TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 03 de abril de 2009
Años: 198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-004312
DEMANDANTE: JESÚS SULBARÁN BECERRA, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N° 678.956
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MARCIAL ANTONIO MENDOZA MENDOZA y LORENA COROMOTO CASTILLO DÍAZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Números 60.459 y 133.348 respectivamente.
DEMANDADA: MARTA CECILIA ARBOLEDA, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.320.845
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: VÍCTOR CHUMPITAZ TASAICO, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 54.513.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 25 de noviembre de 2008, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO, acción instaurada por el ciudadano ciudadano JESÚS SULBARÁN BECERRA, a través de su representante judicial abogado MARCIAL ANTONIO MENDOZA MENDOZA, contra la ciudadana MARTA CECILIA ARBOLEDA, todos identificados en el encabezado, en los siguientes términos:
Afirma la parte actora que en fecha veintiocho (28) de agosto de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento, en principio a tiempo determinado, en el cual con el transcurso del tiempo operó la tácita reconducción, con la ciudadana MARTA CECILIA ARBOLEDA. El inmueble arrendado indica consta de una casa de dos plantas, destinada al uso de la vivienda, ubicada en la carrera 15 entre calles 37 y 38, casa N° 37-103, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del Estado Lara, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en dieciséis metros con treinta y cinco centímetros cuadrados (16,35 M2), con terrenos ocupados por Anatolia Garmendia; SUR: en dieciséis metros con cuarenta y cuatros centímetros cuadrados (16,44 M2) carrera 15; ESTE: en siete metros con quince centímetros cuadrados (7,15 M2) y OESTE: con la calle 38, que es su frente; según consta de copia fotostática de documento de compra venta registrado.
Resalta que se inició dicho contrato en fecha 01 de septiembre del año 2003, hasta el día 31 de julio del año 2004, pero al vencimiento del mismo la arrendataria continuó ocupando el inmueble con el mismo carácter, lo cual permitió la hoy parte actora, por lo que operó lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil: la tácita reconducción. En cuanto al canon de arrendamiento, manifestó la actora que se estableció en principio en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES.
Por otra parte manifestó el actor que actualmente reside en calidad de inquilino en la avenida 3F, edificio secretariat, piso 5, apartamento 5-5, sector Valle Frío de la parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, desde hace aproximadamente tres años, pagando la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES mensuales como pensión arrendaticia y donde reside con su esposa e hijos. Sin embargo, por razones de enfermedad que padece y por lo costoso del canon de arrendamiento que cancela de alquiler y aunado a ser una persona de la tercera edad, argumenta existe la imperiosa necesidad de la ocupación por su poderdante del inmueble anteriormente identificado, junto con su grupo familiar.
De lo antes narrado y con fundamento en el artículo 34, literal b, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la ciudadana MARTA CECILIA ARBOLEDA, a fin de que convenga en Desalojar, el mencionado inmueble, libre de personas y cosas, solvente en los pagos de servicios y en buenas condiciones, tal como lo recibió. Así mismo exige las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales. Estimó la acción en TRES MIL BOLÍVARES .
El día 16 de diciembre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada antes identificada. El 26 de enero de 2009, la parte actora consignó copia fotostática del libelo a los fines de que se libre la compulsa respectiva, lo cual fue acordado en fecha 28 de enero de 2009. El día 30 de enero de 2009, el alguacil consignó recibo de citación sin firmar. En fecha 06 de febrero de 2009, la parte actora solicitó se complemente la citación según lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado por el Tribunal en fecha 10 de febrero de 2009. El 17 de febrero de 2009, la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber entregado la boleta a la ciudadana MARTHA CECILIA ARBOLEDA. El día 19 de febrero de 2009, la parte demandada representada por el abogado VÍCTOR CHUMPITAZ TASAICO, identificado en el encabezado, presentó escrito de contestación a la demanda manifestando que:
Si es cierto que en fecha veintiocho de agosto de 2003, se suscribió el contrato de arrendamiento alegado, pero afirmó que es falso y por lo tanto lo rechazó, negó y contradijo, que como consecuencia de la relación contractual arrendaticia, operó la tácita reconducción.
Por otra parte, antes de hacer alusión al fondo de la pretensión, manifestó la necesidad de precisar la naturaleza de la relación arrendaticia entre las partes, en virtud de asegurar que el presente caso se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado, y no a tiempo indeterminado, lo que configura la prohibición de admitir la acción propuesta por razones de orden público y buenas costumbres.
