LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN RAFAEL DE CARVAJAL Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO EXPEDIENTE: Nº 11.753 DEMANDANTE: ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, C.I. N° V- 9.753.585, REPRESENTADA POR LA DRA. ZONLALLY MATERANO ANDRADE, I.P.S.A. N° 65.384. DEMANDADA:MARÍA AUXILIADORA MORENO DE FRANCA, C.I. Nº V- 9.327.811; REPRESENTADA POR EL DR. NERIO CRUZ GONZÁLEZ, I.P.S.A. N° 31.340. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y ENTREGA DE INMUEBLES. FECHA DE ADMISIÓN: 19 DE JUNIO DEL 2009. NARRATIVA En fecha Diecinueve (19) de Junio de Dos Mil Nueve (2.009), se admitió por ante este Tribunal Escrito de Demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha incoado la ciudadana ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, titular de la Cédula de Identidad N° 9.753.585, a través de su Apoderada Judicial Abogada ZONLALLY MATERANO ANDRADE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.384, en contra de la Ciudadana: MARÍA AUXILIADORA MORENO DE FRANCA, titular de la Cédula de Identidad N° 9.327.811, en el cual alega en su Escrito, lo siguiente: “Soy Propietaria de dos (2) inmuebles conformados por dos locales comerciales….ubicados en el Centro Comercial Valle Verde, situado en la Parroquia La Puerta…..Omissis …mi representada…Isabel Josefa Vargas Ceballos…, dio en arrendamiento los inmuebles…a la ciudadana MARÍA AUXILIADORA MORENO de DE FRANCA,….por el período de…2 años…dicho contrato…es un contrato celebrado a tiempo determinado y que al año subsiguiente a la fecha pautada como término del mismo, es el correspondiente a la prorroga legal….Omissis ….MARÍA AUXILIADORA MORENO…, se encuentra ocupando los inmueble ,,,aun cuando,…..mi representada ocupó su tiempo en hacerle….a través de medios telefónicos y de una notificación judicial, que dicho contrato no se renovaría,…Omissis Es por ello…que me dirijo…., para demandar,…a MARÍA AUXILIADORA…..por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL,…., con el fin de que se haga efectivo…: PRIMERO: Desocupación de los inmuebles…. SEGUNDO. Entrega….de los inmuebles…. TERCERO: A desocupar y entregar el inmueble… CUARTO: El pago de los gastos….omissis Estimo la presente demanda en…Bs. 3.000,oo……Omissis” (F-1 y 2) En fecha Treinta (30) de Junio de Dos Mil Nueve (2.009), el Alguacil de este Tribunal diligenció consignando el Recibo de Citación sin firmar por la Parte Demandada, por cuanto la misma se negó, por lo que el Tribunal dispuso librar Boleta de Notificación comunicándole lo declarado por el Funcionario, siendo entregada la Boleta por el Secretario de este Tribunal en fecha Diez (10) de Julio de Dos Mil Nueve (2.009).- En fecha Trece (13) de Julio de Dos Mil Nueve (2.009), la Parte Demandada, otorgó Poder Apud Acta al Abogado en ejercicio NERIO CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.340, el cual consignó en fecha Catorce (14) de Julio de Dos Mil Nueve (2.009), Escrito de Contestación, en la cual alegó lo siguiente: “Rechazo la pretensión….en el sentido que desocupe los inmuebles…, alegando que la prórroga lega se encuentra vencida. Rechazo que se me condene al pago de los gastos….Omissis Rechazo la exposición…en el sentido…en hacerle del conocimiento…a través de medios telefónicos…que el contrato…no se renovaría. Precisamente el hecho de que…no le haya notificado…., la no prórroga…, fue lo que originó que mi representada continuara ocupando el inmueble,…, en los contratos a tiempo determinado la prorroga legal, es obligatoria…..la demandante debió notificar a mi apoderada que no renovaría…Omissis Como la demandante no efectúo el desahucio…, entonces sopera la tácita reconducción. En cuanto la notificación…en fecha 30 de Marzo de 2.009…, la misma es extemporánea…Omissis” (F- 49 y 50) Abierto a Promoción de Pruebas el presente Juicio, ambas Partes consignaron en tiempo hábil sus respectivos Escritos, en fecha Veintisiete (27) de Julio la Parte Demandante y en fecha Veintinueve (29) de Julio de Dos Mil Nueve (2.009), la Parte Demandada, siendo admitidos por este Tribunal.- Siendo el día para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal hace las siguientes consideraciones: MOTIVA PRIMERO NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO El artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.” El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrand. