TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 27 de abril 2009
Años: 198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-003776
DEMANDANTE: SARAY RODRÍGUEZ UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.437.412
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: SANTIAGO GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 49.429.
DEMANDADO: HENEYSA ZAMIRA VALERA UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.299.162
ABOGADA DE LA PARTE DEMANDADA: JANETH ARELIS CASTRO ÁLVAREZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el número 92.232.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 20 de octubre de 2008, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a través de acción instaurada por el abogado SANTIAGO GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, apoderado judicial de la ciudadana SARAY RODRÍGUEZ UZCATEGUI, contra HENEYSA ZAMIRA VALERA UZCATEGUI, todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Afirma el representante actoral que en fecha 12 de noviembre de 2007, su representada suscribió con la ciudadana HENEYSA ZAMIRA VALERA UZCATEGUI, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, quedando anotado bajo el N° 41, Tomo 245 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Establece que el contrato versa sobre un inmueble constituido por una casa de su propiedad ubicada en la Urbanización Las Margaritas, calle 5 con avenida Las Rosas, N° 285 en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, Barquisimeto del estado Lara, siendo la misma arrendada para uso familiar, fijando el canon de arrendamiento en QUINIENTOS BOLÍVARES MENSUALES , por un lapso de seis (06) meses improrrogables, desde el 01 de noviembre de 2007 hasta el 01 de mayo de 2008. Manifiesta que vencido el término del contrato, la arrendataria se acogió a la Prórroga Legal conforme al articulo 38 literal b, encontrándose atrasada en el pago de los cánones correspondientes y negándose a desocupar el inmueble arrendado, por lo que no se hace acreedora de la prórroga legal como lo establece el artículo 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, evidenciándose, según los dichos de la parte actora, el incumplimiento estipulado en la cláusula Segunda y Séptima del contrato de arrendamiento.
Por las razones antes expuestas exige a la ciudadana HENEYSA ZAMIRA VALERA UZCATEGUI, convenga en:
1. La entrega del inmueble.
2. El pago de la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES por concepto de RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS causados por falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES por cada mes.
3. El pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la demanda, hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble.
4. Cancelados y solventes los servicios públicos.
5. En pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio.
Estimó su acción en la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES . Y fundamentó su acción en los artículos 1264, 1592 y 1599 del Código Civil, así como en el 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 22 de octubre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, una vez la parte actora consigne los fotostatos respectivos. En fecha 03 de noviembre de 2008, la parte actora consignó los fotostatos solicitados a los fines de librar la compulsa, lo cual fue acordado y librado por el Tribunal en fecha 06 de noviembre de 2008. El día 16 de febrero de 2009, el alguacil consignó boleta de citación sin firmar por la ciudadana HENEYSA ZAMIRA VALERA UZCATEGUI quien la leyó y manifestó que no la firmaría, dejándole copia certificada del libelo junto a la orden de comparecencia. En fecha 27 de febrero de 2009, la parte actora solicitó se complemente la citación, siendo tal solicitud acordada en fecha 12 de marzo de 2009, y cumplido por la secretaria del Tribunal el día 18 de marzo de 2009, de lo cual dejó constancia la misma. En fecha 20 de marzo de 2009 la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra. Negó que tenga los cánones vencidos de los meses noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, y mayo del año 2008, ya que aseguró los mismos fueron depositados en la cuenta corriente N° 0114-01-70-811700117487, manifestando que aún después de la fecha establecida para la culminación del contrato continuó depositando los cánones. Asimismo contradijo que su representada deba pagar cantidad alguna de dinero por concepto de obligaciones contraídas, ni cancelar CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES . De igual manera rechazó, negó y contradijo que su representada deba ser condenada a pagar las costas y costos que se produzcan con ocasión del presente juicio, lo cual protestó a todo evento. Por otra parte, aclaró que el contrato se realizó por problemas familiares presentados entre la arrendadora y la arrendataria, aconsejadas por su señora madre, a fin de evitar mayores conflictos entre ellas. Igualmente manifestó que la madre de ambas partes se encuentra viviendo en la casa objeto del contrato de arrendamiento y objeto principal de la presente causa, junto a la hija de la arrendadora, desde hace varios años.
En este mismo orden de ideas, la parte demandada indicó que su representada intentó un procedimiento administrativo por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren a fin de resolver por vía conciliatoria la situación jurídica infringida, no logrando la asistencia por parte de la arrendadora, lo que asegura evidencia, por la fecha de dicho acto, la continuidad del contrato de arrendamiento y que su representada si hubiera existido una deuda pendiente por concepto de cánones de arrendamiento no hubiera propuesto la conciliación.
