REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinte de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-002372
Exp. 13.406 / Desalojo
Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el abogado en ejercicio Douglas Torres quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 53.723, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARLENE JOSEFINA CASERES, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.539.311 y de este domicilio, en contra de la ciudadana MARIA YOLANDA GUERRA DE OSECHAS, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 174.858 y de este domicilio. Admitida la demanda el día 02 de julio del presente año, se emplazó a la demandada a fin de dar contestación a la demanda para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, siendo librada la compulsa el día 09-07-08. En fecha 30-07-08 diligencia el alguacil del tribunal para consignar recibo de citación debidamente firmado por la demandada de autos, quien en fecha 01-08-08 comparece debidamente asistida por el abogado en ejercicio Miguel Alberto Soto Covault quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 90.341, a fin de dar contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas siendo admitidas éstas por el tribunal. En fecha 24 -09-08 el tribunal dicta auto en el cual acuerda reponer la causa al estado en que el tribunal se pronuncie sobre la pretensión de indemnización solicitada por la demandada en su escrito de contestación. Seguidamente y en la misma fecha el Tribunal dicta auto en el que advierte que aún cuando la petición esgrimida por la parte demandada no está hecha con la debida determinación exigida por el derecho adjetivo para la reconvención la declara inadmisible por excederse de la cuantía del tribunal todo ello de conformidad con el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Abierto el lapso probatorio solo la parte demandante promovió pruebas siendo admitidas por el Tribunal. Concluida así la etapa de sustanciación del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta el demandante que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana María Yolanda Guerra de Osechas sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa signada con el N° 13-C, ubicada en la calle 60 entre carreras 13C y 14, Parroquia Concepción de esta ciudad, cuyo vencimiento se verificaría el 01 de enero de 2007 a cuyo efecto reproduce documentales marcadas “A” y “B”. En este mismo sentido señala que luego del vencimiento del contrato y transcurrida la prórroga legal, operó la tácita reconducción toda vez que la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin objeción de la arrendadora quien además continuó recibiendo los pagos por concepto de pensión arrendaticia, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con las previsiones de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Continúa manifestando el apoderado actor, que la arrendataria dejó de cumplir con la obligación que le atañe pues adeuda el monto correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del presente año, señalando que en consecuencia se encuentra incursa en la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la que en nombre de su representada ocurre ante esta autoridad a fin de demandar a la ciudadana María Yolanda Guerra de Osechas para que convenga en desalojar el inmueble que ocupa en arrendamiento en virtud de la falta de pago de los meses antes señalados o en su defecto sea condenada a ello por este tribunal en la definitiva y se le condene al pago de las costas y costos del juicio. Fundamenta la acción en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1167, 1264 y 1592 ordinal 2° del Código Civil. Por último estima la demanda en la suma de novecientos bolívares fuertes (Bs. F. 900,00).
Por su parte la demandada en su escrito de contestación afirma que ciertamente el contrato se convirtió en indeterminado y en relación a la falta de pago que se le imputa argumenta que el contrato de arrendamiento anexado a los autos establece en su cláusula tercera que la arrendataria estaba obligada a pagar puntualmente el canon de arrendamiento en Administración “LB”, carrera 22 con calles 9 y 10, N° 9-51, dentro de los cinco primeros días de cada mes y que el responsable de la Administradora es el ciudadano Luis Brizon Silva, a quien venía pagando puntualmente el monto convenido y en la dirección señalada hasta el día 15 de diciembre de 2007 cuando dicho ciudadano le hace saber mediante una correspondencia que anexa marcada “B”, que había dejado de ser el administrador del inmueble indicándole además que sería otra persona la encargada de cobrar los alquileres. En este orden de idas aduce además que tiene conocimiento que la arrendadora se encuentra fuera del país y