TSJ Regiones - Decisión

EXP. 11260-09

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO
MOTIVO: DESALOJO
DEMANDANTES: ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLO y GLORIA MATHEUS CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.909.836 y 3.909.835, domiciliadas en la ciudad y municipio Valera del estado Trujillo.
APODERADAS JUDICIALES DE LAS DEMANDANTES: Abogadas en ejercicio MARTIN MONTES DE OCA PARRA y KARLA MARINA POLETTI GUILLEN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 138.215 y 138.213, respectivamente.
DEMANDADO: RAMON FELIX ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.224.535.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: Abogado en ejercicio ROBERT ANTONIO LOPEZ VALECILLOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 53.683.
SENTENCIA DEFINITIVA:
SÍNTESIS PROCESAL
En auto de fecha 15 de julio de 2.009, se le da entrada al presente expediente que es recibido por distribución, contentivo del Juicio que por Desalojo intentan las ciudadanas Alicia del Carmen Matheus Castillo y Gloria Matheus Carrillo, en contra del ciudadano Ramon Felix Andrade, todos plenamente identificados en autos, en virtud de la Apelación formulada por el demandado de autos, en contra de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2.009, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Sostienen las co-demandantes de autos, Alicia del Carmen Matheus Castillo, en resumen lo siguiente:
Que la ciudadana Gloria María Matheus Castillo, quien es su hermana, con su autorización, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano Ramón Félix Andrade, sobre un apartamento de su propiedad, cuyo documento fue inserto en el Registro Inmobiliario de Valera y otros del estado Trujillo, el cual anexa marcado con la letra A, ubicado en la urbanización La Beatriz de Valera, Bloque 18, Edificio 01, apartamento 01-06, piso 01 del municipio Valera del estado Trujillo, cuyos linderos y medidas aparecen en dicho documento y que dan por reproducidos, y que luego este contrato se convirtió en INDETERMINADO, debido al desacato de desocupar el inmueble que en forma privado le solicitó en diversas oportunidades y aún continua ocupando el inmueble en contra de su voluntad.
Que el contrato de arrendamiento fue suscrito ante la Notaría Pública Primera de Valera, de fecha 09 de junio del año 1.999, bajo el Nº 35, Tomo 38 de los libros respectivos.
Que el ciudadano Ramón Félix Andrade venía cumpliendo el contrato de arrendamiento antes identificado de manera tardía, ya que depositaba pasados los quince días de vencimiento, ante la Inmobiliaria Navas Asociados, aunado a que desde el año 2004, le esta solicitando el desalojo de dicho inmueble; primero por la necesidad de que su hijo lo ocupara, y después para ocuparlo la co-demandante por necesidad de vivienda.
Que en fecha 20 de agosto del 2.008, a través de la Notaría Pública Primera de Valera, le efectúo una notificación de venta del inmueble que se anexa con la letra C, por necesidad, para habitarlo personalmente, ya que se mudó desde hace mas de un año al estado Trujillo y esta viviendo alquilada y requiere vender el inmueble para adquirir uno mas económico.
Que le ha ofrecido en venta el inmueble y éste no contestó dentro del lapso legal otorgado, por lo que ha requerido el inmueble para habitarlo; que la oferta hecha fue a través de un funcionario de la Notaría Primera de Valera, quien notificó formalmente al ciudadano Ramón Félix Andrade de las condiciones de venta del inmueble por él arrendado, siendo las condiciones las siguientes: Precio de Venta Bs. 180.000,00 en efectivo estrictamente de contado, para que en su carácter de arrendatario hiciera uso del derecho de preferencia que le corresponde, y que debía dar respuesta en forma positiva o negativa en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir del día de la notificación y de no haber respuesta afirmativa por escrito, ella como propietaria del inmueble quedaría en libertad de ofertar y hacer negociación con terceros.
Que a pesar de la notificación de venta, y por cuanto hizo uso de su derecho de preferencia para adquirir el inmueble, el señor Ramón Félix Andrade, en su carácter de arrendatario debía desocupar el inmueble en un tiempo no mayor de tres (3) meses contados a partir de su notificación, es decir, a partir del día 20 de agosto de 2.008, y se cumplieron el 20 de noviembre de 2.008, por lo cual quedó en libertad de pedir la desocupación del inmueble, bien para habitarlo o para venderlo por la necesidad que tiene de una vivienda, ya que se encuentra viviendo alquilada.
