TSJ Regiones - Decisión

EXP. 10874-08
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEMANDANTE: INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 31 de mayo de 1994, bajo el número 143, segundo trimestre.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL NEW YORK SHOP, C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 03 de diciembre de 1997, bajo el número 272, libro primero, tomo 3-A; representada por la Directora- Gerente ciudadana PAOLA CAVEDONI MADILE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.169.719.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio GERAR OZONIAN PUZANTIAN, ANA MARGARITA CORONA y ELIAS FRANCISCO RAD ALVARADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 39.182, 48.197 y 23.655, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio MARIANELA C. BASTIDAS BASTIDAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el número 66.686.
SENTENCIA DEFINITIVA.
SÍNTESIS PROCESAL
En fecha 30 de julio de 2008, se le da entrada al presente expediente que es recibido por distribución, contentivo de la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguida por la empresa INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, C.A. en contra de la sociedad mercantil NEW YORK SHOP, C.A., en virtud de la apelación ejercida por la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, y de conformidad con lo dispuesto en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Alega la demandante de autos, en resumen lo siguiente:
Que según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valera estado Trujillo de fecha 23 de enero de 1998, inserto bajo el número 34, tomo 10, la actora procedió a dar en arrendamiento a la demandada de autos, un local comercial distinguido con el número 29 de la planta baja del Centro Comercial las Acacias ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 18 y 19 sector las Acacias de la ciudad de Valera estado Trujillo, alinderado el referido local número 29, así: POR EL FRENTE: Pasillo de circulación y estacionamiento del centro comercial ; POR UN LADO: Con el local número 30, donde funciona el Restaurant DA NOI; POR EL OTRO LADO: Con el local número 28 del referido centro comercial. EL cual le pertenece a su representada.
Que según consta de la cláusula séptima del mencionado contrato de arrendamiento la duración del mencionado contrato se convino por el término de un (01) año prorrogable por igual término, contado a partir del día primero de junio de 1997.
Que igualmente consta en el mencionado documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento ut supra mencionado, que en la cláusula décima quinta, se estableció: “En caso de que la Junta de Condominio estableciera la obligación de cancelar una suma por concepto de condominio, el mismo será sufragado por la “ARRENDATARIA”.
Que es el caso que la arrendataria ha incumplido su obligación contractual del pagar la cuota correspondiente al condominio del Centro Comercial las Acacias, el cual se niega a pagar a pesar de los requerimientos de pago que de manera extra-contractual se le hiciere a la ciudadana PAOLA CAVEDONIO MADILE, y a la ciudadana CONSUELO MUCHACHO UNDA, quienes fungen como directores gerentes de la referida empresa; donde se les exigía que deberían pagar los primeros cinco días de cada mes, según consta de notificación con acuse de recibo que se les hiciere en fecha 21 de febrero de 2007, donde se le exigió el pago de la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL OCHOCIENTOS SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 214.807,20) exigible a partir del primero de marzo de dos mil siete (01/03/2.007) en atención al documento de condominio del referido inmueble el cual reprodujo el demandante haciendo valer la oficina pública en que reposa.
Que la arrendataria adeuda hasta la fecha la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 2.792,49) desde el 05 de marzo de 2007 hasta el 05 de abril de 2008, a razón de DOSCIENTOS CATORCE MIL OCHOCIENTOS SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 214.80) cada cuota.
Que por tales razones y a tenor de lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil, acude para demandar a la sociedad mercantil NEW YORK SHOP, C.A. para que convenga o en su defecto sea condenada y obligada a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valera del estado Trujillo de fecha 23 de enero de 1998, bajo el número 34, tomo 10, respecto al local distinguido con el número 29 de la planta baja del Centro Comercial Las Acacias, ya descrito anteriormente. Y consecuencialmente a la entrega libre de personas y cosas del referido inmueble y de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y de forma subsidiaria demanda el pago de las cuotas insolutas en concepto de cuotas de condominio, montantes en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 2.792,49) desde el 05 de marzo de 2007 hasta el 05 de abril de 2008 a razón de DOSCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 214,80) cada cuota y a titulo de daño compensatorio las que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble antes descrito.