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713). Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.). Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638). Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003). Mientras que el Orden Público Inquilinarío, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.). Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinarío allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73). Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios especialmente las contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales. Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece. SEGUNDO: SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario. Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora su condición de Propietaria y Arrendadora acude a este Órgano para: “demandar, como en efecto demando a la ciudadana MARÍA…, omissis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, omissis, con el fin de que se haga efectivo lo siguiente: PRIMERO: Desocupación de los inmuebles….SEGUNDO: Entrega a mi representada de los inmueble…. ” (Folio 2). “Acción” que fundamenta la Actora en los artículos 1,599 del Código Civil, 38 literal b, 39 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil. Mientras que, la Parte Demandada manifiesta en su Contestación a la Demanda, lo siguiente: “Rechazo la pretensión de la demanda en el sentido que desocupe los inmuebles mencionados en el libelo de demanda, alegando que la prórroga legal se encuentra vencida.” ” (Folio 49). Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta por la Actora, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, el Orden Público, de las normas arrendaticias. Así se decide. La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.” La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber: A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción. B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa. C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.). Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone. TERCERO SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO Y LA NOTIFICACIÓN DE FECHA 30/03/2009 Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento” interpuesta por la Parte Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Demandante en su Escrito de Demanda y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que dispone al respecto el correspondiente Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y la Notificación de fecha 30 de Marzo del 2009. Así se establece. Ya que desde el mes de Abril de Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.). 3.1.- LO MANIFESTADO PORE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN TORNO AL PLAZO Ahora bien, lo manifestado por la Demandante en su Demanda en torno al plazo del arrendamiento, es lo siguiente: “…consta…de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría…, en fecha 15 de Junio del año 2006…Isabel Josefa Vargas Ceballos…dio en arrendamiento los inmuebles anteriormente descritos, a la ciudadana MARIA AUXILIADORA MOREMO de DE FRANCA, omissis, por el período de dos (2) años contados a partir del mencionado contrato de arrendamiento, es decir, a partir del Quince de Junio del año 2006, hasta el Quince de Junio del año 2008. Observándose en dicho contrato de arrendamiento que el mismo es un contrato celebrado a tiempo determinado y que al año subsiguiente a la fecha pautada como término del mismo, es el correspondiente a la prorroga Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”(Vto., al Folio 1). 3.2. – LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN TORNO AL PLAZO Ahora bien, lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al plazo del arrendamiento, es lo siguiente: “…actualmente disfruto de un contrato a tiempo determinado que tácitamente fue prorrogado el 15 de Junio de 2008 hasta el 15 de Junio de 2010.” (Vto., al Folio 49). 3.3. LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TORNO AL PLAZO. La Parte Demandante, con su Libelo de Demanda acompañó entre otros Instrumentos, una copia de un Documento consistente en un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las Partes, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, con fecha 15 de Junio del 2006, bajo el N° 92 del Tomo 57; en cuya Cláusula Segunda está estipulado el Plazo del arrendamiento al establecer lo siguiente: “. SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de dos (2) años, contados a partir de la firma de este documento”. 