Manifiesta que el Tribunal puede constatar que la pretensión del actor es contraria a derecho, por lo tanto debe ser declarada inadmisible, por cuanto la acción escogida es incompatible para su pretensión, para lo cual citó sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz en fecha 07 de marzo de 2007. Lo que según sus dichos hace procedente la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
A todo evento contestó de la siguiente manera: Rechazó, negó, contradijo e impugnó que la parte demandante resida en calidad de inquilino en la avenida 3F, edificio secretariat, piso 5, apartamento 5-5, sector valle frío de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, desde hace tres años pagando la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES mensuales como pensión arrendaticia donde reside con su esposa e hijos.
Rechazó, negó, contradijo e impugnó, que la parte demandante, por razones de una supuesta enfermedad y a lo supuestamente costoso del canon de arrendamiento de la vivienda supuestamente alquilada tenga la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble arrendado, como también indico es falso, rechazó, negó, contradijo e impugnó que dicho ciudadano supuestamente piensa residir en esta ciudad de Barquisimeto y mudarse al inmueble arrendado.
Así mismo, impugnó también la estimación demandada en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES e impugnó que su demandada sea condenada en costas y costos del proceso y honorarios de abogados por ser contrario a derecho, por las razones legales antes señaladas. Estimó su escrito de contestación en la suma de SIETE MIL BOLÍVARES .
El 25 de febrero de 2009, el Tribunal ordenó devolver original del poder previa certificación en autos. El día 25 de febrero de 2009, la parte actora otorgó poder apud acta a la abogada LORENA CASTILLO DÍAZ, para que le represente de manera conjunta o separada con el abogado MARCIAL MENDOZA. El 25 de febrero de 2009, la parte actora consignó documento consistente en permiso de mudanza otorgado al ciudadano JESÚS SULBARÁN BECERRA. En fecha 26 de febrero de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. El 11 de marzo de 2009, la parte demandada solicitó la devolución del poder previa certificación en autos. En fecha 11 de marzo de 2009, fueron admitidas las pruebas. El día 11 de marzo de 2009, la parte actora consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas propuestas por la parte demandada, en los siguientes términos:
Citando al ilustre comentarista zuliano Arquímedes González Fernández, advierte que culminado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, si se deja al inquilino, este se transforma en una convención sin tiempo fijo para su culminación, lo que asegura ocurrió en autos, pues luego de finalizado el tiempo pactado para el uso del inmueble, han pasado más de cuatro años en posesión del inquilino.
En fecha 13 de marzo de 2009, se declaró desierto el acto fijado para la designación de expertos fijada. El día 16 de marzo de 2009, se oyó la declaración testimonial de las ciudadanas: BEATRIZ ELENA QUINTERO y NANCY MARGARITA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ. El 13 de marzo de 2009, la parte actora solicitó al Tribunal, se oficie a la mayor brevedad al jefe de la medicatura forense del estado Lara a los fines de que sea valorado el ciudadano: JESÚS SULBARÁN. El 16 de marzo de 2009, la parte actora consignó comunicación emitida del condominio del Edificio Secretariat. En fecha 18 de marzo de 2009, se ordenó librar oficio al jefe de la medicatura forense, a fin de solicitar la valoración del ciudadano JESÚS SULBARÁN, lo cual fue realizado y respondido en fecha 19 de marzo de 2009. El 18 de marzo de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, siendo las mismas admitidas en fecha 19 de marzo de 2009. El día 20 de marzo de 2009, el Tribunal advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. El 26 de marzo de 2009, se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente.
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 48.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, la parte demandada rechazó la estimación realizada por el demandante de TRES MIL BOLÍVARES, vistos los argumentos expuestos al fondo.
Es pertinente, en razón de no existir aspiración pecuniaria alguna por parte del actor, indicar lo establecido (acogido de manera pacífica) en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.
En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: OMISSIS. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.
Así, en razón de la ausencia de contradicción por exagerada o reducida la valoración de la demanda, -pues la única razón para oponerse a la estimación hecha son sus argumentos de descargo-, y no habiendo pruebas de parte del actor en cuanto a esto, es forzoso declarar que no existe ninguna estimación. Y así se declara.