Citada como fue la parte demandada procedió a dar contestación en escrito que corre inserto a los folios del 42 al 47, de este expediente, de fecha 03 de junio de 2008, mediante el cual en resumen la empresa demandada alega lo siguiente:
Que impugna el documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Valera e inserto bajo el número 34, tomo 10 de fecha 23 de enero de 1998, por las siguientes razones: Que en él no se establece quien es la arrendadora. Que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece que solo se podrá demandar pasados dos meses de atraso. Que en la cláusula quinta del mencionado contrato se establece que el estacionamiento es del Centro Comercial, cuando en el documento de documento de condominio del mismo, se establece el local 29 a que hace referencia el presente juicio tiene su puesto de estacionamiento, cuyo pago va incluido en el canon de arrendamiento, por lo que esta impedido al propietario comercializar su uso y menos darlo en arrendamiento a otra persona.
Asimismo, impugna el mencionado contrato porque en la cláusula sexta, se le impide darle protección al local mediante rejas y puertas especiales, siendo que en la cláusula décima cuarta, se menciona que la administración no se hace responsable por robos, hurtos, incendios, saqueos, etc.
Que se le viola el derecho constitucional y establecido en el Código de Comercio, respecto a que se anuncie de la manera que prefiera imponiéndosele un formato establecido.
Que es nulo de pleno derecho por cuanto en el mismo no tiene carácter retroactivo y en el se establecía que el local dado en arrendamiento le era entregado al arrendatario desde 01 de junio de 1997, cuando el documento se suscribió 23 de enero de 1998, no existiendo durante ese lapso contrato alguno.
Que en la cláusula décima quinta, se estableció: “En caso de que la Junta de Condominio estableciera la obligación de cancelar una suma por concepto de condominio el mismo será sufragado por la Arrendataria”, siendo que en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que es obligación del propietario, los pagos por conceptos de gastos comunes, conforme a la cuota parte determinada por el porcentaje de derechos y obligaciones que le corresponden por régimen de propiedad horizontal, así mismo que la única forma de liberarse de ello es con el abandono del inmueble, lo cual no consta en el Registro Inmobiliario correspondiente.
Que rechaza y contradice la demanda, toda vez que la demanda intentada carece de fundamento, toda vez que el documento en que se fundamenta ha sido impugnado.
Que rechaza y contradice la demanda en cuanto a que el arrendatario ha incumplido su obligación contractual de pagar la cuota del condominio, alegando: Que no es propietaria de local alguno en el mencionado centro comercial, y en consecuencia de conformidad con la ley no esta obligado a pagar lo correspondiente a la cuota parte de las obligaciones de cargas comunes en razón de propiedad horizontal. Que la demandante admite que pretende, que ese pago, se le haga por un requerimiento extra-contractual, con lo cual confiesa, que tal pago no deriva de contrato alguno.
Que rechaza y contradice la demanda, por cuanto la actora pretende constituirse en acreedora de obligaciones, de las cuales es ella la deudora, por lo que la actora carece de cualidad e interés jurídico actual para demandar, toda vez que pretende el pago de lo indebido.
Que rechaza y contradice la demanda, cuando se expresa “exigible a partir del primero de marzo de 2007 (01/03/2.007) en atención que en fecha 21 de febrero de 2007, bajo el número 14, tomo 20, Protocolo I, Trimestre I, se protocolizó por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el documento de condominio del referido Centro Comercial Las ACACIAS. Alegando la parte demandada, que ello por cuanto el hecho de que haya registrado el documento de condominio, no implica que hayan nacido obligaciones para ella, por el contrario, que el citado documento en su artículo 6.19, establece que es al propietario a quien le corresponden los pagos, y dado que ella no es propietaria no esta obligada a pago alguno por concepto de cuotas de condominio.
Que rechaza y contradice la demanda en cuanto a que deba cancelar en forma subsidiaria el pago de las cuotas de condominio, por un monto de dos mil setecientos noventa y dos bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 2.792,49) desde el 05 de marzo de 2007 al 05 de abril de 2008 a razón de doscientos catorce bolívares con ochenta céntimos (214,80) cada cuota y a título compensatorio las que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
Rechaza y contradice la demanda en cuanto a su estimación en la cantidad de dos mil setecientos noventa y dos bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 2.792,49) por cuanto la misma carece de fundamentos tanto legales y documentales.
Estando dentro del lapso para promover y evacuar pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho como se evidencia de los escritos insertos a los folios 50 y 57 al 58, de este expediente.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el a quo en decisión de fecha 30 de junio de 2008, dictó sentencia declarando: SIN LUGAR la demanda interpuesta; que el contrato que existe entre las partes es a tiempo determinado y en plena vigencia; PARCIALMENTE NULA la cláusula décima quinta, por ser atentatoria del orden público inquilinario; que la ciudadana PAOLA CAVEDONI MADILE, si tiene cualidad pasiva para actuar en nombre de su representada la empresa demandada; SIN LUGAR la impugnación que del contrato de arrendamiento efectúa la parte demandada; y condenando en costas a la parte actora.
