, lapso durante el cual permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones anteriormente convenidas. En este sentido señala que el vencimiento se verificaría el 02-12-06, fecha a partir de la cual comenzaría a computarse el lapso de la prórroga legal de un año, la cual venció el 02-12-07. Sostiene igualmente que a partir de esa fecha la arrendataria se encuentra en mora con respecto a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, señalando además que no han recibido el pago de los cánones en evidente manifestación de no desear la prolongación de la relación arrendaticia. Aduce además que en el último contrato celebrado, las partes establecieron una cláusula penal en la que se pactó que si al vencimiento de la prórroga legal no se hacía efectiva la entrega del inmueble, la arrendataria debía pagar a la arrendadora a título de indemnización de daños y perjuicios un monto equivalente a la décima parte del canon mensual establecido en el mismo por cada día de mora en la entrega del inmueble; señalando de este modo que el último canon de arrendamiento fue de doscientos cuarenta y un mil bolívares, (Bs. 241.000,oo) constituyendo la décima parte de dicho monto la cantidad de veinticuatro mil cien bolívares, (Bs. 24.100,oo) y en este sentido señala que desde el 03-12-07 al 13-03-08 han transcurrido cien días por lo que la arrendataria adeuda por dicho concepto la suma de dos millones cuatrocientos diez mil bolívares, siendo su equivalente en la denominación monetaria actual la suma de dos mil cuatrocientos diez bolívares fuertes. Siendo así los hechos narrados y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1271, 1273 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la ciudadana Rosa Marcano Di Cesare para que haga entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria y por vía de consecuencia, pague por concepto de daños y perjuicios la suma de dos mil cuatrocientos diez bolívares (Bs. F. 2.410,00) en virtud del atraso en la entrega, calculados a razón de Bs. 24,10 diarios contados desde la fecha en que debió entregar el inmueble hasta el 13-03-2008; más los que correspondan hasta la fecha de la entrega definitiva del mismo. De igual manera, solicita el pago de las costas procesales, estimando la demanda en la suma de tres mil bolívares (Bs. F. 3.000,00)
En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la parte demandada rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su representada, pues niega que ésta tenga 10 meses de haber incumplido con la obligación de entregar el inmueble el día 02-12-2007. Así mismo niega y rechaza que su representada se haya negado a hacer entrega del inmueble y que por tanto, adeude la suma de dos mil cuatrocientos diez bolívares por daños y perjuicios como consecuencia de la penalidad de cien días transcurridos desde el 03-12-2007 al 13-03-2008, toda vez que el inmueble ha permanecido libre desde el 02-12-07 a pesar de que, en reiteradas oportunidades le ha querido hacer entrega al actor de las llaves del mismo; por lo que niega lo aseverado por la actora en el sentido que ésta le haya exigido el cumplimiento de la obligación. Señala que su representada desde la celebración del contrato de arrendamiento, siempre ha cumplido cabalmente con sus obligaciones contraídas, tanto en el pago de los cánones como en las condiciones de uso, mantenimiento y desocupación.