Por lo que procede este Tribunal a estimarlo con base a los cálculos que aparecen libelados; se observa que solo tiene el Tribunal como punto de referencia el elemento del canon mensual (Bs. 280,00), y atendiendo el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, siendo que el actor considera el contrato actual pactado a tiempo indeterminado, debe multiplicarse este monto por los 12 meses que compone un año, lo que asciende a la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES, la estimación hecha judicialmente por este Despacho. Como consecuencia de lo expuesto, se declara la procedencia de la impugnación realizada. Y así se decide.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:
1. Copias certificadas de documentos del poder notariado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 26 de septiembre de 2008. Este instrumento, pese a, de acuerdo al artículo 429 ejusdem, por tener la fuerza del instrumento público, en razón de no haberse controvertido la representación actoral, pierde todo su valor probatorio por ineficiente a la luz de dilucidar la litis. Y así se estima.
2. Original de contrato privado de arrendamiento. Este instrumento en virtud e no haber sido desconocido, tiene para este proceso, todo su valor probatorio. Y así se decide.
3. Copia simple del documento de propiedad del inmueble de marras. El cual, por no estar en discusión el derecho real sobre el bien arrendado, debe forzosamente ser desechado de esta contienda. Y así se establece.
Por su parte la parte demandada con el escrito de contestación consignó: Copia certificada del poder notariado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 26 de septiembre de 2008. Este instrumento, pese tener la fuerza de instrumento público, en razón de no ser controvertida la representación judicial del demandado es forzosamente desechado. Y así se determina.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hacen uso de este derecho, siendo que la parte actora promueve:
A Permiso otorgado por la Intendente de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo, a los fines de traslado de bienes muebles, poseídos por el actor, a la ciudad de Barquisimeto.
B Constancia de residencia emanada del consejo comunal Valle Frío II, de fecha 27 de agosto de 2008, en original.
C Constancia de residencia emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 05 de septiembre de 2008, constante de un folio útil.
Con respecto a estas tres pruebas el apoderado demandado las impugna al momento repromover pruebas, siendo insuficiente tal actuación, pues lo procedente era tachar los documentos de marras, en virtud de ser el primer y el tercer documento emanados de funcionario público, y el segundo comunicación enviada a la Prefectura de la Parroquia, como requisito exigido por esta. Razón por la cual se les otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.
D Prueba de experticia. La cual, al haber sido declarada desierta y no haber pedido nueva oportunidad, pierde su eficacia. Y así se decide.
E Prueba de informe, referida a que a la sociedad civil, “CONDOMINIO SECRETARIAT” ubicado en la avenida 3F, sector valle frío, parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo de Estado Zulia manifieste quién realizaba los gastos de condominios y demás gastos extraordinarios, generados por el apartamento 5-5 de ese edificio, con sus respectivas fechas de cancelación. Esta prueba fue evacuada en tiempo oportuno, y apunta (folio 82) que el actor canceló las cuotas de condominio ordinarias desde el mes de enero de 2006 hasta enero de 2009, saliendo los recibos a nombre de la propietaria, de manera puntual, siendo que asegura que el allí señalado como inquilino, aquí actor, canceló dos cuotas extraordinarias. Prueba, que por haber sido evacuada bajo el control de la prueba en tiempo oportuno tiene para quien decide, pleno valor probatorio. Y así se establece.
F Prueba testifical de las ciudadanas: BEATRIZ ELENA QUINTERO y NANCY MARGARITA RODRÍGUEZ. Estas testigos, en razón de haber mostrado interés indirecto en las resultas de la contienda al momento de su declaración (la primera señaló a la pregunta NUEVE, que le cedió una habitación al actor, mientras nace su bebé, siendo que a la pregunta TRECE afirmó que le cedió la habitación hasta “este mes” porque ya estaba en los días de dar a luz –lo que hace evidente a todas luces que necesita que el actor desocupe el inmueble a la mayor brevedad-, y por su lado la segunda testigo manifestó en la respuesta a la repregunta QUINTA ser amiga de la anterior testigo, compartiendo mucho con ella en el apartamento (convivencia que también resaltó en su contestación a la pregunta DOCE) y en la respuesta a la repregunta DOCE, ratificó que todo lo dicho le consta por la amistad que mantiene con el actor, y su esposa, así como con la testigo anterior, lo que evidencia también su interés indirecto en que el actor se mude de la casa de su amiga embarazada con la que comparte tanto). Lo que hace imperioso a quien decide, desechar estas testimoniales de conformidad con los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
G Prueba de valoración física del actor por el Jefe de la Medicatura Forense del estado Lara. El cual pese a haber sido promovida y evacuada en su debida oportunidad, adolece de la ausencia del control de la prueba, pues pese a haber sido requerido taxativamente se comunicara por escrito la fecha de tal valoración, para el cumplimiento de este principio insoslayable del derecho a la defensa y del equilibrio entre las partes, se realizó tal evaluación médica sin que la contraparte tuviera la oportunidad de conocer cuándo se realizaría tal examen médico, lo que obliga a quien decide a desechar esta prueba no tasada. Y así se establece.