Siendo esta la oportunidad para que esta Alzada dicte sentencia, procede primeramente a determinar el tema controvertido como lo hace de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Trabada como se encuentra la presente litis, en virtud de la contestación de la demanda, considera este sentenciador, que el presente fallo debe estar circunscrito a determinar: En primer lugar, como punto previo la impugnación que de la cuantía hiciera la demandada de autos y si existe o no falta de cualidad de la demandante para intentar la presente acción. De no ser procedente la falta de cualidad opuesta, deberá esta alzada determinar, si es procedente la pretensión de la empresa demandante de que se resuelva el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo e inserto bajo el número 34, tomo 10, de fecha 23 de enero de 1998, por falta de pago de la arrendataria respecto al pago de las cuotas de condominio y consecuencialmente el pago de tales cuotas, pero previamente este Tribunal deberá analizar sí tal obligación resulta válida, en virtud de los alegatos de la parte demandada. Todo ello no sin antes analizar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento.
En este mismo orden de ideas y con ánimo de puntualizar sobre el thema decidendum, considera oportuno este sentenciador advertir que no forma parte del tema controvertido en este juicio, lo atinente a la cláusula quinta del contrato antes mencionado, y que trata sobre el uso del estacionamiento por parte del arrendatario, porque ello no forma parte de la pretensión del demandante, siendo incluso que ni se refirió a ello en su libelo, y ni siquiera fue reclamado vía reconvencional por la demandada en su contestación, de manera que no resulta ajustado a derecho que esta alzada se pronuncie de manera alguna sobre la validez de dicha cláusula. Y así se declara.

PUNTO PREVIO
SOBRE LA ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA
Alega la parte demandada en su contestación a la demanda que rechaza y contradice la demanda en cuanto a la estimación que hiciera la parte actora, por cuanto la misma carece de fundamentos legales y documentales. Tal impugnación debe ser decidida por este juzgador como punto previo, a tenor de lo establecido en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido, resulta menester advertir que el demandado no señaló si esta impugnación era en razón de la insuficiencia o exageración del valor dado a la estimación, siendo ello el único motivo legal permitido por el legislador para impugnar el valor de la demanda. En tal orden de ideas, este juzgador, considera oportuno traer a colación decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2004, con ponencia del magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, número 1417, en la cual se estableció, la necesidad de que el demandado impugnante de la cuantía denuncie su insuficiencia o exageración pero que además pruebe el motivo de su impugnación, so pena de quedar firme la estimación del demandante; en tal sentido dicha decisión estableció:
“…cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…”
En tal orden de ideas y visto que la empresa demandada al oponerse a la estimación dado por el actor a su demanda, lo hizo con fundamento a que no se habían consignado medios probatorios de tal valor y no por lo motivos expresamente señalados por la Ley, este juzgador tiene como no hecha tal oposición y declara firme la realizada por la parte actora. Y así se decide.-
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCIÓN
Alega la demandada en su contestación, que la actora no tiene cualidad ni interés jurídico para intentar la presente acción, por cuanto es ella la deudora de los pagos de unas supuestas cuotas de condominio generadas por el inmueble dado en arrendamiento, y no la acreedora del mismo, y que es la Junta de Condominio del Centro Comercial Las Acacias, la que en dado caso tendría la cualidad y el interés para exigir el pago de las mencionadas cuotas de condominio pero no a la arrendataria sino a la propietaria del local, que en éste caso es la arrendadora.
En tal sentido, considera este juzgador, que no puede proceder a pronunciarse sobre la mencionada falta de cualidad, como punto previo según lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, sin analizar los medios de prueba aportados por las partes en este juicio, porque tal alegato de falta de cualidad esta íntimamente vinculado con el alegato de fondo expuesto por el demandado en cuanto a la nulidad del contrato de arrendamiento, y muy especialmente con el contenido de los medios de prueba aportadas en el proceso, razón por la cual procede a analizarlos de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora junto con su demanda promueve documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 23 de enero de 1998, e inserto bajo el número 34, tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y el cual corre inserto a los folios del 6 al 10, de este expediente. Dicho documento fue impugnado por la parte demandada en su contestación alegando una serie de aspectos referentes al fondo del documento y no al cumplimiento o no, de los requisitos de forma del mismo, y siendo que se trata de un documento privado reconocido que surte los mismos efectos de un documento público, y no fue tachado en la oportunidad correspondiente por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Ahora bien, este sentenciador observa de dicha documental la existencia de una relación arrendaticia entre la parte demandante y la parte demandada respecto a un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Las Acacias, signado con el número 29, y cuyos linderos se encuentran plenamente descritos ut supra; así como también se evidencia del referido documento la obligación por parte de la arrendataria de cancelar una suma de dinero por concepto de condominio, de acuerdo a lo que al efecto establezca la Junta de Condominio, lo cual valora este Tribunal, sin que ello signifique un pronunciamiento sobre la validez de la referida cláusula, toda vez que ello será objeto de pronunciamiento una vez analizadas todas las pruebas cursantes en autos.