Que los tres meses otorgados para desocupar el inmueble transcurrieron íntegramente, y para la fecha el ciudadano arrendatario no ha desocupado el inmueble y sigue ocupándolo de manera arbitraria. Que también inició procedimiento administrativo de regulación de vivienda por ante la Alcaldía de Valera y este ciudadano se ha dedicado a sub arrendar su inmueble a terceras personas, cambiando el uso para el cual fue arrendado, y que no le permite el acceso a dicho inmueble, por lo que desconoce el estado de mantenimiento en que se encuentra.
Que por los hechos antes narrados, acude ante el Tribunal para demandar al ciudadano RAMON FELIX ANDRADE, para que convenga o en su defecto a ello sea obligado en desalojar el inmueble de su propiedad, fundamentándose en el artículo 34, literal “b” y “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la necesidad que tiene como propietaria de ocupar el inmueble y por haber dado un uso diferente al pactado en el contrato, sub arrendado el mismo a terceras personas, y convenga en pagarle la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs. F. 1.400), por concepto de siete (7) meses de cánones de arrendamiento de los meses AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.008 y ENERO y FEBRERO de 2.009, que ha dejado de pagarle, mas los meses que continúe ocupando el inmueble hasta su desalojo definitivo, y la cantidad de Quince Bolívares fuertes (Bs. F. 15,00) diarios desde el 20 de noviembre de 2.008, por cada día que ha ocupado el inmueble en contra de su voluntad, a partir de la fecha de introducción de la demanda, con la correspondiente indexación, mas los costos y costas ocasionados.
Estima la demanda en la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 3.800).
Citado el demandado de autos, ciudadano Ramón Félix Andrade, comparece al Tribunal de la causa y a través de su apoderado judicial, da contestación a la demanda en escrito que corre inserto de los folios del 44 al 47, y que este Tribunal sintetiza a continuación:
Niega, rechaza y contradice en todas sus partes tanto en los hechos, como en el derecho invocado, la demanda que por desalojo de inmueble intenta en su contra las ciudadanas Alicia del Carmen Matheus Castillo y Gloria Matheus Castillo; que no es cierto que la ciudadana Gloria Matheus Castillo, hermana de la demandante de autos, haya celebrado un contrato de arrendamiento sobre un apartamento propiedad de la demandante debidamente autorizada por la propietaria, puesto que quien hoy demanda, también lo había hecho en otra oportunidad, el cual se tramitó por ante este Tribunal en el expediente signado con el Nº 4976-2007, el cual fue declarado sin lugar dicha demanda, por cuanto en esa oportunidad se opuso una cuestión previa de las establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no tener quien demandaba la representación que se atribuía, ya que quedó demostrado por ante un Tribunal de la República que la demandante no estaba debidamente autorizada para suscribir contrato en nombre de su hermana y así quedó establecido en sentencia definitiva; que él ocupa el inmueble objeto de la presente demanda por mas de 10 años, específicamente desde el mes de mayo de 1.999 en forma pacifica, pública, continua e ininterrumpida en calidad de ARRENDAMIENTO, luego de varios meses de haber suscrito el contrato de arrendamiento en cuestión se le notificó que los subsiguientes pagos debería hacerlos a través de la inmobiliaria Nava Asociados S.R.L. lo cual cumplió cabalmente.
Que de igual manera durante el tiempo en que realizaba los pagos por medio de la mencionada inmobiliaria, un funcionario de la misma realizó inspección en el inmueble arrendado con el objeto de verificar las condiciones del mismo, la cual se realizó sin ningún inconveniente, lo que demuestra que en ningún momento su representado se ha opuesto a que la propietaria realice inspección en el inmueble que ocupa como arrendatario desde hace mas de diez (10) años.
Que es falso que su representado le haya dado otro destino distinto al inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por cuanto vive en él con el grupo familiar que lo constituye su cónyuge Janeth Alexandra González Fernández, su cuñada Jenny Alejandra Muñoz Fernández y su menor hijo Néstor Daniel, por cuanto dicha ciudadana es divorciada y no posee casa propia y vive con su hermana desde que se separó de su cónyuge, por lo que es falso que se le haya dado un destino distinto para el cual fue arrendado el inmueble objeto de la presente demanda.