Así mismo la parte demandada hace uso de ese derecho reproduciendo el mérito favorable de los autos, siendo que al respecto el Tribunal observa que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se establece.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil:
Para resolver la Cuestión Previa propuesta, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 351 señala:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.
En el caso en autos, la parte demandante contradice la cuestión previa interpuesta dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento.
No obstante, es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para contradecir la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las Cuestiones Previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas exclusivamente a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.
Aquí también es importante resaltar que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido. Coincidiendo quien esto juzga con lo dicho por Leoncio Cuenca Espinoza en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)ún cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”. De tal manera, que pasa esta jurisdicente a analizar la cuestión opuesta.
La parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal décimo primero (11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, asegurando que por ser el contrato a tiempo determinado no le es aplicable la acción de desalojo interpuesta a la relación locativa entre las partes.
El apoderado de la parte actora, en aras de contradecir la cuestión propuesta señala que en virtud de haber permitido la posesión del inmueble, una vez culminada la prórroga legal correspondiente operó tácita reinducción del contrato, haciendo al mismo a tiempo indeterminado.
Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Así, al interpretar la cláusula tercera del contrato que une a las partes en contienda, se aprecia que la misma textualmente dice (folio 6): “La duración del presente contrato, será por un (1) año a partir del 01 de septiembre del 2003 al 31 de julio del 2004 prorrogable según las partes”. (Negritas y subrayado del Tribunal). Asimismo pactaron en la cláusula décima segunda que “el contrato de arrendamiento es prorrogable, salvo que una de las partes notifique a la otra por escrito que el contrato suscribe (sic) con 15 días de anticipación”.
De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue el de establecer un vínculo jurídico contractual que tiene las siguientes características:
1.- Es de tiempo determinado, ya que dicha cláusula establece que el término de duración se iniciaría en fecha 01 de septiembre del 2003 al 31 de julio del 2004.
2.- Que sería prorrogable según las partes.
3.- Que de no desear se prorrogue el contrato debía ser notificado por escrito con 15 días de anticipación.
Es decir, leyendo cuidadosamente esta norma entre las partes, se concluye que la duración pactada es de un año, prorrogable por períodos iguales. Lo cual significa, que el contrato no se indeterminó en cuanto a su finalización. Por el contrario, se prorrogó de manera automática por un año más. Y así consecutivamente. Lo que de esta manera se determina.
Ahora bien, lo planteado en la cuestión opuesta es que por ser un contrato determinado en cuanto a su tiempo, no le es aplicable lo establecido en la Ley inquilinaria que señala expresamente en su artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (omisis).”
Así es claro que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, usado como fundamento para la acción incoada, señala ser aplicable sólo para contratos a tiempo indeterminado.
Al respecto esta Juzgadora coincide con lo expuesto por el autor venezolano Roberto Hung Cavalieri, en su obra El Nuevo régimen Inquilinario en Venezuela, especialmente en las páginas 104 y 105. Criterio expresado en múltiples decisiones desde el 13 de octubre de 2004 (expediente KP02-V-2.003-1051). El desalojo es una consecuencia de la resolución del contrato pactado. Cuando la parte actora intenta la llamada acción de desalojo, no hace más que pedir la resolución del contrato inquilinario, sólo que con base a determinadas causales que la ley especial, en su artículo 34, restringe como ya se dijo, sólo al caso de las convenciones a tiempo indeterminado. En palabras de Hung: “las causales de desalojo, no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su DESALOJO”.
Siendo que, frente al incumplimiento de una de las partes, puede la otra escoger la resolución o el cumplimiento del contrato y que en razón de la nueva forma de ver el derecho en nuestra Patria y en atención al principio iura novit curia, se concluye que lo perseguido por la actora es la resolución del contrato, con la consecuente devolución del bien. Y así se establece.