En cuanto a lo que se refiere al uso del estacionamiento y la publicidad del local arrendado, este Tribunal nada tiene que analizar, porque tal y como se señaló en el sub iudice de este fallo, ello no forma parte del thema decidendum.
El demandante promueve el valor probatorio de los documentos que acreditan su condición de propietario- arrendador, y respecto a los cuales solo fueron señalados en el libelo, los datos de la oficina donde se encuentran, sin ser promovidos los mismos en el lapso de promoción de pruebas subsiguiente a la contestación, de manera que si bien es cierto, conforme a lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora y promovente de los mencionados documentos tiene la potestad de señalar en el libelo la oficina en que se encuentran los documentos, no es menos cierto, que de tratarse de documentos públicos tiene hasta la etapa de informes según el artículo 436 eiusdem, oportunidad para producirlos en el juicio, razón por la cual no hay nada que analizar al respecto.
No obstante ello, es oportuno señalar que la parte actora pretende con ello probar su condición de propietaria arrendadora, lo cual no es objeto de controversia en este juicio, siendo controvertido de acuerdo a lo expresado por la demandada, la cualidad de la empresa demandante para reclamar el pago de las cuotas de condominio a la demandada.
Promueve documento privado inserto al folio 11 de este expediente, consistente en recibo suscrito por la ciudadana Administradora Lic. LLubiza Kubat, dirigida a la empresa demandada en este juicio, y la cual es recibida por ella, según sello húmedo y firma de recibido; dicho documento privado que es emanado de un tercero ajeno a esta controversia no fue ratificado por medio de la prueba testimonial conforme a lo previsto en al artículo 431 eiusdem, y si bien es cierto esta suscrito supuestamente por un representante de la empresa demandada, y ésta no lo desconoció en la oportunidad correspondiente, el mismo no fue emanada de ésta y a su vez no implica la validez o no de la obligación por parte de la arrendataria demandada en pagar las cuotas de condominio, ni una aceptación por parte ella de dicha obligación. Por tales razones, este Tribunal lo desecha.-
Adminiculada a la prueba antes analizada la parte actora promovió documento de condominio, inserto a los folios del 12 al 31, de este expediente, el cual cursa en copia simple, y se encuentra debidamente registrado, ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los municipios autónomos Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 21 de febrero de 2007, inserto bajo el número 14, tomo 20, Protocolo primero, del primer trimestre, el cual no fue impugnado por la parte demandada a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que ha quedado como fidedigno y tampoco ha sido tachado en la oportunidad de ley, de manera que se valora a tenor de lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Dicha documental es promovida por la parte demandante con el objeto de evidenciar la existencia de la obligación de pagar las cuotas de condominio y la oportunidad en la que nació dicha obligación; ahora bien, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, y cada parte puede aprovecharse, indistintamente de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquellos que pretendan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, aún en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba, este sentenciador procede a analizar el mencionado documento, en virtud de las facultades conferidas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido observa que el artículo 6.19 del documento de condominio, establece:
“CARGAS COMUNES.- El propietario de cada dependencia está obligado a contribuir con proporción al porcentaje que le corresponde sobre los bienes comunes del Centro Comercial Las Acacias, a los gastos siguientes: a.) Administración general; b.) Conservación, reparación y mantenimiento de los bienes comunes a todos los propietarios y a las mejoras y reformas de estos bienes; c.) Impuestos, tasas y demás contribuciones que graven directamente el inmueble y por lo tanto, no hubieren sido repartidos por las autoridades competentes entre los diversos propietarios; d.) Erogaciones determinadas por la Ley o por la Asamblea de propietarios.- Así mismo, el copropietario de cada dependencia está obligado además, en proporción al porcentaje del inmueble, del cual forma parte de la dependencia de su propiedad.- A los efectos de la determinación, pago y gestiones de cobro de las sumas de dinero destinadas a sufragar los gastos comunes, tendrán aplicación las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.” (Negritas y subrayado del Tribunal)