Rechaza, niega y contradice que su representado le adeude a la demandante de autos la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00) por concepto de siete (7) meses de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2.008, Enero y Febrero de 2.009, y en virtud de la negativa de la propietaria se vio en la necesidad de hacer los correspondientes depósitos ante el Juzgado Primero de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en el cual cursa expediente de consignaciones inquilinarias bajo el Nº 209, donde se le han hecho las consignaciones de los cánones reclamados mas otros a nombre de la ciudadana Gloria María Matheus Castillo, con quien el demandado suscribió el contrato de arrendamiento.
Rechaza, niega y contradice que la demandante de autos necesite el inmueble objeto de la presente demanda para ella vivir, por que la demandante de autos no vive en el estado Trujillo y que la demandante reconoce y admite que aperturo un procedimiento Administrativo de Regulación de Vivienda por ante la Alcaldía del Municipio Valera del estado Trujillo y por último, opone la cuestión previa contenida en el articulo 346, ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes consignan escritos y promueven pruebas, las cuales fueron admitidas.
Estando en el lapso para dictar sentencia, este Tribunal lo hace de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM:
Trabada como fue la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera este Juzgador, que el thema decidendum o relación jurídica controvertida quedó circunscrita a determinar, sí efectivamente la parte demandada se encuentra incursa en las causales de desalojo previstas en los literales “b” y “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, si la arrendadora se encuentra en la necesidad de habitar el inmueble dado en arrendamiento al demandado, y sí éste ha cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, al alquilarlo a terceras personas distintas a su núcleo familiar; hechos estos que de seguidas pasa a determinar el Tribunal, del análisis de los medios probatorio traídos a autos por las partes. Empero, previamente este Tribunal procederá a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente juicio y hará un pronunciamiento sobre una supuesta falta de cualidad de la parte demandante, toda vez que en su contestación el demandado advirtió que él no celebro contrato de arrendamiento con la demandante, lo que entiende esta alzada como una defensa relativa a la cualidad de la parte demandante, y de no ser procedente la falta de cualidad alegada, deberá esta alzada resolver, la cuestión previa opuesta en la contestación de la demanda, respecto a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto.
I. DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE
LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Alegada como ha sido la existencia de la relación arrendaticia por parte de la demandante, y aceptada como fue por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que riela al folio 44, donde reconoce y acepta que suscribió contrato de arrendamiento; el cual se celebró con una duración de tres (03) meses, a partir del 07 de mayo de 1.999 hasta el 07 de Agosto de 1999, prorrogable por un mes más, siempre y cuando la arrendadora así lo quiera y lo exprese; y como quiera que no consta en autos, la manifestación de la arrendadora, luego de vencido el lapso de duración del contrato, de que el mismo se prorrogaría, se entiende que conforme a lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal desde 08 de agosto de 1.999 hasta 08 de febrero de 2.000, y siendo que el arrendatario a la expiración del término de prorroga legal, quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, es decir, que se produjo lo que la doctrina denomina como tácita reconducción; en consecuencia, considera esta alzada en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes y su naturaleza en cuanto al plazo, es la de un contrato a tiempo indeterminado; circunstancia ésta que es importante determinar a los efectos de la procedencia o no de la presente acción. Y así se decide.
Tratándose el presente asunto de una acción de desalojo de un inmueble sujeto a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, considera esta Alzada que la acción intentada no es contraria a derecho, sino por el contrato, se fundamenta en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.
II. DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE
El demandado de autos, en su contestación a la demanda rechaza que la ciudadana GLORIA MARIA METHEUS CASTILLO, haya celebrado contrato de arrendamiento sobre un apartamento propiedad de la demandante con su persona, autorizada por la propietaria puesto que quien hoy demanda lo había hecho en otra oportunidad, siendo que tal procedimiento fue declarado sin lugar, en razón de que la demandante no estaba debidamente autorizada para suscribir dicho contrato.
En tal orden ideas, este Tribunal observa, que el alegato de la parte demandada pareciera ser una cuestión relativa a la falta de cualidad de la co-demandante, GLORIA MATHEUS CASTILLO, ello por cuanto la cualidad, debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, y siendo que ello es fundamental para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, se ha dicho que el mismo es inherente al fondo de la controversia.
Por tales razones, este juzgador considera que la, ambigua, pero expresa defensa de la parte demandada respecto a la falta de cualidad de la antes mencionada co-demandante, debe ser resuelta previamente, como lo hace de seguidas.