3.4.- SOBRE LA NOTIFICACIÓN DE FECHA 30/03/2009 Igualmente la Parte Actora, junto con su Libelo de Demanda, acompañó original de una Notificación Judicial efectuada en fecha 30 de Marzo del 2009 por este mismo Juzgado de la Causa; mediante la cual la ciudadana ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, por intermedio de su apoderada Judicial, DRA. ZONLALLY MATERANO ANDRADE, la notifica que no le será prorrogado el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con ella de fecha 15 de Junio del 2006 sobre los locales 22 y 33 del Centro Comercial Valle Verde ubicado en la población de La Puerta, Parroquia La Puerta, Municipio Valera del Estado Trujillo; y que además desde el 15 de Junio del 2008 comenzó a correr la Prórroga Legal. Notificación que corre a losa folios 16 al 38. 3.5.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA NOTIFICACIÓN DE FECHA 30-03-2009. El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo estatuido en el Contrato de Arrendamiento y la Notificación Judicial de fecha 30-03-2009; este Tribunal infiere e interpreta que: 1.- Que la Parte Actora manifiesta que suscribió un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARÍA AUXILIADORA MORENO DE FRANCA, sobre 2 locales comerciales Nos 22 y 33 del Centro Comercial Valle Verde ubicado en la población de La Puerta, Parroquia La Puerta, Municipio Valera del Estado Trujillo; por el plazo de dos años que iba desde el día 15 de Junio del 2006 al día 15 de Junio del 2008. 2.- Que la Parte Actora manifiesta que está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado y que al finalizar el mismo se iniciaba la Prórroga Legal. 3.- Que la Parte Demandada manifiesta que, se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado el cual se prorrogó en fecha 15 de Junio del 2008 al día 15 de Junio del año 2010, al indicar en su Contestación a la Demanda lo siguiente: “…actualmente disfruto de un contrato a tiempo determinado que tácitamente fue prorrogado el 15 de Junio de 2008 hasta el 15 de Junio de 2010.” (Vto., al Folio 49). 4.- Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento está estipulado en la Cláusula Segunda del mismo al establecer lo siguiente: “. SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de dos (2) años, contados a partir de la firma de este documento”. 5.- Que en fecha 30 de Marzo del 2009, la Actora por intermedio de su Apoderada, notificó a la Arrendataria y Demandada que no le sería renovado el Contrato de Arrendamiento que suscribió con ella el día 15 de Junio del 2006 y que desde el día 15 de Junio del 2008 estaba corriendo la Prórroga Legal. 6.- Que el Contrato de Arrendamiento no preveía “Prórrogas Contractuales”; puesto que en el mismo se estipuló un plazo determinado o fijo de 2 años, que iba desde el 15 de Junio del 2006 al día 15 de Junio del 2008; y en consecuencia el plazo del arrendamiento es a “Tiempo Determinado”. 7.- Que llegado el día 15 de Junio del 2008, fecha ésta en que vencía el Contrato de Arrendamiento; comenzaba la “Prórroga Legal” que por estar la Arrendataria en el inmueble arrendado por más de un (1) año y menos de cinco (5), le tocaría un año de prórroga legal de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la que esta en vigencia para el momento en que las Partes suscribieron el contrato. Prórroga esta que comenzaba el día 15 de Junio del 2008 al día 15 de Junio del 2009. 8.- Que la Actora, pese el no estar obligada, le notificó a la Demandada en fecha 30 de Marzo del 2009, que no le prorrogaría el Contrato de Arrendamiento y que la Prórroga Legal se había comenzado a partir del día 15 de Junio del 2008. 9.- Que el Contrato de Arrendamiento ya concluyó así como ya finalizó la Prórroga Legal. 10.- Que la Demandada tiene ocupando los inmuebles por el plazo de 3 años y 21 días, para el momento de dictarse la presente decisión. 11. Que el Contrato de Arrendamiento se inició a “Tiempo Determinado” y concluyó a “Tiempo Determinado” con la finalización de la Prórroga Legal. 12 Que sólo en los Contratos de Arrendamientos por Escrito y a “Tiempo Determinado” es posible o la Acción de Resolución o la “Acción de Cumplimiento por Finalización de la Prórroga Legal.” 