Ahora bien, observa este juzgador del mencionado artículo que en él se establece la obligación al propietario de pagar unas determinadas cantidades de dinero destinadas al pago de los gastos comunes, lo cual evidencia que no es quien ocupe o este en posesión del local el que debe cancelar tales, gastos, toda vez que éstos claramente han sido impuestos o atribuidos al propietario, sin que ni siquiera se deje a salvo la posibilidad de que sea quien haga las veces del propietario el que tenga la obligación de cancelarlos. En dicho artículo igualmente se lee que todo lo referente al pago de los gastos comunes se regirá por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la cual en su artículo 12, establece: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7° le hayan sido atribuidos…” lo cual debe ser adminiculado con lo establecido en el artículo 13 eiusdem, el cual reza: “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos comunes causados antes de haberlo adquirido…”(Negritas y subrayado del Tribunal). Todo ello evidencia a criterio de este juzgador que el propósito de la propietaria del local dado en arrendamiento a la demandada, es decir, Centro Comercial Las Acacias, parte demandante en este juicio, fue el de que fuesen los propietarios de los locales quienes asumieran la obligación de cubrir los gastos comunes del inmueble, propósito compartido con el legislador de 1983, quien en la ley antes citada estableció que el pago de los gastos comunes le corresponden a los propietarios y siguen a la propiedad del local, y no a quien adquiera la tenencia del local o apartamento, vía contrato de arrendamiento o de comodato, o cualquiera otra figura. En cuanto a lo señalado por la demandante respecto al puesto de estacionamiento y otras cláusulas, este Tribunal por las mismas razones expuestas ut supra, considera impertinente pronunciarse, toda vez que ello no forma parte del tema controvertido y por vía de consecuencia no es objeto de prueba. Y así se valora el mencionado documento de condominio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promueve el valor y merito favorable del documento de condominio, debidamente registrado, ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los municipios autónomos Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 21 de febrero de 2007, inserto bajo el número 14, tomo 20, Protocolo primero, del primer trimestre, el cual ha sido analizado ut supra, razón por la que nada mas tiene que analizar este juzgador al respecto.
Promueve la demandada prueba de informes, requerida al Registro Inmobiliario de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, con el objeto de que éste preste información sobre los siguientes puntos: 1) Si en dicha oficina aparece registrado un documento de condominio del Centro Comercial Las Acacias, anterior a la fecha del 21 de febrero de 2007; 2) Si aparece registrado una venta en propiedad horizontal del local 29 del Centro Comercial Las Acacias, a la sociedad mercantil NEW YORK SHOP C.A.; 3) Y si aparece registrado el documento de constitución de la Junta de Condominio del Centro Comercial Las Acacias, así como las respectivas actas de elección de nuevas directivas al transcurrir sus respectivos períodos. La prueba en comento fue proveída y diligenciada por este Tribunal según oficio dirigido a la mencionada oficina de registro público N° 749 de fecha 12 de junio de 2008, cuya copia corre inserta al folio 54 de este expediente, no obstante del mismo no se recibió respuesta, razón por la cual nada tiene que analizar esta alzada al respecto.
Promueve igualmente la demandada prueba de informes, requerida a los Jueces de los Juzgados de los municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, con el objeto de que estos presten información sobre si en los libros de solicitudes, aparece la de algunos de los propietarios del Centro Comercial Las Acacias, en que haya solicitado su nombramiento como administrador de la Junta de Condominio, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, por no existir Junta de Condominio legalmente constituida y registrada, en el citado Centro Comercial y en quien recayó la designación de Administrador, dicha prueba fue proveída y diligenciada por el Tribunal de la causa según oficio dirigido al Juez Segundo de los municipios, signado con el N° 751 de fecha 12 de junio de 2008, cuya copia corre inserta al folio 56 de este expediente, información que fue recibida en fecha 25 de junio del corriente año, según oficio número 2008-0853, en el cual el mencionado Juez informa que no existe solicitud alguna de este tipo; empero, dicha prueba considera este sentenciador de alzada es impertinente, toda vez que si bien es cierto, no consta en los mencionados Tribunales solicitud alguna de nombramiento de administrador ello conformidad con lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal no es requisito de inexorable cumplimiento, porque el mismo puede ser nombrado por la Asamblea de Copropietarios, razón por la cual se desecha la mencionada prueba.