En tal sentido es oportuno hacer las siguientes consideraciones:
Observa este Tribunal que el demandado ha reconocido ocupar el inmueble objeto de este juicio en su condición de arrendataria desde el mes de mayo de 1.999; y por otra parte se observa que la parte demandante consignó como demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia, contrato de arrendamiento inserto a los folios 23 y 24, de este expediente, en original, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 09 de junio de 1999, inserto bajo el número 35, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y como quiera que se trata de un documento privado reconocido, con los mismos efectos de un documento público, y el cual no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad de Ley, ha quedado como fidedigno y en consecuencia este Tribunal lo tiene como demostrativo de la condición de arrendadora de la ciudadana GLORIA MARÍA MATHEUS CASTILLO, co-demandante de autos; no obstante ello, este juzgador considera que se ha puesto en entredicho la capacidad de la dicha co-demandante para celebrar tal contrato de arrendamiento y por vía de consecuencia figurar como demandante en la presente pretensión; en tal sentido este Tribunal igualmente observa que junto con la demanda, se consignó documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 28 de junio de 1990, el cual corre inserto a los folios 05 y 06, de este expediente, donde se evidencia la condición de propietaria de la co-demandante ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLO, respecto al referido inmueble; y como quiera que la arrendadora se presenta en este juicio conjuntamente con la propietaria del inmueble, es forzoso concluir que la primera de las nombradas se encuentra autorizada por la segunda, es decir, por la propietaria para celebrar el mencionado contrato de arrendamiento, a que se refiere el presente juicio, y en consecuencia ambas de las nombradas tienen legitimación para actuar en el presente juicio. Y así se decide.-
III. DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA POR LA DEMANDADA CONFORME AL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, en fundamento de que la actora confiesa que existe un recurso de regulación de cánones de arrendamiento, de manera que el mismo debe resolverse previamente al presente juicio.
En tal sentido observa esta alzada, que es cierto que, las co-demandantes de autos, han alegado que intentaron ante la autoridad administrativa competente el procedimiento de regulación de cánones de arrendamiento correspondiente. Pero es el caso, que en el presente juicio la pretensión de desalojo de las demandantes, se fundamenta en las causales “b” y “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales se refieren, a la necesidad por parte de la arrendadora en ocupar el inmueble, y el que supuestamente el arrendatario ha dado un uso distinto al pactado, como lo es el hecho de que ha subarrendado el inmueble a personas ajenas a su núcleo familiar.
Ahora bien, por cuestión prejudicial ha entendido la doctrina aquella causa o asunto que deba resolverse con prioridad o preferencia a otro por resultar su resolución trascendental a los efectos de decidir el otro asunto; circunstancia ésta que no se aprecia en la presente causa ya que simplemente el demandante solicita el desalojo por los motivos supra mencionados, sin importar para éste asunto el monto de los cánones de arrendamiento, ya que lo que se pretende aquí es determinar sí la propietaria tiene o no necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, y si el demandado ha dado un uso distinto al inmueble, específicamente si lo ha subarrendado, de tal manera que la decisión que se tome en relación a la regulación de cánones de arrendamiento en nada afecta al presente proceso; en consecuencia, por lo antes expuesto es forzoso concluir que la presente cuestión previa debe declararse sin lugar y así se decide.
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En el lapso de promoción de pruebas las partes promovieron los medios probatorios que a continuación se analizan:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora ratificó y dio por reproducido los documentos anexados a su libelo y que rielan insertos de los folios del 05 al 09 y del 18 al 21 del expediente, los cuales se analizan separadamente a continuación:
Promovió en copia simple documento debidamente registrado ante la Oficina de Registro Subalterno de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inserto a los folios 05 y 06, y marcado con la letra “A”, el cual este juzgador ya analizó supra y lo tiene como demostrativo del carácter de propietaria que tiene la co-demandante de autos, ciudadana ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLOS, respecto al inmueble objeto de este juicio, razón por la que se tiene por reproducido lo advertido ya por este juzgador en este fallo.
Igualmente promovió junto con el libelo, en copia simple contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, inserto a los folios del 07 al 09, y que luego fue consignado en original inserta a los folios del 22 al 24, de este expediente; el cual este juzgador de alzada ya analizó supra, cuando se pronunció sobre la cualidad de las demandantes para actuar, y lo tuvo como demostrativo del carácter de la co-demandante GLORIA MATHEUS CASTILLO, y de la existencia del contrato de arrendamiento a que se refiere este juicio, razón por la que nada más tiene que analizar al respecto.