13.- Que el Relación Arrendaticia se mantuvo a Tiempo Determinado”. Ahora bien, la Doctrina ha sostenido que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado, es: “Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en l tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......”(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205). Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa es “a “Tiempo Determinado, por haberse mantenido y concluido el Contrato a Tiempo Determinado y finalizada la “Prórroga Legal”; ” por lo tanto la “Acción” a interponer es la de “Cumplimiento de entrega de los Inmuebles”, como la interpuso la Parte Actora en su Demanda, al decir textualmente lo siguiente: “demandar, como en efecto demando a la ciudadana MARÍA…, omissis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, omissis, con el fin de que se haga efectivo lo siguiente: PRIMERO: Desocupación de los inmuebles….SEGUNDO: Entrega a mi representada de los inmueble…. ” (Folio 2). CUARTO SOBRE LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN 4.1.- SOBRE LA DEMANDA En síntesis, la parte Actora manifiesta en su Libelo de Demanda lo siguiente: “CAPITULO I Soy propietaria de dos (2) inmuebles conformados por dos locales comerciales …omissis… ubicados en el Centro Comercial Valle Verde, situado en la Parroquia La Puerta del Municipio Valera, Estado Trujillo, tal como consta en documento de compra venta, Protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico de los Municipios Autónomos de Valera, …omissis… CAPITULO II Igualmente consta de documento de contrato de arrendamiento, …omissis… que mi representada ciudadana Isabel Josefa Vargas Ceballos, anteriormente identificada dio en arrendamiento los inmuebles anteriormente descritos, a la ciudadana MARIA AUXILIADORA MORENO de DE FRANCA, …omissis… por el periodo de dos (2) años contados a partir de firma del mencionado contrato …omissis… Observándose en dicho contrato de arrendamiento que el mismo es un contrato celebrado a tiempo determinado…omissis… CAPITULO III Se presenta el caso ciudadano Juez, en virtud de que la ciudadana MARIA AUXILIADORA MORENO de DE FRANCA, anteriormente identificada, se encuentra ocupando los inmuebles en mención aún cuando, a pesar de no ser imperativo para el arrendador la notificación al arrendatario, de no prorrogar el contrato de arrendamiento …omissis… mi representada ocupó su tiempo en hacerle a dicha ciudadana de su conocimiento a través de medios telefónicos y de una notificación judicial …omissis… Es por ello ciudadano Juez que me dirijo respetuosamente a usted, para demandar, como en efecto demando a la ciudadana MARIA AUXILIADORA MORENO de DE FRANCA…omissis… por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL …omissis… con el fin de que se haga efectivo lo siguiente: PRIMERO: Desocupación de los inmuebles mencionados…omissis… SEGUNDO: Entrega a mi representada de los inmuebles en mención…omissis… TERCERO: A desocupar y entregar el inmueble objeto del arrendamiento, inmediatamente, sin plazo alguno,…omissis… CUARTO: El pago de los gastos o costos ocasionados durante el proceso. QUINTO: Solicito respetuosamente a este Tribunal se sirva ordenar una inspección judicial de inmueble anteriormente mencionado …omissis… Estimo la presente demanda en TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo). Para fines de la citación …omissis… establezco la misma de los inmuebles anteriormente identificados, …omissis… Finalmente pido que esta demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y en definitiva sea declarada con lugar.” (Folios 1 y 2). El Tribunal deja constar que la Parte Actora con su Demanda produce los siguientes Instrumentos: 1.- Original de Instrumento poder que otorga la Actora, ciudadana ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, a la DRA. ZONLALLY MATERANO ANDRADE, I.P.S.A. N° 65.384; por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, con fecha 10 de Febrero del 2009, bajo el N° 13 del Tomo 11. Folios 6 y 7. 2.- Original de Sendos Documentos mediante los cuales la Actora adquiere los inmuebles objetos de la Controversia protocolizados por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, con fechas 9-3-200, bajo el N° 36, Tomo 1°, Protocolo 1ero del Primer Trimestre, El Primero, Folios 8 al 10. Y el Segundo, bajo el N° 38, Tomo 1, Protocolo 1ero., del Primer Trimestre. Folios 11 al 13. 