Por lo que es obligatorio, luego del análisis realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR. Y así se declara.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
La parte accionante asevera que el contrato pactado inicialmente a tiempo determinado se indeterminó en cuanto a su duración, siendo que necesita el inmueble arrendado por enfermedad del arrendador (al ser de la tercera edad y que la zona climática de Maracaibo afecta la salud de éste) y lo costoso del alquiler que a su vez cancela en esa ciudad.
Por su lado, la demandada niega el arrendamiento asegurado por el locador en Maracaibo y rechaza la enfermedad alegada por éste en su escrito libelar, contradiciendo que el actor piense residir en esta ciudad.
Ahora bien, en el caso de marras la litis quedó trabada en la necesidad o no del inmueble por parte del arrendador, por estar enfermo y pagando un alto alquiler en Maracaibo. La acción intentada es la de resolución de contrato de arrendamiento, basado en las razones arriba indicadas, que no obstante de seguidas se amplían, con disquisición que en términos generales se expuso textualmente como se transcribe, en sentencia del 15 de enero de 2009, ASUNTO: KP02-V-2008-0003541:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada arguye para dar sustento a la cuestión previa opuesta y decidida más arriba que la parte actora demanda el desalojo de un contrato a tiempo determinado, acción que se encuentra estipulada en el artículo 34 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos para contratos a tiempo indeterminados, por lo cual considera debe ser declarada inadmisible la acción.
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, prevé el establecimiento de un Estado fundado en los cimientos de la Justicia, para lo cual es necesario un trabajo conjunto entre la sociedad y sus instituciones, principalmente de los Tribunales de la República, para que en la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos y en el desarrollo de los procesos, prevalezca como requisito sine qua non, la daga de lo justo. Ello en miras a lograr la materialización del Estado Social de Derecho y de Justicia que establece nuestra Carta Magna.
Así las cosas, a fin que todos los conflictos de derechos e intereses puedan ser solucionados de manera pacífica, el Estado estableció como garantía fundamental a los efectos de materializar la Justicia, la determinación del proceso como el instrumento fundamental para su logro, existiendo por ello diversos principios procesales tendientes a su materialización, entre los cuales destaca el que no se sacrificará la Justicia por formalidades no esenciales (artículo 257 de la Constitución Nacional).
El procedimiento judicial constituye el elemento dinámico del proceso y en su sentido más amplio, se refiere a las normas de desarrollo del proceso, de ritualidad, tramitación, o formalidades para la realización de los derechos subjetivos con el debido respeto a los derechos y garantías, con el fin de conseguir de manera equilibrada Justicia, a través del proceso judicial, manteniendo a cada una de las partes en sus derechos. Pero no una teórica y alejada de la vida del Pueblo, sino una real, que el justiciable la perciba como propia y que soluciona sus problemas. Es por ello que nuestro Estado concluyó que en nuestro País, la Justicia no puede sacrificarse por formalidades no esenciales. Pues estas creaciones ideales, los procedimientos judiciales, existen para que se logre la Justicia, y no como un valor en sí mismo.
En el caso especial del derecho inquilinario el Legislador en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su artículo 33 determinó la aplicabilidad de un único procedimiento para las distintas acciones a ser intentadas con ocasión de un contrato de arrendamiento (v.g. de desalojo, cumplimiento, resolución, prórroga legal) en miras a lograr la unificación en materia arrendaticia procesal, de tal manera que se haga efectiva la simplificación y la economía procesal.
En este orden de ideas, si el actor yerra en la fundamentación jurídica explanada en su libelo, el Juez no está obligado a seguir su calificación jurídica, esto es, el encuadramiento del supuesto de hecho o premisa menor dentro de la premisa mayor o supuesto de derecho, toda vez que precisamente es ésa la labor del juez, subsumir los hechos en el derecho y extraer las consecuencias jurídicas.
De esta manera, el nombre dado a una acción, sea de desalojo o de resolución de contrato, no puede ser óbice a impartir una decisión al fondo, que ponga fin a la diatriba en que se encuentran las partes, para de esta manera encontrar paz social. Máxime luego de recorrer un iter procesal, que es genérico tanto a una acción como a la otra. Siendo que para ambas acciones el objetivo perseguido (la desocupación de inmueble y el rompimiento de la vinculación contractual) es el mismo y que las causales de una (desalojo) son comunes a la otra, (resolución). Pues las razones –limitadas- que permiten intentar la acción de desalojo son las mismas que pudieran invocarse en el caso de la resolución de contrato.