Promueve igualmente la demandada prueba de informes, requerida a la Dirección de Catastro e Ingeniería municipal de la Alcaldía del municipio Valera del estado Trujillo, con el objeto de que estos presten información, sobre si en sus archivos aparecen los planos, solicitud de permisos para construcción y funcionamiento de un estacionamiento independiente de los locales comerciales en el Centro Comercial Las Acacias; prueba que fue proveída y diligenciada por este Tribunal según oficio dirigido a la mencionada oficina, signado con el N° 750 de fecha 12 de junio de 2008, cuya copia corre inserta al folio 55 de este expediente, información que fue recibida en fecha 25 de junio del corriente año, según oficio número 150, en el cual el Coordinador de Desarrollo Urbano y Jefe del Departamento de Ingeniería municipal de la Alcaldía de Valera, Ingeniero David Núñez, informa que no existe en los archivos de esa oficina ninguno de los documentos señalados; dicha prueba considera este Tribuna resulta a todas luces impertinente, por cuanto es ajena a la situación fáctica controvertida en este juicio, que no es otra que establecer si es o no obligación de la arrendataria y demandada pagar las cuotas de condominio del local dado en arrendamiento y en caso de que si resulten obligación de ésta, establecer si se encuentra o no en estado de insolvencia, para que proceda la resolución demandada por tales razones este Tribunal desecha la mencionada prueba al momento de dictar sentencia.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Este sentenciador de alzada considera oportuno exponer una serie de consideraciones sobre la validez de la cláusula en los contratos de arrendamiento que impone al arrendatario la obligación de pagar los gastos de condominio, como lo hace de la siguiente manera:
El pago de la alícuota de condominio, fijada en el documento de condominio, que constituye la parte proporcional que sobre los gastos comunes debe imperativamente asumir cada unidad vendible en propiedad horizontal, corresponde al propietario de la misma, a quien igualmente corresponde la respectiva alícuota en el régimen de copropiedad sobre las áreas o bienes comunes.
Frente a tal obligación el propietario tiene un conjunto de derechos, siendo el más importante, el de la facultad de ejercer el control sobre tales gastos, bien mediante la rendición de cuenta que debe presentar oportuna y periódicamente el administrador del condominio, o bien mediante el derecho a participar con voz y voto en las asambleas de copropietarios que aprueban el presupuesto de gastos y/o las cuotas extraordinarias originadas por gastos imprevistos y por tanto no presupuestados.
Estas facultades o conjunto de derechos son inherentes a la condición de propietario y no de arrendatario, quien a tales efectos resulta un tercero en la comunidad.
En orden a lo anterior, resulta evidente, que al colocar el propietario-arrendador sobre el arrendatario la obligación de pagar las gastos de condominio, le impone una carga que además de incierta, sobre la misma tal arrendatario no tiene facultad alguna de control, debiendo por tanto asumir pasivamente la misma, aunque tales gastos resulten caprichos de la mayoría, o se realicen por costos desproporcionados, o mediante comprobantes que no merecen credibilidad.
Cuando el propietario-arrendador traslada al arrendatario la obligación adicional de asumir el pago de los gastos de condominio, además de incrementar ilícitamente el costo del contrato, convierte la obligación de pago que asume el arrendatario, en una obligación incierta, dada que el monto de los gastos de condominio fluctúa mes a mes en consideración al monto de los gastos ocurridos en el mes anterior, lo cual se traduce en la ausencia, carencia o falta de un elemento fundamental de toda obligación de pagar, como lo es el quantum de la misma.
En este sentido considera este juzgador que trasladar al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento la obligación de pagar un gasto que no le corresponde y que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al propietario-arrendador, podría esto ser configurado como un pago de lo indebido, conforme al artículo 1178 del Código Civil que constituye una de las fuentes de las obligaciones.
Es así, como necesariamente se debe concluir, que el arrendatario no tiene como tal deuda alguna con el condominio, toda vez que la obligación de pagar los gastos del mismo son a cargo del propietario, a tenor de lo señalado en los artículos 7, 12, 13, 14 y 15 de la citada Ley de Propiedad Horizontal. Y es precisamente por ello que frente a la falta de pago de los gastos comunes, corresponde al administrador del inmueble exigir su pago al propietario moroso, tal como lo señala el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, norma ésta que en su único aparte, le confiere a las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, fuerza ejecutiva.
Tal fuerza ejecutiva deviene de la fe que contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, se deriva de las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios, y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, donde como antes se precisara, no interviene para nada la voluntad del arrendatario. Por tal razón, el administrador del condominio no se encuentra ni legal, ni procesalmente legitimado para reclamar o demandar al arrendatario no propietario, el pago de tal deuda, la cual como antes se indicó es de la única y exclusiva responsabilidad del propietario-arrendador, quien como integrante de la comunidad ha tenido la oportunidad de participar y expresar de manera libre y espontánea su conformidad o disconformidad con tal obligación.