Igualmente, hizo saber a este juzgado que es su representada quien mantiene económicamente a la madre e hija de la arrendadora, destacando que más que la existencia de un contrato de arrendamiento, hay problemas de tipo personal entre las partes.
En fecha 25 de marzo de 2009, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos en fecha 26 de marzo de 2009. Del mismo modo la parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas en fecha 03 de abril de 2009, el cual fue admitido por el Tribunal el día 06 de abril de 2009.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:
1. Original de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto el 12 de noviembre de 2007. Este instrumento, de acuerdo al artículo 429 ejusdem, por tener la fuerza de instrumento público y no haber sido tachado, tiene todo su valor probatorio. Y así se estima.
2. Original de poder otorgado al abogado SANTIAGO GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, el 30 de junio de 2008. Este instrumento, en razón de no haberse controvertido la representación judicial de la parte actora, es desechado de este proceso como prueba. Y así se estima.
La parte demandada con el escrito de contestación consignó:
a) Original de poder otorgado a la abogada JANETH ARELIS CASTRO ÁLVAREZ, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 19 de febrero de 2009. Igual razonamiento se debe hacer, al recientemente expuesto, ya que tampoco fue refutado la representación judicial de la demandada.
b) Seis planillas de depósitos en original, de fechas: 06 de mayo de 2008, por un monto de Bs. 387,90, y el resto, 16 de mayo de 2008, 03 y 17 de junio de 2008, 01 y 30 de julio de 2008, cada uno por un monto de Bs. 250,00. Con respecto a estas pruebas observa quien esto decide, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, que el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, en decisión de fecha 20 de diciembre de 2005, al analizar la naturaleza de los depósitos bancarios, que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el artículo 1.383 del Código Civil, encuadran en el género de prueba documental. Lo que expresamente acoge esta Juzgadora, por lo que valora estos instrumentos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.383 ejusdem. Y así se decide.
c) Original de constancia emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren. Este instrumento emanado de un funcionario público, al tratarse de un documento administrativo que no fue tachado de manera alguna, tiene para esta sentenciadora todo su valor probatorio. Y así se establece.
Los instrumentos probatorios consignados por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas fueron:
1) Promovió a favor de su representada el mérito favorable de que arrojan las actas procesales en todo en cuanto le favorezcan y muy especialmente los vouchers de depósito del Banco de Caribe. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se establece.
2) Promovió seis (06) recibos de pago sin cancelar emitidos en contra de la ciudadana HENEYSA VALERA, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo y abril del año 2008. Ahora bien, los mencionados recibos no están suscritos por la parte demandada, se trata entonces de documentales que emanan todas de la propia parte que ha querido servirse de ellas; por lo que, de conformidad con el principio de alteridad que rige en materia probatoria, según el cual, nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso, sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad, dichos recibos carecen de valor probatorio en este procedimiento. Así se decide.
Por su parte, la parte demandada invocó el mérito favorable de los autos (sobre lo que se reitera lo expuesto ut supra al respecto) y promovió documentos valorados más arriba.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que pactó con la accionada, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual finalizó, según su decir, el 01 de mayo de 2008, asegurando que por haberse pactado a seis meses de duración le correspondía un lapso igual por prórroga legal, siendo que vencido el término de duración del contrato, se encontró la accionada atrasada en el pago de los cánones correspondientes, negándose a desocupar el inmueble, no siendo acreedora de la prórroga que la ley le otorga, de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La demandada se defiende señalando que sí ha cancelado, en la cuenta personal de la arrendadora. Refiere que la locataria fue quien inició procedimiento administrativo infructuoso por la falta de comparecencia de la arrendadora, que si hubiese existido deuda pendiente no hubiera intentado la conciliación, evidenciándose así, según su apreciación, por la fecha de las actas, la continuidad de la convención locativa.
De manera previa al pronunciamiento al fondo de la controversia, cabe señalar que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado tiene como característica esencial, que su finalización ocurre sin necesidad de desahucio (a menos que así se pacte expresamente). En el caso bajo análisis el contrato pactado finalizó convencionalmente, según el contrato autenticado valorado más arriba (folio 5) y que sirve de instrumento fundamental de la acción, el 01 de mayo de 2008. Le correspondía según lo pactado, en concordancia con el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, seis meses de prórroga legal, que la actora señala como beneficio perdido por la falta de pago por parte de la locataria.