que en armonía con los artículos 1295 y 1528 del Código Civil, la arrendadora debió indicarle el sitio y la persona responsable de recibir el pago indicando además que el cobro pudo efectuarse en su domicilio con una autorización expresa, concluyendo que al no hacerlo así manifestó una actitud negligente en cobrar su acreencia o en informarle las condiciones de pago, aduciendo que mal pueden alegar el incumplimiento que le imputa pues nunca se negó a cumplir con su obligación. Por otra parte afirma que es improcedente la acción de desalojo, presumiendo que se daba en razón del decreto de congelación de alquileres, tal como lo establece la resolución conjunta 152 y 046, publicada en Gaceta Oficial N° 37.941 en fecha 19-05-04, y a la vez negarle el derecho de preferencia que posee por más de 20 años que tiene ocupando el inmueble, en razón del cumplimiento del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte manifiesta su total disposición de entregar al arrendador en presencia de este Tribunal o dejar depósito ante el mismo la cantidad de novecientos bolívares fuertes, monto equivalente al canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008. Así mismo manifiesta que la demanda en su contra le ha causado daños patrimoniales pues si el actor hubiese sido diligente, estableciéndole cuál era el cambio para el pago, no estuviese sometida a presión por esta causa ni hubiese requerido el apoyo jurídico que le asiste, por lo que solicita ser resarcida con una indemnización de diez mil bolívares fuertes. De la misma manera, solicita sea obligado el arrendador a recibir el monto correspondiente a las pensiones de arrendamiento que reclama e imputa como insolvente, se protejan sus derechos de arrendataria, concediéndole su derecho de preferencia y se castigue a la demandante con el pago de los honorarios profesionales que le causa esta demanda. Por último solicita sea tramitada su contestación a la demanda conforme a derecho y sea declarada con lugar en la definitiva con el petitorio antes explanado.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación y a los fines de resolver la controversia planteada, corresponde a esta juzgadora determinar como primer aspecto la naturaleza jurídica del contrato celebrado. En este sentido se observa que ambas partes trajeron a los autos el documento privado contentivo del contrato, el cual al no haber sido impugnado por la parte demandada surte pleno valor probatorio en este juicio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Expresa la cláusula cuarta de dicho contrato lo siguiente: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de seis (06) meses, plazo fijo, a partir del primero (01) de Marzo del 2006”. Del contenido de dicha cláusula se desprende que las partes convinieron en que la duración del contrato sería de un año fijo sin posibilidades de prórrogas automáticas, de suerte que, al haber continuado el arrendatario en la ocupación del inmueble sin oposición de la arrendadora, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado quedando vigentes todas las cláusulas contractuales excepto la del tiempo, de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: “En los arrendamientos hechos a tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Siendo por tanto esa su naturaleza jurídica y así se establece.
Entrando al fondo de lo planteado, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que la arrendataria ha dejado de pagar el canon mensual convenido en el contrato, teniendo hasta la interposición de la demanda seis mensualidades insolutas correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008 por lo que demanda el desalojo y la subsiguiente entrega del inmueble. Por su parte la demandada afirma que el pago de dichas mensualidades no se ha realizado por cuanto como se estableció en el contrato, había un lugar determinado para realizarlo dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, siendo el responsable de recibirlos el ciudadano Luis Brizon Silva sin embargo refiere que a partir del mes de enero le llegó una correspondencia de éste notificándole que ya no era el administrador del inmueble e indicando que sería otra la persona encargada de recibir los pagos. Afirma igualmente que desconoce el domicilio de la arrendadora e invoca como excepción lo establecido en el artículo 1295 y 1528 del Código Civil, indicando que era carga del arrendador o acreedor señalar el lugar de pago. Alega igualmente que es improcedente el desalojo debido a la congelación de los alquileres, además de que ello negaría el derecho preferente que tiene a ocupar el inmueble por habitarlo por más de 20 años. Afirma de la misma manera que se encuentra dispuesta a entregar en presencia del Tribunal las cantidades que adeuda.