3.- Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Demanda y la Actora autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 15 de Junio del 2006, bajo el N° 92 del Tomo 57. Folios 14 al 15. 4.- Original de una Notificación Judicial efectuada en fecha 30 de Marzo del 2009 por este mismo Juzgado de la Causa; mediante la cual la ciudadana ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, por intermedio de su apoderada Judicial, DRA. ZONLALLY MATERANO ANDRADE, la notifica que no le será prorrogado el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con ella de fecha 15 de Junio del 2006 sobre los locales 22 y 33 del Centro Comercial Valle Verde ubicado en la Población de La Puerta, Parroquia La Puerta, Municipio Valera del Estado Trujillo; y que además desde el 15 de Junio del 2008 comenzó a correr la Prórroga Legal. Notificación que corre a los folios 16 al 38. 4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA La Parte Demandada, dio Contestación a la Demanda en tiempo útil, hábil y temporáneo y en resumen, manifestó lo siguiente: “NEGACIÓN DE LOS HECHOS Rechazo la pretensión de la demanda en el sentido que desocupe los inmuebles mencionados en el libelo de demanda, alegando que la prorroga legal se encuentra vencida. Rechazo la pretensión de la demanda…omissis… de conformidad con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Rechazo…omissis… y entregue los inmuebles inmediatamente, sin plazo alguno. Rechazo que se me condene al pago de los gastos o costos ocasionados durante el proceso. Rechazo la exposición de la representante de la demandante, en el sentido de que ésta última haya ocupado su tiempo en hacerle del conocimiento de mi representada…omissis… que el contrato de arrendamiento no se renovaría. Precisamente el hecho de que la demandante no le haya notificado a mi representada, la no prorroga del contrato, fue lo que originó que mi representada continuara ocupando el inmueble …omissis… y es así que en los contratos a tiempo determinado la prorroga legal, es obligatoria para el arrendador, pero potestativa para el arrendatario. Así que al vencimiento del contrato…omissis… la demandante debió notificar a mi apoderada que no renovaría el contrato de arrendamiento…omissis… Como la demandante no efectuó el desahucio…omissis… entonces opera la tácita reconversión. En cuanto a la notificación hecha…omissis… la misma es extemporánea ya que debió efectuarse antes del vencimiento…omissis… Por las razones antes expuestas rechazo la pretensión de la demandante y solicito que su demanda sea declarada Sin Lugar.” (Folios 49 y 50). El Tribunal deja constar que la Parte Demandada junto con su Contestación a la Demanda, no produce ninguna clase de Instrumentos: QUINTO SOBRE LAS PRUEBAS Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo así: 5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA La Parte Actora Promovió Pruebas, tal como se evidencia al folio 52 del expediente; las siguientes: PRIMERO: PROMUEVE Y RATIFICA LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS: La Parte Actora Promueve las Documentales que acompañó con su Demanda, como: 1.- Contrato de Arrendamiento con el fin de demostrar A) Que el la Relación Arrendaticia es a “Tiempo Determinada”.- B) Que de la Cláusula Segunda se desprende el plazo del mismo. 2.- De los Documentos mediante los cuales adquiere los Inmuebles objeto de la Controversia; con el fin de demostrar la cualidad de propietaria. 3.-La Notificación Judicial de fecha 30 de Marzo del 2009; con el fin de demostrar la no renovación del Contrato de Arrendamiento. SEGUNDO: PROMUEVE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: La Parte Actora Promueve la Contestación a la demanda, por reconocer que el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Determinado”. Y que la Prórroga Legal procede de Pleno Derecho y facultativa tomarla. 