En conclusión se puede decir que los gastos de condominio van vinculados a la propiedad, puesto que son obligaciones proter rem porque van indisolublemente ligadas a la cosa.
Además de lo expuesto, se hace necesario analizar la definición que del contrato de arrendamiento establece el artículo 1579 del Código Civil, el cual entre otras características lo describe como un contrato conmutativo, lo cual deviene de la circunstancia de que las partes al suscribir el mismo deben haber fijado el alcance de las obligaciones contraídas, siendo la obligación fundamental del arrendatario la del pago de un precio “determinado” y no determinable. Ciertamente por medio de este contrato se trasmite al inquilino el goce de la cosa; el uso de la misma y a este derecho de dominio se le pone un precio; luego, cuando se obliga al arrendatario a pagar el gasto de condominio, bajo apercibimiento de resolución del contrato, se transfigura el tipo de contrato, al punto que siendo un gasto de la propiedad el inquilino no podrá desgravarlo del Impuesto sobre la Renta, bien que constituye una erogación, de la cual necesita recibo, pero ocurre que paga por el propietario sin capacidad de que le sea reconocido, en cambio, técnicamente sí lo podrá hacer el dueño.
El condominio es un gasto que va con la propiedad por lo que, como el contrato de arrendamiento no la transmite porque únicamente traslada uno de los elementos de ese derecho, el goce entonces, no se entiende porqué se somete la suerte del arrendamiento a la contingencia de una obligación ajena.
Tampoco considera esta alzada, que es argumento válido el que sea lícito el pacto en los casos de alquiler de inmuebles exentos de regulación, en efecto, si lo que se evita es un sobre-canon en los inmuebles regulados, ¿por qué el arrendador no coloca un canon que le cubra ese gasto?.
Incluso hoy día el argumento de que debe privar la autonomía de la voluntad de las partes ante las limitaciones o imposiciones de la ley, pierde fundamento sobre todo cuando se habla de que estamos en un Estado Social de Derecho y de Justicia (artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) que debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, es decir, el Estado Social, va a reforzar la protección jurídico-constitucional de personas o grupos que se encuentren ante otras fuerzas sociales o económicas en una posición jurídico-económica o social de debilidad, y va a aminorar la protección de los fuertes. El Estado está obligado a proteger a los débiles a tutelar sus intereses amparados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre todo a través de los Tribunales y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos; en tal orden de ideas, ha expresado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que este concepto de Estado Social de Derecho, no está limitado a los derechos sociales ya que de ser así dicho Estado Social fracasaría, de allí que necesariamente se haya vinculado con los derechos económicos, culturales y ambientales.
Es así como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 24 de enero de 2002, fallo número 01-127, estableció:
“…Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de Justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad, y el de la autonomía de la voluntad contractual del Estado y de los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el Estado Social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social (…)
Así, el Estado promoverá la riqueza, así como la protección de bienes y servicios que satisfagan las necesidades de la población, la libertad de trabajo, de empresa, de comercio e industria, pero siempre con la meta de garantizar la creación y justa distribución de la riqueza (artículo 112 constitucional), por lo que, es el bien común, sin desigualdades ni discriminaciones, sin abusos, el objetivo del Estado Social de Derecho, y tanto en las leyes como en la interpretación constitucional deberán propender a él. Esta finalidad, necesariamente limita la autonomía de la voluntad contractual, a la actividad económica irrestricta, que permite a las personas realizar todo aquello que la ley no prohíba expresamente, así sen en perjuicio de la población o de sus grupos. (…)
Así como el Estado Social de Derecho, mediante ley o la interpretación de la misma según los principios fundamentales de la constitución de 1999, puede limitar la autonomía de la voluntad en los contratos, igualmente y dentro de los parámetros legales, puede restringir la propiedad, y hasta expropiarla, si por causa de utilidad pública e interés social fuere necesario (artículo 115 constitucional) (…) el juez deviene en un tutor del débil jurídico, ajeno a la voluntad real de las partes al negociar, que puede atribuir al contrato efectos que van mas allá del propósito e interés de las partes, siempre que así logre realizar un orden económico equilibrado socialmente deseable.