Siendo estos los términos de la demanda y de la contestación, lo primero que debe establecer esta juzgadora es la naturaleza jurídica del contrato celebrado y que une a la arrendadora y la arrendataria, observándose que la parte demandante a los fines de demostrar la relación arrendaticia trajo a los autos dos documentos privados marcados “A” y “B” y que cursan a los folios 7, 8 y 9, los cuales surten pleno valor probatorio en juicio al no haber sido impugnados por la demandada de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De la revisión efectuada a dichos instrumentos se observa que el primero de ellos y que las partes denominaron contrato de arrendamiento, contiene todas las estipulaciones o convenciones a las que las partes se vincularon en la relación arrendaticia y que fue celebrado el día 01-12-02. Así mismo se observa que el segundo instrumento, las partes lo denominaron “prórroga legal al contrato”. Sin embargo al examinar la negociación contenida en dicho documento, puede claramente concluirse que éste es un verdadero y nuevo contrato de arrendamiento, por el que las partes se vincularon y no una prorroga legal puesto que la prorroga legal es un lapso que estipula expresamente la ley a favor del arrendatario que ha permanecido arrendado cumpliendo cabalmente sus obligaciones de pago y cuyo tiempo de duración está determinado en la ley, lapso en el cual las cláusulas contractuales permanecen vigentes, siendo de aplicación inmediata al vencimiento del término contractual sin necesidad de que los contratantes tengan que pactarla. Así tenemos pues, que del contenido del documento bajo análisis se observa que en fecha 02-12-2003 las partes acordaron dar por terminado el tiempo de duración de un año establecido en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-12-2002, estipulando además un termino de prórroga de tres años contados a partir del 02-12-2003, permaneciendo vigentes toda las demás estipulaciones antes convenidas con excepción del canon de arrendamiento. De acuerdo con lo antes señalado, no existe dudas para esta juzgadora que las partes a través de este documento, realizaron la suscripción de un nuevo contrato en el que modificaron los términos de la duración y del canon de arrendamiento convenidos en el primero, permaneciendo de este modo el vínculo contractual celebrado primigeniamente y así se establece. Ahora bien, tal y como se dijo antes, las partes pactaron, que este contrato tendría una duración de tres años contados a partir del 02-12-2003, vale decir que su vencimiento se verificaría 02-12-2006. De acuerdo con ello, resulta claro que la intención de las partes era mantener el tiempo de duración del contrato de forma fija y determinada, sin posibilidades de prórrogas automáticas. Por lo que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y así queda establecido.
El siguiente aspecto necesario determinar es que, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas previstas en la norma; estipulándose en el literal b) de la misma, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogará por un lapso máximo de un año. De manera que en el presente caso, la consecuencia del vencimiento fue que operara la prórroga legal de un año a partir del 02-12-06 hasta el 02-12-2007, por haberse iniciado la relación el 01-12-02; la cual efectivamente la arrendataria disfrutó y así se declara.
Ahora bien en lo que se refiere al fondo de lo planteado, esta juzgadora observa que la pretensión deducida por el actor en el libelo, consiste en que la demandada sea condenada por vía judicial al cumplimiento del contrato, lo que se traduce en la entrega del inmueble por efecto del vencimiento del termino convencional, así como el de la prórroga legal correspondiente de un año, cuyo vencimiento se verificó como se dijo antes, el 02-12-2007. Por su parte la demandada en su escrito de contestación rechaza y niega la pretensión de la actora, y se excepciona al manifestar que su intención siempre ha sido la de entregar el inmueble arrendado, siendo por su parte la actora quien se niega a ello. De manera que se hace necesario examinar el material probatorio que ha sido incorporado a los autos para determinar si en efecto las partes cumplieron con su respectiva carga. En relación a este aspecto el procesalista patrio Aristides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II expresa: “En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la pruebas de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.”Observando esta sentenciadora que durante el curso de la causa la demandante trajo a los autos el contrato celebrado el cual permite comprobar fehacientemente que en efecto el contrato se venció por haber sido estipulada su duración en forma determinada, transcurriendo íntegramente la prorroga legal. Por otra parte, dado el rechazo de la pretensión deducida, por la demandada es evidente que su actividad probatoria tenía que estar encaminada a demostrar lo contrario a lo anteriormente establecido, esto es que las partes continuaban vinculadas contractualmente o que, en su defecto había dado cumplimiento a la obligación de entregar oportunamente el inmueble arrendado o que en efecto como lo afirma el arrendador se negó a recibirlo y no lo hizo, pues si bien durante el lapso probatorio la demandada evacuó las testimóniales de las ciudadanas Mirian Aída Álvarez Meza y Migdalia Ulacio de Méndez, ambas ciudadanas declararon que el inmueble se encontraba desocupado no obstante este hecho no es suficiente para considerar que el demandado se encuentra liberado de la obligación por la cual se demanda, ya que como lo señala el artículo 1579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; de suerte que el contrato de arrendamiento transfiere al arrendatario el uso del inmueble por lo que al vencimiento del contrato éste debe devolverlo a aquel y ello no se materializa con