5.2 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA La Parte Demandada Promovió Pruebas como se evidencia al folio 57, las siguientes: PRIMERO: DEL MÉRITO QUE SE DESPRENDE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: La Parte Demandada Promueve el Mérito que se desprende del Contrato de Arrendamiento; puesto que la Cláusula Segunda estipula el plazo por 2 años y el mismo se ha reconducido, ya que la Arrendataria continuó ocupando el inmueble; dado que la arrendadora no notificó acerca de si la Demandada debía tomar o no la Prórroga legal, razón por lo que el Contrato se recondujo. SEGUNDO: LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL EFECTUADA A LA ARRENDATARIA: La Demandada Promueve la Notificación Judicial efectuada por la Arrendadora a la Arrendataria; por cuanto demuestra la extemporaneidad del desahucio por cuanto el mismo debió efectuarse antes de la expiración del Contrato de Arrendamiento. En los términos expuestos quedó planteada la Controversia. SEXTO ANALISIS DE LAS PRUEBAS En la presente Causa, no está en discusión la cualidad de Propietaria que tiene la ciudadana ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS; condición ésta que queda plenamente demostrada con los Instrumentos Protocolizados por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, con fechas 9-3-200, bajo el N° 36, Tomo 1°, Protocolo 1ero del Primer Trimestre, el Primero, Folios 8 al 10. Y el Segundo, bajo el N° 38, Tomo 1, Protocolo 1ero., del Primer Trimestre. Folios 11 al 13. Y que este Tribunal valora como Plena Prueba de tal hecho de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil. Ni está en disputa la cualidad de Arrendadora y Arrendataria que tienen las Partes en la Controversia, y que se demuestra con el Contrato de Arrendamiento suscrito por las mismas autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 15 de Junio del 2006, bajo el N° 92 del Tomo 57 que corre a los folios 14 al 15 y que este Tribunal Aprecia y lo Valora como Plena Prueba de tal hecho de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem. Sólo está en controversia el hecho de establecer si el Contrato de Arrendamiento suscrito ya se extinguió y consecuencialmente finalizó la Prórroga Legal; o si por el contrario, el Contrato de Arrendamiento se recondujo por un plazo igual al inicial por 2 años más. Para lo cual el Tribunal se dispone efectuar un análisis más profundo, pese al hecho de la conclusión a que llegó este Sentenciador en el Capítulo Tercero, específicamente en el Punto 3.5.-, de esta Motiva sobre el Contrato de Arrendamiento y la Notificación de fecha 30 de Marzo del 2009. Así se establece. 6.1.- SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA NOTIFICCIÖN JUDICIAL DE FECHA 30-03-2009 Ahora bien, ya se indicó que el plazo del Contrato de Arrendamiento está estipulado en la Cláusula Segunda que establece lo siguiente: “SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de dos (2) años, contados a partir de la firma de este documento”. De examen exhaustivo de dicha cláusula el Tribunal interpreta lo siguiente: 1).- Que las Partes en dicho contrato estipularon un plazo determinado o fijo de 2 años. 2).- Que las Partes en el contrato no establecieron “Prórrogas Contractuales”. 3).- Que las Partes en el Contrato, estaban conscientes del plazo acordado. 4).- Que por ser bilateral, ambas Partes conocían de antemano sus obligaciones. 5).- Que no se estableció en el Contrato de Arrendamiento, Notificación Judicial alguna para prorrogarlo o no prorrogarlo. 6) Que no era necesario la Notificación Judicial que efectuó la Parte Actora en fecha 30 de Marzo del 2009. 7).- Que la Prórroga Legal, opera de Pleno Derecho en los Contrato de Arrendamientos a “Tiempo Determinado o Fijo, en los términos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero que es potestativo tomarla o no por parte del Arrendatario. 8).- Que la Notificación de fecha 30 de Marzo del 2009, comprueba que la Arrendataria hizo uso de su Beneficio de la “Prórroga Legal, que por tener más de un (1) año y menos de cinco (5), le correspondía un (1) año de Prórroga Legal, desde el 15 de Junio del 2008 al 15 de Junio del 2009”. 9).