Promovió en original resultas de notificación, practicadas por la Notaria Pública Primera del municipio Valera del estado Trujillo, insertas a los folios del 13 al 21, de este expediente, de fecha 20 de agosto de 2.008, por medio de las cuales se notificó al demandado de autos, de la voluntad de la propietaria del inmueble dado en arrendamiento de vender el inmueble objeto de este litigio, de advertirle de su derecho de preferencia sobre el mismo, y que de no manifestar querer ejercer tal derecho, debería desocupar el inmueble en un tiempo no mayor de tres (03) meses, y que la arrendadora necesitaba adquirir una vivienda fuera de la ciudad de Valera por presentar problemas de salud, tal documental que no fue tachada por la demandante en la oportunidad correspondiente, y que trata de un documento público, esta referido al cumplimiento de la parte demandante de las obligaciones establecidas por los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual nada tiene que ver con el asunto controvertido en este juicio; y trata acerca de la manifestación por parte de la arrendadora de su voluntad de que la arrendataria desocupara el inmueble, ello a los fines de activar los efectos de la clausula segunda, que establece una clausula penal indemnizatoria para la arrendadora por cada día que el arrendatario permanezca en el inmueble después de requerida su desocupación; en cuanto a este último particular, considera quien decide, que ello no esta siendo sometido al conocimiento de esta alzada, toda vez que al respecto el A quo negó el pago de tales cantidades indemnizatorias, de manera que mal puede esta alzada analizar tal punto, toda vez que de ser procedente su revocatoria se estaría contrariando, el principio de la refortmatio in peius, consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe la reforma de la sentencia en beneficio de quien no apeló y en perjuicio del único que lo hizo, concediendo así a la parte que no recurrió de la sentencia del Tribunal A quo, una ventaja indebida, que rompe con el equilibrio procesal, lo cual se apareja a indefensión y en consecuencia podría implicar una violación a normas de orden público; razón por la cual este Tribunal de alzada desecha tal documental.
Promueve la parte demandante, confesión del demandado, respecto a que ha cedido o sub-arrendado a su cuñada y sobrino el inmueble arrendado, para así evidenciar el cambio del uso destinado al inmueble según lo pactado y la violación a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento; en tal sentido este Tribunal observa que efectivamente el demandado arrendatario, ha manifestado en su contestación a la demanda que en el inmueble objeto de este juicio habita él con su núcleo familiar, es decir, su cónyuge, cuñada y sobrino, ciudadanos JANETH ALEXANDRA GONZALEZ FERNANDEZ, JENNY ALEJANDRA MUÑOZ FERNANDEZ y NESTOR DANIEL, respectivamente; ahora bien, en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento supra mencionado se establece como uso pactado para el inmueble dado en arrendamiento lo siguiente:
“…“EL ARRENDATARIO” no podrá ceder, sub-arrendar ni crear ningún derecho real sobre el inmueble Arrendado, no dejando que terceras personas extrañas a este contrato tengan alguna posesión sobre el inmueble…”
Es así como este Tribunal, en uso de las facultades conferidas por el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, observa que el uso al que estaría destinado el inmueble no fue definido expresamente en el contrato, de manera que no quedaba limitado el arrendatario a usarlo como vivienda única y exclusivamente de su núcleo familiar inmediato, puesto que ello no quedó expresamente establecido; por tales razones, y visto que en dicha manifestación el demandado no indicó que tales familiares vivían en el inmueble en condición de sub-arrendatarios, sino como parte de su núcleo familiar; en tal sentido es oportuno advertir, para que la confesión surta efectos probatorios contra quien la emite es necesario que el contenido de la misma, implique el reconocimiento de un hecho en su contra, y como quiera que lo manifestado por el demandado no implica el reconocimiento de hecho alguno en su contra este Tribunal, desecha por impertinente la prueba de confesión promovida por la parte demandante. Y así se decide.-
Promovió en el lapso de probatorios las testimoniales de los ciudadanos ANDRES IGNACIO SEGOVIA, ALEXIS MANUEL SIERVO ARTIGAS y ARCANGEL DE JESUS MOLINA CARRILLO, de los cuales solo declararon los dos primeros de los nombrados, cuyas declaraciones corren insertas a los folios 52 y 53, de este expediente y las cuales este Tribunal analiza de seguidas.