el simple desalojo sino que el arrendatario debe hacer la entrega del bien en la misma forma en que le fue entregado, en el caso de los inmuebles debe hacerse la entrega al arrendador libre de personas y cosa en el mismo buen estado que lo recibió; y si se ha estipulado, deberán entregarse las llaves y los recibos de los servicios públicos debidamente cancelados. Constatándose que en la cláusula Cuarta del primer contrato celebrado y cuyo contenido fue ratificado en el contrato suscrito con posterioridad, las partes estipularon que quedaba expresamente entendido, que el recibo de las llaves del local, por parte de la arrendadora, al finalizar el contrato, no significaba la finalización de las obligaciones del arrendatario, y por tanto continuarían siendo por cuenta de éste, el pago de los servicios públicos y el local seguiría bajo su responsabilidad y debería pagar a la arrendadora los daños y perjuicios generados por la demora en la entrega. En este mismo sentido, dispone el artículo 1594 ibidem que, el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor. En el presente caso como se señaló antes el demandado afirma que siempre ha estado en disposición de entregar pero la arrendadora se niega a recibir lo que significa que según su propio decir, aún tiene la posesión del inmueble por no haberse materializado la entrega. Hecho que además aparece evidenciado mediante la practica de la inspección judicial evacuada por este despacho en donde se constató que quien procedió a dar acceso al inmueble mediante la apertura de los candados fue el propio apoderado de la parte demandada quien al finalizar la evacuación de la prueba manifestó su voluntad de convenir en el ofrecimiento solo del inmueble no así al pago de las cantidades reclamadas en el libelo de la demanda. De suerte que está plenamente comprobado en autos que el inmueble se encuentra aún en posesión del demandado y como quiera que de acuerdo a lo expresado arriba la prorroga legal concluyó el 02-12-07, es evidente que la arrendataria se encuentra en mora de cumplir su obligación de entrega del bien arrendado no existiendo por otra parte prueba alguna que demuestre fehacientemente, que la misma no se materializó oportunamente por resistencia del arrendador y siendo que como se explicó antes la carga de la prueba de los hechos corresponde a quien alega muy especialmente en este caso donde el hecho alegado como lo es la negativa del arrendador de recibir el inmueble es un “hecho impeditivo” solo podía ser probado por quien quiere valerse de ese hecho. por lo que, con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código, el cual estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado y así queda establecido.
Igualmente solicita la demandante le sean resarcidos los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en que ha incurrido la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal del contrato, consistente en el pago de la cantidad de veinticuatro bolívares con diez céntimos (Bs. 24,10) diarios por 100 días de retardo en la entrega del inmueble como indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de entrega convenida, computados desde la fecha en que debió entregar el inmueble, esto es el 03-12-2007, más lo que se continúen generando hasta la entrega definitiva del inmueble, los cuales calcula en la décima parte del último canon de arrendamiento establecido en la cantidad de Bs. F. 241,00. Al respecto el artículo 1167 del Código Civil ya citado, señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal”. El artículo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños sólo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. En este caso las partes, de acuerdo a lo que se desprende de la parte final del contrato, convinieron en que, en caso de que la arrendataria no entregase el inmueble arrendado al término de la prórroga legal, debía pagarle al arrendatario a título de indemnización de daños y perjuicios un monto equivalente a la décima parte del canon mensual establecido en dicho documento por cada día de mora en la entrega y como quiera que la demandada en su contestación dio por aceptado el monto del canon de arrendamiento expresado por el actor, es perfectamente posible y procedente reclamar el pago de los daños y perjuicios tal como los señala la actora, al haber quedado demostrado que en efecto como lo sustentó en su demanda, la arrendataria estaba en mora de cumplir con la obligación de entregar el inmueble y así se decide. Se desechan las testimoniales evacuadas por el actor ya que con ellas se pretendía demostrar que la ocupación por parte de la arrendataria se prolongó más allá del tiempo estipulado en el contrato lo que como se dijo antes se encuentra probado con las pruebas que se analizaron anteriormente y así se establece.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A. contra de la ciudadana ROSA MARCANO DI CESARE, ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prórroga legal se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, constituido por un local comercial distinguido con el N° 8, ubicado en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Edificio Guamacire, de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena a la demandada al pago de la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. F. 2.410,00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble, calculados a razón de VEINTICUATRO BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. F. 24,10) diario desde el día 03-12-2007 al 13-03-2008, más los que se sigan causando hasta que quede firme el presente fallo. Se condena igualmente a la demandada al pago de las costas procesales por haber vencimiento total.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149°.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,
AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:01 p.m.
La Sec.,