Distinto es el caso de la acción de cumplimiento de contrato inquilinario, pues esta persigue el acatamiento a lo pactado, que no necesariamente será la disolución de la vinculación contractual y la desocupación del bien, que es lo que sin duda buscan tanto la llamada acción de desalojo como la de resolución de contrato locativo.
Igualmente, es esencial determinar cuál es el sentido de la palabra sólo en el artículo 34.A del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A la letra dice:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (…)”
Este término significa exclusivamente. Es decir, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado podrá exigirse únicamente por las causales allí señaladas. No pueden invocarse otras razones para pedir la desocupación de un inmueble que fue pactado a tiempo indeterminado (sea este contrato verbal o escrito). Pero esta redacción no restringe la vía procesal a intentarse (y mucho menos en su nombre) sino el de las causales, el de las razones para pedir la desocupación del bien y la rescisión del contrato, cuando éste se haya pactado a tiempo indeterminado.
Coincide esta Juzgadora con lo expresado por Roberto Hung Cavalieri en su libro llamado “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 105: “las causales de desalojo, no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su DESALOJO”.
Es por ello que quien sentencia estima que la intención del Legislador inquilinario en la ley especial de arrendamientos, fue la de proteger al hecho social arrendaticio, dada la escasez de viviendas y otros espacios locativos, de tal manera que los propietarios y administradores de inmuebles encuentren seguridad jurídica para dar en locación sus bienes, y los inquilinos, en caso de desavenencia, tener la posibilidad de encontrar una Justicia pertinente, dado lo delicado que generalmente se discute en juicio, la salida del asiento de la familia o del lugar de donde se obtiene el sustento.
Por tanto, es criterio reiterado de este Tribunal que el Estado debe impartir su Justicia, a través de sus tribunales, aun cuando la parte actora denomine una acción de manera no convencional.
Ahora bien, en lo que respecta a la vía procesal escogida por la actora en el caso in comento, que es la de desalojo, la cual se encuentra estipulada en el artículo 34 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, ha sido reafirmado por este Tribunal, desde el mes de Octubre del año 2004, en sentencia definitiva del asunto signado bajo el N° KP02-V-2003-001051, que el fondo debe prevalecer sobre las formas que no sean esenciales, por lo que determina que al intentar la acción de desalojo por necesidad del inmueble cuyo contrato se pactó a tiempo determinado, no se cometió un exabrupto, sino que el accionante pretende a través de la acción intentada la desocupación del bien por necesitar el bien arrendado, que es también consecuencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento por esa misma causal. En consecuencia este Juzgado considera la vía intentada correcta, invocando el principio iura novit curia, el principio de no sacrificar la justicia por formalidades no esenciales y la de que el proceso es instrumento para la Justicia. Y así se decide.
Siendo oportuno señalar que en la sentencia señalada por el apoderado de la demandada para que se declare la inadmisión de la acción, existe voto disidente (caso: Zazpiak Inversiones C.A. de fecha 07/03/2007) de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, con criterio cónsono con lo recién expuesto.
De seguidas pasa este Tribunal a determinar si existe en autos probanzas que determinen la causal de necesidad alegada, a los fines del desalojo solicitado. Es preciso pronunciarse sobre el principio probatio qui dicit, no qui negat, que prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Sin embargo, en relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa, criterio que hace suyo quien esto decide:
(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas.

De tal manera que, es forzoso para esta Juzgadora concluir que no existe en autos probanza alguna que evidencie la necesidad aludida por la demandante, pues lo único que probó es que al menos hasta enero de este año vivió en Maracaibo, alquilado (ya que hasta el 10 de enero de 2009 informa el Condominio del Edificio Secretariat canceló este el condominio, pese a ser inquilino), no demostrando ni la enfermedad aludida ni la imposibilidad de cancelar el canon presuntamente pactado por el apartamento arrendado en la capital zuliana. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, con fundamento al artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil.
2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida en esta incidencia.
3. SiN LUGAR la acción por motivo de desalojo interpuesta por el ciudadano JESÚS SULBARÁN BECERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-678.956. contra la ciudadana: MARTA CECILIA ARBOLEDA, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad N° E-81.320.845.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida en cuanto a lo principal.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 03 de abril de 2009. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

Abg. Jessica Ysaccura Cristo

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las p.m.