Los testigos antes mencionados si bien es cierto, fueron contestes en declarar que conocían a los ciudadanos RAMÓN FELIX ANDRADE y a las co-demandantes, ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLO y GLORIA MATHEUS CASTILLO, que saben y les consta que la ciudadana ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLOS es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, y que tuvieron conocimiento de que en el mes de abril del año 2.008, el demandado arrendatario tenía sub arrendado en una habitación del inmueble un estudiante del IUTIRLA, no es menos cierto, que no indican el nombre y apellido de ese supuesto sub arrendatario, no se desprende de sus declaraciones indicios que hagan presumir la existencia del mencionado contrato, como sería que tenía conocimiento del pago de cánones de arrendamiento, por el sub arrendatario, de la ubicación del inmueble que supuestamente conoce fue sub-arrendado por el demandado de autos, lo cual hace que a este juzgador no le merezcan fe los testigos, en comento, razón por la cual se desechan al momento de dictar sentencia.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, durante el lapso de promoción de pruebas promueve los siguientes medios probatorios:
Acta de matrimonio civil, signada con el número 35, expedida por la prefectura del municipio Valera, de fecha 09 de mayo de 2.000, la cual riela al folio 57 de este expediente, y la cual no fue tachada por la parte demandante en la oportunidad legal, de manera que se tiene como demostrativa del vínculo matrimonial existente entre el demandado de autos y la ciudadana JANETH ALEXANDRA GONZALEZ FERNANDEZ, a quien el demandado señaló como uno de los miembros de su núcleo familiar con quien convive en el inmueble objeto de este juicio, ello con el objeto de desvirtuar que las personas con las que habita en el referido bien, son sub-arrendatarios. Y así se valora, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promueve el acta de nacimiento del niño NESTOR DANIEL PACHECO MUÑOZ, signada con el número 115 y expedida por el Prefecto de la parroquia Carvajal del municipio San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, y la cual si bien es cierto, no fue tachada por la parte demandante en la oportunidad legal, este Tribunal considera que la misma nada prueba en cuanto a los hechos alegados por el demandado, toda vez que de la misma no se desprende vínculo parental alguno entre el demandado o su cónyuge y el referido niño o su madre, razón por la cual este Tribunal le desecha por impertinente.
Promueve en copias simples, expediente de consignaciones número 209, tramitado por el Juzgado Primero de los municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandante, razón por la que tratándose de un documento público se tienen como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se tienen como demostrativas de la solvencia por parte del demandado, respecto a los cánones de arrendamiento de los meses, que si bien es cierto no son el fundamento de su pretensión, reclama le sean cancelados. Y así se valoran a tenor de lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Analizadas como han sido las pruebas evacuadas por las partes, considera esta alzada, que la parte actora logró demostrar ser propietaria del inmueble arrendado objeto de litigio; la existencia del contrato de arrendamiento con la parte demandada en relación al bien objeto de litigio; la propiedad que sobre el mismo tiene la co-demandante ALICIA MATHEUS CASTILLO, y por vía de consecuencia la procedencia de la causal prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, máxime cuando ha sido criterio pacífico y reiterado tanto de éste Tribunal como de la jurisprudencia y doctrina patria que sobre éste requisito de la prueba de la necesidad del propietario a usar su inmueble, basta que el demandante demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado, sustentado ello en el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el cual no puede ser desconocido por un inquilino. Y así se decide.
En cuanto a que el arrendador haya dado un uso distinto al pactado, sub arrendado el inmueble objeto de este juicio, este Tribunal observa que en primer lugar, del contrato de arrendamiento no se evidencia que se haya dado un uso especifico al inmueble, que impida que el arrendador viva con familiares distintos al cónyuge e hijos, como serían los colaterales por afinidad que el mismo ha señalado como cuñada y sobrino de su cónyuge; así mismo, esta alzada considera que no se evidencia de las pruebas traídas a los autos que el demandado haya sub-arrendado o cedido el inmueble a terceras personas, razón por la cual debe declararse improcedente la pretensión de desalojo de las demandantes, en cuanto a la causal prevista en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde agosto de 2.008 hasta la fecha de la definitiva ejecución, éste Tribunal observa que la parte demandante se encontraba solvente hasta el mes de mayo de 2.009, por cuanto ha pagado tales cánones de arrendamiento por medio del procedimiento de consignación arrendaticia; empero, este Tribunal considera que es menester autorizar al demandante a retirar las cánones de arrendamiento que el demandado ha consignado y deberá seguir consignando hasta la fecha de la definitiva entrega del inmueble.