- Que el Contrato de Arrendamiento se inició a “Tiempo Determinado” y que concluyó con la extinción del mismo y con la finalización de la Prórroga Legal, a “Tiempo Determinado” y que en consecuencia, no operó la Tácita Reconducción. Contrato de Arrendamiento y notificación Judicial que adminiculados entre si; los Valora y Aprecia este Tribunal como Plena Prueba de los hechos mencionados en los numerales citados anteriormente de conformidad con el artículo 429 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil. En la presente Controversia, la Actora, ciudadana ISABEL JOSEFA VARGA CEBALLOS, pudo demostrar 1) Que el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Determinado”; 2) Que el Contrato de Arrendamiento estableció un solo plazo de dos (2) años; 3) Que el plazo ya se había cumplido; 4) Que como consecuencia de la expiración del plazo del arrendamiento, la Arrendataria le nacía un beneficio de un (1) año de Prórroga Legal y 5) Que la Prórroga Legal finalizó y que la Arrendataria no efectuó la entrega de los inmuebles a la Arrendadora. Y que la Demandada, ciudadana MARÍA AUXILIADORA MORENO DE FRANCA, no logró desvirtuar tales hechos. Y es la Razón por lo que la Demanda debe declararse con Lugar. Así se resuelve. D I S P O S I T I V A Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto y especialmente del Sexto de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: Con lugar, la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y entrega de inmuebles interpuso la ciudadano ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, identificada en autos, en condición de propietaria y Arrendadora, representada por la Abogada ZONLALLY MATERANO ANDRADE, IPSA N° 65.384, en fecha 19 de Junio del 2009; contra la ciudadana: MARÍA AUXILIADORA MORENO DE FRANCA, identificada en autos, asistida por el Abogado NERIO CRUZ GONZÁLEZ, I.P.S.A. N° 31.340, en su condición de Arrendataria de los inmuebles consistentes en dos Locales Comerciales signados con los números 22 y 33 situados en el Centro Comercial “Valle Verde” ubicados en la carretera que conduce de la Población de la Puerta a la Flecha, Jurisdicción de la Parroquia La Puerta, Municipio Valera del Estado Trujillo y cuyos linderos, son: Local Comercial signado con el N° 22, alinderado así: NORTE: Con la medicatura de la Puerta, SUR: Con la Calle Apamate de la Urbanización Valle Verde, ESTE: Con Calle Las Acacias de la Urbanización Valle Verde, OESTE: Con Carretera La Puerta-La Flecha, y el Local Comercial signado con el N° 33, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con la Medicatura de La Puerta, SUR: Con la Calle Apamate de la Urbanización Valle Verde, ESTE: Con Calle Las Acacias de la Urbanización Valle Verde, y OESTE: Con Carretera La Puerta-La Flecha; todo de conformidad con el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 7 y 39 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; por ser procedente la Acción interpuesta y en consecuencia: 1.1.- Se ordena a la Parte Demandada, ciudadana MARÍA AUXILIADORA MORENO DE FRANCA, hacerle entrega a la Parte Demandante, ciudadana ISABEL JOSEFA VARGAS CEBALLOS, los inmuebles que ocupa consistentes en dos Locales Comerciales signados con los números 22 y 33 situados en el Centro Comercial “Valle Verde” ubicados en la carretera que conduce de la Población de la Puerta a la Flecha, Jurisdicción de la Parroquia La Puerta, Municipio Valera del Estado Trujillo y cuyos linderos, son: Local Comercial signado con el N° 22, alinderado así: NORTE: Con la medicatura de la Puerta, SUR: Con la Calle Apamate de la Urbanización Valle Verde, ESTE: Con Calle Las Acacias de la Urbanización Valle Verde, OESTE: Con Carretera La Puerta-La Flecha, y el Local Comercial signado con el N° 33, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con la Medicatura de La Puerta, SUR: Con la Calle Apamate de la Urbanización Valle Verde, ESTE: Con Calle Las Acacias de la Urbanización Valle Verde, y OESTE: Con Carretera La Puerta-La Flecha; totalmente desocupado de personas, cosas y animales; por haber concluido el Contrato de Arrendamientos suscrito en fecha 15 de Junio del 2006 y haber finalizado la “Prórroga Legal”. 1.2.- Se declara que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado” el cual ya concluyó y como consecuencia de tal expiración, igualmente finalizó la “Prórroga Legal”. SEGUNDO: se condena a la Parte Demandada en costas por haber resultado totalmente vencida. Queda Así Establecido.- Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.- Dada, Sellada, Refrendada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Cinco (5) días del mes de Agosto del Año Dos Mil Nueve (2009). El Juez Titular, (fdo) Abg. Tulio Ramón Villegas Barrios. El Secretario, (fdo) Duglas José Carrillo Hidalgo (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, a los Cinco (05) días del mes de Agosto del Año Dos Mil Nueve (2009). - El Secretario TRVB/DCH/Anabel.