Explanados así, los hechos debemos señalar que, en materia de obligaciones, el artículo 1.354 del Código Civil establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; lo que significa que en el presente caso, la demandante tiene la carga de probar la existencia de una obligación de pago incumplida por parte de la demandada, lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento en donde la arrendataria demandada se comprometió al pago del canon mensual. Por su parte la demandada a quien se le imputa el incumplimiento debe probar el pago de los cánones que se dicen insolutos, o en todo caso como lo expresa la norma el hecho extintivo de la obligación, observando quien dictamina que la demandada en primer término admite que adeuda las mensualidades que señala el actor en su libelo y expresa claramente su voluntad de cancelarlos ante la presencia del tribunal lo que constituye una confesión judicial a la luz de lo previsto en el artículo 1401 del Código Civil en donde expresamente se dispone que, la confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente hace contra ella plena prueba de suerte que queda demostrada por el propio dicho de la demandada la falta de pago de las seis mensualidades que le imputa el actor de manera que tratándose la presente de una demanda de desalojo sustentada en la falta de pago es procedente declararla con lugar, no siendo admisible el argumento sostenido por la demandada quien pretende desvirtuar su propia confesión invocando el contenido del artículo 1295 del Código sustantivo en donde se estipula que el pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato, ya que si bien es cierto ello es así, la ley especial ha previsto un mecanismo particular en el arrendamiento, para el caso de que, por alguna razón el pago no pueda efectuarse como lo han estipulado las partes, y de esta forma evitar que intencionalmente pueda hacerse incurrir en mora al arrendatario. En efecto dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando el arrendador de un inmueble rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. De suerte que no podía exonerarse la demandada de su obligación de pago por el hecho de que, se le hubiese notificado que el administrador del inmueble había cesado en sus funciones y la cobranza iba a estar en manos de otra persona, notificación que si bien se produjo al folio 20 de los autos, no tiene ningún valor probatorio pues además de no haber sido ratificada dentro del proceso conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y por ello se desecha, no prueba nada a favor de la confesante, salvo que pueda ser considerada de acuerdo con la norma antes señalada como una negativa tácita de recibir el pago, de manera que lo que ha debido hacer la demandada, era dirigirse al Tribunal de Municipio de ubicación del inmueble y hacer la respectiva consignación, para evitar incurrir en mora. Por otra parte tampoco tiene asidero como defensa lo esgrimido en el escrito de contestación en cuanto a que no es procedente la demanda por el hecho de estar congelados los cánones de arrendamiento pues si se examina el contrato celebrado, la cláusula que estipula el valor del canon señala que éste se fijó en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares, y el demandante en su demanda ratifica que ese es el canon que ha dejado de pagar la arrendataria quien igualmente en su contestación acepta que ese es el monto del canon, lo cual significa que el canon fue pactado consensualmente no existiendo prueba de que dicho monto esté por encima de la regulación. Por otra parte, si el arrendador hubiese cobrado una cantidad superior a la estipulada por el ente administrativo regulador sería procedente la acción de reintegro, para determinar si en efecto opera la compensación y tal monto cubre las cantidades reclamadas y poder declarar la solvencia del arrendatario como lo estipula el artículo 63 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, pero en este caso lo que se está solicitando es el desalojo por falta de pago y no interpuso la demandada reconvención por reintegro, por lo que la simple defensa esgrimida no es obstáculo para la procedencia del desalojo como ya se refirió. En cuanto a la disposición que expresa la demandada en su escrito de contestación de pagar los cánones que adeuda es necesario aclarar que lo pretendido en esta causal no es el cumplimiento de la obligación de pago a su cargo sino el desalojo por falta de pago de manera que no puede ser considerada tal disposición de pago, una vez incoada la demanda por desalojo en donde al darse el presupuesto previsto por la norma lo procedente es declarar la demanda con lugar. Por ultimo en cuanto al derecho preferente al que se hace mención en el escrito de contestación, tal derecho es una prerrogativa que dispone la ley para el caso de que el arrendador, quiera vender el inmueble situación que no ha sido planteada en esta causa ni es objeto de controversia entre las partes. En consecuencia de lo expuesto al haber confesado la parte demandada que se encuentra insolvente en el pago de los cánones que se le imputan como insolutos la acción ejercida debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a desalojar el inmueble arrendado como lo establece el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por estar incursa en la falta de pago de seis mensualidades consecutivas y así se decide.
En consideración a los argumentos antes expuestos este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble interpuesta por la ciudadana MARLENE JOSEFINA CASERES contra la ciudadana MARIA YOLANDA GUERRA DE OSECHAS, ambos suficientemente identificados en la narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por una casa identificada con el N° 13-C, ubicada en la calle 60 entre carreras 13C y 14, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, libre de personas y cosas. Se condena en costas a la parte vencida por disposición expresa del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años: 198º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria


Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 12:09 a.m.
La Sec.,