En cuanto al pago de las cantidades de dinero reclamadas por las demandantes como indemnización, por cada día en que el demandado permanezca en el inmueble objeto de este juicio, desde la fecha en que se notificó de la voluntad de la arrendadora de que el arrendatario desocupara dicho bien, esta alzada como bien lo expresó supra no puede revocar lo decidido por el A quo, toda vez que sólo el demandado apeló del fallo definitivo y una resolución revocatoria de ello, contrariaría el principio de la reformatio in peius, previsto en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, esta alzada observa igualmente que siendo procedente la causal prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió el A quo, conceder en su sentencia el lapso seis (06) meses para entrega del inmueble, que establece el parágrafo primero de la antes citada norma; en tal orden ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de noviembre de 2.002, número 2770, con ponencia del magistrado Dr. Iván Rincón Urdaneta, estableció:
“…cabe señalar que, a juicio de esta Sala, el Juzgado apelado actuó acertadamente al considerar que procede el amparo constitucional, contra la negativa del tribunal a aplicar a favor del ciudadano…, desalojado, el lapso de ejecución voluntaria a que hace referencia el artículo 34 del Decreto-Ley que regula la materia.
En efecto, tal norma dispone textualmente (…) En el presente caso, la demanda fue declarada con lugar con base en el supuesto contenido en el literal “b” del mencionado artículo, de suerte tal que el Juez debe reconocer al arrendatario el citado plazo de seis (6) meses, ope legis, para la entrega del bien, sin necesidad de que sea solicitado por el accionante. Al ser así, es evidente que el Juzgado accionado causó un agravio constitucional al derecho al debido proceso del accionante, cuando supuso que tal norma sólo procedía de ser argüida como defensa y haber negado por consiguiente, su aplicación, cuando es obligatoria. En tal sentido, no cabe pensar que tal interpretación sea privativa del Juez, pues allí es evidente que la inobservancia de la norma desconoce el derecho que la ley concede al inquilino a permanecer en el inmueble del cual está siendo desalojado por el referido lapso…”
Por tales razones expuestas, y visto que la parte demandada así lo ha alegado ante esta alzada en diligencia de fecha 27 de julio del presente año, inserta al folio 78, modifica el fallo apelado en el sentido de que concede a la parte demandada el lapso de seis (06) meses, improrrogable, para la entrega voluntaria del bien objeto de este juicio, contado a partir de que se le notifique al demandado del dictado del presente fallo. Y así se decide.
D I S P O S I T I V A
Por todos los argumentos antes explanados, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo en fecha 29 de junio de 2.009.
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la co-demandante GLORIA MATHEUS CASTILLO opuesta por la parte demandada en su contestación.
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO O DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE, intentaran las ciudadanas ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLO y GLORIA MATHEUS CASTILLO, en contra del ciudadano RAMON FELIZ ANDRADE, todos plenamente identificados en autos, solo en lo que se refiere al alegato de que la propietaria del inmueble ciudadana ALICIA DEL CARMEN MATHEUS CASTILLO necesita ocupar el inmueble dado en arrendamiento al demandado.
QUINTO: Se ordena a la demandada hacer entrega del inmueble objeto del presente juicio a la referida co-demandante propietaria, inmueble que consiste en un apartamento ubicado en la urbanización La Beatriz, bloque 18, edificio 01, apartamento 01-06, piso 01 del municipio Valera del estado Trujillo, una vez vencido el lapso otorgado en el dispositiva séptimo de este fallo.
SEXTO: Se autoriza a las demandadas a retirar los cánones de arrendamiento consignados por el demandado ante el Juzgado Primero de los municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, expediente número 290 así como los que se continúen consignando hasta la entrega definitiva del bien.
SEPTIMO: Se concede a la parte demandada un lapso improrrogable de seis (06) meses para la entrega voluntaria del bien antes descrito, contados a partir de que se le notifique del presente fallo.
QUEDA MODIFICADA LA DECISIÓN APELADA.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE a las partes y remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los siete (07) días del mes de agosto de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes
La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea Briceño

En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por al alguacil del Tribunal, y siendo las diez horas y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se dictó y publico el fallo que antecede.

La Secretaria Titular,

Abg. Diana Carolina Isea Briceño

AGP/mtgh