Así, siendo que en los contratos, se estipulan derechos y obligaciones de las partes, y cuando hay incumplimiento de una de ellas, puede la otra pedir el cumplimiento o la resolución por ese incumplimiento, siendo la primera la vía escogida por las demandantes, considera válida en derecho quien juzga la acción escogida. Y así se decide.
La demandada asegura estar solvente con su obligación de pago, asegurando que existe continuidad en el contrato, pero a tal efecto nada logra demostrar, pues los depósitos traídos a los autos, apreciados más arriba, son discordantes entre sí en cuanto a los montos, -algunos de ellos fueron depositados por terceros a la causa (a excepción tan solo de los de fecha 03 y 17, ambos de junio de 2008), y aun sumándolos no armonizan con la cantidad señalada como adeudada desde noviembre de 2007 hasta mayo de 2008, ambos meses inclusive-. Y así se determina.
A mayor abundamiento, puntualiza la demandada que en razón de haber intentado expediente administrativo ante la Oficina de Inquilinato, donde se pautó acto conciliatorio para el 25 de junio de 2008, se patentiza la continuidad del contrato inquilinario, y que nada adeuda, pues la locataria es quien propuso esa vía. A tal alegato, parece una perogrullada señalar que la incomparecencia de la arrendadora, da indicio, por el contrario, de su disgusto por la presencia de la inquilina en el inmueble, lo que refuerza ad colorandum lo alegado por la locadora en su escrito libelar, siendo además que justamente 25 días antes culminó contractualmente la relación inquilinaria.
Así las cosas, no existiendo prueba de pago de la totalidad de los meses señalados como insolutos, (comprobándose pago sólo de una mensualidad, en dos partes de Bs. 250,00 cada una, a través de dos depósitos bancarios realizados por la demandada, valorados más arriba y realizados en junio de 2008), se colige el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, a partir de diciembre de 2007, lo que trajo como consecuencia la aplicación del contenido del artículo 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perdiendo en consecuencia el derecho a la prórroga legal, por lo que la entrega del inmueble debe hacerse de inmediato. Y así se decide.
De igual manera la aspiración de la actora en relación a la entrega del inmueble solvente y en el mismo estado en que lo recibió, encuentra su sustento en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento valorado ut supra (folio 5 y su vuelto). Y así se señala.
También pide la parte accionante que el demandado cancele a título de daños y perjuicios la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS EXACTOS, causados por la falta de las mensualidades correspondientes a noviembre de 2007 a mayo de 2008, ambas inclusive a razón de Bs. 500,00 cada una.
Ahora bien, entiende quien esto decide que al pedir la cantidad de Bs. 500,00 por cada mes insoluto desde noviembre de 2007 hasta el mes de mayo de 2008, así como los cánones que se sigan venciendo desde la fecha de la interposición de la demanda hasta su completa desocupación, la parte actora en su escrito de demanda especificó las lesiones patrimoniales a ser dirimidas en la presente lidia judicial. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003) por lo que este Tribunal considera ajustado a derecho tal pretensión, -ajustado al límite del canon por cada mes adeudado- siendo que como quedó demostrado que el mes de noviembre de 2007 fue cancelado, la cantidad equivalente al canon de ese mes debe ser descontado de lo adeudado. Y así se decide.
Considera prudente esta Juzgadora exponer que pese a haberse pactado, según lo señala la demandada, el contrato inquilinario por problemas familiares y que la madre de ambas partes se encuentra viviendo en la casa objeto del contrato de arrendamiento y objeto principal de la presente causa, junto a la hija de la arrendadora, desde hace varios años, la vigencia de lo acordado es ley entre las partes, y de conformidad a tal voluntad debe ser resuelta la disconformidad expuesta entre ambas partes.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por SARAY RODRÍGUEZ UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.437.412 contra HENEYSA ZAMIRA VALERA UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.299.162
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar el inmueble, solvente con los pago de los servicios públicos, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Las Margaritas, calle 5 con avenida Las Rosas, N° 285 en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, Barquisimeto del estado Lara.
3. SE ORDENA a la demandada el pago por indemnización de daños y perjuicios, en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500,00), por cada mes dejado de cancelar desde diciembre de 2007 hasta mayo de 2008, ambos inclusive.
4. SE ORDENA a la accionada el pago de QUINIENTOS BOLÍVARES, a favor de la parte demandante por cada mes que haya transcurrido desde la fecha de introducción de la demanda, 20 de octubre de 2008, hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado.
5. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por no haber sido totalmente vencida ninguna de las partes en la acción.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 27 días del mes de abril de 2009. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:55 p.m.