En las áreas de interés social, la plena autonomía de la voluntad de las partes sólo es tolerada sí con ella se persigue el bienestar social, lo que significa que una parte no pretenda –fundada en la autonomía- esquilmar a la otra, como puede ocurrir en el Estado de Derecho Liberal. (…)
En los contratos es importante que funcione el principio de conformidad, sobre todo en materias donde se venden o adquieren servicios, donde es necesario que la descripción del bien o del servicio ofrecido, con sus cualidades o ventajas, sea cierto y que el consumidor o el usuario que lo busca, acicateado por la propaganda o por la necesidad, lo haya podido comprobar previamente, ya que de no ser así, no sólo estaría sorprendiendo la buena fe que debe regir en el contrato, sino que se le induciría a una adquisición perjudicial, valiéndose de la ignorancia del adquirente, por lo que se estaría ante una actitud contraria a las buenas costumbre. (…)
De allí, que considera la Sala, que la autonomía de de la voluntad irrestricta, no funciona en materias donde la propia ley exige dar informaciones previas a uno de los contratantes, para que pueda existir entre las partes la conformidad con el bien o servicio adquirido con el contrato, para que pueda existir armonía entre ellos debido a su disímil posición…”
Ahora bien, este juzgador considera con fundamento a la noción de Estado Social de Derecho antes expuesta, que la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio, es contraria a las normas que rigen la propiedad horizontal, específicamente en la parte que establece como obligación del propietario el pago de los gastos comunes, así mismo dicha cláusula resulta contraria a lo establecido en el documento de condominio del inmueble dado en arrendamiento, lo cual es ley para los que convivan en propiedad horizontal, e incluso podría afirmarse que tal disposición contractual que puso en cabeza del arrendatario el pago de los gastos que establezca la Junta de Condominio, atenta contra el orden público, y a tal conclusión llega este sentenciador de alzada cuando observa que la referida cláusula impone una obligación a quien por derecho se encuentra exento de ello, desvirtuando el carácter sinalagmático de la relación arrendaticia, e imponiendo el pago de un precio invariable respecto al pago de unos gastos que no se encuentran incluidos en el canon de arrendamiento.
Asimismo, es preciso señalar que no puede pretender la parte actora arrendadora y propietaria que se tome en cuenta la plenitud de la autonomía de la voluntad de las partes, cuando el contrato de que se trata es un contrato de arrendamiento que además de estar regido por normas de orden público, su interpretación para este sentenciador debe estar inmersa en el principio constitucional de que se esta en un Estado Social de Derecho y de justicia que debe propender a la búsqueda del equilibrio social y económico de quienes son actores sociales y forman parte de esta contienda judicial.
Por tales razones, conforme a lo establecido en los artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12 del Código de Procedimiento Civil, y 7, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal se declara PARCIALMENTE NULA la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 23 de enero de 1998, e inserto bajo el número 34, tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y el cual corre inserto a los folios del 6 al 10, de este expediente, en lo que se refiere a que el arrendatario esta obligado a cancelar la suma por concepto de condominio que establezca la Junta de Condominio. Y así se declara.
Vista la nulidad parcial de la mencionada cláusula, y por vía de consecuencia es necesario declarar en este fallo que la obligación de pagar los gastos comunes a que se refiere el actor en su libelo le corresponde a la propietaria- arrendadora y no al arrendatario, de manera que el derecho a reclamar tal pago solo le corresponde a la Junta de Condominio, de manera que es evidente la existencia de una falta de cualidad e interés en la parte actora en reclamar el mencionado pago, siendo que es precisamente a ella a quien le compete tal exigencia en consecuencia, resulta a todas luces evidente la falta de cualidad de la parte demandada en ser coaccionada a pagar los mencionados gastos comunes cuando ellos competen únicamente a la propietaria-arrendadora, de manera que por los razonamientos expuestos considera este sentenciador de alzada que en la dispositiva del presente fallo debe declarar la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda. Y así se decide.-
D I S P O S I T I V A
Por todos los argumentos antes explanados, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la parte demandante en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo en fecha 30 de junio de 2.008.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE NULA la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 23 de enero de 1998, e inserto bajo el número 34, tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, en lo que se refiere a que el arrendatario esta obligado a cancelar la suma por concepto de condominio que establezca la Junta de Condominio.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la falta de cualidad de la parte demandante opuesta por la parte demandada en su contestación.
CUARTO: Se declara CON LUGAR la falta de cualidad de la demandada opuesta por ésta en su contestación.
QUINTO: Se declara IMPROCEDENTE, por contraria al orden público, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentara LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS C.A., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL NEW YORK SHOP, C.A., ambas plenamente identificadas en autos.
SEXTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUEDA MODIFICADA LA DECISIÓN APELADA
PUBLIQUESE, REGISTRESE y remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea Briceño

En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por al alguacil del Tribunal, y siendo las dos horas y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.) se dictó y publico el fallo que antecede.
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea Briceño
AGP/mtgh